وفقاً للبند 5 من المادة 23 من قانون تنظيم نشاط العقارات لسنة 2023، لا يجوز لمستثمري المشاريع العقارية تحصيل ودائع تزيد على 5% من سعر البيع؛ الإيجار بالتقسيط للمنازل وأعمال البناء ومساحات البناء في أعمال البناء عند توافر كافة الشروط اللازمة لمباشرة العمل وفقاً للأنظمة.
إلى جانب الضوابط الخاصة بالودائع، تنظم المادة 25 من قانون نشاط العقارات لسنة 2023، أيضاً، الدفع مقابل شراء وبيع وتأجير المنازل على الورق. وبناءً على ذلك، يقوم الطرفان بدفع مبالغ متعددة ولا يجوز أن تتجاوز الدفعة الأولى 30% من العقد بما في ذلك العربون (النظام القديم لم يكن يتضمن العربون).
يجب أن تكون الدفعات اللاحقة وفقًا للتقدم المحرز في البناء ولكن لا تتجاوز 70٪ من قيمة العقد عندما لم يتم تسليم المنزل وأعمال البناء ومساحة الأرضية في أعمال البناء. إذا كان البائع مؤسسة ذات استثمار أجنبي فلا يجوز أن يتجاوز 50% من قيمة العقد. إذا لم يتم منح المشتري أو المستأجر الكتاب الأحمر / الكتاب الوردي، لا يجوز تحصيل أكثر من 95٪ من قيمة العقد. سيتم دفع القيمة المتبقية عندما يحصل المشتري على الكتاب الوردي.
الإيداع هو الخطوة الأولى في عملية البيع والشراء، ويتم اتخاذه قبل الدخول في العقد. في السابق، عندما لم تكن هناك قواعد تنظم الودائع لشراء العقارات، لم يكن وضع الودائع في السوق موحدًا، مما يفرض بعض المخاطر المحتملة. يقبل العديد من المستثمرين الودائع والاتفاقيات الاحتياطية بمبالغ كبيرة من المال. لا تزال بعض المشاريع التي لا تتأهل حتى لبيع المساكن المستقبلية تعرض للبيع، مما يدعو العملاء إلى الإيداع لجمع المزيد من رأس المال.
وفي الواقع، قامت العديد من مشاريع الإسكان بتحصيل الودائع ودفعات التقدم من العملاء عبر شركات الوساطة أو مباشرة من المستثمر. لكن المستثمر لاحقا لم ينفذ المشروع أو نفذه في منتصفه ثم توقف، تاركا مشتري المنازل في انتظار.
تهدف القواعد المنظمة لإيداع العقارات إلى حماية حقوق مشتري المنازل وتجنب تحصيل وديعة كبيرة للغاية، مما قد يؤدي إلى سلوك احتيالي يسبب الضرر للمشترين. وتهدف هذه اللائحة أيضاً إلى ضبط تنفيذ المشاريع العقارية بشكل أكثر دقة للحد من حالة "القبض على اللصوص بأيديهم" و"الاستيلاء على الأراضي وانتظار الوقت المناسب" من قبل المستثمرين ذوي القدرة المالية الضعيفة...
من وجهة نظر المستثمر، فإن العديد من شركات العقارات "مضطربة" لأنه في الواقع، منذ سنوات عديدة، كانت معظمها "تقلي شحمها بنفسها". يقومون بحشد رأس المال من مشتري المنازل للاستثمار... ولهذا السبب دفع العديد من العملاء 95% من سعر شراء المنزل ولكنهم لا يعرفون متى سيحصلون على وثائق المنزل...
أو الأسوأ من ذلك، أن المستثمر يقع في مشكلة، فالعميل لا يعرف متى سيحصل على المنزل! حتى أن هناك حالات يقوم فيها المستثمرون بجمع رأس المال دون إيداع أي وديعة مع "ضمان" بنكي. وهذا يعني أن العملاء ومطوري العقارات يستثمرون معًا و"يأخذون الربح ويتحملون الخسارة"، ولكن "اللسان" دائمًا ينتمي إلى العميل!
ولبناء سوق عقارية صحية تدريجيا، لا بد، بالإضافة إلى اللوائح الحالية، من فرض المزيد من القيود والعقوبات المناسبة لواقع معاملات الودائع وتعبئة رأس المال، لحماية الحقوق المشروعة للعملاء وتصفية المستثمرين الذين "يمسكون باللصوص بأيديهم العارية".
دونغ جيا
[إعلان رقم 2]
المصدر: https://www.sggp.org.vn/bao-ve-quyen-loi-khach-hang-post749500.html
تعليق (0)