Vì sao các dự án bất động sản tại Phú Yên gặp nhiều vướng mắc?

Đơn vị tư vấn cũng loay hoay

Liên quan đến Dự án Khu dân cư Phố chợ Hòa Vinh, Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng 72 thông tin, mặc dù dự án đã được UBND tỉnh Phú Yên công nhận nhà đầu tư (tại Văn bản số 5418, ngày 24/9/2018); đã ban hành quyết định giao đất từ tháng 12/2019 (đợt 1, với diện tích 11,79 ha). Đồng thời, Công ty đã triển khai xây dựng đồng loạt nhiều hạng mục từ tháng 4/2020 (san nền, đường giao thông và hệ thống thoát nước đạt 50%; chợ đạt 90%…), nhưng đến nay giá đất dự án vẫn chưa được UBND tỉnh Phú Yên phê duyệt theo quy định.

Dự án Khu dân cư phố chợ Hòa Vinh tại thời điểm đang thi công hạ tầng kỹ thuật. Nguồn:binhanpy.

Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng 72 cho rằng, việc kéo dài tính tiền sử dụng đất hơn 4 năm qua khiến Công ty gặp rất nhiều khó khăn, bế tắc; tiến độ thi công gần đây bị đình trệ vì tài chính cho dự án gặp nhiều khó khăn. Ngoài ra, ngân hàng thương mại chỉ tiếp tục giải ngân cho dự án khi dự án được cấp thẩm quyền phê duyệt giá đất.

Trong khi đó, ngày 16/11/2022, UBND tỉnh Phú Yên đã ban hành quyết định chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư (tại Quyết định số 1372). Theo đó, tiến độ thực hiện dự án phải xây dựng hoàn thành và đưa toàn bộ dự án vào khai thác trong tháng 6/2024.

Ngày 2/12/2022, Công ty đã có Báo cáo số 182/KHKT kiến nghị gửi Tỉnh ủy, HĐND và UBND tỉnh Phú Yên đề nghị chỉ đạo các sở, ngành chức năng khẩn trương tính giá đất và giá sàn nộp ngân sách (giá trị m3) cho dự án, nhưng cơ quan chức năng vẫn chưa giải quyết.

Công ty này đã có kiến nghị UBND tỉnh Phú Yên thông báo để nhà đầu tư nộp vào ngân sách nghĩa vụ tài chính đối với Dự án Khu dân cư Phố chợ Hòa Vinh

Trả lời kiến nghị trên, Sở Tài nguyên và Môi trường Phú Yên thông tin, căn cứ Quyết định số 2144, ngày 27/12/2019 của UBND tỉnh về việc giao đất, cho thuê đất để thực hiện Dự án Khu dân cư Phố chợ Hòa Vinh, huyện Đông Hòa (đợt 1), Sở đã thuê đơn vị tư vấn xác định giá đất cụ thể làm căn cứ tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất của dự án.

Sở Tài nguyên và Môi trường đã trình qua Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể tỉnh tổng cộng 6 lần nhưng vẫn chưa được Hội đồng thống nhất thông qua (lần 1 vào ngày 14/1/2021, lần 6 vào ngày 21/6/2022). Nguyên nhân là vướng mắc về xác định thời điểm định giá đất cụ thể.

UBND tỉnh Phú Yên đã có ý kiến chỉ đạo thực hiện tại các văn bản lần lượt vào các ngày 10/4/2023, 29/5/2023, 10/7/2023 và 11/8/2023.

Theo ý kiến chỉ đạo của UBND tỉnh tại các văn bản này, Sở Tài nguyên và Môi trường đã nhiều lần đề nghị đơn vị tư vấn là Công ty TNHH Thẩm định giá Tầm nhìn mới chỉnh sửa, hoàn thiện hồ sơ.

Tuy nhiên, ngày 24/11/2023, Công ty này có công văn xin từ chối không tiếp tục thực hiện Hợp đồng định giá đất cụ thể đã ký kết với Sở Tài nguyên và Môi trường vì công ty đã tạm thời dừng hoạt động thẩm định giá.

Sau đó, Sở Tài nguyên và Môi trường đã thuê đơn vị tư vấn mới thực hiện. Đơn vị tư vấn này áp dụng phương pháp thặng dư để xác định giá đất cụ thể cho dự án. Song, Sở Tài nguyên và Môi trường đề cập, đơn vị tư vấn xác định giá đất cũng không đề xuất được các nội dung về các yếu tố khác hình thành doanh thu và các yếu tố hình thành chi phí để làm căn cứ xác định giá đất cụ thể.

“Vì thực tế từ trước đến nay trên địa bàn tỉnh Phú Yên chưa thực hiện định giá đất đối với dự án khác tương tự như Dự án Khu dân cư phố Chợ Hòa Vinh nên đơn vị tư vấn không có cơ sở để đề xuất”, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Phú Yên nêu vướng mắc.

Tháo gỡ giá trị m3

Không chỉ Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng 72 gặp khó khăn liên quan đến giá trị m3 tại Dự án Khu dân cư phố Chợ Hòa Vinh, một doanh nghiệp khác cũng vì nguyên nhân này mà chưa được phê duyệt dự án.

Cụ thể, trong kiến nghị gửi UBND tỉnh Phú Yên, Công ty cổ phần Tập đoàn ROX nêu, thời gian vừa qua, Công ty và các đơn vị thành viên trực thuộc, các đơn vị liên kết đã quan tâm và tham gia đầu tư một số dự án bất động sản trên địa bàn tỉnh Phú Yên.

Cụ thể, dự án chuẩn bị đầu tư gồm Dự án Khu dân cư mới xã Hòa An – Hòa Trị (huyện Phú Hòa); Dự án Khu đô thị mới Nam Bình, giai đoạn 1 (phường Hòa Xuân Tây, thị xã Đông Hòa). Các dự án này đã hoàn thành hồ sơ pháp lý; đủ điều kiện trình thẩm định, phê duyệt chủ trương đầu tư theo quy định.

Dự án đã nộp hồ sơ đăng ký thực hiện dự án đầu tư là Dự án Khu phố chợ thị trấn Phú Thứ (huyện Tây Hòa).

Tuy nhiên, doanh nghiệp này đề cập, do các Sở, ngành, địa phương phải chờ ý kiến chỉ đạo của UBND tỉnh Phú Yên theo nội dung Thông báo số 1847/TB-VPUBND ngày 14/11/2023, dẫn đến các dự án chưa triển khai được các bước tiếp theo.

Do đó, Công ty cổ phần Tập đoàn ROX đề nghị UBND tỉnh, Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Phú Yên sớm có ý kiến chỉ đạo đối với các dự án nhà ở, dự án bất động sản để nhà đầu tư có đủ cơ sở triển khai các bước tiếp theo, đẩy nhanh tiến độ đầu tư các dự án.

Trả lời kiến nghị doanh nghiệp, Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Phú Yên cho hay, việc triển khai các dự án phát triển nhà ở theo hình thức tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư trên địa bàn tỉnh hiện đang gặp một số khó khăn, vướng mắc.

Thực hiện ý kiến kết luận của tập thể lãnh đạo UBND tỉnh tại cuộc họp Chủ tịch, các Phó chủ tịch tỉnh ngày 1/11/2023 (tại Thông báo số 1847), Sở Tài nguyên và Môi trường đã tổ chức và có báo cáo kết quả rà soát xác định nguồn gốc đất, thời điểm, đối tượng sử dụng đất.

Cùng với đó là làm rõ diện tích đất công ích và diện tích đất do Nhà nước giao đất để quản lý theo quy định tại Điều 8 của Luật Đất đai trong tổng diện tích dự án đối với dự án nhà ở để lựa chọn nhà đầu tư bằng hình thức đấu thầu (bao gồm các dự án có xác định giá trị m3 và không xác định giá trị m3); trong đó, có các dự án của Công ty cổ phần Tập đoàn ROX đã nêu.

Trên cơ sở kết quả rà soát của Sở Tài nguyên và Môi trường và các nội dung khác có liên quan, Sở Kế hoạch và Đầu tư thông tin, Sở đang tổng hợp; đồng thời rà soát các quy định mới về điều kiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất của Luật Đất đai năm 2024; đấu thầu theo Luật Đấu thầu năm 2023 và các văn bản hướng dẫn thi hành.

Sở Kế hoạch và Đầu tư đang tổng hợp, báo cáo đề xuất UBND tỉnh xem xét, quyết định đối với các dự án phát triển nhà ở theo hình thức tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư trên địa bàn tỉnh, làm cơ sở cho việc triển khai các bước tiếp theo (bao gồm Dự án Khu dân cư phố chợ Hòa Vinh, thị xã Đông Hòa).

Dự án Khu dân cư phố chợ Hòa Vinh do Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng 72 làm chủ đầu tư có diện tích gần 13 ha, tổng mức đầu tư trên 162 tỷ đồng. Dự án bao gồm các hạng mục chợ Hòa Vinh mới quy mô 2 tầng, một trung tâm thương mại và khu nhà trẻ, 387 lô đất ở, 6 khu công viên cây xanh…