في توقع اتجاهات أسعار العقارات، تستعد مدينة هوشي منه لإصدار قائمة أسعار الأراضي المعدلة، فما هي فوائد عدم وجود كتاب أحمر؟

معلومات عن الإسكان والسوق في الربع الثالث من عام 2024 قادمة قريبا، أسعار العقارات ستستمر في الارتفاع، مدينة هوشي منه تحدد موعد إصدار قائمة أسعار الأراضي المعدلة... هي أحدث أخبار العقارات. [إعلان 1]

لقد شهد سوق العقارات في فيتنام فترة من التقلبات ويظهر الآن علامات التعافي وارتفاع الأسعار. (الصورة: لينه آن)

معلومات عن الإسكان والسوق قريبًا للربع الثالث من عام 2024

أرسلت وزارة البناء والإسكان مؤخرًا رسالة رسمية إلى اللجان الشعبية في المحافظات والمدن التي تديرها الحكومة المركزية بشأن تنفيذ الإفصاح عن المعلومات للربع الثالث من عام 2024 بشأن سوق الإسكان والعقارات.

تنفيذًا لمهمة نشر المعلومات المتعلقة بالإسكان وسوق العقارات وفقًا لأحكام المرسوم الحكومي رقم 94/2024/ND-CP الذي يوضح بالتفصيل عددًا من مواد قانون الأعمال العقارية بشأن بناء وإدارة أنظمة المعلومات وقواعد البيانات المتعلقة بالإسكان وسوق العقارات، والذي دخل حيز التنفيذ اعتبارًا من 1 أغسطس 2024، تطلب وزارة البناء من اللجان الشعبية في المحافظات والمدن التي تديرها الحكومة تحديث حالة إصدار برامج وخطط تطوير الإسكان؛ عدد المشاريع المعتمدة لسياسة الاستثمار واختيار المستثمرين؛

عدد مشاريع التطوير السكني والمشاريع العقارية المرخصة والجاري تنفيذها والمنجزة؛ عدد المشاريع والشقق المؤهلة لبيع السكن المستقبلي (سكن تجاري، سكن اجتماعي)؛

حجم المعاملات والقيمة الإجمالية للمعاملات الخاصة بالشقق والمنازل الفردية والأراضي المنقولة؛ أسعار المساكن وبعض أنواع العقارات الأخرى (الشقق، المنازل الفردية، الأراضي، الإسكان الاجتماعي)؛ سعر ايجار المكتب؛ أماكن تجارية؛ فندق، منتجع؛ العقارات الصناعية؛ جرد العقارات

تقرير عن تنفيذ الاستثمار في تطوير الإسكان الاجتماعي وتنفيذ حزمة الائتمان البالغة 120 تريليون دونج لقروض الإسكان الاجتماعي في المنطقة؛ الإبلاغ عن الصعوبات والمشاكل التي تواجه الشركات العاملة في قطاع العقارات في المنطقة، واقتراح الحلول (إن وجدت).

السوق يحدد مستوى سعر جديد

قال السيد نجوين كووك آنه، نائب المدير العام لشركة Batdongsan.com.vn، إن سوق العقارات الفيتنامية قد مر للتو بفترة من التقلبات ويظهر علامات التعافي وارتفاع الأسعار. يشكل الممر القانوني الجديد الأساس لانتعاش سوق العقارات.

وبحسب السيد كووك آنه، فإن الممر القانوني الجديد مع دخول ثلاثة قوانين حيز التنفيذ، وهي قانون الإسكان 2023، وقانون الأعمال العقارية 2023، وقانون الأراضي 2024، من شأنه أن يؤدي إلى زيادة أسعار العديد من أنواع العقارات. وعلى وجه التحديد، تعمل تكاليف الأراضي والعديد من اللوائح الجديدة على خلق ضغوط تصاعدية على الأسعار في كل من الأسواق الأولية والثانوية.

يعود سبب ارتفاع أسعار الأراضي إلى زيادة وتيرة تحديث أسعار الأراضي عندما تم إزالة إطار أسعار الأراضي وتحديث قائمة أسعار الأراضي سنويًا، بدلاً من كل 5 سنوات كما كان من قبل. وارتفعت أسعار الأراضي أيضًا بسبب زيادة الدقة عندما تم حذف أسلوب الاستقطاع وبسبب اللوائح الخاصة بشروط تطبيق طرق تقييم الأراضي الأربعة.

وعلاوة على ذلك، فإن التصديق القانوني الأكثر صرامة عند إضافة شروط منح شهادات حق استخدام الأراضي للأراضي قيد الاستخدام دون نزاعات من شأنه أيضاً أن يؤدي إلى ارتفاع أسعار الأراضي عندما يتم التركيز بشكل متزايد على متطلبات الأراضي ذات الوضع القانوني الواضح.

لا ترتفع أسعار الأراضي فحسب، بل ترتفع أيضًا أسعار العقارات الأولية بسبب ارتفاع تكاليف تسوية الأراضي جنبًا إلى جنب مع أسعار الأراضي. وبالإضافة إلى ذلك، فإن اللوائح المتعلقة بإجراءات إعادة التوطين سوف تدفع أسعار العقارات الأولية إلى الارتفاع عندما يتعين على المستثمرين ترتيب مساكن إعادة التوطين في المشروع، والتي يتم تنفيذها قبل استصلاح الأراضي وإخلائها.

كما أن شروط إعادة التوطين السكني واضحة وصارمة، حيث يجب أن تكون مساوية أو أفضل من السكن السابق للأشخاص. يجب أن تكتمل البنية التحتية لمناطق إعادة التوطين. وقال السيد كوك آنه إن أسعار العقارات الثانوية سترتفع أيضًا بسبب ارتفاع الأسعار الأولية.

وتحديداً، بالنسبة لكل نوع على حدة، تزداد أسعار المنازل الخاصة وفقاً لأسعار الأراضي وتوسع السوق. وارتفعت أسعار الأراضي أيضًا عندما أصبح العرض من قطع الأراضي المقسمة محدودًا، الأمر الذي يتطلب تحديد سعر قريب. ستكون مشاريع الإسكان الحضري أكثر شعبية من مشاريع الأراضي، ومع الاستثمار في البنية التحتية والمرافق، فإن مشاريع الإسكان الحضري سوف تؤسس أيضًا لأسعار جديدة.

هانوي تزيد رسميًا الحد الأدنى لمساحة تقسيم الأراضي

أصدرت لجنة شعب هانوي للتو القرار رقم 61 الذي ينظم محتويات مهمة تتعلق بإدارة الأراضي واستخدامها في المدينة.

ومن النقاط البارزة في هذا القرار الشروط والمساحة الدنيا لتقسيم الأراضي ودمجها.

فيما يتعلق بفصل قطع الأراضي السكنية في الأحياء والمدن، يجب ألا تقل مساحة قطعة الأرض بعد الفصل عن 50م2، وأن يزيد طولها عن 4م، وأن يكون عرضها المجاور لطرق المرور 4م أو أكثر.

بالنسبة للبلديات في السهول، الحد الأدنى للمساحة بعد التقسيم هو 80 متر مربع، وبالنسبة للبلديات في المناطق الوسطى هو 100 متر مربع، وبالنسبة للبلديات في المناطق الجبلية هو 150 متر مربع على الأقل.

بالنسبة للأراضي غير الزراعية، تسري اللائحة على قطع الأراضي التي لم تخصصها أو تؤجرها الدولة لتنفيذ المشاريع. في الأحياء والبلدات يجب أن تكون الأراضي الخدمية التجارية محاذية للطرق المرورية بعرض 10 أمتار أو أكثر وبمساحة لا تقل عن 400 متر مربع. بالنسبة للأنواع الأخرى من الأراضي غير الزراعية، يجب أن يكون عرض القطعة أكثر من 20 مترًا ومساحة لا تقل عن 1000 متر مربع.

في البلديات يجب أن تكون مساحة الأراضي الخدمية التجارية لا تقل عن 800م2 والأراضي غير الزراعية الأخرى لا تقل مساحتها عن 2000م2.

بالنسبة للأراضي الزراعية، الحد الأدنى لمساحة الأراضي المزروعة بالمحاصيل السنوية هو 300 متر مربع في الأحياء والبلدات و500 متر مربع في البلديات؛ تبلغ مساحة الأراضي المخصصة لزراعة المحاصيل الدائمة وتربية الأحياء المائية 500 متر مربع في الأحياء والبلدات و1000 متر مربع في البلديات على التوالي. يمكن تقسيم أراضي الغابات الإنتاجية إلى قطع إذا كانت المساحة لا تقل عن 5000 متر مربع.

يتم حالياً تطبيق تقسيم الأراضي في هانوي وفقاً للقرار رقم 20 لسنة 2017، وعليه يجب أن تكون مساحة قطعة الأرض بعد التقسيم 30م2 على الأقل للأحياء والبلدات ولا تقل عن 50% من حد التخصيص الجديد للأراضي (الحد الأدنى) للمناطق المتبقية.

مدينة هوشي منه ستصدر قائمة أسعار الأراضي المعدلة قبل 15 أكتوبر.

فيما يتعلق بإجراءات تعديل قائمة أسعار الأراضي لعام 2020، لجنة الشعب بالمدينة. قدمت مدينة هوشي منه للتو تقريرا إلى مجلس الشعب بالمدينة بشأن التقدم ومحتوى التنفيذ.

وبحسب لجنة الشعب بالمدينة، فإن قانون الأراضي لعام 2024 يتضمن عدداً من النقاط الجديدة مثل إتقان آلية تحديد أسعار الأراضي وفقاً لمبادئ السوق وإزالة اللوائح الخاصة بأطر أسعار الأراضي.

كما سيتم تطوير قائمة أسعار الأراضي وفقاً للقانون الجديد وتطبيقها اعتباراً من الأول من يناير من كل عام لتناسب السوق وتكون أساساً لتحديد 12 التزاماً مالياً لمجموعتين من استخدامات الأراضي.

في غضون ذلك، فإن قائمة الأسعار لعام 2020 المطبقة حاليًا في مدينة هوشي منه بها 3 أوجه قصور: يتم التحكم في قائمة الأسعار من خلال إطار الأسعار، وبالتالي فإن الحد الأقصى لسعر الأراضي السكنية هو 162 مليون دونج/م2 فقط، وهو مختلف كثيرًا عن سعر السوق؛ لم يتم تحديث أسعار أراضي إعادة التوطين؛ عالقون في تسعير قطع الأراضي التي تقل قيمتها عن 30 مليار دونج وفقًا لقائمة الأسعار.

وفي مواجهة الحاجة إلى تعديل أسعار الأراضي، كلفت لجنة الشعب في مدينة هوشي منه إدارة الموارد الطبيعية والبيئة بصياغة مسودة وفقًا لإجراءات مبسطة لإصدارها في الأول من أغسطس.

بعد جمع الآراء المكتوبة ومن خلال مؤتمرات المراجعة، قدمت وزارة الموارد الطبيعية والبيئة في 30 يوليو/تموز قرار تعديل قائمة أسعار عام 2020 إلى مجلس تقييم قائمة أسعار الأراضي في مدينة هوشي منه. وبعد ذلك، قدمت الإدارة التأثيرات الإضافية لقائمة الأسعار المعدلة.

وفي الاجتماع الذي عقد يوم 20 سبتمبر/أيلول، قدمت مجموعة عمل المجلس بعض التعليقات على مسودة قائمة أسعار الأراضي المعدلة، وقد قبلتها وزارة الموارد الطبيعية والبيئة وأدرجتها في المسودة.

وفيما يتعلق بتقدم قائمة أسعار الأراضي المعدلة خلال الفترة المقبلة، فسوف تقوم وزارة الموارد الطبيعية والبيئة باستكمال تقديمها للمجلس في 30 سبتمبر/أيلول المقبل. ومن المتوقع أن يجتمع المجلس قبل العاشر من أكتوبر/تشرين الأول لمراجعة الأمر. وبحسب الخطة، فإن قائمة أسعار الأراضي المعدلة ستصدرها لجنة الشعب في مدينة هوشي منه قبل 15 أكتوبر/تشرين الأول.

خلال الفترة التي لم تكن فيها قائمة الأسعار المعدلة متاحة، وافقت لجنة الشعب في مدينة هوشي منه في 21 سبتمبر على أن تقوم الإدارات والفروع ولجنة الشعب في مدينة ثو دوك والمناطق بتطبيق قائمة أسعار الأراضي الحالية ومعامل تعديل أسعار الأراضي لتحديد الالتزامات المالية والضرائب.

ما هي حقوق مستخدمي الأراضي بدون الكتب الحمراء؟

عندما يتم منح قطعة الأرض كتابًا أحمرًا، يتمتع الأشخاص بكامل حقوق مستخدمي الأرض مثل النقل والهبة والتعويض. ومع ذلك، لا يعلم الجميع ما هي حقوق مستخدمي الأراضي الذين لا يملكون كتباً حمراء. يرجى الرجوع إلى المقال أدناه لفهم هذه الفوائد.

1. التعويض عن الأرض

أ- الحالات التي تتوفر فيها شروط منح الشهادة ولكن لم يتم منحها

تنص الفقرة (أ) من البند 1 والبند 2 من المادة 95 من قانون الأراضي رقم 31/2024/قح 15 على أن الأسر والأفراد الذين يستخدمون أراضي غير الأراضي المستأجرة ويدفعون إيجارًا سنويًا للأرض يتم تعويضهم عن الأرض عندما تستصلحها الدولة لأغراض الدفاع والأمن الوطني؛ التنمية الاجتماعية والاقتصادية لتحقيق المصلحة الوطنية والعامة إذا توافر أحد الشروط التالية:

- حاصل على شهادة.

- وجود قرار بتخصيص أرض أو إيجار أرض أو قرار بالإذن بتغيير غرض استخدام الأرض من الجهة المختصة.

- الحصول على إحدى الوثائق الخاصة بحقوق استخدام الأراضي لإصدار شهادة.

- حصل على نقل حقوق استخدام الأرض وفقًا للأنظمة القانونية ولكنه لم يستكمل إجراءات تسجيل الأرض.

- استخدام الأرض بموجب عقد الرهن لتسوية الديون؛ وثيقة تعترف بنتائج المزاد وقد استكملت الالتزامات المالية.

وبالتالي، حتى لو لم يتم منح الشهادة ولكن تم استيفاء شروط منحها وتوفر أحد الوثائق المذكورة أعلاه، فإن الأسر والأفراد سوف يحصلون على تعويض عن الأرض إذا لم تكن أرضًا مستأجرة من خلال دفع إيجار الأرض السنوي.

ب. غير مؤهل للحصول على الشهادة

وفقاً للبند 3 من المادة 98 من قانون الأراضي لسنة 2024، فإنه حتى لو لم تتوفر فيهم شروط منح الشهادة، فإن الأسر والأفراد المشاركين بشكل مباشر في الإنتاج الزراعي سوف يستمرون في الحصول على تعويض عن الأرض، بشرط أن تكون الأرض الزراعية قد تم استغلالها قبل 1 يوليو/تموز 2004.

2. التعويض عن الممتلكات الملحقة بالأرض

تنص المادة 91 من قانون الأراضي لسنة 2024 في البند 3 على مبادئ التعويض عن الضرر المادي عندما تستحوذ الدولة على الأرض على النحو التالي:

"يستحق مالك العقار، وفقاً لأحكام القانون المدني، الذي يصاب بممتلكاته ضرراً تعويضاً عن الضرر؛ سيتم النظر في دعم أصحاب المنشآت الإنتاجية والتجارية التي تضطر إلى إيقاف الإنتاج والنشاط التجاري بسبب استيلاء الدولة على الأراضي.

وهكذا، حتى بدون شهادة، لا يزال المالك القانوني للملكية المرتبطة بالأرض يحصل على تعويض في حالة وجود ضرر ناجم عن الاستحواذ على الأرض.

3. ممارسة حقوق مستخدمي الأراضي

وفقًا للفقرة (أ) من البند 1 من المادة 45 من قانون الأراضي لعام 2024، هناك حالتان يمكن فيهما نقل حقوق استخدام الأراضي أو التبرع بها حتى بدون شهادة:

الحالة الأولى: عند توريث حقوق الانتفاع بالأرض، أو تحويل الأرض الزراعية عند توحيد الأرض، أو تبادل القطع، أو التبرع بحقوق الانتفاع بالأرض للدولة أو المجتمع.

الحالة 2 (البند أ، البند 4، المادة 127 من قانون الأراضي 2024): يُسمح للأسر والأفراد الذين لم يتم منحهم شهادة ولكنهم مؤهلون للحصول على شهادة بنقل حقوق استخدام الأراضي، وتأجيرها، وتأجيرها من الباطن، والمساهمة برأس المال باستخدام حقوق استخدام الأراضي لتنفيذ المشاريع.

4. الحصول على رخصة البناء

حتى لو لم يكن هناك شهادة، ولكن يوجد أحد الوثائق القانونية على الأرض كما هو منصوص عليه في المادة 3 من المرسوم 53/2017/ND-CP، فسيتم منح تصريح البناء.

ملحوظة: لا يجوز بناء المنازل إلا على الأراضي السكنية.

5. يتم استخدامه مؤقتًا حتى يتم استعادة الأرض

تنص المادة 138 من المادة 8 من قانون الأراضي لسنة 2024 على ما يلي:

"يسمح مؤقتاً للأسر والأفراد الذين يستخدمون الأرض في الحالات المنصوص عليها في البنود 1 و2 و3 و4 و5 و6 من هذه المادة ولكنهم لا تتوفر فيهم الشروط اللازمة للحصول على شهادة حقوق استخدام الأرض وملكية الأصول الملحقة بالأرض باستخدام الأرض في حالتها الحالية إلى أن تسترد الدولة الأرض وعليهم إعلان الأرض وتسجيلها وفقاً للأنظمة."

المصدر: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-du-bao-xu-huong-gia-nha-dat-tphcm-sap-ban-hanh-bang-gia-dat-dieu-chinh-khong-co-so-do-co-quyen-loi-gi-288312.html