تنص الفقرة (أ) من البند 4 من المادة 95 من قانون الأراضي لعام 2013 بشكل واضح على أنه يجب على مستخدمي الأراضي تسجيل التغييرات التي تطرأ على الأراضي عند نقل حقوق استخدام الأراضي.
كما تنص الفقرة 6 من المادة 95 من هذا القانون أيضاً على أنه: " في حالات تسجيل التغييرات المنصوص عليها في البنود (أ، ب، ح، ط، ك، ل) من الفقرة 4 من هذه المادة، يجب على مستخدم الأرض أن يقوم بإجراء تسجيل التغييرات خلال مدة لا تتجاوز ثلاثين يوماً من تاريخ التغيير؛ وفي حالة توريث حقوق الانتفاع بالأرض، تحسب مدة تسجيل التغييرات من تاريخ إتمام تقسيم حقوق الانتفاع بالأرض توريثاً".
وبالتالي، عند نقل حقوق استخدام الأراضي، يجب على الأطراف تنفيذ إجراءات تسجيل التغييرات (نقل الكتاب الأحمر). يجب أن يتم تسجيل التغييرات خلال مدة لا تتجاوز 30 يومًا من تاريخ التغيير.
قد يواجه المشترون العديد من المخاطر القانونية أثناء استخدام الأراضي إذا أجروا معاملات الأراضي ولكنهم لم ينقلوا الملكية بعد.
في حالة تحويل الأموال ولكن عدم تحويل الكتاب الأحمر، قد يواجه المشتري المخاطر التالية:
- من المرجح أن تنشأ نزاعات أثناء استخدام الأراضي؛
- وفقاً للوثائق القانونية فإن الأرض لا تزال مملوكة لـ "المالك القديم"، وعندما يحدث نزاع، يكون من الصعب على المشتري ضمان حقوقه؛
- يُمنع المشترون من إجراء المعاملات المتعلقة بحقوق استخدام الأراضي مثل: نقل الملكية إلى الآخرين؛ يعطي الميراث؛
- معاقب إداريًا وفقًا للمرسوم 91/2019/ND-CP
قد يواجه المشترون العديد من المخاطر القانونية أثناء استخدام الأراضي إذا أجروا معاملات الأراضي ولكنهم لم ينقلوا الملكية بعد. إذن، ماذا يجب على المشترين فعله لضمان حقوقهم في هذه الحالة؟
في حال قيام المشتري بعد التواصل للتفاوض والتوصل إلى اتفاق بشأن تسجيل تغييرات في حقوق استخدام الأراضي، بتجنب إجراء تغيير الاسم أو عدم التعاون في تنفيذ الإجراء عمداً أو عدم تنفيذه، يحق للمشتري رفع دعوى قضائية يطلب فيها من المحكمة حل المسألة.
طبقاً لأحكام قانون المرافعات المدنية يجب على من يرفع دعوى أن يكون لديه المستندات والأدلة التي تثبت طلب الدعوى وإلا رفضت المحكمة طلب الدعوى.
عند تقديم المستندات والأدلة مع الالتماس، ليس من الضروري تقديم كل ما يملكه مقدم الالتماس؛ بل من الضروري فقط تقديم المستندات والأدلة التي تثبت طلب الالتماس.
بموجب الفقرة 9، المادة 26، النقطة أ، الفقرة 1، المادة 35 والنقطة ج، الفقرة 1، المادة 39 من قانون الإجراءات المدنية لعام 2015، يجب على المدعي تقديم التماس إلى محكمة الشعب المحلية (المنطقة، المقاطعة، البلدة، المدينة التابعة لمقاطعة، المدينة التابعة لمدينة تديرها حكومة مركزية) حيث تقع الأرض المتنازع عليها إذا كان النزاع بين الأسر أو الأفراد الذين يستخدمون الأرض.
في حالة قيام الطرفين بتوقيع عقد نقل حقوق استخدام الأراضي ولكن لم يتم توثيقه أو المصادقة عليه فإن المعاملة لتلقي نقل حقوق استخدام الأراضي لن يتم الاعتراف بها قانونا وستكون معاملة غير صالحة وفقا للمادة 129 من القانون المدني 2015 (بسبب انتهاك الشروط الشكلية الإلزامية لتوثيق العقد والمصادقة عليه).
وعليه فإن الآثار القانونية المترتبة على العقد الباطل وفقاً للفقرتين 2 و3 من المادة 407 من القانون المدني لسنة 2015 هي أنه لا يترتب عليه حقوق والتزامات للأطراف.
لذلك، عند رفع دعوى قضائية لحل نزاع، فإن المحكمة ستأمر الطرفين بإعادة الوضع إلى ما كان عليه، والبائع بإعادة المال، والمشتري بإعادة الأرض. ويكون الطرف المخطئ في إبطال العقد مسؤولا عن التعويض.
باو هونغ
[إعلان رقم 2]
مصدر
تعليق (0)