شركات العقارات السياحية لا تزال "خارج نطاق السيطرة"

أعمال خاسرة وديون كبيرة

أظهرت العديد من شركات العقارات السياحية خسائر في النصف الأول من العام، بعد الإبلاغ عن وضعها المالي إلى بورصة هانوي (HNX).

أعلنت شركة فوكوك للاستثمار والتطوير السياحي المساهمة - الوحدة التي تدير سلسلة المنتجعات في فوكوك (كييان جيانج) - عن خسارة بلغت نحو 306 مليار دونج بينما حققت في نفس الفترة من العام الماضي ربحًا قدره 832 مليار دونج. ونتيجة لذلك، فإن العائد على حقوق الملكية سلبي.

واصلت شركة هونج ثينه كوي نون إنترتينمنت سيرفيسز المساهمة - المستثمر في مشروع منتجع في كوي نون (بينه دينه) - خسارة أكثر من 199 مليار دونج في هذه الفترة، مما أدى إلى تمديد الخسارة البالغة 34 مليار دونج في الفترة السابقة.

كما خسرت هذه الشركة أيضًا أكثر من 152 مليار دونج في عام 2023 بأكمله. وفي السابق، في الفترة 2021-2022، بلغ إجمالي ربح الشركة أكثر من 611 مليار دونج. كما تفاوضت شركة هونغ ثينه كوي نون مع حاملي السندات لتمديد مدفوعات فوائد السندات لبعض القطع، مع تأخير وقت السداد من الربع الأول إلى يوليو/تموز وأغسطس/آب من هذا العام.

كما أعلنت شركة أخرى تعمل في مشاريع سياحية في هاي فونج، وهي شركة فان هوونج للاستثمار والسياحة المساهمة، عن خسارة قدرها 34.4 مليار دونج في الأشهر الستة الأولى من العام. منذ عام 2021، عندما تم إرسال التقرير إلى HNX، كانت السياحة في فان هوونغ تسجل خسائر. وخسرت الشركة ما مجموعه 117.2 مليار دونج.

شركة أخرى تمتلك مشروع منتجع في دا نانغ وتعاني أيضًا من خسارة مستمرة هي شركة تونكين لاند المساهمة. في النصف الأول من العام، خسرت هذه الشركة أكثر من 8 مليار دونج. في الأعوام المتتالية 2021-2023، تكبدت الشركة خسائر بإجمالي خسارة بلغت 61.5 مليار دونج.

كما خسرت شركة Crystal Bay Joint Stock Company، التي تنفذ العديد من مشاريع المنتجعات في خان هوا ونينه ثوان، ما يقرب من 76 مليار دونج في النصف الأول من العام. ويعتبر هذا الرقم أقل مقارنة بالخسارة التي بلغت نحو 136 مليار دونج في الفترة نفسها من العام الماضي.

كما أعلنت شركة BIM Real Estate Joint Stock Company - المستثمر في مشاريع المنتجعات في ها لونج (كوانج نينه) وفو كوك (كييان جيانج) عن خسارة قدرها 341 مليار دونج بينما حققت في نفس الفترة من العام الماضي ربحًا قدره 810 مليار دونج. وهذه الخسارة هي الأولى منذ عام 2021 التي أعلنت عنها الشركة. وفي الفترة 2021-2023، حققت الشركة أرباحًا متتالية بلغت قيمتها الإجمالية 4,611 مليار دونج.

لا تخسر الشركات الأموال فحسب، بل تستخدم أيضًا رافعة مالية عالية، مع ديون أكبر بكثير من حقوق الملكية. اعتبارًا من 30 يونيو، بلغت نسبة الدين إلى حقوق الملكية لشركة فوكوك للسياحة 13.69 مرة، وهو ما يعادل دينًا يبلغ حوالي 40,800 مليار دونج. ومن بينها، يبلغ حجم ديون السندات القائمة نحو 7,509 مليار دونج.

تبلغ نسبة الدين إلى حقوق الملكية لشركة Hung Thinh Quy Nhon 4.86 مرة، وهو ما يعادل ديونًا تبلغ حوالي 38,768 مليار دونج. ومن بينها، بلغت قيمة ديون السندات القائمة 7,259 مليار دونج.

تبلغ نسبة الدين إلى حقوق الملكية لشركة فان هوونج للسياحة 8.32 مرة، وهو ما يتوافق مع التزامات بقيمة 24،302 مليار دونج. ومن بينها، يبلغ حجم ديون السندات القائمة أكثر من 4,060 مليار دونج.

وتستخدم شركة تونكين لاند أيضًا رافعة مالية عالية. اعتبارًا من 30 يونيو، ارتفعت نسبة الدين إلى حقوق الملكية إلى 5.1 مرة، وهو ما يعادل دينًا قدره 1,105 مليار دونج. لا تزال الشركة تعاني من ديون سندات مستحقة غير ذات أهمية، تبلغ حوالي 22 مليار دونج.

تبلغ نسبة الالتزامات إلى حقوق الملكية لشركة BIM العقارية 2.86 مرة، أي ما يعادل التزامات بقيمة 20,140 مليار دونج. ومن بينها، يبلغ حجم ديون السندات القائمة أكثر من 5,422 مليار دونج.

المرونة طويلة الأمد

سجل التقرير الدوري لوزارة الإنشاءات للربع الثاني عرضاً جديداً للفنادق والمنتجعات على مستوى الدولة مع دخول عدد من المشاريع القائمة حيز التشغيل. ومع ذلك، لا يزال هذا السوق راكداً ولا يظهر أي علامات على التعافي.

وبنفس الرأي، علق السيد فو هونغ ثانغ - نائب المدير العام لمجموعة DKRA - على أن سوق العقارات المنتجعية على مستوى البلاد في أغسطس لا يزال قاتماً. وتظهر بيانات البحث من هذه الوحدة أن العرض في الفلل السياحية ظل ثابتاً تقريباً لعدة أشهر، وأن السيولة منخفضة، كما انخفض الطلب بنسبة 22% مقارنة بالشهر السابق.

ولم تتقلب أسعار البيع الأولية كثيرا واستمرت في الاتجاه الجانبي. وتظل سياسات إعادة التأجير، وإعادة الشراء، ودعم أسعار الفائدة، وما إلى ذلك، مطبقة على نطاق واسع، ولكنها ليست فعالة بالقدر المتوقع. وقال السيد تانج إن السوق لا يزال يواجه العديد من الصعوبات في السيولة وإمكانية ارتفاع الأسعار عندما تكون ثقة المستثمرين وانتعاش هذا القطاع لا يزال منخفضًا للغاية.

ومن المتوقع أن يتعافى قطاع العقارات المنتجعية على المدى الطويل (صورة توضيحية: ترينه نجوين).

وقال السيد تانج إن الوضع ليس أفضل بالنسبة للمنازل المتجاورة والمنتجعات السكنية. لقد أصبح السيولة راكدة تقريبا، حيث أغلقت معظم المشاريع محافظها، مما تسبب في عدم تسجيل السوق أي معاملات في الشهر الماضي.

ولم تشهد الأسعار الأولية تقلبات كبيرة، في حين سجلت السوق الثانوية بعض المنتجات انخفاضاً في الأسعار بنسبة 30-40%، لكنها لا تزال تواجه صعوبات في السيولة. إن الانخفاض الحاد في القدرة الشرائية، ونقص العرض الجديد، والمخزون عالي القيمة... كلها عوامل تسببت في عقبات كبيرة في الأشهر الأخيرة، مما دفع هذا القطاع إلى الوقوع تقريباً في دورة "سبات طويل الأمد".

وفيما يتعلق بالشقق الفندقية، قال السيد تانج إن العرض يواصل الانخفاض، وخاصة بسبب مخزون المشاريع القديمة (التي تمثل 99% من إجمالي العرض). انخفض الطلب في السوق بشكل كبير، ولم يتقلب مستوى أسعار البيع كثيراً. ولا يزال السوق يواجه صعوبات في السيولة ولا توجد أي مؤشرات على التعافي على المدى القصير.

واعترف السيد دينه مينه توان – المدير الإقليمي الجنوبي لشركة Batdongsan.com.vn – بأن سوق العقارات السياحية في طور مواصلة حل القضايا العالقة. خلال الأشهر الثمانية الأولى من العام، وعلى المستوى الكلي، شهدت جميع العوامل الداعمة لهذا السوق نمواً جيداً، مثل عدد السياح ومعدل الاستهلاك. ومع ذلك، من حيث التوجه نحو تطوير السوق، يواجه جميع المستثمرين مشاكل مع إنتاج المنتجات.

وبحسب السيد توان، يجب أن يتمتع الناتج المنتج بنسبة استدانة جيدة، مما يخلق دخلاً مستدامًا للغاية. يجب على المستثمرين المشاركين في السوق أن يمتلكوا هذا العقار وأن يكون لديه دخل من الإيجار أو مناسب للأغراض الشخصية. ولكن لم يتم حل هاتين المشكلتين، وبالتالي فإن السوق لا يزال أمامه طريق طويل قبل أن يتمكن من مواصلة التطور.

ويتوقع أن يستغرق الأمر عام 2026 على الأقل حتى تعود سوق العقارات السياحية إلى نشاطها. لأن الطلب على البحث عن المشترين ظل ثابتًا خلال السنوات الأربع الماضية، مما يجعل الطلب في السوق أقل من أنواع أخرى من العقارات. ولا توجد أيضًا العديد من السياسات الخاصة لجذب المشترين للوصول إلى هذا القطاع.

المشكلة الأخرى هي أن رأس مال المستثمر قد تغير. في السابق، كان المستثمرون ينفذون العديد من السياسات لمرافقة المشترين لفترة طويلة. ولكن في وقت لاحق، عندما واجهت السوق صعوبات في مصادر رأس المال، لم يعد لدى المستثمرين الإمكانات الكافية لتقديم العديد من السياسات الجذابة.

قال السيد توان: "يشهد قطاع العقارات السياحية نقصًا في العرض وضعفًا في الطلب، في ظل انتعاش السوق بشكل عام. لذلك، ووفقًا للاتجاهات الحالية، لن يعود هذا القطاع إلى الاستدامة إلا بنهاية عام ٢٠٢٦".

وللتوضيح، أوضح السيد توان أن سوق العقارات السياحية الحالي يحتاج إلى ممر قانوني أكثر وضوحًا. وبالإضافة إلى ذلك، يحتاج السوق العام أيضًا إلى التعافي من قطاعات أخرى مثل تلبية احتياجات الإسكان الحقيقية، والمنازل المتجاورة، والمنازل الخاصة، والأراضي. يشارك الناس في هذه الأنواع من الاستثمارات، مما يؤدي إلى خلق السيولة والنمو الجيد، ثم ينتقلون إلى قطاعات قد تنطوي على مخاطر أعلى مثل العقارات المنتجعية.

المصدر: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/doanh-nghiep-bat-dong-san-nghi-duong-van-hut-hoi-20240920160937825.htm