Áp lực đáo hạn trái phiếu bất động sản trong năm 2025

Theo TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, trong giai đoạn khó khăn nhất của thị trường địa ốc (từ tháng 6 đến tháng 8/2023), Nghị định 08/2023/NĐ-CP đã được Chính phủ ban hành, cho phép doanh nghiệp và nhà đầu tư đàm phán giãn, hoãn nợ trái phiếu. Với “phao cứu sinh” này, 60% doanh nghiệp đã được gia hạn thêm 2 năm, qua đó đưa thời điểm trả nợ sang tháng 6/2025.

Thống kê từ một đơn vị xếp hạng tín nhiệm cho biết, số dư trái phiếu doanh nghiệp (cả gốc và lãi) đến hạn trong năm 2025 ước khoảng 334.000 tỷ đồng. Riêng với ngành bất động sản, số dư đến hạn dự kiến khoảng 135.000 tỷ đồng.

Nhận định về các con số trên, vị chuyên gia đến từ BIDV cho rằng, áp lực trái phiếu trong năm 2025 không đáng lo ngại. Tình trạng vỡ nợ ít có khả năng xảy ra, do thị trường bất động sản dần tích cực hơn. Nhiều doanh nghiệp chỉ cần đặt mức chiết khấu sản phẩm khoảng 10% là đã bán được hàng, thay vì 40 – 50% như giai đoạn trước.

Không chỉ vậy, ông Lực tự tin cho rằng, thị trường địa ốc đang được hưởng lợi từ các yếu tố vĩ mô. Theo đó, lạm phát đang tăng trong tầm kiểm soát; lãi suất tại Việt Nam duy trì ở mức thấp; tỷ giá dịu dần; thâm hụt ngân sách, nợ công, nợ nước ngoài, nghĩa vụ trả nợ của Chính phủ… trong ngưỡng Quốc hội cho phép. Ngoài ra, thể chế, pháp lý dần được hoàn thiện nhờ sự hiện diện của bộ ba luật bất động sản mới.

Đà phục hồi của thị trường đã được phản ánh rõ trong báo cáo quý III/2024 của Bộ Xây dựng. Cụ thể, tổng lượng giao dịch thành công đối với phân khúc chung cư và nhà ở riêng lẻ lên tới 38.398 giao dịch. Con số này tăng tới 48,3% so với quý II/2024 và tăng 29% so với cùng kỳ năm 2023. Với việc tâm lý thị trường khởi sắc, tiền đề cho sự trở lại của các doanh nghiệp địa ốc ngày càng rõ nét hơn.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quang Thuân, Tổng giám đốc FiinRatings cho biết, nguồn vốn lớn nhất của các doanh nghiệp địa ốc không bắt nguồn từ các khoản vay ngân hàng hay trái phiếu, mà đến từ tiền thanh toán của khách hàng. Chỉ cần Chính phủ tháo gỡ vấn đề pháp lý tại các dự án, tạo điều kiện để chủ đầu tư sớm ra hàng, việc xử lý nợ trái phiếu sẽ không còn là “bài toán” khó.

Trong thực tế, tiến độ gỡ vướng pháp lý đang được tăng tốc. Từ quý III/2024, nhiều dự án từng “đắp chiếu” nhiều năm đã mở bán trở lại. Tại Hà Nội, đó là Hanoi Melody Residences (quận Hoàng Mai) và QMS Top Tower (quận Nam Từ Liêm). Còn tại TP.HCM, những dự án được “hồi sinh” là Dat Xanh Homes Riverside (TP. Thủ Đức), Metro Star (TP. Thủ Đức), D-Homme (quận 6), Lavida Plus (quận 7)…

Tuy nhiên, dưới góc nhìn của TS. Vũ Đình Ánh, chuyên gia kinh tế, số trái phiếu đáo hạn trong năm 2025 vẫn là một áp lực lớn đối với doanh nghiệp. Trong đó, trái phiếu nhóm doanh nghiệp bất động sản có rủi ro quá hạn và tiềm ẩn nợ xấu hơn hẳn mức trung bình trên thị trường.

Kết luận của vị chuyên gia là có cơ sở, đặc biệt là khi đối chiếu với một báo cáo gần đây. Theo đó, 10 tháng qua, nhóm doanh nghiệp bất động sản nhà ở chiếm tới 60% tổng lượng trái phiếu chậm trả. Thậm chí, 56% số tổ chức phát hành có tín nhiệm yếu thuộc nhóm ngành bất động sản nhà ở và xây dựng.

“Trong vòng 12 tháng tới, khoảng 109.000 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn thuộc nhóm ngành bất động sản nhà ở, chiếm gần một nửa tổng giá trị trái phiếu đáo hạn. Trong số này, chúng tôi ước tính có khoảng 30.000 tỷ đồng trái phiếu có nguy cơ chậm trả nợ gốc”, báo cáo trên nhận định.

Theo ông Dương Đức Hiếu, Giám đốc Khối Phân tích và Xếp hạng tín nhiệm, Mảng Doanh nghiệp phi tài chính của VIS Rating, khả năng trả nợ của các doanh nghiệp bất động sản nhà ở vẫn ở mức yếu và mức độ phân hóa về khả năng trả nợ ngày càng nới rộng.

Vị chuyên gia từ VIS Rating đánh giá rằng, với doanh nghiệp có các dự án tập trung ở phân khúc ở thực, tập trung tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM, hoạt động bán hàng diễn ra khá tốt và có sự hồi phục trong năm 2024. Các doanh nghiệp này sẽ có nguồn lực tốt hơn và khả năng trả nợ ở mức cao.

“Ngược lại, một số doanh nghiệp sẽ duy trì tình trạng khó khăn, do trước đây tập trung vào các dự án mang tính chất đầu cơ cao. Nhu cầu đối với phân khúc này vẫn thấp, nên khả năng trả nợ ở mức yếu”, ông Hiếu bình luận.

Phía VIS Rating nhấn mạnh, có tới 2/3 các chủ đầu tư đang niêm yết trên sàn chứng khoán có dòng tiền để trả nợ từ mức yếu đến cực kỳ yếu, cụ thể là dòng tiền hoạt động dưới 5% tổng nợ. Điều này xảy ra đặc biệt nghiêm trọng đối với những chủ đầu tư bị ảnh hưởng bởi các vấn đề pháp lý dự án.

Với tình hình trên, dự báo, 50% số trái phiếu đáo hạn của các chủ đầu tư trong cuối năm 2024 và sang năm 2025 có thể rơi vào nguy cơ chậm trả gốc và lãi, mà phần lớn trong số đó là những doanh nghiệp thường xuyên chậm thanh toán.