وتعاني الفيلات والمنازل من ضعف السيولة.

[إعلان 1]

انخفاض التداول

وفقًا لأحدث تقرير لسوق العقارات من Savills Vietnam، فإن خط إنتاج الفلل/المنازل في مدينة هوشي منه يسجل أضعف أداء له منذ عام 2019 مع انخفاضات متتالية في حجم المعاملات ومعدل الامتصاص.

وعلى وجه التحديد، في عام 2023، انخفض العرض الأولي بنسبة 40% على أساس سنوي إلى 993 وحدة، وهو أدنى مستوى في السنوات الخمس الماضية، وجاء بشكل رئيسي من المخزونات ذات الأسعار المرتفعة.

وبالمثل، كان حجم المبيعات ومعدل الامتصاص هو الأدنى في السنوات الخمس الماضية، حيث انخفض إلى 29% ووصل حجم المبيعات إلى 286 وحدة فقط، بانخفاض 73% على أساس سنوي. وبما أن العرض بأسعار معقولة يظل محدودًا، فإن الوحدات ذات الأسعار المرتفعة لا تزال تهيمن على السوق، حيث تبلغ قيمة الوحدات أكثر من 30 مليار دونج، وتمثل 67% من إجمالي المبيعات.

وفي حديثها مع نجوي دوا تين ، قالت السيدة جيانج هوينه، نائبة المدير ورئيسة قسم الأبحاث في شركة S22M (سافيلز)، إن السبب الموضوعي يأتي من حقيقة أن عملية تعبئة رأس المال تتأثر بتفتيش إصدار سندات العقارات.

علاوة على ذلك، فإن تأثير التطورات الاقتصادية العالمية على الاقتصاد المحلي تسبب في العديد من الصعوبات، مما أدى إلى عرقلة الدخل وتدفق النقد للشركات والأفراد.

العقارات - سوق العقارات الجنوبي: الفلل والتاون هاوس تعاني من ضعف السيولة — يتراجع نشاط تداول الفلل والبيوت (الصورة: SV).

وبحسب السيدة جيانج هوينه، فإن هناك سبب آخر يؤثر بشكل مباشر على قطاع العقارات الفلل والمنازل المتعددة الطوابق وهو ندرة الأراضي في وسط مدينة هوشي منه، مما أدى إلى ارتفاع أسعار المساكن، مما أدى إلى انخفاض القدرة على تحمل التكاليف.

ونظراً لمحدودية العرض وانتقال المستثمرين تدريجياً نحو قطاع الإسكان الفاخر، فإن المشترين المستهدفين يتضاءلون، مما يؤدي إلى تباطؤ معدل الامتصاص بشكل كبير.

العقارات - سوق العقارات الجنوبي: تعاني الفيلات والبيوت من ضعف السيولة (الشكل 2). — هناك عدد قليل جدًا من مشاريع المنازل والفيلات في مدينة هوشي منه.

في الواقع، يعكس هذا التراجع في النشاط التطور الدوري لقطاع الإسكان منخفض الارتفاع، مع انخفاض تدريجي في عرض هذه المنتجات في وسط المدينة. ونظرًا لندرتها، ستركز هذه المنتجات على شريحة المشترين الأثرياء والطبقة الراقية. والأهم من ذلك، ووفقًا لتوجه التنمية الحضرية حتى عام ٢٠٣٠، ستركز مدينة هو تشي منه على تطوير قطاع الإسكان عالي الارتفاع لتحسين موارد الأراضي وتلبية الطلب الكبير على الإسكان في المدينة، كما علّقت السيدة جيانغ.

قالت إدارة أبحاث سافيلز فيتنام إنه في عام 2024، من المتوقع أن يدخل 1400 وحدة جديدة إلى السوق، منها منتجات تتراوح قيمتها بين 20 و30 مليار دونج تمثل حوالي 65%. ويشكل الأداء الضعيف واستمرار ارتفاع الأسعار في مدينة هوشي منه تحديات كبيرة لمعدلات الامتصاص.

تتركز الإمدادات في دونج ناي وبينه دونج.

وبحسب شركة سافيلز فيتنام، يتحول الطلب من العملاء حالياً إلى المقاطعات والمدن المجاورة. على سبيل المثال، ستحتوي مقاطعة بينه دونغ على أكثر من 3400 شقة جديدة، وأكثر من 90% منها ستكلف أقل من 10 مليارات دونج. ستحتوي مقاطعة دونج ناي على 2900 شقة جديدة، 41% منها بسعر يتراوح بين 5 و10 مليارات و29% بسعر يتراوح بين 10 و20 مليار.

علق السيد لي دينه لانغ، مدير شركة سونغ لونغ للاستثمار العقاري والبناء والتطوير المحدودة، قائلاً: "في الوقت الحالي، تتمتع المقاطعات التابعة مثل دونغ ناي وبينه دونغ بمزايا في تطوير المساكن المنخفضة الارتفاع بسبب البنية التحتية المتزامنة وصناديق الأراضي الكبيرة والأسعار المعقولة، لذلك سيختار العديد من المستثمرين هذه المقاطعات كوجهات، حيث سيحظى قطاع الفلل والمنازل أيضًا بالاهتمام".

العقارات - سوق العقارات الجنوبي: تعاني الفيلات والبيوت من ضعف السيولة (الشكل 3). — إن العقارات الفلل والبيوت في مدينة هوشي منه محدودة حاليًا، وتنتقل تدريجيًا إلى المقاطعات التابعة لها.

وبحسب السيدة جيانج هوينه، فإنه من منظور التنمية، وفي سياق سوق صعبة مثل الفترة الأخيرة، أصبح المستثمرون أكثر حذراً عند اتخاذ قرارات الاستثمار.

لذلك، توصي السيدة جيانج بأنه عند تطوير مشاريع التاون هاوس، وخاصة في المناطق الحضرية الساتلية، يجب على مستثمري المشروع إيلاء المزيد من الاهتمام لمواقع التطوير في المناطق ذات الطلب الحقيقي المرتفع على الإسكان، والاستثمار في جودة التطوير، والتخطيط المنهجي، وأسعار البيع المعقولة، والتقدم الواضح في البناء والشرعية الشفافة.

ولمواكبة هذا التحول، استحوذ كبار المستثمرين في السنوات الأخيرة على صناديق استثمارية في هذه الأسواق الضواحي لتنفيذ مشاريع واسعة النطاق، مما ساعد على تنسيق البنية التحتية وتنويع المنتجات في مختلف المناطق. إضافةً إلى ذلك، تُعدّ أسعار البيع في المقاطعات المجاورة أكثر تنافسيةً منها في مدينة هو تشي منه، حيث يُعادل متوسط سعر البيع الأساسي في مقاطعتي بينه دونغ ودونغ ناي 16% و22% من سعر البيع في مدينة هو تشي منه، على التوالي، حسبما أفادت السيدة جيانغ هوينه.

[إعلان 2]
مصدر