أكثر من 350 ألف مليار دونج من سندات الشركات العقارية المتداولة

بلغ إجمالي السندات الصادرة عن الشركات العقارية الخاصة حتى مارس 2024 حوالي 350,876 مليار دونج.

تبلغ قيمة سندات الشركات العقارية القائمة ما يقرب من 350,880 مليار دونج

أصدرت وزارة المالية للتو تقريرًا رقم 3768/BTC-QLCS بشأن تنفيذ السياسات والقوانين المتعلقة بإدارة سوق العقارات وتطوير الإسكان الاجتماعي من عام 2015 إلى نهاية عام 2023، والذي تم إرساله إلى اللجنة الاقتصادية في الجمعية الوطنية.

وبناءً على ذلك، في الفترة 2015 - 2023، أصدرت 330 شركة عقارية سندات شركات فردية في السوق المحلية بقيمة إصدار إجمالية تزيد عن 726,335 مليار دونج، وبلغ متوسط ​​مدة الإصدار 3.69% سنويًا، وبلغ متوسط ​​سعر الفائدة على الإصدار 10.15% سنويًا. بلغ إجمالي السندات الصادرة عن الشركات العقارية الخاصة حتى مارس 2024 حوالي 350,876 مليار دونج.

بالإضافة إلى ذلك، في الفترة 2015 - 2023، أصدرت 4 شركات عقارية سندات شركات فردية إلى السوق الدولية بحجم إجمالي قدره 2.18 مليار دولار أمريكي.

وبحسب اللوائح الحالية، فإن نظام سياسات الضرائب والرسوم والتكاليف للعقارات في الماضي كان يغطي بشكل أساسي جميع الإيرادات المتعلقة بالعقارات والتي تنشأ في جميع المراحل الثلاث.

وتشمل هذه الأمور تحديد الملكية وحقوق استخدام العقارات؛ استخدام واستغلال العقارات ونقل سوق العقارات بشكل شفاف ومستدام، مما يخلق مصدر دخل ثابت لموازنة الدولة.

وعلى وجه التحديد، ارتفعت عائدات ضريبة الدخل الشخصي من تحويلات العقارات من عام 2017 إلى عام 2023 على مر السنين. في عام 2018، ارتفعت بنسبة 19.82%، وفي عام 2019 ارتفعت بنسبة 11.44%، وفي عام 2020 ارتفعت بنسبة 12.22%، وفي عام 2021 ارتفعت بنسبة 30.4%، وكان أعلى مستوى في عام 2022 بزيادة قدرها 64.34% مقارنة بالإيرادات في عام 2021. في عام 2023، لا تزال المحليات تركز على تنفيذ التدابير لمنع الخسائر الضريبية من أنشطة نقل العقارات. ومع ذلك، ونظراً لأن سوق العقارات يمر بفترة صعبة للغاية، فقد انخفضت القدرة الشرائية والسيولة بشكل حاد، وهناك نقص في التدفق النقدي؛ إن نقص المعروض من المساكن إلى جانب هيكل المنتج السكني غير المعقول... أدى إلى انخفاض حجم المعاملات في السوق.

كما قامت وزارة المالية خلال هذه الفترة بتفتيش 19 وحدة في قطاع العقارات. إن حجم الأموال التي أوصت بها وكالة التفتيش للتعامل المالي يتعلق بشكل أساسي برسوم استخدام الأراضي، وعدم الإعلان عن ضريبة القيمة المضافة، وضريبة دخل الشركات، وضريبة الدخل الشخصي، وتحديد معدلات الضرائب التفضيلية بشكل غير صحيح، وما إلى ذلك.

وفي قائمة الشركات الـ13 ذات خطوط الأعمال العقارية، تم اقتراح 1,182.8 مليار دونج؛ حيث يبلغ مقترح دفع ميزانية الدولة 255.7 مليار دونج، والتسوية المالية الأخرى 999.8 مليار دونج. تشمل هذه الشركات: شركة هانوي للاستثمار والتطوير السكني (هانديكو)، شركة كوسي المساهمة، شركة 319 بي كيو بي، شركة فيجلاسيرا، شركة سونغ دا، شركة هانوي للاستثمار والتطوير السكني، شركة UDIC للاستثمار والتطوير في البنية التحتية، شركة هانوي للإنشاءات (هانكورب)، شركة الاستثمار في الإسكان والتطوير الحضري (HUD) بديون تزيد عن 8.2 مليار دونج، شركة IDICO-CPC، شركة تطوير المنطقة الصناعية المساهمة، شركة التنمية الصناعية والاستثمار - JSC (بيكاميكس بينه دونج)….

بحلول 31 ديسمبر 2023، قامت 13 شركة عقارية تم تفتيشها بتنفيذ التوصيات بشكل جدي ودفع الميزانية. ولم تتمكن سوى عدد قليل من الشركات من إكمال التنفيذ بسبب مشاكل في تحديد قيمة استخدام الأراضي، وتخصيص تكاليف البنية التحتية الفنية، ونقل الأصول، وما إلى ذلك، مما أدى إلى تأخير التسوية وتأخير تنفيذ الالتزامات المالية ذات الصلة.

كما أوصت الجهات المختصة بتفتيش 6 شركات عقارية في مجال التفتيش الإداري؛ بما في ذلك أسماء بارزة مثل: شركة تراينكو بينه دينه المحدودة، وشركة 578 للإنشاءات والاستثمار المساهمة، وشركة البترول العقارية المساهمة... ويبلغ إجمالي مبلغ الضريبة المقترح تحصيلها ودفعها إلى الميزانية 237.4 مليار دونج (وخاصة في الإقرار والدفع الناقص للضرائب مثل: ضريبة القيمة المضافة، وضريبة دخل الشركات، وضريبة الدخل الشخصي، وتحديد غير صحيح لمعدلات الضرائب التفضيلية...).

وقالت وزارة المالية أيضًا إنه بحلول 31 ديسمبر 2023، نفذت الوحدات والمؤسسات التي تقوم بأنشطة الأعمال العقارية التوصيات بشكل جدي (دفع الميزانية أكثر من 236 مليار دونج).

إدارة ومراقبة عمليات الأعمال العقارية

وفيما يتعلق بتنفيذ مشروعات الإسكان الاجتماعي، قالت وزارة المالية إن عائدات رسوم استخدام الأراضي ورسوم إيجار الأراضي ستترك بالكامل للموازنة المحلية. وفي الوقت الحالي، قامت الحكومة بتوزيع خطة الاستثمار العام متوسطة الأجل للفترة 2021-2025 على الوزارات والفروع والمحليات. وفقاً لأحكام قانون الاستثمار العام، فإن وزارة التخطيط والاستثمار هي الوحدة الرائدة في إعداد خطط الاستثمار وتجميعها وتقديمها إلى الجهات المختصة لتوزيع خطط الاستثمار العام متوسطة الأجل والسنوية على الوزارات والهيئات المركزية والمحلية؛ ومن ثم، تنظيم رأس المال لبناء المساكن الاجتماعية وتنفيذ سياسة الإسكان الاجتماعي بشكل عام؛ وتقوم وزارة المالية فقط بالتنسيق وإبداء الآراء مع الوحدات عند الطلب.

لم نتلق في الآونة الأخيرة أي وثائق من وزارة الإنشاءات تطلب التنسيق في توجيه ومراقبة وتوجيه تحديد أسعار الإيجار وأسعار الشراء وأسعار البيع للمساكن الاجتماعية، وفي إدارة أسعار خدمات إدارة وتشغيل المساكن الاجتماعية.

ولا تقوم وزارة التخطيط والاستثمار بتخصيص موارد لتعويض فروق أسعار الفائدة للمؤسسات الائتمانية التي تعينها الدولة؛ ولذلك، لم تقم هذه المؤسسات الائتمانية حتى الآن بتنفيذ برنامج القرض بموجب المرسوم رقم 100/2015/ND-CP بشأن تطوير وإدارة الإسكان الاجتماعي مع العديد من اللوائح المتعلقة بتطوير الإسكان الاجتماعي؛ قروض تفضيلية لتنفيذ سياسات الإسكان الاجتماعي؛ إدارة واستخدام السكن الاجتماعي.

وترى وزارة المالية أنه لكي تتمكن شركات العقارات من استيعاب مصادر رأس المال الجديدة، لا بد من حل مشاكل السوق بشكل شامل. وبالإضافة إلى ذلك، بالإضافة إلى المصادر المالية المألوفة مثل الائتمان المصرفي وسندات الشركات، ينبغي أن تكون هناك آليات وسياسات لتطوير وجذب وضمان التشغيل الفعال لمصادر رأس المال من المنتجات المالية الأخرى (صناديق الاستثمار العقاري؛ صناديق الادخار السكني، توريق العقارات...)، أو قنوات أخرى (الاستثمار الأجنبي المباشر وغير المباشر). وفي الوقت نفسه، يتعين على السلطات، بالإضافة إلى حماية المستثمرين الأفراد في السوق المالية المحفوفة بالمخاطر، أن تضع سياسات لحماية شركات العقارات المشروعة.

وتوصي وزارة المالية أيضًا بمواصلة تجميع الصعوبات في تطبيق السياسات القانونية ذات الصلة بما في ذلك قانون الأراضي وقانون الإسكان وقانون الأعمال العقارية، وإيجاد حلول لإنشاء إطار قانوني لأنشطة الأعمال العقارية وتعزيز فعالية إدارة السوق.

وفي الوقت نفسه، لإدارة ومراقبة عمليات المؤسسات العقارية عن كثب، والتأكد من أن القدرة المالية مناسبة لتنفيذ المشاريع المرخصة لتقليل المخاطر على قطاع الأعمال العقارية، فمن الضروري دراسة واستكمال اللوائح عند إنشاء المؤسسات العقارية أو منح تصاريح البناء، والاستثمار في المشاريع العقارية لضمان أن يكون لدى المؤسسات القدرة المالية الكافية لتنفيذ المشروع.

بالإضافة إلى ذلك، تعمل وزارة الإنشاءات على تعزيز إدارة سوق العقارات لتتطور بشكل مستقر ومستدام وشفاف؛ مراقبة تراخيص البناء، وتراخيص افتتاح المشاريع، وأنشطة تداول العقارات، ومكافحة غسيل الأموال في قطاع العقارات عن كثب...

وفقًا لـ PV/VTV

المصدر: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/hon-350-000-ty-dong-du-no-trai-phieu-doanh-nghiep-bat-dong-san/20240510010953948