Vùng ven lập mặt bằng giá mới, đề xuất đánh thuế bất động sản thứ 2, bỏ cọc đấu giá đất Thanh Oai

Bất động sản: Khu đất đấu giá tại huyện Hoài Đức, Hà Nội. (Nguồn: Vietnamnet)

Nhà đất ‘rơi’ vào tay người giàu, giá liên tục tăng cao

Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) cho hay, tình trạng nhà hoang, biệt thự hoang, khu đô thị hoang ngày càng xuất hiện nhiều. Ngay tại các thành phố lớn, nơi được cho là đất chật, người đông tình trạng này vẫn nhan nhản cho thấy nghịch cảnh giữa một bên đất, nhà hoang hóa và một bên là cảnh người dân chật vật, làm cả đời cũng chưa chắc mua nổi một mảnh đất, căn nhà.

Cũng theo VARS, việc các nhà đầu tư đầu cơ – găm hàng khi hàng hóa khan hiếm, không có để bán rồi để hoang chờ tăng giá hoặc tạo khan hiếm giả để đẩy giá lên nhằm tìm kiếm lợi nhuận cao, đang rất phổ biến, xảy ra từ các khu vực đô thị tới nông thôn. Gây ảnh hưởng đến quá trình phát triển quỹ đất, quan hệ cung cầu, ảnh hưởng tới nền kinh tế trong dài hạn.

VARS cho rằng, sắc thuế cần áp dụng với ngôi nhà thứ hai trở lên. Việc người có nhiều tài sản, tài sản lại không ngừng sinh lời thì việc nộp thuế nhiều hơn là điều đương nhiên. Thực tế, hầu hết người mua nhà trong thời gian qua là người mua nhà thứ hai, thứ ba.

Đề xuất này được đưa ra trong bối cảnh giá BĐS liên tục tăng, chưa có tín hiệu giảm.

Theo dữ liệu của đơn vị này, chỉ số giá chung cư trong quý II/2024 tại Hà Nội, TPHCM tăng lần lượt 58% và 27% so với cùng kỳ năm 2019. Phân khúc trung cấp ngày càng khan hiếm và hơn 80% nguồn cung căn hộ mở bán mới năm nay có giá trên 50 triệu đồng/m2.

Không riêng dự án mới, giá chung cư cũ cũng tăng vọt. Nhiều căn hộ qua sử dụng hàng chục năm vẫn được rao giá gấp 2-3 lần so với lúc mở bán. Phân khúc biệt thự, liền kề hay đất nền vùng ven cũng có dấu hiệu tăng giá, bởi một số nhóm nhà đầu tư tạo cung, cầu giả để trục lợi.

Do đó, để điều tiết thị trường phát triển theo hướng an toàn, lành mạnh, bền vững, để giá đất tăng giảm theo đúng thị trường, theo VARS, việc ban hành chính sách thuế BĐS là công việc cấp bách, không thể thấy khó mà bỏ qua.

VARS đề xuất chính sách thuế BĐS áp cho hai đối tượng, gồm người mua căn nhà thứ hai trở lên và chủ sở hữu bỏ hoang dự án. Mức thuế sẽ tăng dần với giao dịch mà người bán có thời gian sở hữu ngắn.

Như tại Singapore, người mua nhà đều phải trả phí 20% giá trị BĐS cho căn nhà thứ hai, 30% cho căn nhà thứ ba. Chủ sở hữu bán nhà trong năm đầu sẽ phải đóng thuế 6% giá trị BĐS, bán vào năm thứ 2 đóng thuế 8%, năm thứ 3 là 4% và sau năm thứ tư không bị áp thuế, phí này.

VARS cũng đề nghị, trường hợp chủ sở hữu không xây dựng dự án sau khi nhận đất cũng phải chịu thuế bỏ hoang BĐS. Cách này được Hàn Quốc áp dụng, đất bỏ hoang hoặc đang trong quá trình cải tạo đất quá 2 năm bị đánh thuế 5% và thuế suất tăng dần theo số năm bỏ hoang nhà đất, 5 năm đánh thuế 8%, 7 năm đánh thuế 9%, bỏ hoang hơn 10 năm đánh thuế 10%. Tại Mỹ, đất bỏ hoang bị đánh thuế 3%…

Tuy nhiên, hiệp hội này cũng nhìn nhận, việc sử dụng công cụ thuế để điều tiết thị trường gặp không ít thách thức. Trong đó, đòi hỏi đầu tư lớn về công nghệ và nguồn nhân lực, bởi để làm căn cứ xác định đâu là ngôi nhà thứ hai, thứ ba… sử dụng hiệu quả và minh bạch công cụ thuế, cơ quan quản lý Nhà nước cần thúc đẩy xây dựng và hoàn thiện hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường BĐS.

VARS cũng khuyến nghị cân nhắc tác động tiêu cực có thể có, như việc đánh thuế có thể khiến người dân bị “kiệt quệ” sức mua, dẫn đến các hệ lụy khác về lâu dài với nền kinh tế hoặc tạo ra các lỗ hổng pháp lý khi người giàu vẫn có thể lách thuế bằng cách chuyển quyền sở hữu tài sản thứ 2, thứ 3… cho người thân, giá thuê nhà tăng để bù đắp chi phí cấu thành từ việc đóng thuế…

Liền kề, biệt thự ngoại thành được săn đón

Theo Vietnamnet, đấu giá đất vùng ven Hà Nội đang gây “sốt” những ngày gần đây. Diễn biến thị trường khiến nhiều nhà đầu tư, người mua ở thực đổ đi tìm đất biệt thự, liền kề ven đô được xây dựng tại những khu đô thị đồng bộ. Khảo sát tại các quận huyện vùng ven Hà Nội, nguồn cung phân khúc này khá khan hiếm, số lượng dự án biệt thự, liền kề ven đô đang mở bán số lượng ít và nhanh hết hàng.

Tại khu vực phía Tây, một số dự án biệt thự mới có giá từ 180 triệu đến gần 200 triệu đồng/m2.

Ở khu vực phía Nam, 159 căn shophouse Him Lam Thường Tín là nguồn cung hiếm hoi đang được mở bán. Hiện các căn shophouse, liền kề 5 tầng 2 mặt tiền trước sau đã xây dựng hoàn thiện và sẵn sổ đỏ đang được giới thiệu ra thị trường với mức giá từ 100 triệu đồng/m2.

Cùng với những nguồn cung hiện hữu, thị trường cũng gây chú ý với thông tin một dự án tại Đông Anh chuẩn bị ra hàng đầu quý IV với mức giá trên dưới 300 triệu đồng/m2…

Nguồn cung nhà biệt thự, liền kề được đánh giá là đang thấp nhất trong vòng 10 năm trở lại đây đã đẩy giá bán phân khúc biệt thự, liền kề liên tục tăng giá trong vòng 1 năm qua. Giá biệt thự ở một số khu vực tại Hoài Đức, Hà Đông đang liên tục thiết lập mặt bằng mới, tăng 30-50% so với cách đây hơn 1 năm. Thậm chí, ở một số khu vực tiềm năng, lượng khách quan tâm tăng vọt, đã xuất hiện tình trạng sốt giá cục bộ.

Bà Lê Thị Bích Ngọc – Phó Tổng Giám đốc Trường Sơn Land cho rằng, việc giá chung cư tăng mạnh, đất đấu giá cao đã khiến nhiều nhà đầu tư chuyển hướng về các đô thị vùng ven. Theo đó, phân khúc thấp tầng sẽ tiếp tục nóng lên. Sắp tới, giá sản phẩm mới ở các khu vực vùng ven có thể thiết lập mặt bằng giá mới khi Luật Đất đai đã chính thức có hiệu lực từ 1/8, đẩy các chi phí cấu thành giá biệt thự, nhà liền kề tăng cao.

Theo giới quan sát, trong ngắn hạn, thanh khoản của phân khúc biệt thự, nhà liền kề sẽ bật tăng, nhiều khả năng giá thứ cấp sẽ tiếp tục đi lên. “Từ nay đến cuối năm phân khúc biệt thự, liền kề Hà Nội sẽ tiếp tục chứng kiến đà tăng giá khi nguồn cung khan hiếm, nhu cầu mua vẫn tiếp tục tăng. Tuy nhiên, nguồn cung chủ yếu sẽ ở các huyện ngoại thành, khu vực nội đô đã cạn kiệt quỹ đất cho các dự án mới”, bà Nguyễn Hoài An – Giám đốc CBRE Hà Nội đánh giá.

Theo ông Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, khi BĐS nghỉ dưỡng vẫn còn khá trầm lắng, đất nền các tỉnh đang chờ thời, chung cư nội đô quá nóng thì biệt thự, liền kề ven đô vẫn là sự lựa chọn của nhiều nhà đầu tư khi vừa đảm bảo về tính ăn chắc mặc bền vừa có tiềm năng tăng giá cao. “Hiện thị trường biệt thự, liền kề Hà Nội đã cạn nguồn cung sản phẩm nội đô thì buộc nhu cầu ở thấp tầng sẽ phải dịch chuyển ra ngoại thành, đây cũng sẽ là động lực tiếp tục tăng giá của phân khúc này trong tương lai”, ông Đính khẳng định.

Đất đấu giá Thanh Oai: 55/68 lô bỏ cọc

Đã hết thời gian nộp tiền nhưng chỉ có 13/68 lô đất tại khu Ngõ Ba, thôn Thần, xã Thanh Cao, huyện Thanh Oai (Hà Nội) hoàn thành nghĩa vụ tài chính. 55 lô bị bỏ cọc có giá trúng từ 80 triệu đồng/m2 đến hơn 100 triệu đồng/m2.

Theo quy định, người trúng đấu giá đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo 2 đợt trong 30 ngày. Đợt thanh toán cuối cùng của phiên đấu giá này là vào ngày 14/9.

Tuy nhiên, Thông tin được Trung tâm Phát triển Quỹ đất huyện Thanh Oai chia sẻ với báo chí cho thấy, tính đến hôm nay (16/9), dù đã hết hạn nộp tiền nhưng chỉ có 13/68 lô đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Trong những lô đã nộp đủ tiền thì lô cao nhất có giá hơn 55 triệu đồng/m2.

Các lô có giá trúng cao từ 80 triệu đồng/m2, bao gồm cả người trúng lô đất có giá cao nhất 100,5 triệu đồng/m2, chưa nộp tiền đúng thời hạn. Như vậy, 55 lô đất được hiểu là đã bỏ cọc.

Trước đó, phiên đấu giá 68 lô đất ở khu Ngõ Ba, thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao gây xôn xao giới đầu tư BĐS lẫn dư luận khi có hơn 4.000 hồ sơ đủ điều kiện, với hơn 1.500 khách hàng. Giá trúng cao gấp 7-8 lần giá khởi điểm. Từ giá khởi điểm 8,6-12,5 triệu đồng/m2, giá trúng cao nhất đã vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m2.

Cụ thể, lô LK03-10 có diện tích gần 65m2 có giá trúng cao nhất lên tới 100,5 triệu đồng/m2, cao gấp 8 lần giá khởi điểm.

Được biết, phiên đấu giá 68 lô đất ở khu Ngõ Ba, thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao được tổ chức vào ngày 10/8, dự kiến thu về hơn 400 tỷ đồng. Với 13 lô đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính, tổng số tiền thu về chỉ hơn 80 tỷ đồng, tức đạt 20% so với dự kiến.

Trường hợp được chuyển đổi công năng nhà ở từ ngày 1/8

Tại Điều 124 Luật Nhà ở 2023 quy định rõ các trường hợp được chuyển đổi công năng nhà ở.

Theo đó, các trường hợp được chuyển đổi công năng nhà ở bao gồm:

Chuyển đổi từ nhà ở phục vụ tái định cư sang nhà ở xã hội.

Chuyển đổi từ nhà ở công vụ hoặc nhà ở xã hội khi không còn nhu cầu sử dụng sang nhà ở phục vụ tái định cư.

Chuyển đổi nhà ở thuộc trường hợp quy định tại điểm d khoản 1 Điều 13 Luật Nhà ở 2023 sang nhà ở công vụ hoặc sang nhà ở xã hội để cho thuê.

Trường hợp khác theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ trên cơ sở đề xuất của Bộ Xây dựng.

Lưu ý: Việc chuyển đổi công năng nhà ở quy định tại khoản 1 Điều này phải tuân thủ các nguyên tắc sau đây:

Phải phù hợp với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh đã được phê duyệt, không gây thất thoát tài sản công.

Nhà ở sau khi được chuyển đổi công năng phải sử dụng hiệu quả, đúng mục đích và phù hợp với tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật của nhà ở được chuyển đổi.

Phải được Bộ Xây dựng hoặc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận.