Đại biểu Đỗ Đức Duy làm rõ quy định thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất

Phát biểu thảo luận, đại biểu Đỗ Đức Duy làm rõ thêm một số nội dung liên quan đến Nghị quyết về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất. 

Đại biểu Đỗ Đức Duy nhấn mạnh, việc ban hành dự thảo Nghị quyết thí điểm này là việc rất cần thiết, bản chất của dự thảo Nghị quyết là để chúng ta bổ sung một phương thức tiếp cận đất đai trong thực hiện các dự án nhà ở thương mại. 

Cụ thể, cơ chế dịch chuyển bắt buộc là Nhà nước thu hồi đất để giao cho nhà đầu tư thông qua việc đấu giá tiền sử dụng đất hoặc là đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất. Cơ chế dịch chuyển tự nguyện là nhà đầu tư thỏa thuận với người đang có quyền sử dụng đất để có quỹ đất thực hiện dự án nhà thương mại, hoặc nhà đầu tư đang có quyền sử dụng đất thì đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhà thương mại. Như vậy, có hai cơ chế dịch chuyển thông qua bốn hình thức tiếp cận đất đai.

Tiếp đó, đến Luật Nhà ở năm 2010, Luật Đất đai năm 2013 tiếp tục cho phép duy trì cả 4 hình thức tiếp cận đất đai để thực hiện dự án nhà thương mại như Luật Đất đai 2003 và Luật Nhà ở 2005. Tuy nhiên, đến khi Quốc hội thông qua Luật Nhà ở 2014 thì hạn chế hình thức nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất. Trong đó, Luật Nhà ở 2014 quy định trường hợp nhận chuyển nhượng thì chỉ được nhận chuyển nhượng đối với đất ở; còn trường hợp đang có quyền sử dụng đất mà đề nghị Nhà nước cho chuyển mục đích dụng đất thì ở trong diện tích ấy phải có một phần diện tích đất ở.

Tuy nhiên, theo Bộ trưởng Đỗ Đức Duy, đến Luật Đất đai 2024, Điều 79, Điều 127 quy định Nhà nước chỉ thu hồi đất đối với các dự án phát triển khu đô thị đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và nhà ở. Như thế, theo pháp luật về đô thị hiện nay là quy mô thường từ 20 ha trở lên, còn các trường hợp quy mô diện tích nhỏ hơn và không bảo đảm yếu tố đô thị đồng bộ thì Nhà nước không thực hiện thu hồi đất. Như vậy, sẽ không thực hiện theo phương thức Nhà nước thu hồi đất để giao cho nhà đầu tư. Đồng thời, quy định về trường hợp Nhà nước cho phép nhà đầu tư nhận quyền sử dụng đất hay nhà đầu tư đang có quyền dụng đất thì cũng khống chế, cũng bị thu hẹp như Luật Nhà ở 2014. Tức là chỉ áp dụng với trường hợp nếu nhận quyền dùng đất là 100% diện tích nhận quyền phải là đất ở hoặc nếu đang có quyền sử dụng đất thì phải có một phần đất ở.

“Điều này dẫn đến việc các dự án quy mô dưới khu đô thị và nếu đất đó không phải là đất ở thì không có phương thức tiếp cận đất đai, vì không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất và cũng không thuộc trường hợp Nhà nước cho phép nhận quyền sử dụng đất, hoặc đang có quyền sử dụng đất mà chuyển mục đích sử dụng đất. Dẫn đến khó khăn đối với các địa phương có ít số lượng dự án quy mô lớn. Chính vì vậy, Nghị quyết thí điểm này trình Quốc hội ban hành nhằm mục đích tháo gỡ những khó khăn đó, giải quyết nút thắt về phương thức tiếp cận đất đai để thực hiện các dự án nhà ở thương mại”, Bộ trưởng cho biết.

Thảo luận về chủ trương đầu tư dự án đường sắt tốc độ cao trên trục Bắc – Nam, đại biểu Nguyễn Thành Trung Tán thành sự cần thiết trình Quốc hội thông qua chủ trương đầu tư dự án đường sắt tốc độ cao trục Bắc – Nam. Bởi đường sắt là loại hình vận tải có ưu điểm vượt trội về năng lực và tốc độ vận chuyển trên cự ly trung bình và dài, có vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội, tăng cường kết nối giữa các vùng, miền.

Về thời gian, Dự án được thực hiện trong khoảng 10 năm, bắt đầu từ năm 2025 và phấn đấu hoàn thành toàn tuyến vào năm 2035. Cụ thể, giai đoạn từ năm 2025-2026 sẽ tập trung hoàn thành công tác lập và phê duyệt Báo cáo Nghiên cứu khả thi (NCKT), cùng với thiết kế kỹ thuật tổng thể (FEED); đến năm 2027, Dự án sẽ tiến hành giải phóng mặt bằng (GPMB), tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà thầu và khởi công xây dựng; dự kiến dự án sẽ được hoàn thành vào năm 2035. Đại biểu đề nghị cần hết sức cẩn trọng, tính toán đầy đủ các yếu tố khó khăn, thách thức khi lập báo cáo nghiên cứu khả thi và thiết kế kỹ thuật. Đồng thời, đề nghị thời gian chuẩn bị có thể dài hơn (trong từ 3-5 năm để đảm bảo cho công tác chuẩn bị đầu tư tốt nhất, nhất là thực hiện công tác GPMB.

Đại biểu Trung cũng tham gia ý kiến về tổng mức đầu tư của Dự án, về nguồn vốn thực hiện dự án…