وأشار التقرير الموجز بشأن قضية الأسئلة والأجوبة الذي أرسله الأمين العام للجمعية الوطنية بوي فان كوونغ إلى المندوبين مؤخرًا إلى أن الحكومة اتخذت العديد من الإجراءات وأصدرت العديد من الوثائق لإزالة الصعوبات التي تواجه هذا السوق، مثل البرقيات والوثائق التي تحث رئيس الوزراء على طلب الوزارات والمحليات لإعادة هيكلة سوق العقارات. ومع ذلك، لا تزال هذه السوق، بما في ذلك سوق الإسكان، تواجه صعوبات واختناقات بسبب الإجراءات القانونية وصناديق الأراضي ورأس المال الاستثماري.
لم تتم الموافقة عليه بسبب عدم وجود "أرض سكنية"
إن بعض الإجراءات الإدارية للاستثمار معقدة ومعوقة، كما أن قطاعات السوق لا تزال غير متوازنة، ولا يزال رأس المال الائتماني المستثمر في هذه السوق يحمل العديد من المخاطر المحتملة. ونتيجة لهذه الصعوبات، تضطر مؤسسات العقارات إلى التوقف عن الاستثمار وبناء المشاريع، وهذا يسبب أيضًا صعوبات للمقاولين وموردي المواد والعديد من الصناعات الأخرى. "إن المشاكل القانونية المتعلقة بالأرض، مثل تحديد أسعار الأراضي، ورسوم استخدام الأراضي، أو إخلاء الموقع، أو اللوائح المتعلقة باختيار المستثمرين والتي تتداخل مع اللوائح المتعلقة بالاستثمار، والعطاءات، والأراضي... تشكل حواجز رئيسية أمام تعافي سوق الإسكان وتطويره" - تقييم وكالة التقييم.
وفي مدينة هوشي منه، بالإضافة إلى أكثر من 100 مشروع عقاري يواجه صعوبات تم دراستها ويتم دراستها من أجل حلها، قدمت إدارة التخطيط والاستثمار مؤخرا تقريرا إلى لجنة الشعب بالمدينة بشأن تنفيذ الموافقات الاستثمارية للمشاريع العقارية في المنطقة.
وبناء على ذلك، من أصل 117 ملف مشاريع يطلب الموافقة على سياسات الاستثمار التي تتعامل معها هذه الوكالة، فإن 62 مشروعاً لا تتوفر فيها الشروط اللازمة لتكون مستثمرة في مشاريع الإسكان التجاري (NƠTM) لأنها لا تتوفر على أراض سكنية أو لا تحصل على نقل جميع الأراضي السكنية وفقاً لأحكام قانون الإسكان لعام 2014.
ولذلك أوصت إدارة التخطيط والاستثمار لجنة الشعب في مدينة هوشي منه بعدم الموافقة على سياسة الاستثمار لأنها لا تتوافق مع أحكام قانون الاستثمار وقانون الإسكان. وهذا الأمر يثير قلق شركات العقارات لأنه قد يتسبب في عرقلة عملية تنفيذ المشروع.
إن إزالة العوائق القانونية من شأنها أن تساعد في تنفيذ المشاريع العقارية بسلاسة، وتعزيز تنمية السوق. الصورة: هوانج تريو
وبحسب الأستاذ نجوين نهات خانه، المحاضر في كلية الحقوق بجامعة الاقتصاد والقانون (VNU-HCM)، فإن عدم الموافقة على سياسة الاستثمار الخاصة بهذه المشاريع الـ62 أمر مناسب تمامًا من الناحية القانونية. لكن من الناحية الاقتصادية وتطور سوق العقارات فإن هذا الأمر له العديد من النقاط التي ليست مناسبة حقاً.
لأن تنفيذ أي مشروع ريفي جديد يتطلب من المؤسسات أن تمتلك صندوقاً أرضياً كبيراً بما يكفي، ولكن في الواقع فإن عدد المشاريع التي تحتوي على 100% من الأراضي السكنية أو جزء من الأراضي السكنية لا يزيد عن 5% من إجمالي عدد المشاريع الريفية الجديدة في السوق.
ولذلك، فإن القواعد الصارمة المذكورة أعلاه بشأن نموذج استخدام الأراضي تسبب العديد من الصعوبات عندما تقترح الشركات بناء مشروع منطقة ريفية جديدة. إذا لم نجد طريقة لحل هذه المشكلة، فإن مئات الآلاف من المليارات من الدونغ المستثمرة في هذه المشاريع قد "تتعطل"، مما يتسبب في هدر رأس المال الاستثماري فضلاً عن عدم حل مشكلة العرض السكني.
ولحل المشاريع المذكورة أعلاه، وفقًا للمعلم نجوين نهات خانه، هناك حاجة إلى حلول قانونية وإدارية. من الناحية القانونية، يتعين على مجلس الأمة دراسة وتعديل اللوائح الخاصة بأشكال استخدام الأراضي لتنفيذ مشاريع NƠTM في قانون الإسكان قريبًا في اتجاه عدم تقييد أشكال استخدام الأراضي للمشاريع بدلاً من الأراضي السكنية فقط كما هو الحال حاليًا، ولكن يجب ضمان الامتثال لتخطيط استخدام الأراضي المحلية وتخطيط البناء.
"من منظور الإدارة، يمكن للجنة الشعبية لمدينة هو تشي منه في المستقبل القريب دعم المستثمرين في هذه المشاريع الـ 62 من خلال تنظيم العطاءات للمشاريع التي تستخدم الأراضي لاختيار المستثمرين الذين يستوفون الشروط لتنفيذ مشروع NƠTM (عند الفوز بالعطاء، ستخصص الدولة أو تؤجر الأرض لتنفيذ مشروع NƠTM) أو تحويل الغرض من مشروع NƠTM إلى الإسكان الاجتماعي حتى لا تكون مقيدة بشكل استخدام الأراضي" - أعرب المعلم خان عن رأيه.
هناك العديد من اللوائح التي تحتاج إلى مراجعة
في الرسالة الرسمية "اقتراح تعديل الفقرة ب، البند 1، والفقرة أ، البند 4 والفقرة 6، المادة 128 من مشروع قانون الأراضي (المعدل) لتهيئة الظروف للمستثمرين للتفاوض بشأن الحصول على حقوق استخدام الأراضي لأنواع الأراضي المناسبة للتخطيط لتنفيذ مشاريع NƠTM" المرسلة إلى الجمعية الوطنية، اقترح السيد لي هوانج تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هوشي منه، تعديل الفقرة ب، البند 1، والفقرة أ، البند 4 والفقرة 6، المادة 128 من مشروع قانون الأراضي (المعدل) لتهيئة الظروف للمؤسسات والمستثمرين للتفاوض بشأن الحصول على حقوق استخدام الأراضي أو الحصول على حقوق استخدام الأراضي لأنواع الأراضي أو الحصول على حقوق استخدام الأراضي المناسبة لتخطيط استخدام الأراضي، والتخطيط الحضري، وتخطيط البناء لتنفيذ مشاريع NƠTM.
وأشار السيد تشاو أيضًا إلى أن اللائحة الواردة في النقطة ب، البند 1، المادة 128 من مشروع قانون الأراضي (المعدل) تسمح فقط باتفاقيات بشأن تلقي الحق في استخدام الأراضي السكنية أو يجب أن يكون لديك الحق في استخدام الأراضي السكنية أو الأراضي السكنية والأراضي الأخرى، لذلك فهي ذات محتوى أضيق من اللوائح الحالية في قانون الأراضي لعام 2013، وبالتالي لا تخلق ظروفًا مواتية للمستثمرين للوصول إلى الأراضي، ولا تضمن الحقوق والمصالح القانونية والمشروعة للأشخاص الذين يستخدمون الأرض.
وبحسب السيد تشاو، إذا تم تمرير هذا القانون، فلن يُسمح للمستثمرين خلال السنوات العشر القادمة "بالموافقة على الحصول على حق استخدام الأراضي السكنية والأراضي الأخرى" لتنفيذ مشروع التنمية الريفية الجديد، وبالتالي لن تكون هناك حالة حيث يلبي أي مستثمر شرط "الحصول على حق استخدام الأراضي السكنية والأراضي الأخرى" كما هو منصوص عليه في الفقرة 6 من المادة 128 من مشروع قانون الأراضي (المعدل).
وفيما يتعلق بمشاكل الإسكان المستقبلي، قال نائب رئيس لجنة الشعب في مدينة هوشي منه بوي شوان كوونغ، في ورشة العمل لتقديم التعليقات على مشروع قانون الأعمال العقارية (المعدل) الذي نظمته مؤخرا اللجنة الاقتصادية للجمعية الوطنية ووزارة البناء، إن المدينة واجهت مؤخرا العديد من المشاكل عند وضع مشاريع الإسكان التجاري والبناء المستقبلي. وعليه، يجب على الجهة المختصة أن تحصل على وثيقة الموافقة على المشروع المؤهل لبيع المساكن المستقبلية، مما يؤدي إلى العديد من العواقب، وخاصة إصدار شهادات الملكية للمشترين الجدد عند الإشارة إلى أحكام قانون الأراضي.
وفقًا للسيد بوي شوان كوونغ، تنص الفقرة 2 من المادة 25 من مشروع قانون الأعمال العقارية (المعدل) على الشروط التي يجب أن تتوفر في المنازل وأعمال البناء التي يتم تشكيلها في المستقبل لامتلاك أحد أنواع وثائق استخدام الأراضي التالية (قرار تخصيص الأرض، عقد إيجار الأرض، عقد إيجار الأرض، شهادة حق استخدام الأرض، شهادة ملكية المنزل وحق استخدام الأرض، شهادة حق استخدام الأرض، ملكية المنزل والأصول الأخرى المرتبطة بالأرض...).
وفي الوقت نفسه، ووفقًا لقانون الأراضي الحالي، يُسمح لمستخدمي الأراضي بنقل حقوق استخدام الأراضي وتأجيرها وإعادة تأجيرها والتبرع بها ورهنها والمساهمة برأس المال في حقوق استخدام الأراضي عندما يكون لديهم شهادة.
في حال السماح لمستخدم الأرض بتأخير أداء الالتزامات المالية أو السماح له بسداد التزامات مالية، فإنه يتعين عليه استكمال الالتزامات المالية قبل ممارسة الحقوق، أي في حال تخصيص أرض للمستثمر ولكنه لم يستكمل الالتزامات المالية المتعلقة برسوم الانتفاع، فإنه لا يستطيع ممارسة حقوق مستخدم الأرض وفقاً لأحكام قانون الأراضي، بما في ذلك حق نقل حقوق الانتفاع.
ولذلك، أوصت لجنة الشعب في مدينة هوشي منه بأن تقوم لجنة الصياغة بدراسة وتعديل محتوى شروط الأراضي لإجراءات الموافقة على أعمال الإسكان والبناء المستقبلية التي سيتم طرحها في العمل حيث "أن المستثمر قد استوفى التزاماته المالية ولديه شهادة حق استخدام الأرض". وذلك للحد من المشاكل القانونية التي قد تنشأ في الخطوة التالية، وخاصة فيما يتعلق بإصدار الشهادات للأشخاص.
السماح بتعديل التخطيط بعد النقل
قال نائب رئيس لجنة الشعب في مدينة هوشي منه بوي شوان كوونج إن مشروع قانون الأعمال العقارية ينص على أن مبدأ نقل مشاريع العقارات هو أن نقل كل أو جزء من المشروع يجب أن يضمن عدم تغيير أهداف المشروع وتخطيطه، وهو أمر "غير موات" لأن العديد من المستثمرين، بعد استلام المشروع، يحتاجون إلى تعديل التخطيط لتحسين المشروع. وبحسب السيد بوي شوان كوونغ، فإن تعديل المشروع يهدف إلى تحسين المشروع والمفتاح النهائي هو زيادة معامل استخدام الأراضي والامتثال لأحكام قانون التخطيط الحضري. ويقوم المستثمر بالتعديل وفقا للأنظمة ويتحمل التزامات مالية إضافية. واقترحت لجنة الشعب في مدينة هوشي منه مراجعة هذه اللائحة لتجنب التعارض مع أحكام قانون التخطيط الحضري أثناء عملية التنفيذ، وإلا فإنها ستؤثر على عملية التنفيذ بعد تلقي نقل المشروع.
ندوة "إزالة العوائق القانونية أمام العقارات"
في 9 نوفمبر، نظمت صحيفة نجوي لاو دونغ ندوة حول "حل العقبات القانونية أمام العقارات" للاستماع إلى آراء الضيوف واستيعابها، وبالتالي إيجاد حلول لإزالة الاختناقات، وإزالة الانسدادات في تدفق سوق العقارات، وتعزيز النمو الاقتصادي المستقر والمستدام...
(*) انظر صحيفة لاو دونج الصادرة بتاريخ 8 نوفمبر
[إعلان رقم 2]
المصدر: https://nld.com.vn/kinh-te/tap-trung-go-kho-cho-bat-dong-san-go-vuong-ve-phap-luat-dat-dai-20231108212955903.htm
تعليق (0)