شقق هانوي تفقد "شكلها" وتضع حدا لعدد المعاملات سنويا لأفراد الأعمال العقارية

سجل سوق هانوي انخفاضًا في الاهتمام وعدد القوائم، ونقصًا في إمدادات الإسكان الاجتماعي في منطقتين حضريتين خاصتين، ولا يُسمح للأفراد الذين يمارسون أعمال العقارات بالشراء والبيع أكثر من 10 مرات في السنة... هي أحدث أخبار العقارات. [إعلان 1]

أحدث الأخبار العقارية: في مايو 2024، كان سوق شقق هانوي هو القطاع الوحيد الذي شهد نمواً، في حين انخفضت معظم القطاعات والأنواع الأخرى من حيث الاهتمام. (الصورة: لينه آن)

انخفض عدد الشقق المعروضة في هانوي بنسبة 9٪

وفقًا لبيانات السوق من Batdongsan.com.vn ، في مايو 2024، كان سوق شقق هانوي هو القطاع الوحيد الذي شهد نموًا، بينما انخفض الاهتمام بمعظم القطاعات وأنواع العقارات الأخرى. وتحديداً، ارتفع مستوى الاهتمام بقطاع الشقق في سوق البيع والشراء في مايو/أيار الماضي بنسبة 9%، كما ارتفع سوق الإيجار بنسبة 6%.

ومن الجدير بالذكر أن سوق الشقق في هانوي لم يعد قادراً في شهر يونيو على الحفاظ على زخم النمو كما كان في شهر مايو عندما ظل مستوى الاهتمام كما هو في الشهر السابق وانخفض عدد القوائم بنسبة 9٪ في سوق البيع والشراء. وفيما يتعلق بقطاع الإيجار، سجل سوق الشقق في هانوي أيضًا تطورات غير إيجابية، حيث ارتفع مستوى الاهتمام بنسبة 4% فقط، لكن عدد القوائم انخفض بنسبة 4% أيضًا.

وبحسب موقع Batdongsan.com.vn ، فإن تراجع سوق الشقق في هانوي هو جزء من التراجع العام في سوق العقارات في هانوي، مع انخفاض مستوى الاهتمام بالسوق بأكمله بنسبة 9% وانخفاض عدد القوائم بنسبة 6%. انخفضت نسبة السكان في جميع مناطق هانوي تقريبًا من 3% إلى 19%.

ولم يقتصر الأمر على الشقق فقط، بل سجلت قطاعات وأنواع أخرى أيضًا انخفاضًا في الاهتمام وعدد المشاركات. وعلى وجه التحديد، مقارنة بالشهر الماضي، في سوق البيع والشراء، انخفض مستوى الاهتمام بالمنازل الخاصة في هانوي بنسبة 16٪، وانخفض عدد القوائم بنسبة 3٪؛ وانخفض الاهتمام بالأرض بنسبة 16%، وظل عدد القوائم مستقراً، وكانت الأرقام المماثلة في قطاع المنازل المطلة على الشارع في هانوي 14% و10% على التوالي. ولا يبدو أن سوق الفلل في هانوي أفضل حالاً، إذ انخفضت مستويات الفائدة بنسبة 11% وانخفضت القوائم بنسبة 12%.

وفي سوق الإيجار، تعد الشقق والبيوت الداخلية القطاعين الوحيدين اللذين شهدا نمواً في الاهتمام بأرقام محددة بلغت 4% و5%. ومع ذلك، انخفض عدد العروض في هذين القطاعين، مما يدل على أن العرض لم يكن وفيرًا في الشهر الماضي، مع انخفاض محدد بنسبة 4%.

بالنسبة للعقارات الإيجارية، انخفض الاهتمام والعروض الخاصة بالعقارات بنسبة 7%. بالنسبة للمنازل، انخفض الاهتمام بها بنسبة 13%، في حين ارتفع عدد العروض بنسبة 6%. انخفاض الإقبال على المكاتب بنسبة 9%، وانخفاض القوائم بنسبة 15%.

سجل مسح فعلي أجرته Batdongsan.com.vn أن مستوى أسعار سوق شقق هانوي يرتفع قليلاً أو يظل كما هو مقارنة بشهر مايو 2025. على وجه التحديد، ارتفع سعر بيع شقق مشروع Hei Tower قليلاً من 4.9 - 5.2 مليار دونج / شقة للشقق المكونة من غرفتي نوم وحمامين إلى 4.950 - 5.3 مليار دونج / شقة.

وتبلغ الأسعار المتوسطة للشقق المكونة من ثلاث غرف نوم 5.3 مليار دونج أو أكثر. في مشروع مجمع هابوليكو، ارتفعت أسعار الشقق المكونة من غرفتي نوم وحمامين من 4.1 - 4.3 مليار دونج/شقة إلى 4.2 - 4.4 مليار دونج/شقة. لا تزال الشقق المكونة من 3 غرف نوم في مشروع بوهيميا ريزيدنس معروضة للبيع بسعر يتراوح بين 7 إلى 7.3 مليار دونج/شقة.

ومن المتوقع أن تستمر أسعار إيجارات الأراضي الصناعية في الشمال في الارتفاع.

يواصل النصف الأول من عام 2024 تسجيل تطورات إيجابية في سوق العقارات في المنطقة الصناعية. واصلت أنشطة الاستيراد والتصدير والإنتاج إظهار علامات التعافي حيث ارتفع إجمالي حجم الواردات والصادرات بنسبة 15.7% مقارنة بنفس الفترة من العام الماضي ليصل إلى 368.53 مليار دولار أمريكي.

وذكر تقرير CBRE للربع الثاني أن أسعار الأراضي الصناعية في أسواق الدرجة الأولى في الشمال ارتفعت بشكل طفيف بنسبة 0.3% مقارنة بالربع السابق و4.5% مقارنة بالفترة نفسها، لتصل إلى عتبة متوسطة تبلغ 134 دولارا أمريكيا/م2/الفترة المتبقية. بلغت مساحة الاستيعاب في الأشهر الستة الأولى من عام 2024 أكثر من 220 هكتارًا، مما ساعد على الحفاظ على معدل الإشغال في المنطقة الشمالية عند 83٪، بزيادة قدرها 0.4 نقطة مئوية عن نفس الفترة من العام الماضي. تستمر شركات تصنيع الإلكترونيات في قيادة السوق الشمالية من خلال الصفقات الكبرى من Victory Giant و Foxconn في باك نينه.

بالنسبة لسوق المستودعات الجاهزة في الشمال، في النصف الأول من عام 2024، سيكون هناك ما يقرب من أكثر من 225000 متر مربع من المستودعات الجاهزة المكتملة في أسواق المستوى الأول، حيث تمثل مساحة المصانع الجاهزة 95٪ منها. كما أن مساحة الامتصاص للمصنع المبني مسبقًا متفوقة وتبلغ أكثر من 4 مرات أعلى من مساحة الامتصاص للمستودع المبني مسبقًا. بحلول نهاية الربع الثاني من عام 2024، ستصل نسبة إشغال المصانع الجاهزة إلى 89%؛ وفي الوقت نفسه، حافظت المستودعات في المنطقة الشمالية على معدل إشغال بلغ 79%.

ووصل سعر إيجار المصانع الجاهزة إلى 4.9 دولار أمريكي/م2/شهرياً، بزيادة 1.9% على أساس سنوي، كما وصل سعر إيجار المستودعات الجاهزة إلى 4.6 دولار أمريكي/م2/شهرياً، بانخفاض 1.0% على أساس سنوي. تشكل صناعات الإلكترونيات وأشباه الموصلات والأثاث والخدمات اللوجستية أبرز المستأجرين في الطلب على المستودعات/المصانع الجاهزة في الشمال في النصف الأول من هذا العام.

وتتوقع شركة CBRE أن ترتفع أسعار إيجارات الأراضي الصناعية بنسبة تتراوح بين 5% و8% سنويا في الشمال خلال السنوات الثلاث المقبلة. وفي الوقت نفسه، من المتوقع أن ترتفع أسعار إيجار المستودعات/المصانع الجاهزة قليلاً من 1% إلى 4% سنوياً.

في المتوسط، يفتقر مدينتي هانوي وهوشي منه إلى أكثر من 50 ألف وحدة سكنية سنويًا. (الصورة: كي تواي)

ندرة المعروض من المساكن الاجتماعية في منطقتين حضريتين خاصتين

وبحسب جمعية فيتنام للوسطاء العقاريين، فإن المعروض من المساكن الاجتماعية لا يزال نادراً في مدينتين خاصتين هما هانوي ومدينة هو تشي منه.

وأشارت الهيئة إلى أن عدد المساكن الاجتماعية المسجلة ضمن هدف تطوير الإسكان لعام 2024 في هاتين المدينتين لا يزال منخفضا للغاية مقارنة بالطلب الفعلي. في منتصف الربع الأول من عام 2024، أشار وزير البناء نجوين ثانه نغي في مؤتمر نشر مشروع "الاستثمار في بناء مليون شقة سكنية اجتماعية على الأقل للأشخاص ذوي الدخل المنخفض والعاملين في المناطق الصناعية في الفترة 2021-2030"، إلى أنه في عام 2024، سجلت هانوي فقط حوالي 1181 شقة، ومدينة هوشي منه أكثر من 3700 شقة.

وفي الوقت نفسه، تظهر بيانات أبحاث VARS أنه في المتوسط، تفتقر هانوي ومدينة هوشي منه إلى أكثر من 50 ألف وحدة سكنية سنويًا. وهكذا، حتى لو تم تنفيذ خطط التنمية في هاتين المدينتين إلى أقصى حد، فإن العرض من المساكن الاجتماعية لا يزال غير قادر على تلبية الاحتياجات السكنية العاجلة في هاتين المنطقتين الحضريتين الخاصتين.

لذلك، يعتقد VARS أنه من أجل تطوير قطاع الإسكان الاجتماعي، وخاصة في المنطقتين الحضريتين الخاصتين، بالإضافة إلى الموافقة السريعة على حزمة الائتمان بقيمة 140 تريليون دونج (مع تسجيل 4 بنوك تجارية خاصة أخرى للمشاركة بمبلغ 5000 مليار دونج/بنك) المعدلة في اتجاه أكثر تفضيلية، تحتاج وكالة إدارة الدولة إلى مراقبة عن كثب وضمان الإعداد الكامل للشروط اللازمة لتنفيذ اللوائح الجديدة.

على وجه التحديد، سيدخل قانون الإسكان لعام 2023 والمرسوم رقم 100/2024/N-CP الذي يوضح بالتفصيل عددًا من مواد قانون الإسكان المتعلقة بتطوير وإدارة الإسكان الاجتماعي حيز التنفيذ اعتبارًا من 1 أغسطس. وهذا ممر قانوني متزامن، مما يسهل الترويج المستمر لاستكمال مشاريع الإسكان الاجتماعي التي بدأت في المدن ذات الطلب الكبير على الإسكان مثل هانوي ومدينة هوشي منه.

وفي الوقت نفسه، لضمان التنفيذ الجيد لأهداف السياسة وتجنب إساءة استخدام السياسات والسلبية، من الضروري نشر الوعي والشفافية بشأن شراء وبيع المساكن الاجتماعية؛ مراقبة عن كثب والتأكد من شراء أو استئجار أو شراء سكن اجتماعي مناسب.

في منطقتين حضريتين خاصتين، من أجل الحصول على أموال الأراضي لتطوير الإسكان الاجتماعي، هناك حاجة إلى مزيد من التدخل من قبل وكالات إدارة الدولة. يجب أن يضمن التخطيط لتخصيص الأراضي لبناء المساكن الاجتماعية تلبية الطلب الهائل للمدينة.

وبالإضافة إلى ذلك، لتعزيز النمو وضمان الأمن الاجتماعي، ينبغي أن تكون هناك سياسات أكثر تفضيلية للمستثمرين الذين يطورون المساكن التجارية بأسعار معقولة - كما اقترحت VARS.

لا يجوز للأفراد الذين يمارسون أعمال العقارات الشراء والبيع أكثر من 10 مرات في السنة.

اعتبارًا من الأول من أغسطس، لن يُسمح للأفراد الذين يمارسون أعمالًا عقارية صغيرة الحجم بإجراء معاملات أكثر من 10 مرات في السنة وبقيمة تقل عن 300 مليار دونج لكل عقد.

وترد الأحكام المذكورة أعلاه في المرسوم رقم 96/2024/ND-CP (المرسوم 96) الذي يوضح عدداً من مواد قانون الأعمال العقارية.

ينص المرسوم بشكل واضح على المتطلبات التي يجب على الأفراد الذين يمارسون أعمالًا عقارية صغيرة الحجم. وبناءً على ذلك، لا يُطلب من الأفراد الذين يمارسون أعمالًا عقارية صغيرة الحجم إعداد مشروع استثماري.

يقتصر عدد المعاملات على أقل من 10 مرات في السنة، ويجب ألا يتجاوز كل عقد 300 مليار دونج. في حالة إجراء معاملة واحدة في السنة، لا يتم احتساب القيمة.

وفقًا لقانون الأعمال العقارية لعام 2023، لا يتعين على الأفراد الذين يمارسون أعمالًا عقارية صغيرة النطاق إنشاء عمل تجاري، ولكن يجب عليهم التصريح بالضرائب ودفعها.

وبالمثل، فإن المنظمات التي تبيع أو تؤجر المنازل أو أعمال البناء أو جزء من مساحة البناء غير المخصصة للأغراض التجارية تكون محدودة أيضًا في عدد المبيعات ويجب عليها أيضًا الإعلان عن الضرائب ودفعها.

ومن ثم، فإن التنظيم الجديد قد حدد بشكل محدد عدد المعاملات وقيمة العقد في هذه الحالة. وهذه نقطة جديدة مقارنة بالسابق لأن النظام القديم لم يحدد الشروط للأفراد الذين يمارسون أعمال عقارية صغيرة.

يعتقد العديد من الخبراء أن تحديد معايير واضحة للأفراد الذين يمارسون أعمالًا عقارية صغيرة الحجم من شأنه أن يحد من المضاربة و"تصفح" السوق.

المصدر: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-chung-cu-ha-noi-mat-phong-do-gioi-hanh-giao-dich-trong-nam-doi-voi-ca-nhan-kinh-doanh-dia-oc-281497.html