خبراء يدلون بتعليقات مفاجئة حول قطاع الأراضي هذا العام

(دان تري) - يعتقد الخبراء أن ظاهرة "حمى الأرض" في قطاع الأراضي هذا العام لن تنتشر على نطاق واسع بل محليا فقط.

خبير: سوق الأراضي يشهد تباطؤاً

وبحسب تقرير صادر عن وزارة البناء، بلغ عدد معاملات الشقق والمنازل الفردية في الربع الرابع من عام 2024 أكثر من 25400 وحدة، بانخفاض 33.8% مقارنة بالربع السابق. وبلغ عدد صفقات الأراضي الناجحة 86,796 قطعة أرض، بانخفاض قدره 15.7% مقارنة بالربع السابق.

وفي عام 2024، بلغ عدد المعاملات الناجحة للشقق والمنازل الفردية أكثر من 125,500 وحدة، بانخفاض 11.2% عن نفس الفترة. ومن المتوقع أن يصل حجم معاملات الأراضي في عام 2024 إلى أكثر من 412.400 قطعة أرض، بزيادة قدرها 33.6% مقارنة بعام 2023.

وفي العام الماضي، بالإضافة إلى الشقق، تم تقييم قطاع الأراضي في ضواحي هانوي وبعض المناطق المجاورة على أنه يحتوي على إشارات إيجابية. ومع ذلك، في العديد من الأماكن، لا يزال قطاع الأراضي يواجه صعوبات أو لم يتعافَ إلا قليلاً.

وفي تقييمه لقطاع الأراضي في الآونة الأخيرة، قال الخبير العقاري لي دينه تشونغ إن الأراضي أظهرت علامات انتعاش منذ أبريل 2024، حيث ارتفع عدد المعاملات بسرعة في مايو لكنه انخفض في سبتمبر. السبب هو التأثير العام لسوق هانوي عندما تكون السيولة بطيئة، وتنخفض الأسعار، مما يتسبب في تأثر المقاطعات أيضًا.

بعد ارتفاع أسعار الأراضي في هانوي في نهاية عام 2024، قام العديد من المستثمرين الآن بخفض أسعار البيع. يشهد سوق الأراضي في هانوي تباطؤًا. في المقاطعات المجاورة لهانوي مثل باك نينه، باك جيانج، هونغ ين، هاي دونج، وغيرها، لم تعد هناك ظاهرة البيع بخسارة، فقد ارتفعت أسعار الأراضي مرة أخرى منذ عام 2024.

على وجه الخصوص، سجلت أسعار الأراضي في هونغ ين أقوى نمو، كما تعافت منطقة باك جيانج إلى مستوى الأسعار مقارنة بالذروة في عام 2022. أما بالنسبة للمنطقة من ثانه هوا إلى الجنوب، لا يزال السوق ضعيفًا، والسعر أقل من الذروة السابقة.

قطعة أرض في ضواحي هانوي (الصورة: دونغ تام).

وفي حديثه عن إمكانات الاستثمار في هذا القطاع في الفترة المقبلة، قال السيد تشونغ إن هناك العديد من الفرص، ولكن ليس مجرد شراء الأراضي في هانوي سيفوز للمستثمرين، بل هناك حاجة إلى اختيار المنطقة بعناية مع اتصال البنية التحتية للمرور والكثافة السكانية.

في الوقت الحالي، يختار العديد من المستثمرين المناطق التي لديها توجهات تنموية واضحة أو أصبحت مدنًا أو بلدات، وبالتالي فإن السعر الأساسي سوف يتقلب بين 3-5 مليار دونج.

لا يستطيع العديد من الأشخاص شراء أي منتج بهذا السعر، لذا يختارون "إيداع أموالهم" للاستثمار في المحافظات النائية. وتجذب بعض المناطق في المحاور الاقتصادية المرتبطة بالمتنزهات الصناعية مثل باك نينه، وباك جيانج أو هونغ ين، وهاي دونج، وهاي فونج، وكوانج نينه... اهتمام العديد من المستثمرين.

ومع ذلك، عند شراء الأراضي، يحتاج المستثمرون إلى الاهتمام بالمشاريع التي تستوفي الشروط القانونية، على الأقل توقيع عقد بيع أو الحصول على كتاب أحمر، كما يحتاجون أيضًا إلى النظر في قدرة المستثمر؛ اختر المواقع التي تلبي الاحتياجات وتجذب السكان المستقبليين.

قال الخبير العقاري السيد نجوين آنه كيو إن أسعار جميع قطاعات العقارات في هانوي بلغت ذروتها في أكتوبر 2024. وبالنسبة للشقق والأراضي في هانوي، تباطأت الأسعار وانخفضت السيولة. وبالإضافة إلى ذلك، يبحث بعض مستثمري الأراضي في الضواحي عن طرق "للتخلص من بضائعهم".

هل لن تنتشر "حمى الأرض" على نطاق واسع هذا العام؟

وفي تقييمه لقطاع الأراضي هذا العام، أشار السيد لي دينه تشونغ إلى أن ظاهرة "حمى الأراضي" لن تحدث على نطاق واسع، بل محليا فقط. بالنسبة للمقاطعات المذكورة أعلاه، من ثانه هوا إلى الجنوب، فإن السوق لا يزال غير إيجابي هذا العام. أما بالنسبة للمقاطعات في المناطق السياحية مثل دا نانغ ونها ترانج، فقد شهد هذا العام المزيد من العلامات الإيجابية بسبب الانتعاش الاقتصادي الذي أدى إلى نمو السياحة.

وبدأ المستثمرون أيضًا في البحث عن المناطق التي تتمتع بتنمية سياحية قوية، وخاصة نها ترانج ودا نانغ، والتي شهدت انتعاشًا أكثر وضوحًا في عام 2024.

بالإضافة إلى ذلك، مع تغيير قانون الأراضي، فإن المشاريع القديمة التي بها مخزون متبقي سوف تحظى باهتمام كبير من المشترين. المنتجات التي يقل سعرها عن 3-4 مليار دونج سوف تجذب المزيد من العملاء. السبب الذي يجعل المشاريع القديمة أكثر جاذبية هو أن هذه المشاريع تم تنفيذها قبل سريان قائمة أسعار الأراضي الجديدة، وبالتالي فإن تكلفة الأرض أقل. في هذه الأثناء، سيتم "تضخيم" المشاريع التي سيتم تنفيذها وفقاً لقائمة أسعار الأراضي الجديدة.

على الرغم من أن قطع الأراضي ستشهد ازدهارًا مجددًا، إلا أن ذلك لن ينعكس إيجابًا على جميع مالكي الأراضي. فقد تغيرت عقلية العملاء، إذ أصبحوا يختارون بعناية فائقة، بدءًا من سمعة المستثمر، وقانونية المشروع، وجودة المنتج. في الماضي، كان بإمكان المستثمرين البيع فور الانتهاء من البنية التحتية، أما الآن، فعليهم إضافة المناظر الطبيعية والمرافق لجذب العملاء، كما أضاف.

أرض تم عرضها للبيع بالمزاد العلني في منطقة هوآي دوك، هانوي (تصوير: دوونغ تام).

وفيما يتعلق بمنتجات الأراضي المعروضة للبيع بالمزاد، توقع السيد تشونغ أن تظل المناطق الضواحي في هانوي تحظى باهتمام المستثمرين هذا العام. لأن العرض السكني في سوق هانوي في الأمد القريب لم يظهر أية علامات تحسن مقارنة بالاحتياجات الفعلية للناس.

وعلاوة على ذلك، مع ارتفاع الأسعار في الأحياء الداخلية للمدن إلى حد كبير الآن، يميل المستثمرون إلى البحث عن المنتجات في الضواحي. ولا يزال ذوق المستثمرين يتمثل في "البحث" عن الأراضي المقسمة للبيع، وخاصة الأراضي التي يتم تنظيم مزادات عليها من قبل المحليات، بسبب سلامتها القانونية.

ومع ذلك، في الفترة المقبلة، لن ترتفع أسعار الأراضي المعروضة للبيع بالمزاد في هانوي أو المحافظات المحيطة بها بشكل كبير كما حدث في الفترة الأخيرة، ولكن زيادة الأسعار ستكون أكثر ملاءمة. وسيكون المستثمرون أكثر يقظة، وسيتعلمون بعناية قبل تحديد سعر مقبول بدلاً من اتباع نفسية الجماهير أو التأثر بالمضاربين.

قال الخبير العقاري نجوين كوك آنه إن السوق بعد فترة الانعكاس والتوحيد سيتجه نحو فترة انتعاش، متوقعا أن تبدأ من الربع الثاني إلى الربع الرابع من العام الجاري. في الوقت الحالي، لن يركز المستثمرون كثيرًا على سعر البيع والعوامل القانونية مثلما كان الحال عندما كان السوق قاتمًا.

وبدلاً من ذلك، فإن إمكانية ارتفاع الأسعار هي المفتاح لاتخاذ قرار استثمار الأموال. ومن ثم تحظى القطاعات المربحة مثل الأراضي والفيلات المخصصة للمشاريع باهتمام خاص من قبل المستثمرين.

في الدورات السابقة، عندما انتقل السوق إلى مرحلة التطوير، كان عائد الشقق 136 دونجًا فقط مقابل كل 100 دونج مُستثمرة. في المقابل، كان عائد الأراضي يصل إلى 300 دونج، وفقًا للخبير.

وبحسب قوله، فإن قانون الأراضي 2024 يدخل حيز التنفيذ، وسوق الأراضي يشهد العديد من التغييرات الكبيرة من أنشطة العرض إلى المعاملات. يتطور قطاع الأراضي في اتجاه أكثر إيجابية، مما يقلل من حالة "حمى الأراضي" والأسعار الافتراضية ويخلق موجات في السوق. وبدلاً من ذلك، فهي دورة جديدة تتميز بقطاع أرض أكثر استقرارًا وشفافية واستدامة.

وأخيرا، من الربع الأول من عام 2026 إلى الربع الرابع من عام 2026، سيكون هذا هو الوقت الذي يدخل فيه السوق إلى مدار مستقر. وارتفعت الأسعار والسيولة عبر مجموعة واسعة من الأصول. يمكن اعتبار هذا أفضل احتمال للسوق، بعد فترة طويلة من الركود.

واتفق السيد نجوين آنه كيو مع الآراء المذكورة أعلاه، مشيرا إلى أن الأرض ستكون نقطة مضيئة من عام 2025 إلى عام 2027، لكنها لن تحتل مكانة "الملك" كما كانت في الفترة السابقة.

هناك سببان وراء تراجع الطلب على الأراضي كما كان في عام ٢٠٢٢. أولًا، في المناطق الحضرية من الفئة الثالثة فما فوق، يجب إتمام البناء قبل بيعها، مما يؤدي إلى ارتفاع تكاليف الاستثمار. ثانيًا، تُصبح إجراءات تقسيم قطع الأراضي أكثر صعوبة. ومع ذلك، ستظل قطع الأراضي أكثر جاذبية من القطاعات الأخرى، كما أكد.

المصدر: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/chuyen-gia-nhan-dinh-bat-ngo-ve-phan-khuc-dat-nen-trong-nam-nay-20250211040430015.htm