Chiều 23-6, Quốc hội thảo luận về dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) sửa đổi.
 |
| Phó bí thư Tỉnh ủy, Trưởng đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh Đồng Nai Quản Minh Cường tại phiên thảo luận ở hội trường về dự thảo luật kinh doanh BĐS (sửa đổi). Ảnh: CTV |
Xung quanh nội dung này, Trưởng đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh Quản Minh Cường cho rằng, Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi (LKDBĐS) đến nay đã quy định rõ về quyền, nghĩa vụ của những cá nhân, tổ chức xây dựng nhà ở, tham gia vào thị trường BĐS, hài hòa trong mối quan hệ giữa Nhà nước – Nhân dân – Doanh nghiệp.
* Quy định rõ về quyền, nghĩa vụ của những cá nhân, tổ chức xây dựng nhà ở, tham gia vào thị trường BĐS
Theo đại biểu Quản Minh Cường, tại Điểm c, Khoản 1, Điều 10 LKDBĐS quy định ngoài các điều kiện về vốn chủ sở hữu trên tổng vốn đầu tư, còn quy định thêm điều kiện “phải bảo đảm khả năng huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư”, tuy nhiên theo quy định tại Luật Đầu tư và Luật Đấu thầu đã có quy định rõ về việc chủ đầu tư phải đảm bảo năng lực tài chính, trong quá trình thẩm định hồ sơ dự án đầu tư, hồ sơ dự thầu và chấp thuận chủ trương đầu tư đã có rà soát về việc chủ đầu tư chứng minh năng lực tài chính, nên việc quy định thêm tại luật này là không cần thiết và có thể làm phát sinh thêm thủ tục hành chính.
Ngoài ra tại Khoản 1, Điều 10 LKDBĐS có bổ sung thêm Điểm d, quy định “Chủ đầu tư dự án BĐS phải bảo đảm tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn thuộc sở hữu của mình theo quy định của Chính phủ”. Hiện nay, Chính phủ chưa có quy định cụ thể về tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn thuộc sở hữu của doanh nghiệp (hiện chỉ có các quy định liên quan trong lĩnh vực ngân hàng) do đó, đề nghị cơ quan soạn thảo nghiên cứu, chưa đưa nội dung này vào dự thảo hoặc có nội dung dự thảo nghị định của Chính phủ về vấn đề này, để các đại biểu có thể tham gia góp ý kiến.
Theo đại biểu Quản Minh Cường, tại Khoản 4, Điều 18, LKDBĐS quy định chủ đầu tư “Không được ủy quyền cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh hoặc góp vốn thực hiện ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua nhà ở tại dự án”.
Và tại Điểm C, Khoản 4, Điều 24, về nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai cũng quy định chủ đầu tư dự án BĐS có trách nhiệm “Không ủy quyền cho người khác ký hợp đồng bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai”.
Tuy nhiên, tại Bộ luật Dân sự đã quy định cụ thể tại Khoản 1, Điều 138 “1. Cá nhân, pháp nhân có thể ủy quyền cho cá nhân, pháp nhân khác xác lập, thực hiện giao dịch dân sự” và bản chất của việc uỷ quyền là việc thay mặt và nhân danh cá nhân, pháp nhân để thực hiện các công việc nằm trong phạm vi uỷ quyền, và bên uỷ quyền phải chịu trách nhiệm đối với hành vi của bên nhận uỷ quyền thực hiện (với điều kiện không vi phạm đạo đức xã hội, không vi phạm pháp luật…).
Tại Bộ Luật Dân sự cũng quy định rõ các nội dung về hình thức, thời gian, phạm vi uỷ quyền, điều kiện chấm dứt uỷ quyền.
Vì vậy, đại biểu cho rằng, đối với quy định về nguyên tắc không cho phép chủ đầu tư uỷ quyền như trên, cần rà soát sự phù hợp với quy định của Bộ Luật Dân sự, để không ảnh hưởng đến nghĩa vụ và quyền lợi của chủ đầu tư.
* Trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc xây dựng hạ tầng xã hội trong dự án kinh doanh BĐS
Tại Khoản 7, Điều 18 quy định chủ đầu tư “chỉ được phép bàn giao nhà ở cho khách hàng khi đã hoàn thành xong việc xây dựng nhà ở và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt”.
Hạ tầng xã hội là khái niệm rất rộng, được hiểu là tất cả các công trình tiện ích về thương mại dịch vụ, công cộng, giáo dục, y tế… Và trên thực tế, tại các dự án, tùy theo mục đích, kế hoạch kinh doanh của chủ đầu tư, có thể được mở bán nhiều lần, nên lượng dân cư chuyển tới sinh sống tại dự án sẽ theo tiến độ bán hàng, vì vậy chủ đầu tư thường xây dựng trước những cơ sở hạ tầng thiết yếu đáp ứng nhu cầu của cư dân (như công viên, cây xanh, khu sinh hoạt chung, bãi đỗ xe, khu vui chơi giải trí…). Các hạ tầng xã hội còn lại như trường học, siêu thị – trung tâm thương mại thường sẽ được chủ đầu tư thứ cấp thực hiện khi dự án có nhiều người dân đến ở.
Trong trường hợp yêu cầu chủ đầu tư phải xây dựng toàn bộ các hệ thống hạ tầng xã hội của dự án khi mật độ dân cư chưa nhiều sẽ gây lãng phí. Mặt khác, trên thực tế, các đơn vị cung cấp dịch vụ về giáo dục, thương mại, siêu thị chỉ tiến hành triển khai khi có lượng dân số nhất định trong mỗi dự án (trừ trường hợp các chủ đầu tư có hệ sinh thái bao gồm BĐS và các dịch vụ y tế, giao dục, thương mại sẽ tự thực hiện triển khai đầu tư kinh doanh… tuy nhiên, thực tiễn cho thấy một số chủ đầu tư khi đầu tư vào nhiều lĩnh vực đã dẫn đến mất cân bằng về tài chính hoặc kinh doanh kém hiệu quả).
Mặt khác quy định “hoàn thành xong việc xây dựng…” được hiểu là các công trình phải được hoàn công. Ví dụ, trong trường hợp dự án gồm nhiều hạng mục, trong đó có công trình trường học nằm tách biệt đã thực hiện xong, đang làm thủ tục hoàn công nhưng chưa được xác nhận, theo quy định tại dự thảo chủ đầu tư cũng cũng không được bàn giao nhà cho khách hàng (dù khách có nhu cầu và đồng ý nhận), mà trên thực tế việc bàn giao nhà giữa chủ đầu tư và khách hàng được thực hiện theo hợp đồng mua bán nhà/căn hộ và tại dự thảo cũng đã có quy định cụ thể về thời hạn bàn giao, việc thanh toán khi bàn giao nhà.
Theo đại biểu Quản Minh Cường, tại Khoản 1, Điều 32 dự thảo đã quy định thêm điều kiện không nằm trong đô thị loại II và loại III. Nhưng trên thực tế tại các đô thị loại II, loại II thì vẫn có những khu vực là các huyện, xã có diện tích đất lớn, số lượng dân cư còn thưa, thu nhập đầu người chưa cao, và tâm lý người dân muốn mua đất trước để có tài sản, sau đó tích luỹ thêm để có thể tiến hành xây nhà theo quy hoạch của dự án. Do đó, việc phải xây dựng nhà có sẵn gây khó khăn cho chủ đầu tư, cũng như chưa phù hợp với mức sống, nhu cầu và khả năng tiếp cận với nhà ở của người dân.
Vì vậy, đại biểu cho rằng phải có đánh giá tác động và cơ sở cụ thể cho việc bổ sung các khu vực tại đô thị loại II và loại III vào trường hợp không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở trong dự án BĐS đã có hạ tầng kỹ thuật, hoặc có quy định cụ thể về tỷ lệ đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với các đô thị này (như tại đô thị loại II không quá 70%, tại đô thị loại III không quá 50%), như vậy sẽ phù hợp với thực tiễn, cũng như phù hợp với nhu cầu của người dân.
Về điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh, đại biểu đề nghị cơ quan soạn thảo bỏ nội dung quy định tại Điểm E, Khoản 3, Điều 15 hoặc có nội dung điều chỉnh cho phù hợp với quy định tại Luật Đầu tư, Luật Đất đai sửa đổi.
P.V (tổng hợp)
.
