VARS khuyến nghị điều tiết thị trường bất động sản bằng tín dụng và thuế

Phân biệt người đầu cơ với người có nhu cầu ở thực

VARS cho rằng để quản lý toàn diện nên kết hợp chính sách điều tiết tín dụng với việc áp dụng thuế chuyển nhượng bất động sản hoặc thuế tài sản. Đồng thời, việc áp dụng các chính sách điều tiết phải lưu ý linh hoạt, đảm bảo ổn định trật tự thị trường bất động sản, hạn chế tối đa rủi ro.

Theo VARS, thị trường bất động sản Việt Nam những năm qua thường xuyên đối mặt với nhiều thách thức lớn từ tình trạng nợ xấu, tồn kho bất động sản tăng cao, khó huy động vốn và suy giảm niềm tin của nhà đầu tư. 

Những khó khăn này không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến sự phát triển của thị trường, mà còn gây ra những hệ lụy lan tỏa đối với toàn bộ nền kinh tế.

Do đó, trên cơ sở tôn trọng tối đa các quy luật cung – cầu, việc nhà nước chủ động tăng cường điều tiết thị trường bất động sản khi thị trường có “dấu hiệu bất ổn” là vô cùng cần thiết, VARS nhấn mạnh.

VARS cũng cho biết để đảm bảo sự phát triển bền vững và ổn định của thị trường bất động sản, tránh những tác động gây bất ổn cho nền kinh tế, Chính phủ nhiều nước đã sử dụng chính sách tín dụng như một công cụ để điều tiết thị trường bất động sản.

Thông qua việc thắt chặt hoặc nới lỏng tín dụng, Chính phủ có thể kiểm soát giá bất động sản, ngăn ngừa bong bóng và đảm bảo sự ổn định của thị trường.

Tại Trung Quốc, để kiểm soát dòng vốn đầu tư, Chính phủ áp đặt nhiều biện pháp hạn chế đối với việc mua bất động sản bằng tín dụng, đặc biệt là các khoản vay cho đầu cơ.

Ví dụ năm 2010, thị trường bất động sản Trung Quốc phát triển nóng, giá nhà đất tăng chóng mặt, hàng chục triệu căn hộ ở Trung Quốc đã xây xong từ lâu nhưng không có người ở. 

Tình trạng này kéo dài và trầm trọng tới mức cuối năm 2017, Chủ tịch Trung Quốc Tập Cận Bình phải đưa ra chủ trương “nhà là để ở, chứ không phải để đầu cơ”, đồng thời chỉ đạo thiết lập một hệ thống chính sách để “kiểm soát và điều chỉnh” thị trường nhằm phân biệt người đầu cơ với người mua nhà có nhu cầu ở thực.

Để kìm hãm đà “tăng nóng” của thị trường bất động sản, ngoài các quy định rất nghiêm ngặt về việc sở hữu nhà thứ hai trở lên, như yêu cầu người mua căn thứ hai phải đặt cọc từ 60 – 85%, căn thứ ba đến 100%, Chính phủ Trung Quốc cũng quy định bất kỳ ai mua nhà đều phải nắm giữ tài sản ít nhất ba năm rưỡi. Bên cạnh đó còn sa thải các quan chức cấp cao ở những địa phương để giá nhà tăng phi mã, và thậm chí áp dụng biện pháp định giá tham chiếu, phân phối suất mua…

Nhiều thành phố tại Trung Quốc sử dụng hàng loạt các biện pháp tín dụng như áp trần tín dụng vay mua nhà, nâng lãi suất đối với các khoản vay mua nhà và thắt chặt các quy định về thế chấp.

Tại Singapore, nhằm kiểm soát tình trạng đầu cơ và ngăn ngừa bong bóng bất động sản, Chính phủ đã tăng tỉ lệ đặt cọc tối thiểu khi vay mua bất động sản, đặc biệt đối với người mua nhà thứ hai hoặc thứ ba. Đồng thời, để giảm số tiền vay và kiềm chế giá bất động sản, Chính phủ nước này cũng giới hạn thời gian vay mua nhà kết hợp với chính sách tín dụng thắt chặt.

Trong khi tại Canada, Chính phủ nước này đã thắt chặt các quy định về tỉ lệ vay trên giá trị tài sản để hạn chế các khoản vay có rủi ro cao. Người mua nhà tại các thành phố lớn như Toronto và Vancouver thường phải đặt cọc cao hơn khi vay mua.

Dùng chính sách tín dụng điều tiết thị trường bất động sản

Từ kinh nghiệm các nước, VARS đề xuất một số giải pháp về chính sách tín dụng nhằm điều tiết thị trường khi thị trường có sự biến động tăng hoặc giảm trên 20% trong 3 tháng, hoặc thị trường có các biến động khác ảnh hưởng đến ổn định kinh tế – xã hội mà không ảnh hưởng đến nhu cầu mua nhà để ở của người dân như sau:

Thứ nhất, thắt chặt chính sách tín dụng với người đầu cơ, các tổ chức tín dụng có thể điều chỉnh giảm hạn mức cho vay, thông qua việc điều chỉnh tỉ lệ cho vay trên giá trị tài sản, yêu cầu tỉ lệ thanh toán bằng vốn tự có cao hơn, hoặc áp dụng mức lãi suất cao hơn với những người mua nhà thứ hai trở lên.

Thứ hai, tăng cường giám sát và quản lý tín dụng thông qua việc áp đặt các quy định kiểm soát chất lượng tín dụng, yêu cầu các ngân hàng phải báo cáo chi tiết hơn về các khoản vay liên quan đến bất động sản, từ đó tăng cường giám sát rủi ro. 

Thiết lập cơ chế tín dụng cho các dự án nhà ở xã hội, ưu tiên cấp vốn cho các dự án phát triển nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền, nhằm giải quyết nhu cầu về nhà ở cho đối tượng có thu nhập thấp.

Bên cạnh đó, Nhà nước cần giảm lãi suất và hỗ trợ các khoản vay dài hạn với lãi suất ưu đãi cho người mua nhà lần đầu và một số đối tượng ưu tiên khác, nhằm mục đích ổn định xã hội như vợ chồng trẻ mới kết hôn.