ĐẤT TRỐNG, DÂN KHỔ
Câu chuyện đất trống bỏ hoang, khu dân cư tự phát không phải bây giờ mới có mà thực tế đã tồn tại từ rất nhiều năm qua; đã được dư luận, báo chí nhiều lần phản ánh, nhất là tình trạng dự án treo, quy hoạch treo cả 20 – 30 năm. Ở khu vực trung tâm TP.HCM có thể kể đến khu đô thị Bình Quới – Thanh Đa (Q.Bình Thạnh) treo 31 năm, khu đô thị mới Thủ Thiêm (TP.Thủ Đức) sau hơn 20 năm vẫn chỉ lác đác vài công trình được hình thành; còn ở xa có thể nhắc đến khu đô thị Sing – Việt (H.Bình Chánh) cũng treo hơn 25 năm; phía tây bắc thuộc H.Hóc Môn, H.Củ Chi; khu Nam TP.HCM cũng còn hàng loạt dự án treo kéo dài…
Bí thư Thành ủy TP.HCM Nguyễn Văn Nên ngồi trực thăng khảo sát. Ảnh chụp ngày 26.8
Theo thống kê của UBND H.Bình Chánh, trên địa bàn huyện có 323 dự án xây dựng nhà ở, hạ tầng xã hội, công viên… Tính đến tháng 5.2022, có 92 dự án chậm trễ, thậm chí có dự án “treo” 20 – 30 năm nên huyện đã gửi văn bản đến các chủ đầu tư yêu cầu đẩy nhanh tiến độ, nếu không sẽ đề xuất thu hồi. Thu hồi dự án là biện pháp mạnh và là mong muốn của địa phương nhưng để thực hiện là cả quy trình kéo dài, mà phần lớn phụ thuộc vào đánh giá và tham mưu cụ thể của sở, ngành.
Khu vực ngoại thành TP.HCM đất trống còn nhiều, các khu dân cư phát triển tự phát
Cạnh H.Bình Chánh là H.Hóc Môn, Bí thư Huyện ủy H.Hóc Môn Trần Văn Khuyên từng chia sẻ trên diễn đàn HĐND TP.HCM rằng bản thân ông chạnh lòng khi đứng ở xã Nhị Bình (H.Hóc Môn) nhìn qua bên kia là TP.Thuận An của Bình Dương thấy đèn sáng rực, còn phía Hóc Môn thì mức độ phát triển còn rất khiêm tốn, đất đai bỏ trống còn rất nhiều. Hóc Môn cũng là một trong những địa phương có nhiều dự án treo, quy hoạch chồng chéo và tỷ lệ đất nông nghiệp lên tới 50%. Những bất cập về quy hoạch sử dụng đất so với nhu cầu cá nhân khiến người dân bức xúc vì có đất mà không thể cất nhà, đất rộng không thể tách thửa chia cho con cái ra ở riêng. Giữa năm 2022, địa phương này đề xuất TP.HCM xem xét xử lý, thu hồi hơn 700 ha đất thuộc các dự án treo, quy hoạch nhiều năm nhưng không thực hiện.
Đất trống không chỉ do chủ đầu tư là doanh nghiệp tư nhân yếu năng lực mà ngay cả nhiều dự án thực hiện bằng vốn ngân sách cũng chậm. Có thể kể đến dự án xây dựng hàng rào cây xanh cách ly ở 2 khu liên hợp xử lý chất thải Đa Phước (H.Bình Chánh) và Tây Bắc (H.Củ Chi). Bởi lẽ, dự án treo năm này qua năm khác khiến người dân lâm vào cảnh đi không được, ở cũng không xong, tài sản chuyển nhượng với giá rẻ…
Những đô thị trên giấy như Bình Quới – Thanh Đa, Sing – Việt… chỉ là trong số hàng trăm dự án treo tại TP.HCM mà mỗi kỳ tiếp xúc cử tri của đại biểu Quốc hội và HĐND TP.HCM, người dân lại bức xúc và đặt câu hỏi khi nào triển khai, và nếu không triển khai thì bao giờ thu hồi để trả lại quyền lợi chính đáng của người dân về nhà đất. Đó cũng là những mảnh ghép rời rạc hình thành nên bức tranh “đất trống còn nhiều” mà lãnh đạo TP.HCM đã nhìn thấy rõ hơn khi khảo sát từ trực thăng.
Theo kết quả nghiên cứu của Viện Nghiên cứu phát triển TP.HCM, tốc độ chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp trên địa bàn TP.HCM giai đoạn 2011 – 2020 khá chậm. Trong đó, giai đoạn 2011 – 2015 đạt 11,2% và giai đoạn 2016 – 2020 chỉ đạt 13,18% so với kế hoạch được phê duyệt.
Nguyên nhân của thực trạng này do bất cập, vướng mắc trong quy định về lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất với các quy hoạch khác và pháp lý đầu tư xây dựng dự án. Bên cạnh đó, dữ liệu đất đai không đầy đủ, chính xác, thống nhất và liên tục, ảnh hưởng đến tính chính xác trong dự báo của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Việc thống kê và đánh giá quỹ đất (nhất là việc đánh giá về tính manh mún và chia cắt, hiệu quả khai thác) chưa đầy đủ và chính xác nên chất lượng dự báo của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chưa cao.
Liên quan đến thực thi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất còn có nguyên nhân từ vướng mắc trong thu hồi đất nông nghiệp, thiếu nguồn lực đầu tư hạ tầng kỹ thuật khung và dự án trên đất…
CHẬM CHUYỂN ĐỔI ĐẤT NÔNG NGHIỆP
“Đất trống còn nhiều” còn xuất phát từ lý do trong cơ cấu sử dụng đất của TP.HCM, đất nông nghiệp vẫn chiếm tỷ trọng lớn. Năm 2010, đất nông nghiệp của TP.HCM là 118.052 ha, chiếm 56,3%. Đến tháng 6.2018, Chính phủ ban hành Nghị quyết 80 về điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối (2016 – 2020). Theo đó, Chính phủ cho phép TP.HCM chuyển đổi hơn 26.000 ha đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp để đến năm 2020, cơ cấu đất nông nghiệp giảm xuống còn 42,1%.
Khu đô thị Bình Quới – Thanh Đa (Q.Bình Thạnh), một trong những khu vực quy hoạch treo, dự án treo kéo dài
Thế nhưng, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất của TP.HCM khá chậm, chỉ đạt hơn 13%, theo nghiên cứu của Viện Nghiên cứu phát triển TP.HCM. Khảo sát cũng chỉ ra 6,5% đất nông nghiệp phân bố rải rác ở một số quận như: 12, Bình Thạnh, Bình Tân và TP.Thủ Đức nhưng thực tế một số nơi không còn sản xuất nông nghiệp nữa mà chỉ là đất nông nghiệp… trên giấy. Các khu đất nông nghiệp ở dạng “da beo”, quy mô nhỏ, bạc màu và rải rác ở ngoại thành cũng khó khai thác hiệu quả vào mục đích nông nghiệp, mà phần lớn để trống hoặc sử dụng với mục đích phi nông nghiệp.
Trong buổi làm việc với Thường trực Thành ủy TP.HCM hồi tháng 10.2022, Phó thủ tướng Trần Hồng Hà (thời điểm đó là Bộ trưởng Bộ TN-MT) nhận xét tỷ lệ đất nông nghiệp của TP.HCM chiếm trên 50% là quá lớn. Đồng thời, đề nghị cần tính toán phương án sử dụng đất nông nghiệp sử dụng đa mục đích, tăng hiệu quả đất đai và giúp người sử dụng đất khai thác hợp lý hơn. “Không đơn thuần xem đất nông nghiệp là kinh tế nông nghiệp mà cần xem là không gian môi trường, kết hợp thương mại, dịch vụ, du lịch, lâm nghiệp, sản xuất dược liệu”, ông Hà nói.
Kiến trúc sư Khương Văn Mười, nguyên Phó chủ tịch Hội Kiến trúc sư VN, người từng có hàng chục năm tham gia công tác quy hoạch của TP.HCM lý giải hạn chế của công tác quy hoạch nhiều nhiệm kỳ trước là thấy đất trồng cây thì quy hoạch là đất nông nghiệp. Đất trồng cây lác cũng để chung là đất nông nghiệp mà thực tế khu đất đó trồng lúa hay cây gì khác cũng không sống được hoặc cho năng suất thấp. Bên cạnh đó, khi TP.HCM muốn chuyển mục đích sử dụng để có không gian phát triển thì vướng quy định chuyển mục đích đất trồng lúa phải thông qua T.Ư. Chính điều đó đã giới hạn sự phát triển của TP.HCM.
DÂN SỐ TP.HCM BIẾN ĐỘNG RA SAO?
Theo Sở QH-KT, trong khoảng thời gian từ năm 2004 đến nay, dân số TP.HCM có mức độ gia tăng nhanh tại khu vực nội thành phát triển mới và các huyện ngoại thành (trừ H.Cần Giờ), đa số là dân nhập cư. Trong đó, các địa bàn có tốc độ gia tăng nhanh gồm Q.7, Q.12, Q.Bình Tân, H.Bình Chánh, H.Hóc Môn, H.Nhà Bè và TP.Thủ Đức.
Dân số ở khu vực này tăng nhanh bởi các yếu tố tác động như giá đất, các dự án hạ tầng mới, nguồn lao động tại nhà máy, xí nghiệp. Tốc độ đô thị hóa nhanh, dân cư tập trung đông ở khu vực này tạo thành một vành đai bao quanh khu nội thành hiện hữu, gây nhiều áp lực tới chính sách đầu tư phát triển hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Ở chiều ngược lại, khu vực nội thành hiện hữu như Q.1, Q.3, Q.5, Q.10, Q.Phú Nhuận… đã được đô thị hóa gần như hoàn chỉnh, ít biến động về dân số, thậm chí nhiều quận có quy mô dân số giảm so với năm 2004.
Tính đến cuối năm 2022, tổng dân số TP.HCM khoảng 9,4 triệu người. Về nhu cầu phát triển đến năm 2040, các quận, huyện đề xuất tăng lên hơn 16,8 triệu người. Trong khi đó, quyết định của Thủ tướng về việc phê duyệt nhiệm vụ điều chỉnh quy hoạch chung TP.HCM đến năm 2040 tầm nhìn đến năm 2060, tổng dân số quy hoạch khoảng 14 triệu người.
ĐỘT PHÁ QUY HOẠCH
Chuyến bay trực thăng khảo sát không gian đô thị toàn TP.HCM và đợt khảo sát trước đó trên sông Sài Gòn giúp cho lãnh đạo TP.HCM có thêm góc nhìn về hiện trạng quy hoạch thành phố, mà như nhận xét của Chủ tịch UBND TP.HCM Phan Văn Mãi là rất nhiều nơi lỗ chỗ, “da beo”. Ông Mãi cho rằng cần tư duy đổi mới và đột phá hơn nữa trong công tác quy hoạch để tổ chức, sắp xếp lại không gian đô thị, sản xuất, sinh hoạt chung, không gian xanh…
Hiện TP.HCM đang chuẩn bị 2 quy hoạch: lập quy hoạch TP.HCM thời kỳ 2021 – 2030, tầm nhìn đến năm 2050 và điều chỉnh quy hoạch chung TP.HCM đến năm 2040, tầm nhìn đến năm 2060. Hiện đơn vị tư vấn đang làm việc với các sở ngành, quận, huyện thu thập thông tin và để giải quyết 72 nhóm nhiệm vụ, trong đó khối sở ngành có 50 nhiệm vụ và quận, huyện có 22 nhiệm vụ.
Ông Mãi cho biết đang phối hợp sát sao với các bộ ngành, chuyên gia nhằm rút ngắn thời gian, đảm bảo đúng quy trình, chất lượng. Dự kiến, trong quý 1/2024 trình hồ sơ cấp có thẩm quyền thông qua quy hoạch TP.HCM thời kỳ 2021 – 2030 tầm nhìn đến năm 2050. Còn hồ sơ điều chỉnh quy hoạch chung sẽ trình HĐND TP.HCM tại kỳ họp cuối năm 2023 trước khi trình Bộ Xây dựng thẩm định.
Ở góc độ địa phương, lãnh đạo UBND H.Hóc Môn cho biết đang chờ quy hoạch chung TP.HCM để định hướng khai thác nguồn lực đất đai của huyện. Dù vậy, có quy hoạch rồi thì cần phải có cơ chế nữa thì mới thu hút được nhà đầu tư đến thực hiện dự án cụ thể. Những năm gần đây, nhiều nhà đầu tư đến tìm hiểu nhưng không có cơ chế, không có đất sạch nên cũng chỉ dừng lại ở mức độ quan tâm, tìm hiểu.
Ý tưởng về tổ chức chính quyền đô thị và phát triển đô thị vệ tinh được TP.HCM ấp ủ từ hàng chục năm trước, và được kỳ vọng sẽ giải bài toán phân bố dân cư và khai thác hiệu quả quỹ đất các huyện ngoại thành. Tuy nhiên, TP.HCM chưa thực hiện được điều này, khu vực ngoại thành vẫn phát triển manh mún, tự phát. Mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) mà Quốc hội cho phép thí điểm tại Nghị quyết 98/2023 sẽ là “chìa khóa” để TP.HCM thực hiện điều này gắn với đề án chuyển các huyện ngoại thành lên quận hoặc “thành phố trong thành phố”, theo kiến trúc sư Khương Văn Mười.
“Các huyện có mục tiêu riêng về phát triển đô thị và phụ thuộc vào sự hỗ trợ của TP.HCM. Mình phát triển đô thị thì phải tạo ra công ăn việc làm cho người dân, thúc đẩy nền kinh tế, người dân địa phương có điều kiện khai thác điều kiện đất đai sẵn có để cùng phát triển”, vị chuyên gia này nói thêm.
Ông Phan Văn Mãi cho biết, dọc metro số 1 (Bến Thành – Suối Tiên), metro số 2 (Bến Thành – Tham Lương), đường Vành đai 2, 3, 4 và cao tốc TP.HCM – Mộc Bài (đang trong quá trình triển khai) có khoảng 10.000 ha có thể phát triển đô thị theo mô hình TOD. Tại dự án Vành đai 3, lãnh đạo UBND H.Hóc Môn cũng cho hay, qua rà soát có khoảng 2.000 ha, Sở TN-MT đang đề xuất UBND TP.HCM làm thí điểm trước tại địa phương.
Thực tế cho thấy, nguồn lực từ đất đai đóng góp rất lớn vào ngân sách nhà nước. Theo kế hoạch tập trung tháo gỡ vướng mắc một số dự án bất động sản để tăng nguồn thu từ đất đai, dự kiến từ nay đến cuối năm 2023 TP.HCM sẽ thu thêm ngân sách lên đến gần 19.000 tỉ đồng.
Chính sách, quy hoạch phải nhất quán
Quy hoạch TP.HCM hiện chưa đáp ứng được yêu cầu, giữa quy hoạch và thực tế có độ trễ quá lớn. Quy hoạch, lý luận thì hay nhưng vẫn còn thiếu những sản phẩm cụ thể. Doanh nghiệp cũng than phiền nhiều về thủ tục hành chính và quy hoạch chưa bảo đảm được tính minh bạch, thiếu linh hoạt dẫn đến từ lúc tìm hiểu đầu tư đến khi hoàn thành là quá trình dài dằng dặc. Nhà nước muốn thu hút đầu tư nhưng cơ chế, chính sách lại bó hẹp và thay đổi theo kiểu tư duy nhiệm kỳ. Vấn đề này đặt ra từ lâu nhưng vẫn còn thiếu giải pháp xử lý rốt ráo.
Do vậy, việc điều chỉnh quy hoạch sắp tới của TP.HCM cần phải khắc phục được những bất cập này. Chính quyền cần cam kết với nhà đầu tư tính ổn định của chính sách, quy hoạch để cho dù qua nhiều đời lãnh đạo thì cam kết đó vẫn nhất quán và chỉ có tốt hơn chứ không được tệ đi. Chính sách cần ổn định chứ không thể chập chờn kiểu nhiệm kỳ này làm quá tốt còn nhiệm kỳ sau thì ì ạch.
Chính quyền thành phố phải quyết liệt, vạch ra trách nhiệm của từng bộ phận, từng người. Khi cảm nhận được sự ổn định, doanh nghiệp sẽ tự động tìm đến đầu tư. Chỉ có như vậy, TP.HCM mới nâng cao sức cạnh tranh, không chỉ các địa phương trong nước mà cả các thành phố lớn trong khu vực.
Một số định hướng lớn của TP.HCM như phát triển đô thị vệ tinh ở các huyện ngoại thành, thực hiện dự án khu đô thị lấn biển ở Cần Giờ nhận được sự đồng tình lớn của người dân. Nhưng chính quyền cần triển khai nhanh những dự án điển hình để tạo niềm tin, nhất là các dự án giao thông trọng điểm như vành đai, cao tốc, cầu vượt…
TS Trần Quang Thắng, Viện trưởng Viện Kinh tế và quản lý TP.HCM, Đại biểu HĐND TP.HCM
Cần quy trách nhiệm cụ thể
Trong quá trình lập, điều chỉnh quy hoạch và thực hiện đề án chuyển các huyện thành quận (hoặc thành phố thuộc TP.HCM) giai đoạn 2021 – 2030 cần xây dựng và quản lý dữ liệu đất hướng đến tính chất thời gian thực (real-time) và mở (open) ở các mức độ khác nhau cho các đối tượng khác nhau. Trên cơ sở phân tích dữ liệu đất đai, cơ quan chức năng đánh giá chính xác về quỹ đất nông nghiệp, đặc biệt là về tính manh mún và chia cắt quỹ đất nông nghiệp cũng như hiệu quả thực tế trong khai thác phục vụ sản xuất nông – lâm – ngư nghiệp.
Khi ra quyết định chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp các huyện sang đất phi nông nghiệp cần xem xét, đánh giá thận trọng. Bởi vì đây là khu vực nhạy cảm với môi trường và biến đổi khí hậu, có nguy cơ gây ảnh hưởng tiêu cực về ngập nước do mất không gian trữ nước tạm thời, ngăn chặn các dòng chảy. Chưa kể, còn nguy cơ ô nhiễm môi trường do năng lực của hệ thống kết cấu hạ tầng kỹ thuật không đảm bảo.
Nhiều quy hoạch, dự án treo ở TP.HCM khiến người dân bức xúc, một phần vì do năng lực nhà đầu tư yếu, phần khác đến từ nhà nước chưa có cơ chế hấp dẫn nhà đầu tư. Để hấp dẫn nhà đầu tư trong quá trình triển khai thực hiện quy hoạch, cần cung cấp dữ liệu đất đai theo thời gian thực và mở ở các mức độ phù hợp cho doanh nghiệp.
Bên cạnh đó, quá trình đấu giá đất và đấu thầu chọn nhà đầu tư dự án xây dựng trên đất diễn ra công khai, minh bạch, hợp lý và nhanh chóng. TP.HCM cũng cần đặt các chỉ tiêu liên quan đến việc thực thi quy hoạch để quy trách nhiệm một cách cụ thể, rõ ràng đối với từng cơ quan quản lý nhà nước; coi đó là căn cứ quan trọng trong công tác quy hoạch, bổ nhiệm cán bộ lãnh đạo.
Ông Phạm Trần Hải, Phó trưởng phòng Nghiên cứu quản lý đô thị, Viện Nghiên cứu phát triển TP.HCM
Sỹ Đông (ghi)
