الحاجة إلى التوفيق بين مصالح جميع الأطراف

يواجه المستثمرون صعوبة في "تحمل" التكاليف ودفع الفوائد على القروض

نغوي دوا تين (NDT): في الوقت الحالي، بينما يتطلع ملايين الأشخاص ذوي الدخل المنخفض والمتوسط ​​إلى امتلاك منزل، فإن المعروض من المساكن بأسعار معقولة والإسكان الاجتماعي قد استنفد تقريبًا. ما هو برأيك سبب الوضع المذكور أعلاه؟

السيد فو هونغ ثانغ - مدير خدمات الاستشارات وتطوير المشاريع، مجموعة DKRA: لقد حدثت مشكلة نقص المعروض من المساكن بأسعار معقولة والإسكان الاجتماعي لتلبية احتياجات الأشخاص ذوي الدخل المنخفض والمتوسط ​​واستمرت لسنوات عديدة.

هناك العديد من العوامل التي تؤثر على هذا القطاع، ولكن هناك عاملين رئيسيين يؤثران بشكل مباشر على العرض في هذا القطاع.

أولا، تكاليف المدخلات مرتفعة. وعلى الرغم من أن أسعار العقارات أظهرت علامات تراجع خلال العامين الماضيين، إلا أنه لا بد من الاعتراف بأن دورة تطوير العقارات السابقة من حوالي عام 2014 إلى عام 2020 تسببت في بقاء أسعار المساكن مرتفعة.

ويؤدي هذا إلى تكاليف استثمارية وبناء باهظة للغاية بالنسبة لمستثمري المشاريع العقارية. وبما أن شراء الأراضي والمواد الخام والعمالة وما إلى ذلك، كلها تتزايد بشكل عمودي، فمن الصعب للغاية خفض سعر العقارات الجاهزة.

السيد فو هونغ ثانغ - مدير خدمات الاستشارات وتطوير المشاريع، مجموعة DKRA.

ثانياً، الوضع القانوني للمشاريع العقارية طويل الأمد ويحتاج إلى وقت طويل لحله. منذ مرحلة ملكية الأرض، يجب على المستثمرين أيضًا التقدم بطلب للحصول على مستندات الموافقة من مختلف مستويات الحكومة، ناهيك عن تطوير خطة تعويض لإخلاء الموقع... مما يتسبب في استغراق الإنجاز القانوني للمشروع سنوات عديدة.

بالنسبة للشركات المحددة بشكل خاص مثل العقارات، فإن معظمها يستخدم رافعة مالية عالية، والاقتراض من قنوات السندات والبنوك كبير جدًا. ورغم تأخر تنفيذ المشروع بسبب عدم اكتمال الإجراءات القانونية، فإن الشركة لا تزال مضطرة إلى "تحمل" قدر هائل من الفوائد الناجمة عن الديون. سيتم تضمين جميع المرفقات المذكورة أعلاه في سعر المنتج بعد الانتهاء.

ولذلك، فمن الصعب للغاية على الشركات خفض أسعار منتجاتها إلى مستوى منخفض أو تلبية مفهوم "القدرة على تحمل التكاليف" كما يرغب غالبية الناس، وخاصة في السياق الحالي حيث التكاليف مرتفعة للغاية بالفعل.

المستثمر: هذا القول يدل على أن المستثمرين العقاريين يعانون من "الصداع" بسبب مشكلة التكلفة. هل يمكنكم مشاركتنا بشكل أكثر وضوحًا ببعض التكاليف التي تتحملها شركات العقارات، وكيف يؤثر هذا على انخفاض أسعار المساكن؟

السيد فو هونغ ثانغ: لقد ارتفعت تكاليف المدخلات مثل رسوم استخدام الأراضي، وتعويضات إخلاء الموقع، وفوائد القروض المصرفية، وتكاليف العمالة، وشراء مواد البناء... كلها ارتفعت بشكل حاد، حتى أنها زادت عدة مرات في الآونة الأخيرة.

يستغرق المشروع من وقت وضع سياسة البناء حتى الانتهاء القانوني كما هو متوقع حوالي 3 سنوات فقط في المتوسط، ولكن في الواقع، يمكن للشركات التي تريد البناء رسميًا أن تنفق ما يصل إلى عشر سنوات في الأعمال الورقية، مما يؤدي إلى إهدار الموارد.

من أجل امتلاك الأرض، يجب على الشركات دفع سلسلة من التعويضات وتكاليف تطهير الموقع من خلال تلقي تحويلات حقوق استخدام الأراضي، ودفع رسوم استخدام الأراضي، وإيجار الأراضي، ورسوم حماية أراضي الأرز إلى الدولة.

ثم إن تكاليف البناء من العمالة والمواد وما إلى ذلك ترتفع مع مرور الوقت. بالنسبة لمشاريع الشقق، تشكل تكاليف البناء حوالي 50%، وحوالي 30% للمنازل، و20% للفيلات.

ناهيك عن العبء المالي عندما يتعين على الشركات سداد أصل القروض والفوائد عليها. كلما طال الوقت الذي يستغرقه المشروع لإكماله، كلما تراكمت هذه التكلفة المالية. وأخيرا، يتم تضمين كل هذه التكاليف في سعر البيع الذي يتعين على العملاء دفعه عند شراء منزل.

من المستحيل على الشركات قبول الخسائر فقط من أجل طرح منتجاتها.

في ظل تباطؤ سوق العقارات خلال العامين الماضيين، حاول العديد من المستثمرين تقديم حوافز جذابة لمشتري المنازل وتمديد فترات السداد لتحفيز الطلب.

في واقع الأمر، إنها سياسة تضر بأرباح المستثمرين، ولكنهم ما زالوا يقبلونها لمحاولة خلق السيولة. والآن بعد أن أصبحت التكلفة مرتفعة للغاية، لم يعد بإمكان الشركات خفض أسعار المنتجات إلا لتحقيق التوافق بين مصالح كل من المشترين والبائعين على مستوى معتدل.

من الصعب جدًا إجبار شركات العقارات على خفض أسعار المساكن إلى مستوى "معقول" لأن العمل يحتاج إلى تحقيق الربح. من المستحيل أن نتوقع من الشركات قبول الخسائر فقط من أجل بيع منتجاتها.

في الماضي، كان العديد من المستثمرين يتوقعون تحقيق أرباح تصل إلى عشرات بالمئة قبل القيام بأي شيء، أما الآن فإنهم يتوقعون تحقيق التعادل، أو حتى خسارة الأموال، في بعض المراحل المبكرة. الهدف الأسمى للمستثمرين اليوم هو الحصول على أقل سعر بيع ممكن، وجمع الأموال في أسرع وقت ممكن لإنشاء التدفق النقدي، وهو الخيار الأفضل للعملاء الذين يريدون امتلاك العقارات.

توقعات بزيادة المعروض من المساكن بفضل السياسة

المستثمر: يظهر الواقع أنه حتى في السياق العام القاتم لسوق العقارات في عام 2023، لا يزال قطاع الإسكان الميسور يحظى باهتمام خاص من العملاء، وتتمتع المشاريع في هذا القطاع دائمًا بحجم معاملات مستقر.

لكن يبدو أن المستثمرين مهتمون بتطوير المنازل الفاخرة والشقق الراقية... لماذا برأيك ظهرت هذه المفارقة؟

السيد فو هونغ ثانغ: إن الجمود القانوني الذي حدث في وقت واحد في آلاف المشاريع في جميع أنحاء البلاد أدى إلى وجود عدد قليل جدًا من المشاريع المؤهلة للإطلاق في السنوات الأخيرة، وفي قطاعات معينة فقط.

بسبب قلة عدد المشاريع ذات الأسعار المعقولة، فإن سرعة المبيعات ستكون سريعة جدًا بالتأكيد، والمعاملات المزدحمة تجعلنا نعتقد بسهولة أن المشاريع منخفضة التكلفة فقط هي التي تهم الناس.

ولكن من الضروري أيضاً أن ننظر إلى الواقع الذي يتلخص في أن عدد الشقق التي يقل سعرها عن 50 مليون دونج/م2 في المشاريع الواقعة في "المناطق الساخنة" مثل هانوي ومدينة هو تشي منه يكاد يكون معدوما. وستبلغ تكلفة المشاريع المذكورة أعلاه ما بين 70 إلى 80 مليون دونج/م2، وحتى 100 مليون دونج/م2، والمعروفة أيضًا بالعقارات الفاخرة.

وتقع جميع المشاريع المذكورة أعلاه في مواقع مميزة، مما يجعل من الصعب على المستثمرين خفض أسعار المنتجات. وخاصة في الآونة الأخيرة، أصبح عدد المشاريع الفاخرة المؤهلة للانطلاق نادرًا جدًا، مما جعل حجم المعاملات في هذا القطاع منخفضًا أيضًا.

ولذلك، فمن غير الممكن النظر إلى عدد المعاملات في السوق للتأكد من أن قطاع العقارات الفاخرة أقل اهتماماً من قطاع الإسكان الاقتصادي أو الاجتماعي.

إذا تم خفض التكاليف، فإن أسعار العقارات سوف تنخفض على الفور.

بالإضافة إلى ذلك، بالنسبة لبعض المستثمرين، فإن العديد من الشركات قد وضعت نفسها منذ البداية لتطوير قطاع المنازل متعددة الطوابق والمنازل ذات القيمة العالية ولديها استراتيجية طويلة الأجل لتطوير هذا القطاع، لذلك على الرغم من أنهم يريدون حقًا تطوير المزيد من القطاعات ذات القيمة المنخفضة لتلبية الطلب في السوق، إلا أنهم لا يزال يتعين عليهم قبول متابعة التوجه الأصلي.

إلى جانب ذلك، تم تنفيذ بعض المشاريع غير المكتملة برأس مال استثماري مرتفع للغاية، مما يجعل من الصعب على المستثمرين التحول بسهولة إلى قطاعات عقارية أخرى.

المستثمر: إذن، برأيك، ما هي الحلول التي يجب تنفيذها لحل مشكلة نقص المعروض من المساكن بأسعار معقولة؟ لقد تم إقرار قانون الأراضي المعدل وسيتم تطبيقه عمليا. كيف تعتقد أن هذا سيؤثر على العرض في سوق العقارات؟

السيد فو هونغ ثانغ: بناءً على السياسات الرئيسية للدولة، يمكننا أن نتوقع تمامًا أنه في السنوات الثلاث إلى الخمس المقبلة، سيزداد المعروض من المساكن الاجتماعية والمساكن بأسعار معقولة بشكل كبير، مما يعوض النقص في احتياجات الإسكان لدى غالبية الناس في الآونة الأخيرة.

ولتحقيق هذه الغاية، يظل دور الدولة هو الأهم، إذ تتحمل المهمة الأساسية المتمثلة في تشغيل وتوجيه تنمية السوق من خلال السياسات والمؤسسات والاستراتيجيات...

الأمر الأكثر أهمية هو حل جميع المسائل القانونية الخاصة بالمشروع، وتقصير وقت الإجراءات الإدارية حتى تتمكن الشركات من نشر البناء بسرعة. وعلى وجه الخصوص، فإن القوانين المعدلة حديثا سيكون لها بالتأكيد تأثير إيجابي فوري على العرض في السوق بعد تنفيذها رسميا.

ثانياً، من الضروري مراجعة تكاليف استخدام الأراضي ويجب أن تكون هناك المزيد من برامج الدعم الضريبي للشركات التي تعمل على تطوير قطاعات الإسكان بأسعار معقولة والإسكان الاجتماعي.

ثالثا، ينبغي لفيتنام أن تفكر في إنشاء صناديق إضافية لتنمية الإسكان لمالكي المنازل لأول مرة مثل سنغافورة.

وأخيرا، ينبغي لنا في بلادنا أن نعمل على إنشاء المزيد من صناديق الأراضي النظيفة وطرحها في المزاد العلني حتى تتمكن الشركات من الوصول إلى الأراضي بسهولة.

أما بالنسبة للشركات، فالطبيعة لا تزال هي العلاقة بين العرض والطلب. إذا ارتفعت تكاليف المدخلات، فإن أسعار البيع سوف ترتفع، والعكس صحيح، إذا انخفضت التكاليف فإن سعر المنتجات العقارية النهائية سوف ينخفض ​​أيضًا على الفور. وللسيطرة على التكاليف المذكورة أعلاه، لا تزال الدولة تلعب دورا هاما في تحديد ارتفاع أو انخفاض سوق العقارات .

المصدر: https://www.nguoiduatin.vn/giai-con-khat-nha-gia-re-can-hai-hoa-loi-ich-cac-ben-a668701.html