إلغاء اللوائح الإلزامية لمعاملات العقارات من خلال قاعات التداول

استمراراً لبرنامج الدورة الخامسة والعشرين، عقدت اللجنة الدائمة للمجلس الوطني ، بعد ظهر يوم 24 أغسطس/آب، في مقر المجلس، جلسة لمناقشة وتفسير وقبول ومراجعة مشروع قانون الأعمال العقارية (المعدل).

وفي تقريره خلال الاجتماع، قال رئيس اللجنة الاقتصادية فو هونغ ثانه: رداً على آراء نواب الجمعية الوطنية، تمت مراجعة مشروع قانون الأعمال العقارية (المعدل) لنطاق تعديله مع مشروع قانون الأراضي (المعدل)، ومشروع قانون الإسكان (المعدل) والقوانين ذات الصلة. ويضمن مشروع القانون عدم وجود أي تداخل أو تعارض في نطاق التنظيم، مع ضمان اتساق وتزامن النظام القانوني وتعديله في اتجاه تحديد نطاق التنظيم بوضوح بما في ذلك الأعمال العقارية، وحقوق والتزامات المنظمات والأفراد الذين يمارسون الأعمال العقارية، وتنظيم سوق العقارات والإدارة الحكومية للأعمال العقارية.

وقال رئيس اللجنة الاقتصادية فو هونغ ثانه إن مشروع القانون أضاف أحكاما بشأن الحالات التي لا ينطبق عليها قانون الأعمال العقارية، مما يضمن الالتزام بنطاق تنظيم مشروع القانون. وفيما يتعلق بمفهوم "الأعمال العقارية"، فقد قام مشروع القانون بتعديل مفهوم الأعمال العقارية في اتجاه: توضيح أنواع الأعمال العقارية؛ استكمال المحتوى المتعلق بتنفيذ نقل المشاريع العقارية وأعمال الخدمات العقارية؛ يجب الإبقاء على عبارة "من أجل الربح" لتتوافق مع مفهوم العمل المنصوص عليه في قانون المؤسسات.

وقد قدم رئيس اللجنة الاقتصادية في الجمعية الوطنية فو هونغ ثانه التقرير. الصورة: دوان تان/وكالة الأنباء الفيتنامية

وقال رئيس اللجنة الاقتصادية فو هونغ ثانه إن العديد من الآراء اقترحت عدم جعله إلزاميا ولكن فقط تشجيع المعاملات العقارية من خلال قاعات تداول العقارات. تتفق بعض الآراء حول ضوابط أنواع المعاملات العقارية من خلال صالات التداول العقاري.

وجدت اللجنة الدائمة للجنة الاقتصادية أن الملخص العملي لتطبيق قانون 2014 بشأن أعمال العقارات أظهر أن قاعات تداول العقارات الحالية لا تضمن الشفافية ولا تضمن السلامة القانونية للمعاملات لأن قاعة تداول العقارات هي المستفيد من علاقة المعاملة. إن فرض المعاملات من خلال قاعات تداول العقارات يتعارض مع النظام القانوني الحالي، ويعيق حرية الأعمال، ويشكل خطر الاستفادة من التنظيمات القانونية للاحتكار وتعطيل السوق، ولا يضمن تنفيذ مهمة تطوير سوق عقاري صحي وآمن ومستدام.

استجابة لآراء نواب مجلس الأمة، تم تعديل مشروع القانون في اتجاه: إزالة الشرط الإلزامي لإجراء المعاملات العقارية من خلال قاعات تداول العقارات في الفصل السابع من مشروع القانون لخلق الظروف المواتية للمستثمرين والعملاء لاختيار أسلوب المعاملة بحرية؛ إضافة البند 7 من المادة 8 من مشروع قانون سياسة الدولة في مجال الاستثمار العقاري والأعمال التجارية، وبناءً عليه "تشجع الدولة المنظمات والأفراد على إجراء معاملات الشراء والبيع والنقل والتأجير وتأجير المنازل وأعمال البناء وحقوق استخدام الأراضي من خلال صالات تداول العقارات".

ويقترح مشروع القانون خيارين للودائع في قطاع الإسكان ومشاريع البناء المستقبلية.

الخيار الأول: اللائحة: "لا يجوز لمستثمري المشاريع العقارية تحصيل عربونٍ بموجب الاتفاقية المبرمة مع العملاء إلا إذا كان للمشروع تصميمٌ أساسيٌّ مُقَيَّم من قِبَل جهةٍ حكومية، وكان لدى المستثمر إحدى وثائق حقوق استخدام الأرض. يجب أن يُحدِّد عقد العربون بوضوح سعر البيع، وسعر التأجير مع الشراء للمنزل، وأعمال البناء، ويجب ألا يتجاوز مبلغ العربون 10% من سعر البيع، وسعر التأجير مع الشراء للمنزل، وأعمال البناء".

الخيار 2: اللائحة "لا يجوز لمستثمري المشاريع العقارية تحصيل الودائع من العملاء إلا بعد أن تفي أعمال الإسكان والبناء بجميع شروط البدء في العمل وتجري المعاملات وفقًا لأحكام هذا القانون".

وقد اختارت اللجنة الدائمة للجنة الاقتصادية الخيار الأول، لأنه عندما يتم تقييم التصميم الأساسي من قبل وكالة بناء متخصصة، فإن قانونية المشروع سوف تكون واضحة بما فيه الكفاية للمشتري. تصبح الشركات أكثر استباقية في خطط الأعمال، حيث تستكمل تصميمات البناء بعد التصميمات الأساسية.

وبحسب اللجنة الدائمة للجنة الاقتصادية، فإن معدل قبول الودائع يحتاج إلى تنظيمه عند مستوى معقول لضمان ألا يكون الغرض من الودائع هو أن تتلقى شركات العقارات الودائع كقناة لتعبئة رأس المال.

إذا كان سعر الودائع مرتفعًا للغاية، فلن يؤدي ذلك إلى إقصاء شركات العقارات غير الكفؤة من المشاركة في السوق، مما يزيد من خطر اختلاس رأس المال والاحتيال والاستيلاء على أصول العملاء (الأشخاص). إذا كان سعر الإيداع منخفضًا جدًا، فلن يكون فعالًا في ربط مسؤوليات الأطراف المعنية، وقد تكون الأطراف المعنية على استعداد لانتهاك الالتزام وقبول خسارة الإيداع.

ولذلك ينص مشروع القانون على أن الحد الأقصى لسعر الإيداع هو 10% من سعر البيع أو الإيجار التمويلي. وبالإضافة إلى ذلك، يكمل مشروع القانون التنظيم الذي يفرض على الأطراف تحديد أسعار البيع والإيجار التملكي بشكل واضح في اتفاقية الوديعة، مما يساعد على ربط المسؤوليات وضمان توقيع العقد.

وبحسب اللجنة الدائمة للجنة الاقتصادية، فإن الخيار الثاني الذي يسمح بتحصيل الوديعة عندما "يكون المنزل أو العمل الإنشائي قد استوفى جميع الشروط اللازمة لدخوله حيز التنفيذ وأجرى المعاملات وفقاً لأحكام هذا القانون"، لن يكون له معنى الوديعة بل سيصبح في الأساس دفعة عقدية وفقاً للتقدم.

وفي وقت سابق، ناقش مجلس الأمة في دور انعقاده الخامس وأبدى رأيه بشأن مشروع قانون تنظيم الأعمال العقارية (المعدل). وبناء على آراء نواب مجلس الأمة، تولت اللجنة الدائمة للجنة الاقتصادية رئاسة اللجنة والتنسيق مع جهة الصياغة ( وزارة الإنشاءات ) والجهات والهيئات ذات الصلة لدراسة واستيعاب وشرح تعديل مشروع القانون. وفي الوقت نفسه، تنظيم ورش عمل استشارية مع الخبراء والمدراء والجهات المعنية بمشروع القانون للحصول على مزيد من الأساس النظري والعملي لاستكمال مشروع القانون.

ويتضمن مشروع القانون بعد إقراره وتعديله 10 فصول و84 مادة، بحذف 9 مواد وإضافة مادة واحدة مقارنة بمشروع القانون المقدم إلى مجلس الأمة في دورته الخامسة.

وفقًا لصحيفة VNA/Tin Tuc

مصدر