TP.HCM phát triển đô thị vệ tinh

Cách đây gần 15 năm, mô hình đô thị đa trung tâm từng được nêu trong Đồ án điều chỉnh quy hoạch chung TP.HCM năm 2010, với mục tiêu hình thành 4 thành phố vệ tinh ở 4 phía Đông, Tây, Nam, Bắc để giãn dân ra khỏi khu trung tâm.

Dù vậy, đến nay chỉ có thành phố phía Đông được hình thành (TP. Thủ Đức). Trong khi đó, hiện trạng từng phân vùng được quy hoạch đều có những bất cập khó hóa giải, nhất là nhà ở chật chội, chen chúc ở khu vực trung tâm cũng như nhà ở ven kênh rạch, thiếu không gian công cộng, ùn tắc giao thông…

Chính vì vậy, khi UBND TP.HCM có Quyết định về việc ban hành Kế hoạch phát triển 11 đô thị quanh Metro (đường sắt trên cao) theo mô hình TOD dọc tuyến Metro số 1 (Bến Thành – Suối Tiên), Metro số 2 (Bến Thành – Tham Lương) và tuyến Vành đai 3 theo Nghị quyết 98/2023/QH15, đã thu hút được sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư, doanh nghiệp, cũng như người dân.

Kiến trúc sư Ngô Viết Nam Sơn cho rằng, xây dựng các khu TOD không chỉ tạo thuận tiện cho người dân trong việc di chuyển, mà còn giúp thúc đẩy sự phát triển bền vững của Thành phố. Các khu vực này sẽ thu hút đầu tư, cải thiện hạ tầng, hình thành các khu đô thị hiện đại với đầy đủ tiện ích, phục vụ nhu cầu sinh sống, làm việc và giải trí của cư dân.

Bên cạnh đó, với sự phát triển của tuyến metro và việc triển khai các vị trí TOD, TP.HCM có thể giảm bớt tình trạng ùn tắc giao thông ở khu vực trung tâm và mở rộng không gian đô thị ra ngoại vi, tạo ra các khu đô thị vệ tinh chất lượng, hấp dẫn nhà đầu tư và người dân. Các khu đô thị này không chỉ đóng góp vào sự phát triển kinh tế, mà còn giúp cải thiện chất lượng cuộc sống cho cư dân, tạo ra một mô hình đô thị hiện đại, thân thiện với môi trường.

Theo kế hoạch, đến năm 2028, TP.HCM sẽ triển khai TOD ở 11 vị trí dọc metro và vành đai, chia thành hai giai đoạn. Cơ quan chức năng sẽ lần lượt xác định ranh giới, tình trạng pháp lý quy hoạch và chức năng phát triển đô thị của từng khu vực.

Các chuyên gia cho rằng, nếu làm tốt 11 vị trí làm TOD mà TP.HCM vừa công bố, tổng giá trị về mặt kinh tế – xã hội tạo ra sẽ rất lớn, bởi kéo theo hàng loạt giá trị gia tăng về thương mại, dịch vụ, nhất là thị trường bất động sản do gia tăng các dịch vụ, tiện ích đô thị từ TOD mang lại.

Để triển khai thành công mô hình TOD tại Việt Nam, đặc biệt ở thành phố lớn như TP.HCM, ông Ngô Viết Nam Sơn khuyến nghị, trước mắt TP.HCM cần tập trung làm tốt tuyến metro số 1. Để metro phát huy hiệu quả, Thành phố cần giải quyết thách thức từ việc tổ chức xe buýt kết nối, xây dựng bãi đỗ xe phù hợp, cho đến phát triển đô thị dọc tuyến. Quan trọng hơn, cần thời gian và chiến lược để thay đổi thói quen di chuyển của người dân, khuyến khích họ chuyển sang đi metro và chịu khó đi bộ ở chặng ngắn.

Tương tự, ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam cũng cho rằng, nếu lồng ghép mô hình TOD trong phát triển dự án bất động sản, có thể tạo ra những cộng đồng bền vững, cân bằng lợi ích giữa con người, môi trường và nền kinh tế, bởi chi phí phát triển ở vùng ngoại ô thường thấp hơn, giúp các chủ đầu tư cung cấp bất động sản với mức giá hợp lý hơn. Khi hạ tầng và giao thông kết nối được cải thiện, giá trị bất động sản sẽ tăng, thu hút sự quan tâm của các nhà phát triển và nhà đầu tư.

“Phát triển TOD đúng cách đòi hỏi tầm nhìn rõ ràng và quy hoạch dài hạn, mức độ phối hợp cao giữa các bên và sự nhất quán trong mọi bước triển khai. Nút thắt quan trọng là tính minh bạch và xây dựng lòng tin giữa các bên liên quan, bên cạnh nguồn lực tài chính, năng lực và cam kết dài hạn”, ông David Jackson chia sẻ.

Ông Trần Phú Lữ, Giám đốc Trung tâm Xúc tiến Thương mại – Đầu tư TP.HCM hiến kế, sau khi quy hoạch được phê duyệt, cần xác định rõ danh mục các dự án kêu gọi đầu tư, gắn với những mục tiêu lớn như kinh tế xanh, trung tâm tài chính và logistics.

Ngoài ra, ông Lữ cũng cho rằng, cần phải nghiên cứu các cơ chế, chính sách riêng biệt cho từng mục tiêu cụ thể để tạo sức hấp dẫn đối với các nhà đầu tư. Chẳng hạn, để hình thành trung tâm tài chính, các quốc gia đi trước đã chỉ ra rằng, không chỉ cần quy hoạch chi tiết, mà còn phải có cơ chế, chính sách thu hút các định chế tài chính, kết nối trung tâm tài chính với các định chế tài chính trong nước.

“Đối với các nhà đầu tư nước ngoài, bên cạnh yếu tố minh bạch về hồ sơ pháp lý dự án, họ rất quan tâm đến tiến độ giải phóng mặt bằng. Nếu có quy hoạch tốt, cơ chế hợp lý, nhưng thiếu quỹ đất sạch, không có cơ chế thu hồi đất trước để chuẩn bị sẵn sàng cho nhà đầu tư, thì sẽ mất cơ hội thu hút đầu tư”, ông Lữ nhấn mạnh.