Xem xét bổ sung năng lực nhà đầu tư tham gia đấu giá

Chưa quy định năng lực nhà đầu tư tham gia đấu giá

Dự thảo luật Đất đai (sửa đổi) chuẩn bị trình Quốc hội xem xét đã nêu rõ các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Dự thảo có quy định các trường hợp đấu giá, điều kiện đấu giá, trách nhiệm của cá nhân và tổ chức cũng như trách nhiệm của UBND các cấp. Trong đó, tổ chức tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện như thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất; Đảm bảo các điều kiện để thực hiện dự án đầu tư theo quy định như ký quỹ hoặc các hình thức bảo đảm khác… 

Tuy nhiên, dự thảo không quy định các nguyên tắc đấu giá hoặc chế tài, trách nhiệm cá nhân khi tham gia đấu giá nhưng không thực hiện nghĩa vụ tài chính và bỏ đấu giá. Trong khi đó, trong thực tế đã xuất hiện các trường hợp cá nhân, tổ chức tham gia đấu giá chạy đua đẩy giá lên quá cao, thậm chí giá “ảo” nhưng sau đó bỏ cọc, gây ra nhiều hệ lụy cho đơn vị tổ chức đấu giá cũng như những người tham gia khác. 

Chẳng hạn, vụ đấu giá “đất vàng” Thủ Thiêm tại TP.HCM vào cuối năm 2021 có 4 doanh nghiệp (DN) trúng đấu giá nhưng đều đã bỏ cọc sau đó. Những DN này đưa ra giá cao gấp 7 – 8 lần giá khởi điểm khiến những tưởng ngân sách thành phố sẽ thu được số tiền lớn để đầu tư phát triển kinh tế – xã hội. Thế nhưng đồng loạt các DN này đã bỏ cọc khiến cho đến nay các lô “đất vàng” tại Khu đô thị Thủ Thiêm vẫn nằm im bất động.

Nhiều chuyên gia kinh tế cho rằng qua vụ việc này sẽ có nhiều bài học được rút ra, cảnh tỉnh cả nhà đầu tư, thị trường lẫn cơ quan quản lý nhà nước. Đó là bài học liên quan đến việc các DN hay nhà đầu tư đều phải cân nhắc, tính toán thật kỹ trước khi tham gia đấu giá nói chung hay đấu giá đất công nói riêng. Không thể “hét giá” bừa vì sẽ để lại nhiều hệ lụy cho cả chính bản thân công ty và nền kinh tế. Riêng về phía cơ quan quản lý, sẽ có những bước xem xét lại trong quá trình thực hiện đấu giá tài sản công như năng lực của các đơn vị hay cá nhân tham gia; ràng buộc về việc triển khai dự án và cả những cách đấu giá như thế nào để đảm bảo thành công.

Vì vậy, dự thảo luật Đất đai (sửa đổi) nên xem xét quy định hoặc bổ sung năng lực kinh nghiệm của nhà đầu tư thực hiện các dự án tương tự. Các nguyên tắc chính gồm đặt cọc và chế tài phạt đối với tổ chức cá nhân khi không thực hiện nghĩa vụ tài chính sau cuộc đấu giá. Việc quy định thêm năng lực kinh nghiệm của nhà đầu tư cũng giúp khắc phục tình trạng khi đấu giá xong nhà đầu tư không thực hiện được dự án dẫn đến bỏ hoang, bán lại cho nhà đầu tư khác hoặc bỏ cọc.

Theo ông Huỳnh Phước Nghĩa, Giám đốc Trung tâm kinh tế, luật và quản lý thuộc Trường Kinh tế, Luật và Quản lý nhà nước UEH, những bài học kinh nghiệm xương máu từ vụ đấu giá đất tại Khu đô thị Thủ Thiêm (TP.HCM) đã một lần nữa khẳng định trong câu chuyện đấu thầu phát triển các dự án, vấn đề cốt tử là chọn đúng chủ đầu tư và đánh giá đúng năng lực của chủ đầu tư. 

Năng lực của chủ đầu tư có thể xác định thông qua các yếu tố liên quan đến quy mô dự án, năng lực vốn của DN, kinh nghiệm triển khai các dự án tương tự và cần có các ràng buộc quy định pháp luật, trách nhiệm thế nào sau khi đấu giá. Đồng thời, cần thống nhất, liên thông tiêu chí đánh giá năng lực chủ đầu tư cũng như trách nhiệm ràng buộc với dự án trong các luật liên quan như luật Đấu thầu, luật Đấu giá tài sản, các nghị định, quy định…

Đưa vào luật sẽ chặt chẽ hơn

Nói về các trường hợp đấu giá xong nhưng đơn vị trúng đấu giá lại bỏ cọc, luật sư Bùi Quang Nghiêm, Đoàn luật sư TP.HCM, nhấn mạnh điều này gây ra tốn kém, hệ lụy lớn cho cả nền kinh tế. Đầu tiên, các đơn vị trúng đấu giá nhưng bỏ cọc sẽ khiến bên tổ chức đấu giá tài sản, đất đai tốn kém về nguồn lực để phải thực hiện lại quy trình đấu giá. 

Đồng thời, các trường hợp bỏ cọc thường liên quan đến việc do đã lỡ đẩy giá đất lên quá cao, giá “ảo” nên khiến mặt bằng đất nhà nước bị đẩy lên cao. Từ đó khiến nhà nước cũng sẽ gặp khó khăn trong quá trình thu hồi đất, đền bù, giải phóng mặt bằng cho các dự án sau đó. Đồng thời, khi giá đất bị đẩy lên quá cao thì suất đầu tư của dự án cũng tăng mạnh. 

Chủ đầu tư dự án sẽ phải tính toán lại toàn bộ chi phí đầu tư và thậm chí sẽ không có đơn vị nào tham gia phát triển dự án. Điều này đồng nghĩa với việc gây cản trở phát triển kinh tế – xã hội chung của địa phương đó. Thậm chí, bản thân người dân có nhu cầu mua nhà ở, bất động sản… cũng sẽ gặp khó khi giá đất đã bị tăng quá mạnh. 

Luật sư Bùi Quang Nghiêm nhấn mạnh: “Những điều kiện đấu giá tài sản đã được quy định chi tiết trong luật Đấu giá tài sản. Tuy nhiên, có thể xem xét bổ sung vào dự thảo luật Đất đai (sửa đổi) lần này quy định về năng lực kinh nghiệm của nhà đầu tư thực hiện các dự án khi tham gia đấu giá quyền sử dụng đất. Việc bổ sung đó sẽ chặt chẽ hơn, nhằm hạn chế các trường hợp bỏ cọc như vụ đấu giá đất “vàng” Thủ Thiêm tại TP.HCM”.

Đồng tình, luật sư Nguyễn Văn Hậu, Chủ tịch Trung tâm trọng tài thương mại luật gia VN, cho rằng các nguyên tắc đấu giá hoặc chế tài khi cá nhân tham gia đấu giá nhưng không thực hiện nghĩa vụ tài chính, vi phạm… đã được quy định đầy đủ trong luật Đấu giá tài sản. Thời gian qua, số lượng và chất lượng các cuộc đấu giá thành công ngày càng nhiều nhưng vẫn còn bất cập. 

Cụ thể, chất lượng đội ngũ đấu giá viên còn hạn chế về trình độ chuyên môn, nghiệp vụ, có tình trạng vi phạm dẫn đến nhiều vụ đấu giá phải hủy bỏ vì vi phạm thủ tục, trình tự… Chất lượng đấu giá nhìn chung chưa hiệu quả, tình trạng “quân xanh – quân đỏ” dìm giá ngày càng tinh vi, phức tạp, cơ chế đấu giá còn bộc lộ nhiều hạn chế . Đặc biệt, phát hiện nhiều hành vi vi phạm trong đấu giá quyền sử dụng đất, nhất là đối với các dự án có tài sản công, dẫn đến tình trạng đầu cơ trục lợi, nguy cơ thất thoát nhà nước.

Do đó, ông Hậu đề xuất từ quy định của luật chuyên ngành, luật Đất đai (sửa đổi) cũng cần bổ sung các quy định để tạo cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp, hiệu quả. Cụ thể, bổ sung quy định thẩm định năng lực tài chính, năng lực kinh nghiệm của chủ đầu tư, quy định thời gian ký quỹ theo đúng quy định của pháp luật. Đồng thời, quy định hình thức chế tài thật nặng đối với dự án trục lợi quyền sử dụng đất như đặt cọc và chế tài phạt đối với tổ chức cá nhân khi không thực hiện nghĩa vụ tài chính sau cuộc đấu giá nhằm hạn chế việc giá đất tăng cao tại khu vực xung quanh khu vực đấu giá đất.