Bất động sản công nghiệp: Vốn đầu tư đang dịch chuyển sang thị trường cấp 2
Dòng vốn đầu tư đang dịch chuyển sang thị trường cấp 2 và phát triển khu công nghiệp xanh là xu hướng nổi bật, sẽ định hình lại thị trường bất động sản công nghiệp trong thời gian tới.
 |
| Các khu công nghiệp đáp ứng được tiêu chuẩn ESG (môi trường, xã hội và quản trị) có lợi thế trong thu hút đầu tư. Ảnh: Huy Dũng |
Thị trường cấp 2 hút vốn FDI
Mặc dù nền kinh tế Việt Nam phải đối mặt với nhiều thách thức trong năm 2023, nhưng theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, bất động sản công nghiệp vẫn đạt được những kết quả tích cực.
Cụ thể, tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp tại thị trường cấp 1 (các thị trường lớn, như Hà Nội, TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương, Long An) khả quan. Các nhà sản xuất từ nhiều quốc gia tiếp tục mở rộng hoạt động mạnh mẽ ở phía Bắc và phía Nam, tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp trung bình tại 2 khu vực lần lượt là 81% và 92%.
Diện tích đất công nghiệp hấp thụ tại thị trường miền Bắc đạt mức cao nhất trong 5 năm qua, vượt 800 ha, tăng 37% so với năm 2022. Do quỹ đất công nghiệp tương đối hạn chế, thị trường miền Nam có diện tích hấp thụ thấp hơn 32% so với năm 2022, đạt khoảng 500 ha. Bên cạnh các nhà sản xuất điện tử, ô tô và phụ kiện, khách thuê từ những ngành mới trong lĩnh vực công nghệ cao như sản xuất xe điện, bán dẫn, vật liệu xanh cũng rất quan tâm tới thị trường Việt Nam.
Đáng chú ý, dù thị trường cấp 1 vẫn đang chiếm ưu thế, song trong báo cáo đánh giá gần đây, Công ty Chứng khoán MB (MBS) nhìn nhận, dòng vốn đầu tư đang dịch chuyển sang thị trường cấp 2 (các tỉnh lân cận của các thị trường lớn).
Chiến lược phát triển thêm nhiều khu công nghiệp xanh và thông minh sẽ góp phần giúp Việt Nam tăng trưởng bền vững, đảm bảo thu hút dòng vốn FDI ổn định.
Ở miền Bắc, dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) có xu hướng chảy sang các thị trường cấp 2 như Quảng Ninh, Bắc Giang, Thái Nguyên. Thời gian qua, các tỉnh này đều đạt được kết quả thu hút FDI rất tích cực. Đơn cử, tại Quảng Ninh, dự án tiêu biểu là Tổ hợp Công nghệ tế bào quang điện Jinko Solar với vốn đầu tư 1,5 tỷ USD; tại Bắc Giang, nổi bật là Dự án Nhà máy Sản xuất chất bán dẫn Hana Micron Vina 2; còn tại Thái Nguyên, Tập đoàn Samsung tiếp tục tăng vốn đầu tư thêm 1,2 tỷ USD…
Tỷ trọng dòng vốn FDI vào thị trường cấp 2 tại phía Bắc tăng từ mức 20% trong năm 2018, lên 53% trong năm 2023. Lý do là, giá thuê đất khu công nghiệp tại thị trường cấp 2 thấp hơn 20% so với thị trường cấp 1, diện tích đất công nghiệp cho thuê còn nhiều (tỷ lệ lấp đầy đất công nghiệp trung bình tại thị trường cấp 2 mới đạt 64%).
Tại miền Nam, tỷ trọng dòng vốn FDI vào thị trường cấp 2 cũng tăng từ 21,6% trong năm 2022, lên 23,2% trong năm 2023. Trong đó, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu thu hút được hơn 1 tỷ USD vốn FDI, tiêu biểu là Dự án Sản xuất sợi và vật liệu carbon của Hyosung Việt Nam, vốn đầu tư 540 triệu USD; Bình Phước thu hút được hơn 40 dự án FDI với tổng vốn 758 triệu USD…
Các thị trường cấp 2 ở phía Nam thu hút nhiều dự án FDI nhờ lợi thế diện tích đất công nghiệp có thể cho thuê lớn, tỷ lệ lấp đầy thị trường cấp 2 chỉ đạt 63%, trong khi thị trường cấp 1 đã đạt tới 90% (TP.HCM, Bình Dương đạt 95%; Đồng Nai, Long An đạt trên 80%). Bên cạnh đó, giá thuê đất tại thị trường cấp 2 chỉ bằng một nửa so với thị trường cấp 1.
Hướng đến khu công nghiệp xanh
Cùng với sự dịch chuyển dòng vốn đầu tư về thị trường cấp 2, phát triển khu công nghiệp xanh để đón dòng vốn mới được dự báo là xu hướng định hình thị trường bất động sản công nghiệp thời gian tới.
Ông Andy Han Suk Jung, Giám đốc điều hành Công ty cổ phần Phát triển Bất động sản Filmore kỳ vọng, nguồn vốn FDI vào Việt Nam tiếp tục duy trì ở mức cao. Theo ông Andy Han Suk Jung, Việt Nam đang đứng trước làn sóng đầu tư mới, sau khi quan hệ Việt Nam – Hoa Kỳ được nâng cấp vào năm ngoái. Do đó, chiến lược phát triển thêm nhiều khu công nghiệp xanh và thông minh sẽ góp phần giúp Việt Nam tăng trưởng bền vững, đảm bảo thu hút dòng vốn FDI ổn định.
Còn theo đánh giá của các chuyên gia MBS, khu công nghiệp truyền thống đang mất đi lợi thế cạnh tranh. Thay vào đó, xu hướng phát triển khu công nghiệp xanh đang thu hút được nhiều nhà đầu tư hướng tới yếu tố bền vững. Đây cũng là xu thế chung trên thế giới.
“Không nằm ngoài xu hướng chung, các quốc gia Đông Nam Á đang tập trung thu hút đầu tư vào ngành công nghiệp xanh. Năm 2021 và 2022, số lượng dự án xanh tăng lần lượt là 12% và 21%. Indonesia thu hút đầu tư vào chuỗi sản xuất xe điện, Singapore tập trung vào ngành chất bán dẫn và công nghệ 4.0, Thái Lan phát triển ngành điện tử, còn Việt Nam mới ở giai đoạn đầu trong thu hút đầu tư xanh”, MBS nhận định.
Thực tế cho thấy, dù chưa bùng nổ về số lượng, song xu hướng hình thành khu công nghiệp xanh đang dần rõ nét. Một số chủ đầu tư đang tích cực phát triển các khu công nghiệp xanh để đón dòng vốn đầu tư. Mới đây, Khu công nghiệp VSIP, Dự án Eco Logistics Centre tại Bình Dương của Frasers Property Vietnam vừa nhận được chứng nhận Công trình xanh (LEED) của Hội đồng Công trình xanh Hoa Kỳ.
Một số dự án khu công nghiệp khác cũng đã được cấp chứng nhận LEED có thể kể đến là Dự án Core5 Hải Phòng tại Khu công nghiệp Deep C2 (Hải Phòng), Dự án Logos tại VSIP Bắc Ninh, Dự án RBW tại Khu công nghiệp Phú Tân (Bình Dương) và Khu công nghiệp Xuyên Á (Long An)…
Ông Paul Tonkers, Phó giám đốc Bất động sản công nghiệp Công ty Core5 Việt Nam nhìn nhận, nhà đầu tư đang hướng tới các ngành có giá trị cao như điện tử, bán dẫn…, nên các nhà phát triển khu công nghiệp cần cơ cấu lại các dịch vụ, sản phẩm để phục vụ tốt nhu cầu khách thuê, cần có sự điều chỉnh và đáp ứng được các yêu cầu về tiêu chuẩn ESG (môi trường, xã hội và quản trị), tích hợp vào các chiến lược phát triển dài hạn, bền vững như trung hòa carbon, tiết kiệm điện, nước…
