مشاكل قانون الأراضي

وقد أشار التقرير الموجز الذي أرسله الأمين العام للجمعية الوطنية بوي فان كونج إلى المندوبين مؤخرا إلى أن الحكومة اتخذت العديد من الإجراءات وأصدرت العديد من الوثائق لإزالة الصعوبات التي تواجه هذا السوق، مثل البرقيات والوثائق التي تحث رئيس الوزراء على مطالبة الوزارات والمحليات بإعادة هيكلة سوق العقارات. ومع ذلك، لا تزال هذه السوق، بما في ذلك سوق الإسكان، تواجه صعوبات واختناقات بسبب الإجراءات القانونية وصناديق الأراضي ورأس المال الاستثماري.

لم تتم الموافقة بسبب عدم وجود "أرض سكنية"

إن بعض الإجراءات الإدارية للاستثمار معقدة ومعوقة، كما أن قطاعات السوق لا تزال غير متوازنة، ورأس المال الائتماني المستثمر في هذه السوق لا يزال يحمل العديد من المخاطر المحتملة. ونتيجة لهذه الصعوبات، تضطر مؤسسات العقارات إلى التوقف عن الاستثمار وبناء المشاريع، وهذا يسبب أيضًا صعوبات للمقاولين وموردي المواد والعديد من الصناعات الأخرى. "إن المشاكل القانونية المتعلقة بالأرض، مثل تحديد أسعار الأراضي، ورسوم استخدام الأراضي، وتطهير الموقع، أو اللوائح المتعلقة باختيار المستثمرين والتي تتداخل مع اللوائح المتعلقة بالاستثمار، والعطاءات، والأراضي... تشكل عوائق رئيسية أمام تعافي سوق الإسكان وتطويره" - تقييم وكالة التقييم.

وفي مدينة هوشي منه، بالإضافة إلى أكثر من 100 مشروع عقاري يواجه صعوبات تم دراستها ويتم دراستها للحل، قدمت إدارة التخطيط والاستثمار مؤخرا تقريرا إلى لجنة الشعب بالمدينة بشأن تنفيذ الموافقات الاستثمارية للمشاريع العقارية في المنطقة.

وبناء على ذلك، من بين 117 ملف مشروع يطلب الموافقة على سياسات الاستثمار التي تتعامل معها هذه الوكالة، فإن 62 مشروعاً لا تلبي الشروط اللازمة لتكون مستثمرة في مشاريع الإسكان التجاري (NƠTM) لأنها لا تمتلك أراضي سكنية أو لا تحصل على نقل جميع الأراضي السكنية وفقاً لأحكام قانون الإسكان لعام 2014.

ولذلك أوصت إدارة التخطيط والاستثمار لجنة الشعب في مدينة هوشي منه بعدم الموافقة على سياسة الاستثمار لأنها لا تتوافق مع أحكام قانون الاستثمار وقانون الإسكان. وهذا الأمر يثير قلق شركات العقارات لأنه قد يتسبب في عرقلة عملية تنفيذ المشروع.

إن إزالة العوائق القانونية من شأنه أن يساعد على تنفيذ المشاريع العقارية بسلاسة، مما يعزز تطوير السوق. الصورة: هوانغ تريو

وبحسب الأستاذ نجوين نهات خانه، المحاضر في كلية الحقوق بجامعة الاقتصاد والقانون (VNU-HCM)، فإن عدم الموافقة على سياسة الاستثمار لهذه المشاريع الـ 62 أمر مناسب تمامًا من الناحية القانونية. لكن من الناحية الاقتصادية وتطور سوق العقارات فإن هذا الأمر له العديد من النقاط التي ليست مناسبة حقاً.

لأن تنفيذ أي مشروع ريفي جديد يتطلب من المؤسسات أن تمتلك صندوقاً أرضياً كبيراً بما يكفي، ولكن في الواقع فإن عدد المشاريع التي تحتوي على 100% من الأراضي السكنية أو جزء منها لا يتجاوز 5% من إجمالي عدد المشاريع الريفية الجديدة في السوق.

ولذلك فإن القواعد الصارمة المذكورة أعلاه بشأن نموذج استخدام الأراضي تسبب العديد من الصعوبات عندما تقترح الشركات بناء مشروع جديد في منطقة ريفية. إذا لم نجد طريقة لحل هذه المشكلة، فإن مئات الآلاف من المليارات من الدونغ التي تم استثمارها في تنفيذ هذه المشاريع قد "تتعطل"، مما يتسبب في إهدار رأس المال الاستثماري فضلاً عن عدم حل مشكلة العرض السكني.

ولحل المشاريع المذكورة أعلاه، وفقًا للمعلم نجوين نهات خانه، هناك حاجة إلى حلول قانونية وإدارية. من الناحية القانونية، يتعين على الجمعية الوطنية أن تدرس قريبًا وتعديل اللوائح المتعلقة بنماذج استخدام الأراضي لتنفيذ مشاريع NƠTM في قانون الإسكان في اتجاه عدم تقييد نماذج استخدام الأراضي للمشاريع بدلاً من الأراضي السكنية فقط كما هو الحال حاليًا، ولكن يجب ضمان الامتثال لتخطيط استخدام الأراضي المحلية وتخطيط البناء.

"من منظور الإدارة، يمكن للجنة الشعبية لمدينة هو تشي منه في المستقبل القريب دعم المستثمرين في هذه المشاريع الـ 62 من خلال تنظيم العطاءات للمشاريع التي تستخدم الأراضي لاختيار المستثمرين الذين يستوفون الشروط لتنفيذ مشروع NƠTM (عند الفوز بالعطاء، ستخصص الدولة أو تؤجر الأرض لتنفيذ مشروع NƠTM) أو تحويل الغرض من مشروع NƠTM إلى الإسكان الاجتماعي حتى لا يلتزم بشكل استخدام الأراضي" - أعرب السيد خان عن رأيه.

هناك العديد من اللوائح التي تحتاج إلى مراجعة

في الرسالة الرسمية "اقتراح تعديل الفقرة ب، الفقرة 1، الفقرة أ، الفقرة 4 والفقرة 6، المادة 128 من مشروع قانون الأراضي (المعدل) لتهيئة الظروف للمستثمرين للتفاوض بشأن الحصول على حقوق استخدام الأراضي لأنواع الأراضي وفقًا للتخطيط لتنفيذ مشاريع التنمية الريفية الجديدة" المرسلة إلى الجمعية الوطنية، اقترح السيد لي هوانج تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه، تعديل الفقرة ب، الفقرة 1، الفقرة أ، الفقرة 4 والفقرة 6، المادة 128 من مشروع قانون الأراضي (المعدل) لتهيئة الظروف للشركات والمستثمرين للتفاوض بشأن الحصول على حقوق استخدام الأراضي أو الحصول على حقوق استخدام الأراضي لأنواع الأراضي أو الحصول على حقوق استخدام الأراضي وفقًا لتخطيط استخدام الأراضي والتخطيط الحضري وتخطيط البناء لتنفيذ مشاريع التنمية الريفية الجديدة.

وأشار السيد تشاو أيضًا إلى أن اللائحة الواردة في النقطة ب، البند 1، المادة 128 من مشروع قانون الأراضي (المعدل) تسمح فقط باتفاقيات بشأن الحصول على حق استخدام الأراضي السكنية أو يجب أن يكون لها الحق في استخدام الأراضي السكنية أو الأراضي السكنية والأراضي الأخرى، لذلك فهي ذات محتوى أضيق من اللوائح الحالية في قانون الأراضي لعام 2013، وبالتالي لا تخلق ظروفًا مواتية للمستثمرين للوصول إلى الأراضي، ولا تضمن الحقوق والمصالح القانونية والمشروعة للأشخاص الذين يستخدمون الأرض.

وبحسب السيد تشاو، إذا تم تمرير هذا القانون، فلن يُسمح للمستثمرين خلال السنوات العشر القادمة "بالموافقة على الحصول على حق استخدام الأراضي السكنية والأراضي الأخرى" لتنفيذ مشروع التنمية الريفية الجديد، وبالتالي لن تكون هناك حالة يفي فيها أي مستثمر بشرط "الحصول على الحق في استخدام الأراضي السكنية والأراضي الأخرى" كما هو منصوص عليه في الفقرة 6، المادة 128 من مشروع قانون الأراضي (المعدل).

وفيما يتعلق بالمشاكل المتعلقة بالإسكان المستقبلي، قال نائب رئيس لجنة الشعب في مدينة هوشي منه بوي شوان كوونج، في ورشة العمل لتقديم التعليقات على مشروع قانون الأعمال العقارية (المعدل) الذي نظمته مؤخرا اللجنة الاقتصادية للجمعية الوطنية ووزارة البناء، إن المدينة واجهت مؤخرا العديد من المشاكل عند وضع مشاريع الإسكان التجاري والبناء المستقبلي. وعليه، يجب على الجهة المختصة أن تحصل على وثيقة الموافقة على المشروع الذي يؤهل لبيع المساكن المستقبلية، مما يؤدي إلى العديد من العواقب، وخاصة إصدار شهادات الملكية للمشترين الجدد عند الإشارة إلى أحكام قانون الأراضي.

وفقًا للسيد بوي شوان كوونغ، تنص المادة 25 من البند 2 من مشروع قانون الأعمال العقارية (المعدل) على الشروط التي يجب أن تحصل عليها المنازل وأعمال البناء التي يتم تشكيلها في المستقبل على أحد أنواع وثائق استخدام الأراضي التالية (قرار تخصيص الأرض، إيجار الأرض، عقد إيجار الأرض، شهادة حق استخدام الأرض، شهادة ملكية المنزل وحق استخدام الأرض، شهادة حق استخدام الأرض، ملكية المنزل والأصول الأخرى المرتبطة بالأرض...).

وفي الوقت نفسه، ووفقًا لقانون الأراضي الحالي، يُسمح لمستخدمي الأراضي بنقل حقوق استخدام الأراضي وتأجيرها وتأجيرها من الباطن والتبرع بها ورهنها والمساهمة برأس المال في حقوق استخدام الأراضي عندما يكون لديهم شهادة.

في حالة السماح لمستخدم الأرض بتأخير أداء الالتزامات المالية أو السماح له بالالتزام بالتزامات مالية، يجب عليه استكمال الالتزامات المالية قبل ممارسة الحقوق. أي أنه في حال تخصيص أرض للمستثمر ولكنه لم يقم بإكمال الالتزامات المالية المتعلقة برسوم استخدام الأرض، فإنه لا يستطيع ممارسة حقوق مستخدم الأرض وفقاً لأحكام قانون الأراضي، بما في ذلك حق نقل حقوق استخدام الأرض.

ولذلك، توصي لجنة الشعب في مدينة هوشي منه بأن تقوم لجنة الصياغة بدراسة وتعديل محتوى شروط الأراضي لإجراءات الموافقة على أعمال الإسكان والبناء المستقبلية التي سيتم طرحها في العمل حيث "أن المستثمر قد استوفى التزاماته المالية ولديه شهادة حق استخدام الأرض". ويأتي ذلك للحد من المشاكل القانونية التي قد تنشأ في الخطوة التالية، وخاصة فيما يتعلق بإصدار الشهادات للأشخاص.

السماح بتعديل التخطيط بعد النقل

وقال نائب رئيس لجنة الشعب في مدينة هوشي منه بوي شوان كوونج إن مشروع قانون الأعمال العقارية ينص على أن مبدأ نقل مشاريع العقارات هو أن نقل المشروع كله أو جزء منه يجب أن يضمن عدم تغيير أهداف المشروع وتخطيطه، وهو أمر "غير موات" لأن العديد من المستثمرين، بعد تلقي المشروع، يحتاجون إلى تعديل التخطيط لجعل المشروع أفضل. وبحسب السيد بوي شوان كوونغ، فإن تعديل المشروع يهدف إلى تحسين المشروع والمفتاح النهائي هو زيادة معامل استخدام الأراضي والامتثال لأحكام قانون التخطيط الحضري. ويقوم المستثمر بالتعديل وفقا للأنظمة ويتحمل التزامات مالية إضافية. واقترحت لجنة الشعب في مدينة هوشي منه مراجعة هذه اللائحة لتجنب التعارض مع أحكام قانون التخطيط الحضري أثناء عملية التنفيذ، وإلا فإنها ستؤثر على عملية التنفيذ بعد تلقي تحويل المشروع.

ندوة "إزالة العوائق القانونية أمام العقارات"

في 9 نوفمبر، نظمت صحيفة نجوي لاو دونج ندوة حول "حل العقبات القانونية أمام العقارات" للاستماع إلى آراء الضيوف واستيعابها، وبالتالي إيجاد حلول لإزالة الاختناقات، وتسهيل تدفق سوق العقارات، وتعزيز النمو الاقتصادي المستقر والمستدام...

(*) انظر جريدة لاو دونج الصادرة في 8 نوفمبر

المصدر: https://nld.com.vn/kinh-te/tap-trung-go-kho-cho-bat-dong-san-go-vuong-ve-phap-luat-dat-dai-20231108212955903.htm