Tính kỹ mức lãi suất cho vay

Trước bối cảnh này, mới đây, tại dự thảo Nghị quyết về nguồn vốn ưu đãi cho phát triển NƠXH, Bộ Xây dựng đã đề xuất gói tín dụng 100.000 tỷ đồng cho vay ưu đãi, được kỳ vọng sẽ tạo đột phá cho phân khúc NƠXH.

Vướng mắc về giải ngân tín dụng

Đầu tháng 4/2023 tại Quyết định 338/QĐ-TTg, Chính phủ đã phê duyệt việc triển khai thực hiện Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn NƠXH cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 – 2025”. Với mục tiêu phấn đấu đến năm 2030, tổng số căn hộ các địa phương hoàn thành khoảng 1.062.200 căn. Trong đó, giai đoạn 2021 – 2025 hoàn thành 428.000 căn; giai đoạn 2025 – 2030 hoàn thành 634.200 căn.

Để triển khai Đề án, Chính phủ cũng đã chấp thuận đề xuất của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) bố trí 120.000 tỷ đồng tại 4 ngân hàng thương mại cổ phần do Nhà nước chỉ định, với mức lãi cho vay đối với chủ đầu tư là 8,7%/năm và người mua, thuê mua NƠXH là 8,2%/năm. Từ ngày 1/7/2023, định kỳ 6 tháng NHNN thông báo lãi suất cho vay trong thời gian ưu đãi cho các ngân hàng thương mại tham gia, nghĩa là lãi suất có thể bị thả nổi theo thị trường.

Với việc NHNN quy định mức lãi suất chỉ thấp hơn 1,5 – 2%/năm so với mặt bằng chung đối với khoản vay trung – dài hạn, hàng loạt các ngân hàng thương mại (TP Bank, VP Bank, MB Bank, Techcom Bank và HD Bank), đã nộp đơn xin “chia sẻ miếng bánh” với số tiền đăng ký tham gia chương trình là 5.000 tỷ đồng cho mỗi ngân hàng, nâng nguồn vốn hỗ trợ lãi suất lên 145.000 tỷ đồng.

Đáng tiếc là sau gần 20 tháng triển khai thực hiện, đến nay gói tín dụng này bị người dân quay lưng, bởi những quy định mà phía NHNN đưa ra không phù hợp với khả năng tài chính của họ. Chính vì vậy, sau nhiều lần “cân lên đặt xuống”, đến đầu tháng 9/2024, NHNN đã quyết định hạ lãi xuất xuống còn 7%/năm đối với chủ đầu tư và 6,5%/năm dành cho người mua nhà.

Tuy nhiên, theo đánh giá với quy định về mức lãi suất như vậy vẫn là quá cao đối với người mua nhà, nên đến nay gói tín dụng này vẫn trong tình trạng ế ẩm, điều này được minh chứng trong báo cáo chi tiết của Bộ Xây dựng về việc triển khai gói tín dụng ưu đãi 120.000 tỷ đồng dành cho NƠXH.

Cụ thể, tính đến hết quý III/2024 chỉ có 34/63 địa phương có văn bản công bố 83 dự án đủ điều kiện vay vốn ưu đãi trên Cổng thông tin điện tử, tổng dư nợ đã giải ngân là 1.783 tỷ đồng (trong đó khách hàng DN: 1.633 tỷ đồng; khách hàng là người mua nhà: 150 tỷ đồng), chiếm khoảng 1,1% trên tổng số vốn đăng ký hỗ trợ.

“Việc triển khai các dự án NƠXH hiện nay đang gặp nhiều khó khăn. Chỉ tính riêng trong quý III/2024, cả nước có 8 dự án triển khai, quy mô 4.960 căn; 3 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư, quy mô 2.676 căn; và chỉ có duy nhất 1 dự án hoàn thành 1 phần, quy mô 200 căn. Qua tổng hợp báo cáo của các địa phương, từ năm 2021 đến hết quý III/2024, cả nước hoàn thành được 79 dự án NƠXH, quy mô 42.414 căn; 131 dự án đã khởi công, quy mô 111.687 căn” – Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) Hoàng Hải thông tin.

Cần ưu tiên đối với người mua nhà

Nếu căn cứ vào số liệu tổng hợp báo cáo từ Bộ Xây dựng, đến nay cả nước mới chỉ có trên 143.000 căn hộ NƠXH đã hoàn thành và đang xây dựng, thì mục tiêu 428.000 căn hộ giai đoạn 2021 – 2025 của Đề án gần như là bất khả thi, bởi với thời gian chưa đầy 13 tháng nữa chỉ có “phép màu” mới có thể hoàn thành xong đến 258.000 căn hộ mới. Ước mơ sớm được sở hữu một căn nhà của người thu nhập thấp, công nhân lao động lại phải kéo dài.

Theo Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoREA) Lê Hoàng Châu, NƠXH là chủ trương, chính sách lớn của Đảng, Nhà nước. Điều đó càng được thể hiện rõ ràng hơn qua quyết tâm sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở 2023, Luật Đất đai 2024 và một số Nghị định hướng dẫn dưới luật với sự đồng bộ, thống nhất về các quy định dành cho NƠXH.

Tuy nhiên, những cơ chế về nguồn tín dụng ưu đãi phát triển NƠXH vẫn còn nhiều bất cập, đáng phải băn khoăn, lo ngại, đó chính là việc thiếu nguồn “vốn mồi” hoặc có nhưng với những quy định có phần khắt khe nên các đối tượng không thể hoặc khó có thể tiếp cận.

“Nghị định 100/2024/NĐ-CP của Chính phủ quy định về: mức vốn, lãi suất ưu đãi, thời hạn và giải ngân vốn vay cho các dự án NƠXH (7,92%/năm đối với chủ đầu tư NƠXH để bán, cho thuê mua; 6,6% dự án chỉ cho thuê), đã tạo điều kiện cho chủ đầu tư được tiếp cận nguồn vốn tín dụng ưu đãi để thực hiện dự án. Nhưng tại Công văn 4524/NHCS-TDSV ngày 1/8/2024 của Ngân hàng Chính sách xã hội, căn cứ theo Nghị định 100/2024/NĐ-CP đối với người mua nhà thì lãi suất cho vay 6,6%/năm là cao” – ông Lê Hoàng Châu nêu quan điểm.

Trước thực trạng trên, nhằm mở rộng thêm nguồn vốn ưu đãi phát triển NƠXH, tại dự thảo Nghị quyết về nguồn vốn ưu đãi cho phát triển NƠXH, đang được Bộ Xây dựng lấy ý kiến các bộ, ngành trước khi trình Chính phủ ban hành, đã đề xuất triển khai gói ưu đãi 100.000 tỷ đồng cho vay từ nguồn vốn trái phiếu, áp dụng trong 5 năm, đây là lần đầu tiên Bộ Xây dựng đề xuất áp dụng gói NƠXH bằng phát hành trái phiếu.

Theo đó, lãi vay gói tín dụng ưu đãi này sẽ bằng lãi vay đối với hộ nghèo do Thủ tướng quyết định trong từng thời kỳ; thời gian giải ngân cho đến khi giải ngân hết gói tín dụng, nhưng không vượt quá ngày 31/12/2030.

Trao đổi về việc này, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội Nguyễn Thế Điệp cho rằng, đề xuất của Bộ Xây dựng tại dự thảo Nghị quyết về nguồn vốn ưu đãi cho phát triển NƠXH mang tính đột phá vì mở rộng thêm nguồn vốn phát triển và tạo cơ hội cho người mua NƠXH. Song cũng cần phải làm rõ quy định về lãi suất cho vay đối với gói tín dụng này, trong đó người mua nhà là trung tâm nên phải được ưu tiên.

“Nếu mức tính lãi suất cho vay của gói tín dụng 100.000 tỷ đồng bằng lãi vay đối với hộ nghèo do Thủ tướng quyết định trong từng thời kỳ, căn cứ theo Nghị định 100/2024/NĐ-CP là 6,6%/năm thì cũng sẽ khó khuyến khích được người dân vay tiền mua nhà NƠXH trong thời điệm hiện nay, bởi lãi suất cho vay theo quyết định 486/2023/QĐ-TTg trước đó chỉ là 4,8%/năm” – ông Nguyễn Thế Điệp nói.

Đồng quan điểm, Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu đề nghị Chính phủ xem xét cho phép tiếp tục thực hiện quy định mức lãi suất cho vay 4,8%/năm theo Quyết định 486/2023/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ. Hiện nay, Ngân hành Chính sách xã hội đang triển khai Chương trình “cho vay hỗ trợ hộ nghèo về nhà ở” với mức lãi suất 3%/năm, nên tốt nhất là áp dụng mức lãi suất cho vay đối với người mua, thuê mua NƠXH là 3- 4,8%/năm, để khuyến khích người mua nhà, kích cầu thị trường, tạo động lực để các chủ đầu tư đẩy mạnh triển khai dự án.