Nhà đầu tư rót tiền vào khách sạn hạng sang

Người góp vốn, người góp công

Là nhân sự cấp cao của Tập đoàn Accor, ông Xavier Grange đã dần quen với những chuyến bay đi, bay về giữa Việt Nam và Pháp. Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư, ông cho biết, ông không thường xuyên di chuyển đến một quốc gia nào cụ thể, nhưng 3 tháng trước, ông đã tới Việt Nam để giải quyết công việc. Tháng 11/2024, ông lại có mặt tại Việt Nam để tham gia lễ ký hợp tác giữa Accor và Doji trong việc vận hành và quản lý Dự án Khách sạn Sofitel Diamond Crown Hải Phòng – khách sạn thứ tư mang thương hiệu Sofitel tại Việt Nam.

Chuyến đi tiếp theo của ông dự kiến vào đầu năm 2025.

“Vài năm gần đây, Việt Nam nổi lên như điểm đến lý tưởng của phân khúc khách sạn hạng sang. Không chỉ với riêng Tập đoàn Accor, mà trên phạm vi toàn cầu, Việt Nam nằm trong Top 5 thị trường tăng trưởng nhanh trong mảng khách sạn, đặc biệt là phân khúc sang trọng”, ông Xavier Grange, Giám đốc Phát triển cấp cao toàn cầu của thương hiệu Sofitel, MGallery và Emblems chia sẻ.

Trong 5 năm tới, phân khúc khách sạn, khu nghỉ dưỡng hạng sang tại Việt Nam sẽ trở thành phân khúc dẫn dắt thị trường, thay vì phân khúc khách sạn phổ thông như hiện nay.

Sofitel, MGallery và Emblems là các thương hiệu khách sạn nằm trong bộ sưu tập gắn nhãn “luxury” (sang trọng), do Tập đoàn Accor đến từ Pháp quản lý. Accor là một trong những nhà vận hành khách sạn lớn nhất thế giới với 45 thương hiệu, từ phân khúc bình dân đến cao cấp. Các thương hiệu khách sạn thuộc Accor được chia thành nhiều bộ sưu tập khác nhau, cao nhất là “luxury”, sau đó đến “premium”, “midscale” hay “economy”…

Tại Việt Nam, Accor ghi nhận sự hiện diện bắt đầu từ năm 1991, thông qua việc quản lý và vận hành Sofitel Legend Metropole Hà Nội – khách sạn được mệnh danh “Paris thu nhỏ giữa lòng Thủ đô” và là khách sạn 5 sao đầu tiên ở Việt Nam.

Không trực tiếp rót vốn, Accor chọn cách bắt tay với các chủ sở hữu, chủ đầu tư, nhà phát triển bất động sản để cùng mang đến dịch vụ nghỉ dưỡng tiêu chuẩn quốc tế. Các chuỗi khách sạn sẽ mang đặc trưng của từng thương hiệu riêng thuộc Accor, được phía tập đoàn tư vấn thiết kế, sau đó chịu trách nhiệm quản lý, vận hàng thay chủ đầu tư.

Tuy nhiên, mỗi khách sạn lại ẩn chứa những nét riêng biệt trong kiến trúc và hòa hợp với văn hóa bản địa, chứ không phát triển theo phong cách đồng nhất như nhiều chuỗi khách sạn quốc tế khác.

Ông Xavier Grange tiết lộ, thương hiệu Sofitel có 2 khách sạn tại Việt Nam. Tập đoàn Accor đang tiến hành ký kết với các chủ đầu tư để phát triển thêm 2 khách sạn Sofitel trong tương lai. Tương tự, thương hiệu khách sạn MGallery hiện có 7 cơ sở và sẽ sớm có thêm 5 cơ sở mới. “Tổng số khách sạn của Sofitel và MGallery sẽ tăng gần gấp đôi trong 5 năm tới. Đây là tốc độ đáng ngạc nhiên nếu so với tỷ lệ tăng trưởng bình quân mà Accor ghi nhận ở phân khúc hạng sang của các quốc gia khác, với mức tăng 8-10%/năm”, đại diện Accor nói.

Chỉ tính riêng trong quý IV/2024, Accor ký kết hợp tác với hai chủ đầu tư lớn của Việt Nam, gồm Tập đoàn Doji và Tập đoàn Alphanam, để phát triển các dự án khách sạn hạng sang tại Hải Phòng và Sapa.

Dù tính trong khu vực, Việt Nam đi sau Thái Lan ở mảng phát triển khách sạn, khu nghỉ dưỡng cao cấp, nhưng đây chính là dư địa để giới đầu tư tìm kiếm cơ hội xuống tiền. “Các nhà đầu tư dự án khách sạn cao cấp đang đổ về Việt Nam. Tôi có thể cảm nhận rõ điều đó. Giới đầu tư tin là thị trường Việt Nam chưa phát triển xứng với tiềm năng và họ sẵn sàng rót tiền. Việt Nam có đường bay thẳng, có nhiều thành phố xinh đẹp, diện tích trải dài từ Bắc xuống Nam, nên vừa có núi vừa có biển. Nhưng Việt Nam có nhiều khách sạn hạng sang chưa? Rõ ràng là chưa”, ông Xavier Grange nói.

Bài toán cạnh tranh trong tương lai

Theo báo cáo của McKinsey công bố hồi tháng 5/2024, nhu cầu về du lịch hạng sang và dịch vụ lưu trú cao cấp dự kiến tăng nhanh hơn bất kỳ phân khúc nào khác trong ngành du lịch. Nguyên nhân một phần là sự gia tăng của tầng lớp giàu có trên toàn cầu – những cá nhân sở hữu tài sản ròng giá trị từ 1 triệu USD đến 30 triệu USD. Ngoài ra, nhu cầu du lịch hạng sang cũng xuất phát từ nhóm khách hàng “giàu cảm hứng”. Nhóm này được mô tả là những cá nhân sở hữu giá trị tài sản ròng từ 100.000 USD đến 1 triệu USD. Nhiều người trong số họ còn trẻ tuổi và sẵn sàng chi trả mạnh tay cho các các lựa chọn du lịch cao cấp.

Báo cáo cũng chỉ ra một số đặc tính của nhóm khách hàng sang trọng, như có tần suất đi du lịch thường xuyên hơn nhóm khách hàng phổ thông, nên họ coi trọng việc trải nghiệm các địa điểm mới, thay vì những địa điểm được nhiều người lui tới. Những kỳ nghỉ liên quan hoạt động tắm nắng hay gắn liền với bãi biển là những chuyến đi được du khách hạng sang ưa thích nhất.

Trong khu vực châu Á – Thái Bình Dương, Việt Nam đang nổi lên như một trong những thị trường nghỉ dưỡng trọng điểm, sở hữu nhiều điều kiện lý tưởng cho sự phát triển của phân khúc khách sạn và khu nghỉ dưỡng hạng sang. Số lượng triệu phú tại Việt Nam đã tăng gấp đôi trong vòng 5 năm qua (theo nghiên cứu của Bain & Company), trở thành lực lượng tiêu dùng đầy triển vọng cho các dịch vụ cao cấp. “Chúng tôi ước tính, tỷ lệ khách Việt Nam so với khách quốc tế ở Sofitel và MGallery là 60/40”, đại diện Tập đoàn Accor cho biết.

Theo thống kê của Savills, Việt Nam hiện đứng thứ hai trong khu vực (không bao gồm Trung Quốc) về số lượng dự án bất động sản nghỉ dưỡng đang triển khai, chỉ sau Ấn Độ. Với 191 dự án cung cấp khoảng 49.800 phòng dự kiến đưa vào hoạt động từ nay đến năm 2028, Việt Nam được xem là một trong những thị trường quan trọng nhất trong khu vực. Đáng chú ý, gần 75% số dự án đang triển khai thuộc phân khúc trung – cao cấp, trong đó khoảng 70% nguồn cung mới dự kiến mang thương hiệu chuỗi khách sạn quốc tế, đặc biệt là khách sạn hạng sang.

Dù sở hữu nhiều tiềm năng, nhưng khi đầu tư vào phân khúc khách sạn, khu nghỉ dưỡng cao cấp, các chủ đầu tư sẽ phải đối mặt với một số bài toán quan trọng.

Một là, sự dịch chuyển sang các khu vực mới, khi một số thành phố trung tâm không còn nhiều dư địa. Theo Savills, hiện tại, phần lớn khách sạn hạng sang tập trung tại TP.HCM, Hà Nội và Phú Quốc (chiếm khoảng 50% tổng số dự án hạng sang). Trong thời gian tới, thị trường sẽ chứng kiến sự xuất hiện của các dự án nghỉ dưỡng hạng sang tại các điểm đến mới như Phú Yên, Sapa, Ninh Bình và Vĩnh Phúc. Những địa điểm này nổi bật với nền văn hóa địa phương và cảnh quan thiên nhiên đặc sắc, hứa hẹn sẽ thu hút nhiều du khách trong và ngoài nước.

Hai là, sự cạnh tranh giữa các khách sạn với nhau. Thực tế, nguồn cầu cho bất động sản nghỉ dưỡng đang phục hồi mạnh mẽ, đặc biệt từ các thị trường khách quốc tế, nhưng khả năng nắm bắt nguồn cầu này phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lý của mỗi khách sạn.

Để gia tăng lợi thế cạnh tranh trong bối cảnh thị trường ngày càng khốc liệt, nhiều chủ sở hữu đã tính đến bài toán chuyển đổi hoặc nâng cấp thương hiệu của mình lên phân khúc cao cấp hơn. Ví dụ, Khách sạn Hilton Hà Nội Opera (quận Hoàn Kiếm) đang được nâng cấp để trở thành dự án mang thương hiệu Waldorf Astoria đầu tiên tại Việt Nam. Tương tự, Meliá Ba Vì Mountain Retreat (huyện Ba Vì) sẽ được tái định vị thành Meliá Ba Vì Mountain, thuộc bộ sưu tập Meliá Collection.

“Hợp đồng quản lý khách sạn thường có thời hạn 10-15 năm và nhiều hợp đồng từ làn sóng phát triển khách sạn hạng sang trong những năm 2008-2010 hiện gần hết hạn. Do đó, các chủ đầu tư đang cân nhắc phương án tái định vị thương hiệu, nâng cấp lên phân khúc cao hơn để làm mới mình”, ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels đánh giá.

Với các dự án khách sạn hạng sang đang được triển khai, chủ đầu tư chọn phương án phổ biến nhất là mua nhượng quyền từ các tập đoàn quốc tế như Accor, Marriott, Hilton… Qua đó, các khu nghỉ dưỡng, khách sạn cao cấp có thể thu được nhiều lợi ích như tối ưu hóa khả năng sinh lời, do phía đơn vị quản lý có kinh nghiệm trong vận hành, quản lý; nâng tầm dịch vụ, quy trình hoạt động theo tiêu chuẩn quốc tế.

Đặc biệt, khách sạn được tiếp cận nguồn khách hàng toàn cầu đã có sẵn trong cơ sở dữ liệu của những tập đoàn quốc tế, không cần tốn nhiều chi phí để quảng cáo và marketing. “Chúng tôi có một số lượng lớn khách hàng thân thiết trên toàn cầu. Khi có một khách sạn mới khai trương, chúng tôi sẽ gửi thông tin để họ tham khảo và quyết định. Đôi khi, khách hàng không quá thích một quốc gia nào đó, như họ chưa quyết định thăm Việt Nam, nhưng nếu có một khách sạn mới, được thiết kế khác biệt, họ có thể vẫn lựa chọn”, ông Xavier Grange tiết lộ.

Theo đánh giá của đại diện Accor, trong 5 năm tới, phân khúc khách sạn, khu nghỉ dưỡng hạng sang tại Việt Nam sẽ trở thành phân khúc dẫn dắt thị trường, thay vì phân khúc khách sạn phổ thông như hiện nay. Tuy nhiên, bài toán đặt ra với mỗi khách sạn là làm sao để nâng mức chi tiêu của khách hàng. Ví dụ, khách sạn MGallery tại Thái Lan có thể đạt mức chi tiêu trung bình 1.000 Euro/khách, dù MGallery không phải phân khúc quá xa xỉ, trong khi tại Việt Nam, dù không chia sẻ con số cụ thể, nhưng ông Xavier Grange cho biết là “còn khoảng cách khá xa”.