Tối ưu chi phí, bài toán cân não của doanh nghiệp địa ốc

Chi phí tăng, giá nhà tăng, doanh nghiệp lo khó bán

Trong chiến lược đón đầu chu kỳ tăng trưởng mới, bà Nguyễn Thanh Hương, Giám đốc đầu tư Công ty Nam Long cho biết, các luật có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 đã tạo ra cách tiếp cận linh hoạt cho doanh nghiệp, bao gồm mua lại dự án, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, thực hiện M&A và tham gia đấu giá.

Tuy nhiên, việc tham gia đấu giá đất đang đặt ra thách thức về chi phí đầu vào, khiến giá nhà tăng cao, ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận của người mua nhà. Doanh nghiệp phải cân nhắc kỹ lưỡng để đưa ra mức giá hợp lý, đáp ứng nhu cầu của người mua mà vẫn đảm bảo lợi nhuận.

“Đất đấu giá làm tăng chi phí đầu vào của chủ đầu tư. Đây là bài toán khó, đặc biệt trong bối cảnh giá đất và các chi phí khác ngày càng leo thang”, bà Hương nói và nhận định, giá bất động sản khó tránh khỏi xu hướng tăng do chi phí đầu vào ngày càng cao.

Không ít chủ đầu tư đang băn khoăn, chi phí đầu vào tăng thì có nên đầu tư dự án hay không, bởi ngoài yếu tố có thể chủ động cắt giảm như chi phí quản lý, thì chắc chắn, các chủ đầu tư vẫn phải bảo đảm có lợi nhuận để duy trì bộ máy và phát triển trong tương lai.

Để giảm áp lực giá nhà và đáp ứng nhu cầu ở thực, cần mở rộng phát triển đô thị ra các khu vực ngoại thành.

“Trong bối cảnh các chi phí đều tăng cao, chủ đầu tư chỉ có hai cách. Một là nhắm được và bán được thì làm, hai là không làm. Làm thì phải có lợi và doanh nghiệp phải phát triển, nhưng khi chi phí cao quá thì sao làm được?”, bà Hương nói.

Báo cáo thị trường vừa được CBRE Việt Nam công bố cũng khẳng định, giá bất động sản TP.HCM sẽ tiếp diễn xu hướng tăng của năm 2024, trong bối cảnh nguồn cung nhà ở cải thiện không đáng kể, chênh lệch giữa các phân khúc vẫn đang rất lớn. Trong đó, Thành phố dự kiến chỉ có thêm 9.000 căn hộ và 2.000 căn nhà liền thổ, 83% trong đó là phân khúc cao cấp, hạng sang với giá trên 60 triệu đồng/m2.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty Lê Thành nói, thị trường bất động sản tại TP.HCM đang đối mặt với một bất cập lớn là sự mất cân đối giữa các phân khúc thị trường. Trong khi nhu cầu nhà ở cho người thu nhập trung bình và thấp chiếm đa số, thì phần lớn nguồn lực lại tập trung ở các dự án cao cấp – vốn có nhu cầu hạn chế.

Ông Nghĩa cho biết, giá bất động sản tại TP.HCM hiện dao động ở mức 45 – 50 triệu đồng/m2, tương đương khoảng 3 tỷ đồng cho một căn hộ 60 m2.

“Giá đất và chi phí tài chính đóng vai trò lớn trong việc đẩy giá nhà lên cao. Đặc biệt, chi phí vay vốn và thời gian kéo dài dự án làm tăng đáng kể áp lực lên giá thành”, ông Nghĩa nói.

Đồng quan điểm, ông Trần Thanh Hải, Trưởng bộ phận Đầu tư VinaLiving (thuộc VinaCapital) cho rằng, không chỉ năm nay, mà một đến hai năm tới, giá nhà vẫn tăng khi bảng giá đất mới được áp dụng. Bản thân doanh nghiệp cũng phải chịu áp lực không hề nhỏ khi giá đất tăng mạnh, cùng với chi phí sử dụng đất mà chủ đầu tư phải chi trả. Những yếu tố này sẽ đẩy giá bán cuối cùng lên mức khó tiếp cận.

Giảm giá nhà cách nào?

Thị trường bất động sản bước vào năm 2025 với nhiều kỳ vọng tăng trưởng mới, song trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư, lãnh đạo một doanh nghiệp địa ốc tại TP.HCM nói, thị trường vẫn còn chịu nhiều tổn thương và lòng tin của thị trường cũng chỉ đang dần lấy lại. Còn với các doanh nghiệp, hiện vẫn còn nhiều công ty đối mặt với khó khăn do pháp lý, lượng hàng tồn kho còn lớn và dòng tiền bị gián đoạn.

Chưa kể, việc triển khai dự án mới cũng như xử lý các vấn đề tồn đọng cũ vẫn gặp trở ngại, dẫn đến chi phí tăng cao, thời gian chờ đợi pháp lý càng lâu thì chi phí càng gia tăng.

Vị này cho rằng, doanh nghiệp phải hợp tác sâu rộng, gia tăng các giao dịch M&A để thu hút nguồn vốn mới. Quan trọng nhất là làm sao giải quyết các vướng mắc pháp lý một cách nhanh chóng và hiệu quả, tiết giảm chi phí. Doanh nghiệp cũng phải chọn đúng thị trường, đúng phân khúc và hướng đến đúng khách hàng tiềm năng, cân đối về mặt chi phí đầu tư, lợi nhuận hợp lý để làm sao có nhà thật, bất động sản thật và đúng giá trị của nó.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết, năm 2024, lần đầu tiên, phân khúc nhà ở cao cấp chiếm lĩnh toàn bộ thị trường bất động sản TPHCM và hiện tại, trên thị trường không còn nguồn cung nhà ở trung cấp, nhà ở bình dân có giá vừa túi tiền trong các dự án nhà ở thương mại. Thực tế này càng làm cho cơ cấu sản phẩm nhà ở trên thị trường bất động sản TP.HCM thêm méo mó.

Để giảm giá nhà, ông Châu cho rằng, cần phải tăng nguồn cung nhà ở, đặc biệt là nhà ở vừa túi tiền. Nhưng muốn tăng nguồn cung phải giải quyết hơn 148 dự án đang vướng mắc, tồn đọng. “TP.HCM và doanh nghiệp cần tăng sản phẩm nhà ở, đặc biệt sản phẩm nhà ở vừa túi tiền. Đồng thời, nếu triển khai thành công 1 triệu căn nhà xã hội sẽ kéo giảm giá nhà”, ông  Châu nói.

Ở góc nhìn khác, bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho rằng, để giảm áp lực giá nhà và đáp ứng nhu cầu ở thực, cần mở rộng phát triển đô thị ra các khu vực ngoại thành. Điều này đòi hỏi sự đầu tư đồng bộ vào kết cấu hạ tầng như hệ thống giao thông, metro, cầu đường, nhằm đảm bảo kết nối thuận tiện giữa các vùng ven và trung tâm Thành phố.

Tuy vậy, tại TP.HCM, việc phát triển các khu đô thị ngoại vi như Củ Chi hay Nhà Bè vẫn gặp nhiều trở ngại do thiếu kết nối hạ tầng. Để cải thiện, chính quyền cần ưu tiên đầu tư các tuyến đường vành đai và cao tốc, từ đó tạo điều kiện phát triển quỹ đất với giá hợp lý cho nhà ở thương mại.