في إطار التنبؤ باتجاهات أسعار العقارات، تستعد مدينة هوشي منه لإصدار قائمة أسعار الأراضي المعدلة، فما هي فوائد عدم وجود كتاب أحمر؟

معلومات عن الإسكان والسوق في الربع الثالث من عام 2024 قادمة قريبا، أسعار العقارات ستستمر في الارتفاع، مدينة هوشي منه تحدد الوقت لإصدار قائمة أسعار الأراضي المعدلة... هي أحدث أخبار العقارات. [إعلان 1]

لقد شهد سوق العقارات في فيتنام فترة من التقلبات ويظهر الآن علامات التعافي وارتفاع الأسعار. (الصورة: لينه آن)

معلومات الإسكان والسوق قريبًا للربع الثالث من عام 2024

أرسلت وزارة البناء مؤخرًا رسالة رسمية إلى اللجان الشعبية في المحافظات والمدن المركزية بشأن تنفيذ الإفصاح عن المعلومات للربع الثالث من عام 2024 بشأن سوق الإسكان والعقارات.

تنفيذًا لمهمة نشر المعلومات المتعلقة بالإسكان وسوق العقارات وفقًا لأحكام المرسوم رقم 94/2024/ND-CP للحكومة الذي يوضح بالتفصيل عددًا من مواد قانون الأعمال العقارية بشأن بناء وإدارة أنظمة المعلومات وقواعد البيانات المتعلقة بالإسكان وسوق العقارات، والذي دخل حيز التنفيذ اعتبارًا من 1 أغسطس 2024، تطلب وزارة البناء من اللجان الشعبية في المحافظات والمدن التي تديرها الحكومة المركزية تحديث حالة إصدار برامج وخطط تطوير الإسكان؛ عدد المشاريع المعتمدة لسياسة الاستثمار واختيار المستثمرين؛

عدد مشاريع التطوير السكني والمشاريع العقارية المرخصة والجاري تنفيذها والمنجزة؛ عدد المشاريع والشقق المؤهلة للبيع للإسكان المستقبلي (الإسكان التجاري، الإسكان الاجتماعي)؛

حجم المعاملات والقيمة الإجمالية للمعاملات الخاصة بالشقق والمنازل الفردية والأراضي المنقولة؛ أسعار المساكن وبعض أنواع العقارات الأخرى (الشقق، المنازل الفردية، الأراضي، الإسكان الاجتماعي)؛ سعر ايجار المكتب؛ أماكن تجارية؛ فندق، منتجع؛ العقارات الصناعية؛ جرد العقارات

تقرير عن تنفيذ الاستثمار في تطوير الإسكان الاجتماعي وتنفيذ حزمة الائتمان البالغة 120 تريليون دونج لقروض الإسكان الاجتماعي في المنطقة؛ الإبلاغ عن الصعوبات والمشاكل التي تواجه الشركات العاملة في قطاع العقارات في المنطقة، واقتراح الحلول (إن وجدت).

السوق يحدد مستوى سعر جديد

قال السيد نجوين كووك آنه، نائب المدير العام لشركة Batdongsan.com.vn، إن سوق العقارات الفيتنامية قد مر للتو بفترة من التقلبات ويظهر علامات التعافي وارتفاع الأسعار. يشكل الممر القانوني الجديد الأساس لانتعاش سوق العقارات.

وبحسب السيد كوك آنه، فإن الممر القانوني الجديد مع دخول ثلاثة قوانين حيز التنفيذ، وهي قانون الإسكان 2023، وقانون الأعمال العقارية 2023، وقانون الأراضي 2024، من شأنه أن يؤدي إلى زيادة أسعار العديد من أنواع العقارات. وعلى وجه التحديد، تعمل تكاليف الأراضي والعديد من اللوائح الجديدة على خلق ضغوط تصاعدية على الأسعار في كل من الأسواق الأولية والثانوية.

ويعود سبب ارتفاع أسعار الأراضي إلى زيادة وتيرة تحديث أسعار الأراضي بعد إزالة إطار أسعار الأراضي وتحديث قائمة أسعار الأراضي سنويا بدلا من كل 5 سنوات كما كان في السابق. وارتفعت أسعار الأراضي أيضًا نتيجة لزيادة الدقة عندما تم إزالة طريقة الاستقطاع وبسبب اللوائح الخاصة بشروط تطبيق طرق تقييم الأراضي الأربعة.

وعلاوة على ذلك، فإن التصديق القانوني الأكثر صرامة عند إضافة شروط منح شهادات حق استخدام الأراضي للأراضي قيد الاستخدام دون نزاعات من شأنه أيضًا أن يؤدي إلى زيادة أسعار الأراضي عندما يتم التركيز بشكل متزايد على متطلبات الأراضي ذات الوضع القانوني الواضح.

لا ترتفع أسعار الأراضي فحسب، بل ترتفع أيضًا أسعار العقارات الأولية بسبب ارتفاع تكاليف تسوية الأراضي مع ارتفاع أسعار الأراضي. وبالإضافة إلى ذلك، فإن اللوائح المتعلقة بإجراءات إعادة التوطين ستدفع أسعار العقارات الأولية إلى الارتفاع عندما يتعين على المستثمرين ترتيب مساكن إعادة التوطين في المشروع، والتي يتم تنفيذها قبل استصلاح الأراضي والتطهير.

كما أن شروط إعادة التوطين في السكن واضحة وصارمة، إذ يجب أن تكون مساوية أو أفضل من مسكن الشخص السابق. يجب أن تكتمل البنية التحتية في مناطق إعادة التوطين. وقال السيد كوك آنه إن أسعار العقارات الثانوية سترتفع أيضًا بسبب الزيادة في الأسعار الأولية.

وعلى وجه التحديد، بالنسبة لكل نوع، تزداد أسعار المنازل الخاصة وفقًا لأسعار الأراضي وتوسع السوق. وارتفعت أسعار الأراضي أيضًا عندما أصبح العرض من قطع الأراضي المقسمة محدودًا، مما يتطلب تحديد سعر قريب. ستكون مشاريع الإسكان الحضري أكثر شعبية من مشاريع الأراضي، ومع الاستثمار في البنية التحتية والمرافق، فإن مشاريع الإسكان الحضري سوف تؤسس أيضًا لأسعار جديدة.

هانوي تزيد رسميًا الحد الأدنى لمساحة تقسيم الأراضي

أصدرت لجنة شعب هانوي للتو القرار رقم 61 الذي ينظم محتويات مهمة تتعلق بإدارة الأراضي واستخدامها في المدينة.

ومن النقاط البارزة في هذا القرار الشروط والمساحة الدنيا لتقسيم الأراضي ودمجها.

فيما يتعلق بفصل قطع الأراضي السكنية في الأحياء والمدن، يجب ألا تقل مساحة قطعة الأرض بعد الفصل عن 50 متراً مربعاً، وأن يزيد طولها عن 4 أمتار، وأن يكون عرضها المجاور لطرق المرور 4 أمتار فأكثر.

بالنسبة للبلديات في السهول، الحد الأدنى للمساحة بعد التقسيم هو 80م2، وبالنسبة للبلديات في المناطق الوسطى هو 100م2، وبالنسبة للبلديات في المناطق الجبلية هو 150م2 على الأقل.

بالنسبة للأراضي غير الزراعية، يسري النظام على قطع الأراضي التي لم تخصصها الدولة أو تؤجرها لتنفيذ المشاريع. في الأحياء والمدن يجب أن يكون عرض الأراضي الخدمية التجارية المجاورة للطرق المرورية 10 أمتار فأكثر، وبمساحة لا تقل عن 400 متر مربع. بالنسبة للأنواع الأخرى من الأراضي غير الزراعية، يجب أن يكون عرض القطعة أكثر من 20 مترًا ومساحة لا تقل عن 1000 متر مربع.

في البلديات يجب أن تكون مساحة الأراضي الخدمية التجارية لا تقل عن 800م2 والأراضي غير الزراعية الأخرى لا تقل مساحتها عن 2000م2.

بالنسبة للأراضي الزراعية، الحد الأدنى لمساحة الأراضي المزروعة بالمحاصيل السنوية هو 300 متر مربع في الأحياء والمدن و500 متر مربع في البلديات؛ تبلغ مساحة الأراضي المخصصة لزراعة المحاصيل الدائمة وتربية الأحياء المائية 500 متر مربع في الأحياء والمدن و1000 متر مربع في البلديات على التوالي. يمكن تقسيم أراضي الغابات الإنتاجية إلى قطع إذا كانت المساحة لا تقل عن 5000 متر مربع.

يتم حاليًا تطبيق تقسيم الأراضي في هانوي وفقًا للقرار رقم 20 لعام 2017. وبناءً على ذلك، يجب أن تكون مساحة قطعة الأرض بعد التقسيم 30 مترًا مربعًا على الأقل للأحياء والبلدات ولا تقل عن 50٪ من حد تخصيص الأراضي الجديد (الحد الأدنى) للمناطق المتبقية.

ستصدر مدينة هوشي منه قائمة أسعار الأراضي المعدلة قبل 15 أكتوبر.

فيما يتعلق بإجراءات تعديل قائمة أسعار الأراضي لعام 2020، لجنة الشعب بالمدينة. قدمت مدينة هوشي منه للتو تقريرا إلى مجلس الشعب بالمدينة بشأن التقدم ومحتوى التنفيذ.

وبحسب لجنة الشعب بالمدينة، فإن قانون الأراضي لعام 2024 يتضمن عدداً من النقاط الجديدة مثل إتقان آلية تحديد أسعار الأراضي وفقاً لمبادئ السوق وإزالة اللوائح الخاصة بأطر أسعار الأراضي.

كما سيتم إعداد قائمة أسعار الأراضي وفقاً للقانون الجديد وتطبيقها اعتباراً من الأول من يناير من كل عام لتناسب السوق وتكون أساساً لتحديد 12 التزاماً مالياً لمجموعتين من استخدامات الأراضي.

في غضون ذلك، فإن قائمة أسعار 2020 المطبقة حاليًا في مدينة هوشي منه بها 3 عيوب: يتم التحكم في قائمة الأسعار بواسطة إطار الأسعار، وبالتالي فإن الحد الأقصى لسعر الأراضي السكنية هو 162 مليون دونج/م2 فقط، وهو مختلف كثيرًا عن سعر السوق؛ لم يتم تحديث أسعار أراضي إعادة التوطين؛ عالقون في تسعير قطع الأراضي التي تقل قيمتها عن 30 مليار دونج وفقًا لقائمة الأسعار.

وفي مواجهة الحاجة إلى تعديل أسعار الأراضي، كلفت لجنة الشعب في مدينة هوشي منه إدارة الموارد الطبيعية والبيئة بصياغة مسودة وفقًا لإجراءات مبسطة ليتم إصدارها في الأول من أغسطس.

بعد جمع الآراء المكتوبة ومن خلال مؤتمرات المراجعة، قدمت وزارة الموارد الطبيعية والبيئة في 30 يوليو/تموز قرارًا بتعديل قائمة أسعار عام 2020 إلى مجلس تقييم قائمة أسعار الأراضي في مدينة هوشي منه. وبعد ذلك، قدمت الإدارة التأثيرات الإضافية لقائمة الأسعار المعدلة.

وفي الاجتماع الذي عقد في 20 سبتمبر/أيلول، قدمت مجموعة العمل التابعة للمجلس بعض التعليقات على مسودة قائمة أسعار الأراضي المعدلة، وقد قبلتها وزارة الموارد الطبيعية والبيئة وأدرجتها في المسودة.

وفيما يتعلق بتقدم قائمة أسعار الأراضي المعدلة في الفترة المقبلة، فسوف تقوم وزارة الموارد الطبيعية والبيئة باستكمال التقديم للمجلس في 30 سبتمبر/أيلول المقبل. ومن المتوقع أن يجتمع المجلس قبل العاشر من أكتوبر/تشرين الأول لمراجعة المشروع. وبحسب الخطة، فإن قائمة أسعار الأراضي المعدلة ستصدرها لجنة الشعب في مدينة هوشي منه قبل 15 أكتوبر/تشرين الأول.

في الوقت الذي لم تكن فيه قائمة الأسعار المعدلة متاحة، وافقت لجنة الشعب في مدينة هوشي منه في 21 سبتمبر على الإدارات والفروع ولجنة الشعب في مدينة ثو دوك والمناطق لتطبيق قائمة أسعار الأراضي الحالية ومعامل تعديل أسعار الأراضي لتحديد الالتزامات المالية والضرائب.

ما هي حقوق مستخدمي الأراضي دون الكتب الحمراء؟

عندما يتم منح قطعة الأرض كتابًا أحمرًا، يتمتع الأشخاص بكامل حقوق مستخدمي الأرض مثل النقل والتبرع والتعويض. ومع ذلك، ليس كل الناس يعرفون ما هي الحقوق التي يتمتع بها مستخدمي الأراضي الذين لا يملكون كتبا حمراء. يرجى الرجوع إلى المقال أدناه لفهم هذه الفوائد.

1. التعويض عن الأرض

أ- الحالات التي تتوفر فيها شروط منح الشهادة ولكن لم يتم منحها

تنص الفقرة (أ) من البند 1 والبند 2 من المادة 95 من قانون الأراضي رقم 31/2024/QH15 على أنه يتم تعويض الأسر والأفراد الذين يستخدمون أراضي غير الأراضي المستأجرة ويدفعون إيجارًا سنويًا للأرض عندما تستصلح الدولة الأراضي لأغراض الدفاع والأمن الوطني؛ التنمية الاجتماعية والاقتصادية لتحقيق المصلحة الوطنية والعامة إذا توفر أحد الشروط التالية:

- حاصل على شهادة.

- وجود قرار بتخصيص أرض أو تأجير أرض أو قرار بالسماح بتغيير غرض استخدام الأرض من الجهة المختصة.

- الحصول على إحدى الوثائق الخاصة بحقوق استخدام الأراضي لإصدار شهادة.

- حصل على نقل حقوق استخدام الأرض وفقًا للأنظمة القانونية ولكنه لم يكمل إجراءات تسجيل الأرض.

- استخدام الأرض بموجب عقد الرهن العقاري لتسوية الديون؛ وثيقة تثبت نتائج المزاد وقد استكملت الالتزامات المالية.

وبالتالي، حتى لو لم يتم منح الشهادة ولكن تم استيفاء شروط منحها وتوفر أحد الوثائق المذكورة أعلاه، فسيظل الأسر والأفراد يحصلون على تعويض عن الأرض إذا لم تكن أرضًا مستأجرة من خلال دفع الإيجار السنوي للأرض.

ب. غير مؤهل للحصول على الشهادة

وفقًا للبند 3 من المادة 98 من قانون الأراضي لعام 2024، حتى لو لم يستوفوا شروط منح الشهادة، فإن الأسر والأفراد المشاركين بشكل مباشر في الإنتاج الزراعي سيظلون يحصلون على تعويض عن الأرض، بشرط أن يتم استغلال الأرض الزراعية قبل 1 يوليو 2004.

2. التعويض عن الممتلكات الملحقة بالأرض

تنص المادة 91 من قانون الأراضي لسنة 2024 على مبادئ التعويض عن الضرر المادي عند استيلاء الدولة على الأرض على النحو التالي:

"يُعوَّض أصحاب العقارات الذين لحقت بهم أضرار مادية وفقاً لما ينص عليه القانون المدني عن الضرر، ويُؤخذ في الاعتبار دعم أصحاب المنشآت الإنتاجية والتجارية التي تضطر إلى إيقاف الإنتاج والنشاط التجاري بسبب استيلاء الدولة على الأراضي".

وهكذا، حتى بدون شهادة، لا يزال المالك القانوني للملكية المرتبطة بالأرض يحصل على تعويض في حالة حدوث ضرر نتيجة الاستحواذ على الأرض.

3. ممارسة حقوق مستخدمي الأراضي

وفقًا للفقرة (أ)، البند 1، المادة 45 من قانون الأراضي لعام 2024، هناك حالتان يمكن فيهما نقل حقوق استخدام الأراضي أو التبرع بها حتى بدون شهادة:

الحالة الأولى: عند وراثة حقوق استخدام الأراضي، أو تحويل الأراضي الزراعية عند توحيد الأراضي، أو تبادل قطع الأراضي، أو التبرع بحقوق استخدام الأراضي للدولة أو المجتمع.

الحالة 2 (النقطة أ، البند 4، المادة 127 من قانون الأراضي لعام 2024): يُسمح للأسر والأفراد الذين لم يحصلوا على شهادة ولكنهم مؤهلون للحصول على شهادة بنقل حقوق استخدام الأراضي، وتأجير حقوق استخدام الأراضي، والتأجير الفرعي لها، والمساهمة برأس المال باستخدام حقوق استخدام الأراضي لتنفيذ المشاريع.

4. رخصة البناء الممنوحة

حتى لو لم تكن هناك شهادة، ولكن هناك إحدى الوثائق القانونية على الأرض كما هو منصوص عليه في المادة 3 من المرسوم 53/2017/ND-CP، فسيتم منح تصريح البناء.

ملحوظة: لا يجوز بناء المنازل إلا على الأراضي السكنية.

5. مستخدمة مؤقتًا حتى يتم استعادة الأرض

تنص المادة 138 من البند 8 من قانون الأراضي لسنة 2024 على ما يلي:

"يُسمح مؤقتًا للأسر والأفراد الذين يستخدمون الأرض في الحالات المحددة في البنود 1 و2 و3 و4 و5 و6 من هذه المادة ولكنهم لا يستوفون شروط منح شهادة حقوق استخدام الأرض وملكية الأصول المرتبطة بالأرض باستخدام الأرض في حالتها الحالية حتى تسترد الدولة الأرض ويجب عليهم إعلان الأرض وتسجيلها وفقًا للأنظمة."

المصدر: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-du-bao-xu-huong-gia-nha-dat-tphcm-sap-ban-hanh-bang-gia-dat-dieu-chinh-khong-co-so-do-co-quyen-loi-gi-288312.html