الأسعار الأولية منخفضة للغاية، مما يخلق فرصاً "للتربح" من مزادات الأراضي.

وبحسب تقرير صادر عن موقع Batdongsan.com.vn، سجل سوق العقارات في الأشهر الستة الأولى من عام 2024 طفرة حيث احتلت العقارات المرتبة الأولى من حيث عائد الاستثمار، متجاوزة كل من الذهب والأسهم.

وسجل تأثير السوق استمرار الاتجاه نحو الانتقال إلى المناطق الضواحي، حيث أصبحت قطع الأراضي تدريجيا قطاعا جذابا للمشترين.

ومن المتوقع أن تساعد قوانين الأراضي والإسكان وقانون تنظيم الأعمال العقارية، التي تم تطبيقها مبكراً اعتباراً من الأول من أغسطس/آب، على ازدهار سوق العقارات من خلال تعديلات إيجابية.

لكن في الواقع، في الأيام الأولى لتطبيق القانون الجديد، أصبح سوق العقارات ساخناً كالنار في الهشيم عندما ارتفعت الأسعار فجأة في بعض مزادات الأراضي في الضواحي.

من سعر ابتدائي يبلغ بضعة ملايين من دونغ/م2 فقط، يتم طرح الأراضي على مشارف هانوي في مزاد علني بما يصل إلى مئات الملايين من دونغ/م2، على الرغم من أن العديد من الناس يعتبرونها غير متميزة من حيث البنية التحتية وحركة المرور وإمكانية الربح البطيء.

السعر الابتدائي هو المصدر؟

وفي تعليقه على هذه القضية، قال المحامي دانج فان كونج - مكتب تشينه فاب للمحاماة، نقابة المحامين في هانوي، إنه بسبب التغير المستمر في أسعار الذهب، وتباطؤ سوق الأسهم، وتأثر الأنشطة التجارية بسلسلة التوريد، والتقلبات في السوق العالمية، لا يزال العقارات هو الخيار الأول للمستثمرين كملاذ آمن للتدفق النقدي.

وبحسب السيد كونج، فإن القوانين المتعلقة بالعقارات التي دخلت حيز التنفيذ جزئيًا اعتبارًا من 1 أغسطس 2024 تنص على أنه لا يُسمح للأفراد والشركات بشراء الأراضي أو تقسيم قطع الأراضي أو بيع الأراضي؛ لا يجوز إلا للدولة تقسيم الأراضي وتنظيم المزادات عليها.

ويؤدي هذا إلى ندرة العرض، مما يؤثر على نفسية العملاء والمستثمرين، الذين سوف يركزون بشكل كبير على مزادات الأراضي مثل المزادات الأخيرة.

إلى ذلك، قال المحامي إن سبب ارتفاع أسعار الأراضي هو مبدأ المزاد على أن من يدفع أعلى سعر سيفوز بالمزاد.

في هذه الأثناء، استقطب مزاد قطع الأراضي المذكورة أعلاه اهتمام الآلاف من الأشخاص الذين سجلوا وشاركوا بشكل مباشر في المزاد. "هذا يثبت أن هناك الكثير من الناس مهتمين، لذا فمن المحتمل تمامًا أن يرتفع السعر"، كما حلل السيد كوونج.

بالإضافة إلى ذلك، أثار المحامي دانج فان كونج أيضًا قضية محتملة "لم تتوصل السلطات حتى الآن إلى استنتاجات" وهي حالة تضخم أسعار الأراضي بدافع التلاعب بسوق العقارات من قبل بعض الأفراد أو المنظمات.

المحامي دانغ فان كوونغ - مكتب تشينه فاب للمحاماة، نقابة المحامين في هانوي.

وقال المحامي دانج فان كونج إن جزءا من الخطأ في الوضع المذكور أعلاه جاء من تحديد السعر الابتدائي للمزاد منخفضا للغاية.

في السابق، كان السعر الابتدائي للمزاد يعتمد على السعر الذي يقدمه المجلس الاستشاري. ومع ذلك، وفقًا للمرسوم رقم 12 الصادر في فبراير 2024، سيتم تحديد السعر الابتدائي حسب المنطقة بناءً على قائمة أسعار الأراضي مضروبة في المعامل.

"إنها حاليًا فترة انتقالية لتطبيق وثائق قانون الأراضي الجديد لعام 2023، والتي لم تدخل حيز التنفيذ إلا جزئيًا، ولن يدخل معظمها حيز التنفيذ الكامل حتى الأول من يناير 2025.

وبالتالي فإن المشكلة هي أن اللائحة الخاصة بإلغاء إطار أسعار الأراضي لم تدخل حيز التنفيذ بعد، وبالتالي فإن اللائحة الخاصة بجدول أسعار الأراضي القديم سوف تبقى سارية حتى نهاية العام الجاري. لذلك، فإن صيغة الحساب لا تزال تعتمد على قائمة أسعار الأراضي القديمة مضروبة في معامل K للحصول على السعر الابتدائي، مما يجعل هذا السعر منخفضا"، كما قال المحامي كونج.

ويقول المحامون إن ارتفاع أسعار الأراضي بشكل مفاجئ يعود جزئيا إلى حقيقة أن سعر المزاد الابتدائي كان منخفضا للغاية. (الصورة: هوو ثانغ)

ومع ذلك، أكد السيد كونغ أيضًا أن أحكام المرسوم الحكومي لم تكن خاطئة، ولكن في هذا الوقت من التقاطع، لم تدخل الوثائق حيز التنفيذ بشكل موحد، مما أدى إلى قصة مفادها أن قائمة أسعار الأراضي الجديدة لم يتم إنشاؤها، مما أدى إلى الوضع المذكور أعلاه.

من السعر الابتدائي المنخفض، لن يحتاج المستثمرون إلا إلى إيداع مبلغ صغير جدًا من المال، وهو ما يظل يسبب خطر الاستفادة من هذه النقطة لبعض المنظمات المشاركة في المزاد لرفع السعر المطلوب، والاستفادة الشخصية ومن ثم إلغاء الإيداع.

في هذه الأثناء، هناك قصة أخرى مفادها أن قانون مزاد العقارات لن يدخل حيز التنفيذ حتى أوائل عام 2025، وبالتالي التعامل بشكل صارم مع حالات التخلف عن سداد الودائع من خلال حظر المشاركة في المزادات من 6 أشهر إلى 5 سنوات.

في الوقت الحالي، لا تزال القواعد المتعلقة بالتعامل مع المشاركين في المزادات الذين يتخلون عن ودائعهم إدارية للغاية، وتفتقر إلى الردع والمعالجة الشاملة، لذلك استغل العديد من الأفراد والمنظمات هذه الثغرة لتعطيل السوق.

لا ينبغي تحصيل كل إيرادات الميزانية من خلال مزادات الأراضي

وفي معرض تعبيره عن رأيه بشأن مزادات الأراضي بين عشية وضحاها، قال المحامي فو نغوك بانج - نائب مدير شركة جالاكسي للمحاماة، نقابة المحامين في هانوي، إنه على الرغم من عدم كون المزاد علنيًا، فإن المزاد دون تحديد عدد الجولات بين عشية وضحاها لتحديد السعر النهائي ربما يكون سابقة، وليس المرة الأولى.

وتكمن ميزة هذا الشكل من المزاد في أنه سيجلب للميزانية مبلغًا كبيرًا من الإيرادات "المفاجئة" تقريبًا لأن السعر يرتفع بشكل كبير في كل جولة، والسعر النهائي يسمح للدولة بجلب مئات المليارات من الدونغ من خلال كل مزاد.

المحامي فو نغوك بانج - نائب مدير مكتب جالاكسي للمحاماة، نقابة المحامين في هانوي.

ومن الناحية الإيجابية، سيساعد هذا في استكمال الميزانية من خلال المزادات التي تضمن استيفاء جميع اللوائح القانونية.

لكن على العكس من ذلك، قال المحامي فو نغوك بانج إن "عواقب بيع الأراضي بأسعار مرتفعة للغاية أكثر فظاعة من الفوائد الاقتصادية التي تجلبها".

وفي الوقت نفسه، أكد المحامي أيضًا أن منظمات مزاد الأراضي في المزادات الساخنة الأخيرة التزمت تمامًا بأحكام القانون، ولكن ما إذا كان المشاركون في المزاد لديهم روح احترام القانون أم لا فهذه قصة أخرى، ونحن بحاجة إلى انتظار نتيجة وكالة التحقيق.

إذا كان المشاركون في المزاد في حالة من "التنافس الشرس" لتحقيق مكاسب شخصية، فإن المشاركة في المزاد بهدف التلاعب بالسوق ستؤدي إلى عواقب بعيدة المدى، ستدفع أسعار الأراضي في تلك المنطقة إلى ما يشبه "فقاعة" عقارية. وسيكون حل هذه المشكلة أصعب بكثير من تحقيق عوائد الميزانية على المدى القصير، كما حلل السيد بانغ.

وشاطر المحامي دانج فان كوونج الرأي نفسه، حيث أشار إلى أن الدولة ليست بحاجة إلى جمع كل الأراضي في مزادات الأراضي.

"لأنه إذا كان السعر مرتفعاً، فإن الدولة ستحصل على فائدة فورية تتمثل في مبلغ أعلى قليلاً من المال، ولكن بعد ذلك سيتم التخلي عن الأرض وسيقوم المضاربون برفع السعر، وبالتالي لن يتم استخدام الأرض أو استغلالها، على الرغم من أنها مورد ثمين، فإن العواقب ستكون أكثر خطورة بكثير"، قال المحامي.

يجب إيقاف المزادات العقارية مؤقتا وجعل أسعار الأراضي أقرب إلى أسعار السوق.

وبناء على ذلك، ولمنع تكرار حالات مماثلة من حمى الأراضي، قال المحامي دانج فان كونج إن تعليق المزادات العقارية مؤقتًا لإجراء عمليات التفتيش أمر معقول تمامًا.

وخاصة في سياق القوانين المتشابكة ولكن غير المتزامنة بعد، "التي تغيرت بشكل كامل"، بحيث لا تزال هناك ثغرات كثيرة للأفراد أو المنظمات ذات النوايا السيئة للاستفادة منها لتحقيق الربح.

وبالإضافة إلى ذلك، اقترح السيد كونغ أيضًا خطة لمراجعة سريعة لطريقة حساب الأسعار الأولية في المزادات، مما يؤدي إلى تسريع عملية استكمال قوائم أسعار الأراضي القريبة من أسعار السوق.

ويقترح المحامون تعليق المزادات العقارية مؤقتا وجعل أسعار الأراضي أقرب إلى أسعار السوق (تصوير: هوو ثانغ).

بالنسبة للمستثمرين، اقترح المحامي أيضًا أنه يجب عليهم تحديد الوقت الذي يضعون فيه أموالهم، والوقت الذي يخرجون فيه الأموال، وتحديد كيفية ارتفاع أو انخفاض السوق في تلك المنطقة.

تجنب الموقف الذي تتسرع فيه في الاستثمار وفقًا لسيكولوجية السوق ثم ينتهي بك الأمر إلى عدم القدرة على "الهروب" في الوقت المناسب، سيكون الأمر مثل الاحتفاظ بالدين، واحتمال الخسارة مرتفع للغاية.

وأضاف الخبير أن المستثمرين يحتاجون أيضًا إلى الحذر من المناطق التي ترتفع فيها أسعار العقارات بشكل كبير ولكن لا توجد بها بنية تحتية جديدة أو سياسات أو تقلبات سكانية.

بالنسبة لأولئك الذين يرغبون في شراء العقارات، ينصح السيد كونج باختيار الوقت والمكان المناسبين لاختيار المنتج العقاري المناسب للاستقرار على المدى الطويل.

المصدر: https://www.nguoiduatin.vn/gia-khoi-diem-qua-thap-tao-co-hoi-truc-loi-trong-cac-phien-dau-gia-dat-204240828161143386.htm