هناك سلسلة من الاختناقات التي تحتاج إلى حل لتحقيق هدف توفير مليون وحدة سكنية اجتماعية بحلول عام 2030

- ترتيبات صندوق الأراضي، وتطهير الموقع، وإعفاء وتخفيض رسوم استخدام الأراضي، ودعم تكاليف الاستثمار في أنظمة البنية التحتية الفنية، وأسعار البيع واللوائح الخاصة بالمستأجرين والمشترين المؤهلين، تعتبر من بين القضايا الستة العالقة التي تحتاج إلى حل لتحقيق هدف مليون وحدة سكنية اجتماعية بحلول عام 2030.

في السنوات الأخيرة، تبنت الحكومة والوزارات والقطاعات العديد من السياسات الرامية إلى تعزيز تنفيذ واستكمال مشاريع الإسكان الاجتماعي وإسكان العمال للأشخاص ذوي الدخل المنخفض والعمال في المناطق الصناعية والتجمعات الصناعية. ومع ذلك، فإن النتائج لا تزال ليست كما هو متوقع.

في 24 مايو، أصدرت اللجنة التنفيذية المركزية التوجيه رقم 34 بشأن تعزيز قيادة الحزب في مجال تطوير الإسكان الاجتماعي. وحددت التوجيهة مهمة توفير ما لا يقل عن مليون وحدة سكنية اجتماعية لذوي الدخل المنخفض والعاملين في المناطق الصناعية بحلول عام 2030.

وبحسب السيد فو تشي كين - نائب المدير العام لشركة QUALIPRO Construction Joint Stock Company، وهي عضو في جمعية تمويل المنطقة الصناعية في فيتنام (VIPFA)، فإن التوجيه 34 أكد مرة أخرى على تصميم حزبنا على تنفيذ الضمان الاجتماعي للأشخاص ذوي الدخل المنخفض والعمال وغيرهم من الأشخاص المؤهلين لسياسات الإسكان الاجتماعي.

ولتحقيق هذا الهدف، بحسب السيد كين، من الضروري إزالة 6 مجموعات رئيسية من العوائق.

أولاً، إنشاء صندوق الأراضي للإسكان الاجتماعي والإسكان الصناعي. إن تنظيم تخصيص ما لا يقل عن 20% من الأراضي السكنية في مشاريع الإسكان التجاري لبناء المساكن الاجتماعية يعد سياسة جيدة. ومع ذلك، فإن التطبيق الصارم سوف يدفع أسعار الإسكان الاجتماعي إلى الارتفاع بشكل غير مقصود، وخاصة عندما تقع مشاريع الإسكان التجاري في مواقع أرض جميلة ومركزية وقيمة، فضلاً عن أن نفقات المعيشة المستقبلية في المواقع المركزية سوف تكون باهظة الثمن، وغير مناسبة للأشخاص ذوي الدخل المنخفض.

حددت التوجيهات رقم 34 للجنة المركزية للحزب مهمة توفير ما لا يقل عن مليون منزل للأشخاص ذوي الدخل المنخفض والعاملين في المناطق الصناعية بحلول عام 2030.

وقال السيد كين "إن تنظيم تخصيص 20% من صندوق الأراضي السكنية لمشروع الإسكان التجاري لمشاريع الإسكان الاجتماعي سيعتمد على موقع كل مشروع، أو أن دمج تلك الأموال في مشروع إسكان اجتماعي مرتب مركزيا في موقع مناسب سيكون أكثر ملاءمة للواقع".

ثانياً، أعمال تطهير الموقع. تتأخر العديد من المشاريع بسبب عدم القدرة على تنظيف الأرض عندما يقع مشروع الإسكان الاجتماعي داخل أو بجوار مشروع NOTM. في ذلك الوقت، سيكون لدى أصحاب الأراضي مقارنة بين سياسات دعم GPMB بين المشروعين.

عند تطبيق قانون الأراضي الجديد، مع مشروع NOTM، سوف يقوم المستثمر بالتفاوض على سعر التعويض عن إخلاء الموقع مع الناس. يتم تسعير مشاريع الإسكان الاجتماعي وفقًا للأنظمة الحكومية. وبالتالي، فإن الفارق في سعر التعويض عن الاستحواذ على الأراضي وإخلائها (على الرغم من أن المشروعين متجاوران) بين النوعين من المشاريع (NOTM وNOXH) سيكون أكبر. وفي تلك الأثناء، أصبح تنفيذ أعمال إخلاء المواقع لمشاريع الإسكان الاجتماعي أكثر صعوبة.

من ناحية أخرى، ووفقاً للوائح، ستقوم الحكومة بإجراء عمليات تنظيف للموقع وتسليم الأراضي النظيفة للمستثمرين للبناء بالنسبة لمشاريع الإسكان الاجتماعي والإسكان الصناعي. لكن في الواقع، بالنسبة لأغلب المشاريع، يتعين على المستثمرين القيام بتطهير الموقع، مما يسبب العديد من الصعوبات ويكبد العديد من التكاليف.

ثالثا، الإعفاء من رسوم استخدام الأراضي. وبحسب اللائحة، يتم إعفاء مشاريع الإسكان الاجتماعي والإسكان الصناعي من رسوم الانتفاع بالأراضي بهدف خفض أسعار البيع والإيجار. ومع ذلك، فإن تنفيذ سياسة الإعفاء من رسوم استخدام الأراضي الحالية يجب أن يمر أيضًا بمرحلة حساب مقدار رسوم استخدام الأراضي قبل الشروع في إعفاء المستثمرين من رسوم استخدام الأراضي.

ومن شأن هذا أن يوفر قدراً كبيراً من الوقت الإضافي للسلطات لتنفيذ التدابير اللازمة لحساب رسوم استخدام الأراضي المعفاة، وفي الوقت نفسه إطالة وقت تنفيذ المشروع.

رابعا، دعم تكاليف الاستثمار في أنظمة البنية التحتية التقنية. وبحسب الأنظمة، ستدعم الدولة في مشاريع الإسكان الاجتماعي جزءاً أو كل تكاليف الاستثمار في أنظمة البنية التحتية الفنية ضمن نطاق مشروع الإسكان الاجتماعي. ومع ذلك، فإن معظم المشاريع لم تتمتع بهذه السياسة بعد. وفي حال تطبيق هذه السياسة، فإن سعر بيع/إيجار المساكن الاجتماعية سوف ينخفض ​​جزئياً أيضاً.

خامساً، فيما يتعلق بتنظيم أسعار السكن الاجتماعي ، من الضروري القضاء على فكرة أن بناء المساكن لذوي الدخل المنخفض يرتبط بانخفاض جودة البناء وانخفاض المرافق الاجتماعية المصاحبة.

رغم أنه منزل مخصص لذوي الدخل المنخفض، إلا أن متطلبات جودة البناء والسلامة والمرافق للمشروع لا تزال بحاجة إلى ضمان وفقًا للأنظمة وليس أقل بكثير من متوسط ​​مشاريع NOTM. إن تخفيض أسعار البيع والإيجار يجب أن يتم من خلال سياسات الدعم من الدولة، وليس من خلال خفض المرافق وجودة البناء.

6- بشأن اللائحة الخاصة بالموضوعات المؤهلة لتأجير وشراء NOCN. في الواقع، يرغب جميع المستثمرين في بيع العديد من شقق NOCN حتى يتمكنوا من استرداد رأس المال وتحقيق الربح قريبًا، بدلاً من الإيجار لأن الإيجار سيكون بمثابة إنفاق مبلغ كامل لجمع التغيير الصغير، مما يستغرق وقتًا طويلاً لاسترداد رأس المال وتحمل الفائدة لفترة طويلة، ثم سيكون محفوفًا بالمخاطر بالنسبة للمستثمرين.

ومع ذلك، بالنسبة لمشاريع NOCN، فإن العمال غالباً ما يكون لديهم عقلية عدم الشراء، حيث يرغب عدد قليل من الناس في شراء الشقق، ومعظم العمال يستأجرون للعيش فقط بسبب نقص التمويل.

وهذا هو السبب أيضًا وراء اكتمال بعض مشاريع NOCN ولكن المستثمرين يبيعون عددًا قليلًا نسبيًا من الشقق. عندما يكون عدد الشقق المباعة صغيرًا، يتعين على المستثمرين الموازنة وزيادة سعر الإيجار لجعل المشروع فعالاً. وهذا يجعل سعر الإيجار أعلى من إيجار المنزل بالنسبة للناس، والعمال غير مهتمين باستئجار منزل للإيجار.

ولحل هذا التناقض جزئيا، اقترح السيد كين تطبيق آلية تسمح لأصحاب المؤسسات الصناعية في المناطق الصناعية والتجمعات الصناعية ببناء أو تأجير طوابق كاملة أو مباني NOCN بأكملها ليعيش فيها عمالهم مجانًا أو بأسعار تفضيلية. في ذلك الوقت، سوف يستعيد المستثمرون في مشاريع الإسكان الاجتماعي رؤوس أموالهم بسرعة، وستحتفظ الشركات بموظفيها، وسيتمكن الموظفون من العيش في شقق بأسعار معقولة. وسوف يعمل هذا على تعزيز الاستثمار في الشبكة الوطنية للكهرباء والمياه وكذلك العمال الذين يعيشون في هذه المشاريع، مما يضمن الأمن الاجتماعي.

مينه ثو

المصدر: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bat-dong-san/hang-loat-nut-that-can-go-de-dat-muc-tieu-1-trieu-nha-o-xa-hoi-vao-nam-2030/20240529023908285