إلغاء اللوائح الإلزامية لمعاملات العقارات من خلال قاعات التداول

استمراراً لبرنامج الدورة الخامسة والعشرين، قدمت اللجنة الدائمة لمجلس الأمة بعد ظهر يوم 24 أغسطس، في مجلس الأمة، آراءها بشأن شرح وقبول ومراجعة مشروع قانون الأعمال العقارية (المعدل).

وقال رئيس اللجنة الاقتصادية فو هونغ ثانه في تقريره في الاجتماع: ردًا على آراء نواب الجمعية الوطنية، تمت مراجعة مشروع قانون الأعمال العقارية (المعدل) لنطاق تعديله مع مشروع قانون الأراضي (المعدل)، ومشروع قانون الإسكان (المعدل) والقوانين ذات الصلة. ويضمن مشروع القانون عدم وجود أي تداخل أو تعارض في نطاق التنظيم، مع ضمان اتساق وتزامن النظام القانوني وتعديله في اتجاه تحديد نطاق التنظيم بشكل واضح بما في ذلك الأعمال العقارية، وحقوق والتزامات المنظمات والأفراد الذين يمارسون الأعمال العقارية، وتنظيم سوق العقارات والإدارة الحكومية للأعمال العقارية.

وقال رئيس اللجنة الاقتصادية فو هونغ ثانه إن مشروع القانون أضاف أحكاما بشأن الحالات التي لا ينطبق عليها قانون الأعمال العقارية، مما يضمن الالتزام بنطاق تنظيم مشروع القانون. وفيما يتعلق بمفهوم "الأعمال العقارية"، فقد قام مشروع القانون بتعديل مفهوم الأعمال العقارية في اتجاه: توضيح أنواع الأعمال العقارية؛ استكمال المحتوى المتعلق بتنفيذ مشروع نقل العقارات وأعمال الخدمات العقارية؛ - الإبقاء على عبارة "من أجل الربح" لتتوافق مع مفهوم العمل المنصوص عليه في قانون المؤسسات.

وقد قدم رئيس اللجنة الاقتصادية في الجمعية الوطنية فو هونغ ثانه التقرير. الصورة: دوان تان/وكالة الأنباء الفيتنامية

وقال رئيس اللجنة الاقتصادية فو هونغ ثانه إن العديد من الآراء اقترحت عدم جعل الأمر إلزاميا ولكن فقط تشجيع المعاملات العقارية من خلال صالات تداول العقارات. تتفق بعض الآراء حول ضوابط أنواع المعاملات العقارية من خلال صالات التداول العقاري.

وجدت اللجنة الدائمة للجنة الاقتصادية أن الملخص العملي لتطبيق قانون 2014 بشأن أعمال العقارات أظهر أن صالات تداول العقارات الحالية لا تضمن الشفافية ولا تضمن السلامة القانونية للمعاملات لأن صالة تداول العقارات هي مستفيد من علاقة المعاملة. إن فرض المعاملات من خلال صالات تداول العقارات يتعارض مع النظام القانوني الحالي، ويعيق حرية العمل، ويشكل خطر الاستفادة من التنظيمات القانونية للاحتكار وتعطيل السوق، ولا يضمن تنفيذ مهمة تطوير سوق عقاري صحي وآمن ومستدام.

استجابة لآراء نواب مجلس الأمة، تم تعديل مشروع القانون في اتجاه: إزالة الشرط الإلزامي لإجراء المعاملات العقارية من خلال صالات تداول العقارات في الفصل السابع من مشروع القانون لخلق الظروف الملائمة للمستثمرين والعملاء لاختيار أسلوب التعامل بحرية؛ إضافة البند 7 من المادة 8 من مشروع قانون سياسة الدولة في مجال الاستثمار العقاري والأعمال التجارية، تنص على أن "الدولة تشجع المنظمات والأفراد على إجراء معاملات الشراء والبيع والنقل والتأجير وتأجير المنازل وأعمال البناء وحقوق استخدام الأراضي من خلال صالات تداول العقارات".

ويقترح مشروع القانون خيارين للودائع في قطاع الإسكان ومشاريع البناء المستقبلية.

الخيار 1: اللائحة "لا يجوز لمستثمري المشاريع العقارية تحصيل الودائع وفقًا للاتفاق مع العملاء إلا عندما يكون للمشروع تصميم أساسي تم تقييمه من قبل وكالة حكومية ويكون لدى المستثمر إحدى وثائق حقوق استخدام الأرض. يجب أن ينص اتفاق الوديعة بوضوح على سعر البيع وسعر الإيجار والشراء للمنزل وأعمال البناء ويجب ألا يتجاوز مبلغ الوديعة 10٪ من سعر البيع وسعر الإيجار والشراء للمنزل وأعمال البناء".

الخيار 2: اللائحة "لا يجوز لمستثمري المشاريع العقارية تحصيل الودائع من العملاء إلا بعد أن تكون المنازل والأعمال الإنشائية قد استوفت جميع الشروط اللازمة لدخولها حيز التنفيذ وأجرت المعاملات وفقاً لأحكام هذا القانون".

وقد اختارت اللجنة الدائمة للجنة الاقتصادية الخيار الأول، لأنه عندما يتم تقييم التصميم الأساسي من قبل وكالة بناء متخصصة، فإن قانونية المشروع ستكون واضحة بما فيه الكفاية للمشتري. تصبح الشركات أكثر استباقية في خطط الأعمال، حيث تستكمل تصاميم البناء بعد التصاميم الأساسية.

وبحسب اللجنة الدائمة للجنة الاقتصادية، فإن معدل قبول الودائع يحتاج إلى تنظيمه عند مستوى معقول لضمان ألا يكون الغرض من الودائع هو أن تتلقى شركات العقارات الودائع كقناة لتعبئة رأس المال.

إذا كان سعر الودائع مرتفعًا للغاية، فلن يؤدي ذلك إلى إقصاء شركات العقارات غير الكفؤة من المشاركة في السوق، مما يزيد من خطر اختلاس رأس المال والاحتيال والاستيلاء على أصول العملاء (الأشخاص). إذا كان سعر الوديعة منخفضًا جدًا، فلن يكون فعالًا في ربط مسؤوليات الأطراف المعنية، وقد تكون الأطراف المعنية على استعداد لانتهاك الالتزام وقبول خسارة الوديعة.

ولذلك ينص مشروع القانون على أن الحد الأقصى لسعر الإيداع هو 10% من ثمن البيع أو الإيجار مع الشراء. وبالإضافة إلى ذلك، يكمل مشروع القانون التنظيم الذي يلزم الأطراف ببيان أسعار البيع والإيجار في عقد الوديعة بشكل واضح، مما يساعد على ربط المسؤوليات وضمان توقيع العقد.

وبحسب اللجنة الدائمة للجنة الاقتصادية، فإن الخيار الثاني، الذي يسمح بتحصيل الوديعة عندما "يكون المنزل أو العمل الإنشائي قد استوفى جميع شروط الدخول في العمل وأجرى المعاملات وفقاً لأحكام هذا القانون"، لن يكون له معنى الوديعة بل سيصبح في الأساس بمثابة دفعة عقدية وفقاً للتقدم.

سبق لمجلس الأمة في دور انعقاده الخامس أن ناقش وأبدى رأيه بشأن مشروع قانون تنظيم المعاملات العقارية (المعدل). وبناء على آراء نواب مجلس الأمة، تولت اللجنة الدائمة للجنة الاقتصادية رئاسة اللجنة والتنسيق مع هيئة الصياغة (وزارة الإنشاءات) والجهات والهيئات ذات الصلة لدراسة واستيعاب وتفسير تعديل مشروع القانون. وفي الوقت نفسه، تنظيم ورش عمل تشاورية مع الخبراء والمدراء والأشخاص المعنيين بمشروع القانون للحصول على مزيد من الأسس النظرية والعملية لاستكمال مشروع القانون.

يتضمن مشروع القانون بعد قبوله وتعديله 10 فصول و84 مادة، بحذف 9 مواد وإضافة مادة واحدة مقارنة بمشروع القانون المقدم إلى مجلس الأمة في دور الانعقاد الخامس.

وفقًا لصحيفة VNA/Tin Tuc

مصدر