حماية حقوق العملاء!

وفقاً للمادة 5 من المادة 23 من قانون تنظيم الأعمال العقارية لسنة 2023، لا يجوز لمستثمري المشاريع العقارية تحصيل ودائع تتجاوز 5% من سعر البيع؛ الإيجار بالتقسيط للمنازل وأعمال البناء ومساحات البناء في أعمال البناء عندما تتوافر كافة الشروط اللازمة لمباشرة العمل وفقاً للأنظمة.

إلى جانب التنظيمات الخاصة بالودائع، تنظم المادة 25 من قانون الأعمال العقارية لسنة 2023 أيضاً الدفع مقابل شراء وبيع وتأجير المنازل على الورق. وبناء على ذلك يقوم الأطراف بدفع مبالغ متعددة ولا يجوز أن تتجاوز الدفعة الأولى 30% من العقد شاملة العربون (النظام القديم لم يكن يشمل العربون).

يجب أن تكون الدفعات اللاحقة متوافقة مع تقدم البناء ولكن لا تتجاوز 70٪ من قيمة العقد عندما لم يتم تسليم المنزل أو أعمال البناء أو مساحة الأرضية في أعمال البناء. إذا كان البائع مؤسسة استثمارية أجنبية فلا يجوز أن يتجاوز 50% من قيمة العقد. إذا لم يتم منح المشتري أو المستأجر الكتاب الأحمر/الكتاب الوردي، فلا يجوز تحصيل أكثر من 95% من قيمة العقد. سيتم دفع القيمة المتبقية عند منح المشتري الكتاب الوردي.

الإيداع هو الخطوة الأولى في عملية البيع والشراء، ويتم اتخاذها قبل الدخول في العقد. في السابق، عندما لم تكن هناك قواعد تنظيمية بشأن الودائع لشراء العقارات، لم يكن وضع الودائع في السوق موحدًا، مما يفرض بعض المخاطر المحتملة. يقبل العديد من المستثمرين الودائع والاتفاقيات الاحتياطية بمبالغ كبيرة من المال. بعض المشاريع التي لا تتأهل حتى لبيع المساكن المستقبلية لا تزال تعرض للبيع، داعية العملاء إلى الإيداع لجمع المزيد من رأس المال.

وفي الواقع، قامت العديد من مشاريع الإسكان بتحصيل الودائع ودفعات التقدم من العملاء عبر شركات الوساطة أو مباشرة من المستثمر. لكن المستثمر لاحقا لم ينفذ المشروع أو نفذه في منتصف الطريق ثم توقف، تاركا المشترين ينتظرون.

تهدف القواعد المنظمة لإيداع العقارات إلى حماية حقوق مشتري المنازل وتجنب تحصيل وديعة كبيرة للغاية، مما قد يؤدي إلى سلوك احتيالي يسبب ضررًا للمشترين. ويهدف هذا التنظيم أيضاً إلى ضبط تنفيذ المشاريع العقارية بشكل أدق للحد من حالة "القبض على اللصوص بأيديهم العارية" و"الاستيلاء على الأراضي وانتظار الوقت المناسب" من قبل المستثمرين ذوي القدرة المالية الضعيفة.

من وجهة نظر المستثمر، فإن العديد من شركات العقارات "مضطربة" لأنه في الواقع، منذ سنوات عديدة، كان معظمهم "يحرقون شحومهم". يقومون بتعبئة رأس المال من مشتري المنازل للاستثمار... ولهذا السبب دفع العديد من العملاء 95% من سعر شراء المنزل ولكنهم لا يعرفون متى سيحصلون على وثائق المنزل...

أو الأسوأ من ذلك، أن المستثمر يقع في مشكلة، فالعميل لا يعرف متى سيحصل على المنزل! بل إن هناك حالات يقوم فيها المستثمرون بجمع رأس المال دون إيداع مع "ضمان" البنك. وهذا يعني أن العملاء ومطوري العقارات يستثمرون معًا و"يأخذون الربح ويتحملون الخسارة"، ولكن "اللسان" دائمًا ينتمي إلى العميل!

ولبناء سوق عقاري صحي تدريجيا، لا بد، بالإضافة إلى اللوائح الحالية، من فرض المزيد من القيود والعقوبات المناسبة لواقع معاملات الإيداع وتعبئة رأس المال، وذلك لحماية الحقوق المشروعة للعملاء وتصفية المستثمرين الذين "يمسكون باللصوص بأيديهم العارية".

دونغ جيا

المصدر: https://www.sggp.org.vn/bao-ve-quyen-loi-khach-hang-post749500.html