الأسعار الأولية منخفضة للغاية، مما يخلق فرصاً "للتربح" من مزادات الأراضي.

وبحسب تقرير صادر عن موقع Batdongsan.com.vn، سجل سوق العقارات في الأشهر الستة الأولى من عام 2024 طفرة عندما احتلت العقارات المرتبة الأولى من حيث عائد الاستثمار، متجاوزة كل من الذهب والأسهم.

وسجل تأثير السوق استمرار الاتجاه للانتقال إلى المناطق الضواحي، حيث أصبحت قطع الأراضي تدريجيا قطاعا جذابا للمشترين.

ومن المتوقع أن تساعد قوانين الأراضي والإسكان وقانون تنظيم العمل العقاري التي دخلت حيز التنفيذ مبكراً اعتباراً من الأول من أغسطس/آب، على ازدهار سوق العقارات من خلال تعديلات إيجابية.

لكن في الواقع، وفي الأيام الأولى لتطبيق القانون الجديد، أصبح سوق العقارات ساخناً كالقلي عندما ارتفعت الأسعار بشكل مفاجئ في بعض مزادات الأراضي في الضواحي.

من سعر ابتدائي يبلغ بضعة ملايين دونج/م2 فقط، يتم طرح الأراضي على مشارف هانوي في مزاد علني بما يصل إلى مئات الملايين من دونج/م2، على الرغم من أن العديد من الناس يعتبرونها غير متميزة من حيث البنية التحتية وحركة المرور وإمكانية الربح البطيئة.

السعر الإبتدائي هو المصدر؟

وفي تعليقه على هذه القضية، قال المحامي دانج فان كوونج - مكتب محاماة تشينه فاب، نقابة المحامين في هانوي، إنه بسبب التغيرات المستمرة في أسعار الذهب، وسوق الأوراق المالية البطيئة، وأنشطة الأعمال المتأثرة بسلسلة التوريد، والتقلبات في السوق العالمية، لا يزال العقارات الخيار الأول للمستثمرين كملاذ آمن للتدفق النقدي.

وبحسب السيد كوونج، فإن القوانين المتعلقة بالعقارات التي دخلت حيز التنفيذ جزئيًا اعتبارًا من 1 أغسطس 2024 تنص على أنه لا يُسمح للأفراد والشركات بشراء الأراضي أو تقسيم قطع الأراضي أو بيع الأراضي؛ ويُسمح للدولة فقط بتقسيم قطع الأراضي وتنظيم المزادات.

وهذا من شأنه أن يخلق ندرة في العرض، مما يؤثر على نفسية العملاء والمستثمرين، الذين سوف يركزون بشكل كبير على مزادات الأراضي مثل المزادات الأخيرة.

إلى ذلك، قال المحامي إن سبب ارتفاع أسعار الأراضي هو مبدأ المزاد على أن من يدفع أعلى سعر سيفوز بالمزاد.

في هذه الأثناء، جذب مزاد قطع الأراضي المذكورة أعلاه اهتمام الآلاف من الأشخاص الذين سجلوا وشاركوا بشكل مباشر في المزاد. "وهذا يثبت أن هناك الكثير من الناس المهتمين، لذا فمن المحتمل تماما أن يرتفع السعر"، بحسب تحليل السيد كوونج.

بالإضافة إلى ذلك، أثار المحامي دانج فان كوونج أيضًا حالة محتملة "لم تتوصل السلطات حتى الآن إلى استنتاجات" وهي حالة تضخم أسعار الأراضي بدافع التلاعب بسوق العقارات من قبل بعض الأفراد أو المنظمات.

المحامي دانج فان كوونج - مكتب المحاماة تشين فاب، نقابة المحامين في هانوي.

وقال المحامي دانج فان كوونج إن جزءا من الخطأ في الوضع المذكور جاء من تحديد السعر الابتدائي للمزاد منخفضا للغاية.

في السابق، كان السعر الابتدائي للمزاد يعتمد على السعر الذي يقدمه المجلس الاستشاري. ومع ذلك، وفقًا للمرسوم رقم 12 الصادر في فبراير 2024، سيتم تحديد السعر الابتدائي حسب المنطقة بناءً على قائمة أسعار الأراضي مضروبة في المعامل.

"إنها حالياً فترة انتقالية لتطبيق وثائق قانون الأراضي الجديد لعام 2023، والتي لم تدخل حيز التنفيذ إلا جزئياً، ولن يدخل معظمها حيز التنفيذ الكامل حتى الأول من يناير/كانون الثاني 2025.

وبالتالي فإن المشكلة هي أن اللائحة الخاصة بإلغاء إطار أسعار الأراضي لم تدخل حيز التنفيذ بعد، وبالتالي فإن اللائحة الخاصة بجدول أسعار الأراضي القديم سوف تظل سارية حتى نهاية العام الجاري. ولذلك، فإن صيغة الحساب لا تزال تعتمد على قائمة أسعار الأراضي القديمة مضروبة في معامل K للحصول على السعر الابتدائي، ما يجعل هذا السعر منخفضا"، حسبما قال المحامي كوونج.

ويقول المحامون إن ارتفاع أسعار الأراضي المفاجئ في المزادات يعود جزئيا إلى حقيقة أن سعر المزاد الابتدائي كان منخفضا للغاية. (الصورة: هوو ثانغ)

ومع ذلك، أكد السيد كوونج أيضًا أن حكم المرسوم الحكومي لم يكن خاطئًا، ولكن في هذا الوقت من التقاطع، لم تدخل الوثائق حيز التنفيذ بشكل موحد، مما أدى إلى القصة التي مفادها أن قائمة أسعار الأراضي الجديدة لم يتم إنشاؤها، مما أدى إلى الوضع المذكور أعلاه.

من السعر الابتدائي المنخفض، لن يحتاج المستثمرون إلا إلى إيداع مبلغ صغير جدًا من المال، وهو ما يستمر في التسبب في مخاطر الاستفادة من هذه النقطة بالنسبة لبعض المنظمات المشاركة في المزاد لرفع السعر المطلوب، والاستفادة الشخصية ومن ثم إلغاء الإيداع.

في هذه الأثناء، هناك قصة مفادها أن قانون مزاد العقارات لن يدخل حيز التنفيذ حتى أوائل عام 2025، وبالتالي سيتم التعامل بشكل صارم مع حالات التخلف عن سداد الودائع من خلال حظر المشاركة في المزادات من 6 أشهر إلى 5 سنوات.

في الوقت الحالي، لا تزال القواعد الخاصة بالتعامل مع المشاركين في المزادات الذين يتخلون عن ودائعهم إدارية للغاية، وتفتقر إلى الردع والمعالجة الدقيقة، لذا استغل العديد من الأفراد والمنظمات هذه الثغرة لتعطيل السوق.

لا ينبغي تحصيل كافة إيرادات الميزانية من خلال مزادات الأراضي

أعرب المحامي فو نغوك بانج - نائب مدير شركة جالاكسي للمحاماة، نقابة محامي هانوي، عن رأيه بشأن مزادات الأراضي بين عشية وضحاها، وقال إنه على الرغم من عدم كونها علنية، فإن المزاد دون تحديد عدد الجولات بين عشية وضحاها لتحديد السعر النهائي ربما يكون سابقة، وليس المرة الأولى.

وتكمن ميزة هذا الشكل من المزاد في أنه سيجلب للميزانية مبلغًا كبيرًا من الإيرادات "المفاجئة" تقريبًا، لأن السعر يرتفع بشكل كبير في كل جولة، والسعر النهائي يسمح للدولة بجلب مئات المليارات من الدونغ من خلال كل مزاد.

المحامي فو نغوك بانج - نائب مدير مكتب جالاكسي للمحاماة، نقابة المحامين في هانوي.

ومن الناحية الإيجابية، سيساعد هذا في استكمال الميزانية من خلال المزادات التي تضمن استيفاء جميع اللوائح القانونية.

لكن على العكس من ذلك، قال المحامي فو نغوك بانج إن "عواقب بيع الأراضي بأسعار مرتفعة للغاية أكثر فظاعة من الفوائد الاقتصادية التي تجلبها".

وفي الوقت نفسه، أكد المحامي أيضًا أن منظمات المزادات العقارية في المزادات الساخنة الأخيرة التزمت تمامًا بأحكام القانون، ولكن ما إذا كان لدى المشاركين في المزاد روح احترام القانون أم لا فهذه قصة أخرى، وعلينا انتظار نتيجة هيئة التحقيق.

"إذا كان المشاركون في المزاد في حالة "فريق أزرق وفريق أحمر" لتحقيق مكاسب شخصية، فإن المشاركة في المزاد بغرض التلاعب بالسوق ستؤدي إلى عواقب طويلة الأجل، مما يتسبب في دفع أسعار الأراضي في تلك المنطقة إلى "فقاعة" عقارية. إن حل هذه المشكلة سيكون أصعب بكثير من الفوائد التي تم جمعها من الميزانية في الأمد القريب"، كما حلل السيد بانج.

وشارك المحامي دانج فان كوونج الرأي نفسه، حيث أشار إلى أن الدولة لا تحتاج إلى جمع كل الأراضي في مزادات الأراضي.

وأضاف المحامي "لأنه إذا كان السعر مرتفعا فإن الدولة ستحصل على فائدة فورية تتمثل في مبلغ أعلى قليلا من المال، ولكن بعد ذلك سيتم التخلي عن الأرض وسيقوم المضاربون برفع السعر، وبالتالي لن يتم استخدام الأرض أو استغلالها، رغم أنها مورد ثمين، فإن العواقب ستكون أكثر خطورة".

يجب إيقاف المزادات العقارية مؤقتا وجعل أسعار الأراضي أقرب إلى أسعار السوق.

وبناء على ذلك، ولمنع حدوث حالات مماثلة من حمى الأراضي مرة أخرى، قال المحامي دانج فان كوونج إن تعليق مزادات الأراضي مؤقتًا لإجراء عمليات التفتيش أمر معقول تمامًا.

وخاصة في سياق القوانين المتشابكة ولكن غير المتزامنة بعد، "تغيرت بشكل كامل"، وبالتالي لا تزال هناك العديد من الثغرات التي يمكن للأفراد أو المنظمات ذات النوايا السيئة الاستفادة منها لتحقيق الربح.

واقترح السيد كوونج أيضًا خطة لمراجعة سريعة لطريقة حساب الأسعار الأولية في المزادات، مما يؤدي إلى تسريع عملية استكمال قوائم أسعار الأراضي بالقرب من أسعار السوق.

ويقترح المحامون تعليق المزادات العقارية مؤقتا وجعل أسعار الأراضي أقرب إلى أسعار السوق (تصوير: هوو ثانغ).

بالنسبة للمستثمرين، اقترح المحامي أيضًا أنه يجب عليهم تحديد الوقت الذي يضعون فيه أموالهم، والوقت الذي يخرجون فيه الأموال، وتحديد كيفية ارتفاع وانخفاض السوق في تلك المنطقة.

تجنب الموقف الذي تتسرع فيه في الاستثمار وفقًا لنفسية السوق ثم ينتهي بك الأمر إلى عدم القدرة على "الهروب" في الوقت المناسب، سيكون الأمر مثل حمل الدين، واحتمال الخسارة مرتفع للغاية.

وأضاف الخبير أن المستثمرين يحتاجون أيضا إلى الحذر من المناطق التي ترتفع فيها أسعار العقارات ولكن لا توجد بنية تحتية جديدة أو سياسات أو تقلبات سكانية.

بالنسبة لأولئك الذين يرغبون في شراء العقارات، ينصح السيد كوونج باختيار الوقت والمكان المناسبين لاختيار المنتج العقاري المناسب للاستقرار على المدى الطويل.

المصدر: https://www.nguoiduatin.vn/gia-khoi-diem-qua-thap-tao-co-hoi-truc-loi-trong-cac-phien-dau-gia-dat-204240828161143386.htm