PV: Ông có thể sơ lược thị trường BĐS phía Nam nói chung, TP.HCM nói riêng trước khi Nghị định 10/2023/NĐ-CP của Chính phủ có hiệu lực?
Ông Lê Hoàng Châu:
Hai năm gần đây, thị trường BĐS phía Nam nói chung và thị trường BĐS TP.HCM nói riêng đã chững lại. Tồn tại tình trạng lệch pha cung – cầu, nguồn cung sản phẩm thiếu trầm trọng. Việc chuyển nhượng sản phẩm BĐS bị ách tắc, doanh nghiệp hụt hơi, giảm thanh khoản, khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng. Yếu tố rất quan trọng là nguồn cung phân khúc tầm trung hiện nay không có sản phẩm đưa ra thị trường, trong khi đó, phân khúc này mới là đích đến của người sở hữu với nhu cầu ở thực.
Điều đáng mừng là trong lúc doanh nghiệp đầu tư kinh doanh BBS vẫn đang loay hoay để tìm phương án tháo gỡ, định hình nguồn tài chính, xây dựng mô hình kinh doanh BĐS trong những tháng còn lại của năm 2023 thì Nghị định 10/2023/NĐ-CP được Chính phủ ban hành, kỳ vọng sẽ giải quyết những vấn đề trọng yếu của ngành BĐS, có thể tháo gỡ được những nút thắt hành chính, tài chính cho các cơ quan quản lý nhà nước cũng như cho doanh nghiệp BĐS.
PV: Theo ông, Nghị định số 10/2023/NĐ-CP của Chính phủ có tác động như thế nào đối với thị trường BĐS tại phía Nam nói chung, TP.HCM nói riêng?
Ông Lê Hoàng Châu:
Nghị định số 10/2023/NĐ-CP của Chính phủ đã sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2013. Cụ thể, Điều 1 là sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013. Điều 2 là sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất. Điều 3 là sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020 sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai 2013. Điều 4 là quy định chuyển tiếp. Điều 5 là điều khoản thi hành. Điều 6 là trách nhiệm thực hiện.
Trong đó, về lĩnh vực BĐS, giúp làm rõ các quy trình trong hoạt động của thị trường BĐS. Cụ thể, giao đất khi chỉ có một nhà thầu đáp ứng tiêu chí sơ bộ cho một dự án, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các dự án BĐS không phải là nhà ở, thỏa thuận chuyển nhượng dự án, chuyển đổi mục đích sử dụng đất không phải là đất ở để phát triển dự án, quy định thời hạn để cơ quan có thẩm quyền ban hành quyết định giá tiền sử dụng đất, bổ sung quy định về đấu giá quyền sử dụng đất. Qua đó cho thấy, các quy định mới này đã làm rõ điều kiện, quy trình giao đất sau khi chủ đầu tư hoàn thành giai đoạn giải phóng mặt bằng.
Nghị định 10/2023/NĐ-CP cũng đã hỗ trợ tích cực để vực dậy thị trường BĐS và thực thi chính sách trong thực tiễn. Nghị định còn hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013, gồm 6 Điều.
Ngoài ra, Nghị định số 10/2023/NĐ-CP của Chính phủ cũng đã sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2013 về cho phép các công trình lưu trú du lịch xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ được cấp sổ hồng theo mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ, nếu đáp ứng đủ điều kiện pháp luật về đất đai, xây dựng, kinh doanh BĐS, những tín hiệu này giúp “cởi trói“ những nút thắt về pháp lý dự án cho doanh nghiệp BĐS.
PV: Từ khi Nghị định 10/2023/NĐ-CP của Chính phủ có hiệu lực thi hành, doanh nghiệp BĐS đã có những động thái mới nào, thưa ông?
Ông Lê Hoàng Châu:
Nghị định 10/2023/NĐ-CP là tin vui đối với thị trường BĐS nghỉ dưỡng, bởi rất nhiều doanh nghiệp phát triển ngành BĐS có sản phẩm căn hộ khách sạn (condotel), văn phòng khách sạn (officetel), biệt thự nghỉ dưỡng… ở nhiều tỉnh/thành lâu nay vấn đề pháp lý cho các loại hình sản phẩm nói trên chưa rõ ràng, cũng có địa phương chủ động gỡ nút thắt này, nhưng phải thu hồi ngay sau đó.
Do đó, Nghị định 10/2023/NĐ-CP của Chính phủ đã tạo hành lang pháp lý để người mua yên tâm về quyền sở hữu và giá trị tài sản của họ, còn doanh nghiệp BĐS rất phấn khởi bởi họ sẽ kích lại thanh khoản cho thị trường BĐS. Trong đó, các đoanh nghiệp kinh doanh BĐS đều thấy rằng, khi quyền lợi của nhà đầu tư được pháp luật bảo vệ thì giao dịch ở thị trường thứ cấp cũng được đơn giản hóa, thanh khoản của thị trường BĐS cũng sẽ nhanh chóng phục hồi.
Những năm qua, một số loại hình BĐS vướng pháp lý ở khâu cấp giấy chứng nhận. Tình trạng này không chỉ ảnh hưởng đến quyền lợi của người mua và doanh nghiệp, mà còn tác động tiêu cực đến tính minh bạch của thị trường. Chính phủ ban hành Nghị định số 02/2022/NĐ-CP quy định hợp đồng mua bán, thuê mua condotel, officetel tại mẫu số 02 phụ lục kèm theo. Tuy vậy, các địa phương vẫn chưa dám cấp giấy chứng nhận cho các sản phẩm này, nhưng hiện nay, cơ bản có căn cứ pháp luật để Sở TN&MT các tỉnh/thành cấp sổ đỏ cho “các cơ sở lưu trú du lịch”, đặc biệt là condotel, đây là tín hiệu bước đầu về việc các vướng mắc, khó khăn được Nhà nước xem xét tháo gỡ.
Các doanh nghiệp BĐS hiện đang rục rịch lên phương án “bung“ sản phẩm BĐS dịp Tết Nguyên đán 2023. Trong đó, phân khúc bình dân có dấu hiệu hồi phục khi một số doanh nghiệp đang hướng tới phân khúc này. Các chính sách vĩ mô của Chính phủ cũng đã dần thẩm thấu, nhà đầu tư tích cực hơn, góp phần để đà phục hồi thị trường BĐS nhanh hơn thời gian tới. Đặc biệt, với các chính sách vĩ mô như hiện nay, sẽ giúp thị trường BĐS “ấm” lại trong năm 2024.
PV: Trân trọng cảm ơn ông!
