انخفاض التداول
وفقًا لأحدث تقرير عن سوق العقارات من Savills Vietnam، فإن خط إنتاج الفلل/المنازل في مدينة هوشي منه يسجل أضعف أداء له منذ عام 2019 مع انخفاضات متتالية في حجم المعاملات ومعدل الامتصاص.
وتحديداً، في عام 2023، انخفض العرض الأولي بنسبة 40% على أساس سنوي إلى 993 وحدة، وهو الأدنى في السنوات الخمس الماضية، وجاء بشكل رئيسي من المخزونات ذات الأسعار المرتفعة.
وعلى نحو مماثل، بلغ حجم المبيعات ومعدل الامتصاص أدنى مستوياتهما في السنوات الخمس الماضية، حيث انخفض إلى 29%، ووصل حجم المبيعات إلى 286 وحدة فقط، بانخفاض 73% على أساس سنوي. وبما أن العرض بأسعار معقولة لا يزال محدودا، فإن الوحدات ذات الأسعار المرتفعة لا تزال تهيمن على السوق، حيث تبلغ قيمة الوحدات أكثر من 30 مليار دونج وتمثل 67% من إجمالي المبيعات.
وفي حديثها مع نجوي دوا تين ، قالت السيدة جيانج هوينه، نائبة المدير ورئيسة قسم الأبحاث في شركة S22M (سافيلز)، إن السبب الموضوعي يأتي من حقيقة أن عملية تعبئة رأس المال تتأثر بتفتيش إصدار سندات العقارات.
علاوة على ذلك، تسبب تأثير التطورات الاقتصادية العالمية على الاقتصاد المحلي في العديد من الصعوبات، مما أدى إلى عرقلة الدخل والتدفق النقدي للشركات والأفراد.
يتراجع الوضع التجاري للفيلات والبيوت. (الصورة: SV).
وبحسب السيدة جيانج هوينه، فإن هناك سبباً آخر يؤثر بشكل مباشر على قطاع العقارات الفلل والمنازل المتعددة الطوابق وهو ندرة الأراضي في وسط مدينة هوشي منه، الأمر الذي أدى إلى ارتفاع أسعار المساكن، مما أدى إلى انخفاض القدرة على تحمل التكاليف.
ونظراً لمحدودية العرض وانتقال المستثمرين تدريجياً نحو قطاع الإسكان الفاخر، فإن المشترين المستهدفين يضيقون، مما يؤدي إلى تباطؤ معدل الامتصاص بشكل كبير.
هناك عدد قليل جدًا من مشاريع المنازل والفيلات في مدينة هوشي منه.
"في الواقع، يعكس هذا التراجع في النشاط التطور الدوري لقطاع الإسكان المنخفض الارتفاع، الأمر الذي سيؤدي تدريجياً إلى انخفاض المعروض من هذه المنتجات في وسط المدينة. وبسبب الندرة، ستركز المنتجات على شريحة المستهلكين الراقية والمشترين الأثرياء. وعلقت السيدة جيانج قائلة: "الأمر الأكثر أهمية هو أنه وفقًا لتوجه التنمية الحضرية حتى عام 2030، ستركز مدينة هوشي منه على تطوير قطاع المباني الشاهقة لتحسين أموال الأراضي وكذلك تلبية الطلب الكبير على الإسكان في المدينة".
وقالت شركة سافيلز فيتنام للأبحاث إنه في عام 2024، من المتوقع أن يدخل 1400 وحدة جديدة إلى السوق، وتمثل المنتجات التي تتراوح قيمتها بين 20 و30 مليار دونج حوالي 65%. ويشكل الأداء الضعيف واستمرار ارتفاع الأسعار في مدينة هوشي منه تحديات رئيسية لمعدلات الامتصاص.
تتركز الإمدادات في دونغ ناي وبينه دونغ.
وبحسب شركة سافيلز فيتنام، يتحول الطلب من العملاء حالياً إلى المقاطعات والمدن المجاورة. على سبيل المثال، ستحتوي مقاطعة بينه دونغ على أكثر من 3400 شقة جديدة، وأكثر من 90% منها ستكلف أقل من 10 مليارات دونج. ستحتوي مقاطعة دونج ناي على 2900 شقة جديدة مع 41٪ بسعر يتراوح بين 5 و 10 مليار و 29٪ بسعر يتراوح بين 10 و 20 مليار.
وقال السيد لي دينه لانج، مدير شركة سونغ لونغ للاستثمار العقاري والبناء والتطوير المحدودة: "حاليا، تتمتع المقاطعات الساتلية مثل دونج ناي وبينه دونج بمزايا في تطوير المساكن المنخفضة الارتفاع بسبب البنية التحتية المتزامنة وصناديق الأراضي الكبيرة والأسعار المعقولة، لذلك سيختار العديد من المستثمرين هذه المقاطعات كوجهات، حيث سيحظى قطاع الفلل والمنازل بالاهتمام أيضًا".
إن العقارات الفلل والبيوت في مدينة هوشي منه محدودة حاليًا وتتجه تدريجيًا إلى المقاطعات التابعة لها.
وبحسب السيدة جيانج هوينه، فإنه من منظور التنمية، وفي سياق سوق صعبة مثل الفترة الأخيرة، أصبح المستثمرون أكثر حذراً عند اتخاذ قرارات الاستثمار.
لذلك، توصي السيدة جيانج بأنه عند تطوير مشاريع التاون هاوس، وخاصة في المناطق الحضرية الساتلية، يحتاج مستثمرو المشروع إلى إيلاء المزيد من الاهتمام لمواقع التطوير في المناطق ذات الطلب الحقيقي المرتفع على الإسكان، والاستثمار في جودة التطوير، والتخطيط المنهجي، وأسعار البيع المعقولة، والتقدم الواضح في البناء، والشرعية الشفافة.
"وللتنبؤ بهذا الاتجاه المتغير، قام المستثمرون الكبار في السنوات الأخيرة بشراء صناديق الأراضي في هذه الأسواق الضواحي لتنفيذ مشاريع واسعة النطاق، مما يساعد على مزامنة البنية التحتية وتنويع المنتجات مع مناطق مختلفة. وأضافت جيانج هوينه أن "أسعار البيع في المقاطعات المجاورة أكثر تنافسية من أسعار البيع في مدينة هوشي منه، حيث يعادل متوسط أسعار البيع الأولية في مقاطعتي بينه دونج ودونج ناي 16% و22% من أسعار البيع في مدينة هوشي منه على التوالي".
[إعلان رقم 2]
مصدر
تعليق (0)