هل يجب عليّ شراء المزيد من الأراضي في الضواحي عندما أملك بالفعل ثلاثة عقارات؟

[إعلان 1]

وينصح الخبراء بالتفكير مليا في شراء أرض في الضواحي، لأن ذلك يقلل من تنوع الأصول عندما يكون لديك بالفعل منزلين في وسط المدينة وقطعة أرض في الريف.

عمري 38 سنة، وزوجتي 33 سنة، ولدينا طفل عمره 5 سنوات وهي حامل بطفلنا الثاني. في عائلتي، أنا وحدي من يعمل، وزوجتي تبقى في المنزل وتقوم بأعمال تجارية عبر الإنترنت، وأساسًا الأعمال المنزلية. دخلي من وظيفة مستقرة هو حوالي 100-120 مليون دونج شهريًا ونفقات عائلتي حوالي 50 مليونًا.

حاليا، لدي منزلين في منطقة وسط المدينة، سعر كل منهما حوالي 6-7 مليار دونج ويتم تأجيرهما بمبلغ 12 مليون دونج شهريا، بإجمالي 24 مليون دونج. العائلة كلها تستأجر شقة بمبلغ 13 مليون شهريا. ولدي أيضًا قطعة أرض في الريف تبلغ قيمتها حوالي مليار ومدخرات تبلغ 2 مليار.

إن أسعار الفائدة على المدخرات منخفضة، لذلك أريد هذا العام سحب 2 مليار من مدخراتي للاستثمار. يمكنك الاقتراض أكثر بمعدلات فائدة جيدة من البنوك الأجنبية (ثابتة لمدة 3 سنوات بمعدلات فائدة 7-8% سنويًا) وسداد المبلغ المتبقي كل شهر.

أنا أعمل بشكل أساسي مقابل راتب، ولست جيدًا في مجال الأعمال، ويمكنني قبول المخاطر على مستوى مرتفع نسبيًا، ولا أعرف الكثير عن سوق العقارات مثل الأراضي في الضواحي... حتى الآن، كنت أدخر ما يكفي من المال لشراء منازل في وسط المدينة لتأجيرها. سمعت أن هذا العام هو الوقت المناسب للاستثمار في الأراضي الضواحي، بشرط الاحتفاظ بها لفترة طويلة تتراوح من 3 إلى 5 سنوات. لكن أخشى أنه عندما يتم إقرار قانون الضريبة العقارية الثاني، فإن الأشخاص الذين يملكون الكثير من العقارات مثلي سوف يضطرون إلى دفع ضريبة ضخمة.

احصل على نصيحة الخبراء بشأن الاتجاه الاستثماري المناسب في المستقبل القريب.

ثين سون

العقارات في شرق مدينة هوشي منه، ثو دوك سيتي، نوفمبر 2023. الصورة: كوينه تران — العقارات في شرق مدينة هوشي منه، ثو دوك سيتي، نوفمبر 2023. الصورة: *كوينه تران*

مستشار:

بناءً على المعلومات المذكورة أعلاه، سأقدم لك بعض التحليلات والنصائح لمساعدتك في الحصول على نظرة عامة حول الصحة المالية لعائلتك. ومن هناك، يمكنك اتخاذ قرارات الاستثمار المناسبة.

أولاً، سنقوم بتحليل الصحة المالية. إجمالي دخل عائلتك من الراتب حوالي 110 مليون دونج شهريًا (متوسط)، ودخل الإيجار من منزلين هو 24 مليونًا. يبلغ إجمالي نفقات الأسرة حوالي 50 مليون دونج شهريًا (على افتراض تضمين إيجار الشقة البالغ 13 مليونًا، واحتياجات الإنفاق الأساسية والمزايا). وبذلك يصبح الفائض الشهري للأسرة 84 مليون دونج شهريا.

تتمتع عائلتك بفائض جيد جدًا، بنسبة تصل إلى 63%. ومع ذلك، وبما أن الطفل الأكبر على وشك دخول الصف الأول وتكون الأسرة على وشك الترحيب بعضو جديد، فإن الاحتياجات المالية سوف تزداد، وخاصة تكاليف التعليم والرعاية الصحية. ويتطلب هذا المزيد من المرونة والتخطيط التفصيلي لضمان الأمن المالي طويل الأمد للأسرة.

بعد ذلك، نقوم بتقييم محفظة الأصول الحالية. منزلين في وسط المدينة بقيمة 12 مليار، وأرض في الريف بقيمة مليار، ومدخرات بقيمة 2 مليار. إجمالي الأصول 15 مليار دونج ولا يوجد ديون.

تملك عائلتك حاليًا محفظة أصول كبيرة، تتركز في المقام الأول في العقارات (87%). كفاءة الاستثمار ليست عالية لأن أسعار الفائدة على الادخار تنخفض إلى 5-6% سنويا للودائع لأجل عام واحد ومعدل نمو أسعار المساكن في وسط المدينة وفقا لبيانات الرصد التي جمعتها مؤسسة التمويل الدولية يتقلب بمعدل 8-9% سنويا. على الرغم من أن العقارات تقدم عادة عوائد أعلى من أسعار الفائدة على المدخرات، إلا أن التركيز الشديد على فئة أصول واحدة يحمل أيضًا مخاطر ويمكن أن يقلل من سيولة محفظتك.

أسعار الفائدة على القروض منخفضة حاليا، وتبلغ فقط 5-8% خلال الفترة التفضيلية و9.5-10% سنويا بعد الفترة التفضيلية. وهذه فرصة لاستخدام الرافعة المالية لتعزيز أداء الاستثمار.

بعد ذلك، سنناقش العوامل التي يجب مراعاتها عند الاستثمار في العقارات الضواحي. أنت تنوي سحب 2 مليار من مدخراتك، بالإضافة إلى قرض بنكي للاحتفاظ بالعقارات في الضواحي لمدة 5 سنوات. من خلال هذا النهج، سوف تقوم بتنويع محفظة العقارات الخاصة بك، حيث يتقلب معدل نمو العقارات الضواحي بنسبة 12-15% سنويًا، ولكنه سيقلل من سيولة فئة الأصول التي تحتفظ بها.

إن الاستثمار في الأراضي الضواحي عندما لا يكون لديك المعرفة والوقت، سيكون هناك خطر كبير بعدم اختيار قطعة أرض ذات إمكانات حقيقية. بالإضافة إلى ذلك، قد تواجه أيضًا مخاطر تتعلق بالشرعية والسيولة وإمكانات النمو لتلك الأرض. لذلك، فإن العثور على وسطاء جيدين أو تكليف منظمات ذات سمعة طيبة بالبحث عن العقارات الضواحي المحتملة هو عامل يجب مراعاته.

وسوف يكون من بين الاعتبارات الأخرى إمكانية فرض ضرائب مرتفعة على العقارات الثانية. وحاليا، ووفقا لخارطة الطريق، سيتم عرض مقترح تطوير قانون الضريبة العقارية على مجلس الأمة لإبداء ملاحظاته عليه في الدورة الثامنة (أكتوبر 2024) والموافقة عليه في الدورة التاسعة (مايو 2025). ولم يتضح بعد متى سيتم تنفيذ القانون وما هي المعدلات الضريبية المحددة التي سيتم فرضها على التحويلات. إن تنويع محفظتك الاستثمارية وتخصيص مبلغ مناسب من صورتك المالية الإجمالية للأراضي الضواحي من شأنه أن يحد من التأثير الضريبي على العقار.

وأود أن أضيف بعض الملاحظات حول حلول الحماية المالية. لم تحدد ما إذا كان لدى العائلة كلها تأمين على الحياة أم لا، لذلك نصيحتي هي التأكد من وجود تأمين على الحياة وتأمين صحي لكل فرد من أفراد العائلة. سوف يحميك التأمين من المخاطر غير المتوقعة، مع الحفاظ على استقرار التدفق النقدي لدخلك. وتبلغ المساهمة السنوية الموصى بها 5-8% من إجمالي الدخل السنوي.

الفئة التالية من الأصول التي ستحتاج إلى تحضيرها قبل الاستمرار في الاستثمار هي تخصيص صندوق احتياطي لعائلتك لضمان الأمن المالي في حالة الطوارئ، وعادة ما يكون ذلك ما يكفي من النفقات لمدة 3-6 أشهر. وبالتحديد في حالة عائلتك، سيتراوح المبلغ بين 150 إلى 300 مليون دونج. يمكن تقسيم هذا الاحتياطي إلى حزم ودائع توفير بآجال شهر واحد، وستة أشهر، واثني عشر شهرًا.

وفيما يتعلق بحلول الاستثمار، لدي بعض التحليلات على النحو التالي. ينتقل الاقتصاد حاليًا إلى دورة جديدة من التعافي - النمو - التشبع - الركود. وستحتوي كل مرحلة على فئات أصول ذات خصائص مناسبة للنمو الجيد خلال تلك الفترة.

وفي مرحلة التعافي من الدورة الجديدة، من المتوقع أن تسجل الأوراق المالية بشكل عام والأسهم بشكل خاص أفضل نمو. لذلك، لتحقيق أداء جيد لنمو الأصول، يجب أن يكون لديك فئة أصول أسهم للسنتين أو الثلاث سنوات القادمة. بدون الوقت والخبرة والقدرة المعتدلة على المخاطرة، يمكنك الاستثمار في شهادات الصناديق أو تجميع الأسهم أو تكليف المؤسسات المالية ذات السمعة الطيبة بالاستثمار واختيار قطاعات الاستثمار التي تناسب مخاطرتك.

وسيكون الذهب أيضًا قناة استثمارية مناسبة لمعدلات المخاطرة. في الوقت الحالي، تستقر المعادن الثمينة عند أسعار مرتفعة للغاية وتتعرض للتقلبات. في مراحل سعر الذهب المناسبة، يمكنك أيضًا التفكير في الاحتفاظ به. ومع ذلك، لا ينبغي عليك استثمار أكثر من 10% من إجمالي أصول عائلتك.

في نهاية المطاف، يجب أن يتم النظر في كل قرار استثماري تتخذه في إطار خطة مالية شاملة، مصممة بحيث تأخذ في الاعتبار المستوى المقبول من المخاطرة، والأهداف المالية طويلة الأجل، واحتياجات الأسرة المباشرة. نأمل أن تساعدك النصائح المذكورة أعلاه في إدارة وتطوير شؤونك المالية الشخصية.

فو ثي هونغ
خبير التخطيط المالي الشخصي
شركة FIDT للاستشارات الاستثمارية وإدارة الأصول

[إعلان رقم 2]
رابط المصدر