Thủ tướng yêu cầu chấn chỉnh hoạt động đầu cơ đẩy giá, không phải phía Tây, đây mới là tâm điểm thị trường chung cư Hà Nội

Tổng lượng giao dịch chung cư sơ cấp Hà Nội và Văn Giang (Hưng Yên) trong năm 2024 ghi nhận khoảng 33.800 căn, gấp hơn 3 lần so với năm 2023. Ảnh: KĐT Vinhomes Ocean Park Gia Lâm, Hà Nội. (Nguồn: Vinhomes)

Đầu cơ đẩy giá BĐS tăng cao, Thủ tướng yêu cầu Bộ Công an vào cuộc

Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính vừa ký công điện yêu cầu các bộ, ngành, địa phương tập trung chấn chỉnh, xử lý việc thao túng giá, đầu cơ BĐS và thanh tra, kiểm tra các dự án đầu tư xây dựng BĐS.

Theo đó, trong năm 2024, một số khu vực ghi nhận giá BĐS tăng cao so với khả năng đáp ứng tài chính của người dân. Nguyên nhân là do một số hội, nhóm đầu cơ lợi dụng sự thiếu hiểu biết, tâm lý đầu tư theo đám đông của người dân để thao túng tâm lý, “đẩy giá tăng cao”, “tạo giá ảo” gây nhiễu loạn thông tin thị trường nhằm trục lợi.

Ngoài ra, một số chủ đầu tư dự án BĐS lợi dụng tình hình nguồn cung BĐS hạn chế để đưa ra giá chào bán cao hơn so với mức trung bình của các dự án để thu lợi. Kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất cao bất thường tại số khu vực làm tăng mặt bằng giá đất, giá nhà ở.

Đặc biệt là thiếu nguồn cung nhà ở thương mại có giá phù hợp với khả năng chi trả của người dân có thu nhập trung bình, thấp và nhà ở xã hội…

Để tăng cường kiểm soát và ổn định thị trường BĐS, giá nhà đất và chấn chỉnh, xử lý kịp thời việc thao túng, đẩy giá và đầu cơ BĐS, Thủ tướng Chính phủ yêu cầu Bộ trưởng Xây dựng, chủ trì phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN – MT) và các bộ, ngành có liên quan nghiên cứu đề xuất Đề án thí điểm mô hình “Trung tâm giao dịch BĐS và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý”, báo cáo Thủ tướng trong quý II/2025.

Bên cạnh đó, phối hợp với Bộ Công an để cập nhật, hoàn thiện, vận hành hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia về nhà ở và thị trường BĐS kết nối với cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư, công chứng, đất đai, đầu tư, hoạt động xây dựng…, hoàn thành trong năm nay.

Đồng thời, chỉ đạo, phối hợp với Bộ Công an và UBND các tỉnh, thành phố thực hiện thanh, kiểm tra, rà soát hoạt động kinh doanh BĐS của các doanh nghiệp, chủ đầu tư, sàn giao dịch BĐS, môi giới BĐS trên địa bàn. Đặc biệt là tại các khu vực, dự án có hiện tượng tăng giá bất thường; kịp thời chấn chỉnh, ngăn chặn và xử lý nghiêm các hành vi vi phạm theo thẩm quyền.

Thủ tướng cũng giao Bộ trưởng Bộ Công an chỉ đạo các đơn vị nghiệp vụ và công an các địa phương chủ động nắm tình hình, kịp thời phát hiện, điều tra, xử lý nghiêm theo quy định của pháp luật đối với các tổ chức, cá nhân vi phạm đến mức phải truy cứu trách nhiệm hình sự trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất; đưa thông tin sai lệch với mục đích tạo sốt ảo và lừa đảo người dân để trục lợi.

Đối với Bộ trưởng TN-MT, Thủ tướng yêu cầu chỉ đạo, phối hợp với UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương tăng cường thanh tra, kiểm tra, rà soát hoạt động xác định giá đất, ban hành bảng giá đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, đấu giá quyền sử dụng đất…; kịp thời chấn chỉnh, ngăn chặn và xử lý nghiêm các hành vi vi phạm theo thẩm quyền, nhất là hành vi lợi dụng đấu giá quyền sử dụng đất để trục lợi, gây nhiễu loạn thị trường.

Bộ trưởng Tài chính được giao nghiên cứu, đề xuất chính sách thuế nhằm hạn chế hoạt động đầu cơ BĐS, bảo đảm phù hợp với điều kiện kinh tế – xã hội của Việt Nam và thông lệ quốc tế…. Trong đó, nghiên cứu phương án thu thuế phần chênh lệch giá giữa giá tính tiền sử dụng đất và giá bán sản phẩm BĐS của các dự án; thu thuế phần chênh lệch các lần giao dịch, báo cáo Thủ tướng trước ngày 30/4.

Địa chỉ duy nhất nội thành Hà Nội được xây 45 tầng

Quy chế quản lý kiến trúc TP Hà Nội, có hiệu lực từ ngày 10/1, đưa ra những quy định riêng về công trình cao tầng trong khu vực nội đô lịch sử. Trong đó, xác định nhiều khu vực điểm nhấn đô thị mà khi nghiên cứu xây dựng công trình cao tầng phải thông qua Hội đồng Kiến trúc quy hoạch thành phố.

Khu vực duy nhất được xây dựng tối đa 45 tầng, chiều cao tối đa 162m là ô đất tại 29 Liễu Giai (quận Ba Đình).

Ngoài ra, có hàng loạt khu vực điểm nhấn đô thị được xây tối đa 39 tầng, chiều cao tối đa 140m. Có thể kể đến như khu vực bán đảo phía đông Hồ Tây (quận Ba Đình), nút giao khu đô thị Tây Hồ Tây và vành đai 2.

Tại nhiều nút giao thông, Hà Nội sẽ nghiên cứu xây dựng công trình cao tầng tại các ô đất giáp với chỉ giới đường đỏ tại các nút giao thông, với hình thức kiến trúc mới, phù hợp với cảnh quan khu vực, được Hội đồng Kiến trúc quy hoạch thành phố thông qua cũng được xây tối đa 39 tầng, chiều cao tối đa 140m.

Đó là nút giao đường Vành đai 2 – Hoàng Hoa Thám – Hoàng Quốc Việt đảm bảo phù hợp với phương án bảo tồn công trình di tích tôn giáo tín ngưỡng Đình An Thái, gần khu vực nút giao; nút giao đường Nguyễn Chí Thanh, Láng; nút giao đường Láng Hạ, Láng đảm bảo phù hợp với phương án bảo tồn đình ứng Thiên, chùa Cảm Ứng; nút giao đường Tây Sơn, Láng đảm bảo phù hợp với phương án bảo tồn chùa Phúc Khánh, nút giao đường Kim Ngưu, Minh Khai…

Hay tại nút giao đường Cầu Giấy – La Thành – Bưởi – Láng cũng được xác định là khu vực điểm nhấn đô thị được xây tối đa 39 tầng, nhưng không xây dựng công trình cao tầng tại phía Đông Bắc nút giao (khu vực công viên Thủ Lệ).

Khu vực điểm nhấn đô thị bán đảo Quảng An, Hà Nội yêu cầu thực hiện theo quy hoạch chi tiết khu vực trục không gian trung tâm bán đảo Quảng An tỷ lệ 1/500. Đối với công trình của Đảng, Nhà nước thì các chỉ tiêu yêu cầu về kiến trúc, cảnh quan được xác định trên cơ sở đặc thù của công trình, chỉ đạo của các cấp và thực hiện theo dự án riêng.

Văn Giang trở thành tâm điểm thị trường chung cư Hà Nội và Hưng Yên

Tổng lượng giao dịch chung cư sơ cấp Hà Nội và Văn Giang (Hưng Yên) trong năm 2024 ghi nhận khoảng 33.800 căn, gấp hơn 3 lần so với năm 2023.

Trong đó, khu Đông có số lượng giao dịch là 12.800 giao dịch, chiếm 38% toàn thị trường Hà Nội. Xét riêng về nguồn cung của thị trường khu Đông, trong năm 2024 huyện Gia Lâm có 11.000 căn, chiếm 85% tại khu vực phát triển bậc nhất Hà Nội này. Tuy nhiên, lượng sản phẩm sẽ giảm mạnh trong năm 2025 và dự kiến không còn nguồn cung trong năm 2026.

Tại Long Biên, nguồn cung trong năm 2024 vẫn còn hạn chế với hơn 600 căn, dự kiến tăng lên 2.800 căn trong năm 2025 do một số chủ đầu tư đã hoàn thiện xong pháp lý và đang khởi công xây dựng. Tuy nhiên, con số này dự kiến sẽ giảm gần một nửa vào năm 2026.

Nổi bật, trong năm 2024 nguồn cung tại Văn Giang (Hưng Yên) là 2.200 căn, dự kiến trong năm 2025 sẽ tăng gấp 3 lần và cán mốc hơn 11.000 căn vào năm 2026 – tương đương năm có nguồn cung cao nhất của huyện Gia Lâm là năm 2024, phần lớn tập trung tại các khu đô thị vệ tinh tích hợp nhiều tiện ích đã hình thành như: Vinhomes Ocean Park 2, Vinhomes Ocean Park 3, Ecopark…

Nhờ lợi thế về vị trí, hạ tầng giao thông, khu Đông tạo ra hấp lực, thu hút nhiều chủ đầu tư lớn và được dự báo sẽ dẫn dắt thị trường BĐS Hà Nội trong dài hạn. Giai đoạn 2025-2026, Văn Giang – Hưng Yên sẽ cung cấp khoảng một phần ba lượng căn hộ cho Hà Nội và vùng lân cận.

Theo ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount, Văn Giang trở thành tâm điểm thị trường chung cư Hà Nội và Hưng Yên trong giai đoạn 2025 – 2026 được thúc đẩy bởi 2 yếu tố:

Thứ nhất là chính sách giãn dân khu trung tâm. Khi quỹ đất khu vực nội thành đang dần cạn kiệt, thành phố đã và đang có những chính sách hạn chế dân số tại khu vực lõi trung tâm và chuyển hướng dân sinh đến các khu vực ngoại thành như Long Biên, Gia Lâm và các khu vực vệ tinh như Văn Giang (Hưng Yên). Theo quy hoạch phát triển của Thủ đô và Văn Giang (Hưng Yên), tính đến năm 2030, khu vực phía Đông dự kiến có 1,05 triệu dân, tăng 39% so với năm 2022. Những yếu tố về dân số này sẽ tạo ra nhu cầu lớn về nhà ở và tiện ích sống tại khu Đông trong thời gian tới.

Thứ hai là tầm nhìn quy hoạch các quận phía Đông của Thành phố Hà Nội và tỉnh Hưng Yên. Trong thời gian tới, việc hoàn thiện các dự án giao thông trọng điểm như vành đai 3.5, vành đai 4, cầu Mễ Sở, cầu Hồng Hà… sẽ tạo ra một cú hích lớn cho sự phát triển của Văn Giang. Thời gian di chuyển rút ngắn, kết nối giao thông thuận tiện sẽ thu hút một lượng lớn dân cư, doanh nghiệp đến đầu tư và sinh sống.

Những hợp đồng về nhà đất bắt buộc phải chứng thực

Từ ngày 1/8/2024, nhiều trường hợp hợp đồng nhà đất bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực theo quy định nếu không sẽ không có hiệu lực.

Hợp đồng về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

Căn cứ điểm a và điểm b khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024, những hợp đồng sau đây phải công chứng hoặc chứng thực:

– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (chỉ có đất), quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (có đất và nhà ở hoặc tài sản khác), trừ hợp đồng chuyển nhượng mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh BĐS.

– Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

– Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

– Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

Hợp đồng về nhà ở

Theo khoản 1 Điều 164 Luật Nhà ở năm 2024, những hợp đồng về nhà ở sau đây phải công chứng hoặc chứng thực:

– Hợp đồng mua bán nhà ở

– Hợp đồng thuê mua nhà ở

– Hợp đồng tặng cho nhà ở

– Hợp đồng đổi nhà ở

– Hợp đồng góp vốn bằng nhà ở

– Hợp đồng thế chấp nhà ở

Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết; mua bán, thuê mua nhà ở thuộc tài sản công; mua bán, thuê mua nhà ở mà một bên là tổ chức, bao gồm: nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; thuê, mượn, ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Như vậy, những hợp đồng về quyền sử dụng đất, nhà ở (gọi tắt là hợp đồng về nhà đất) trên đây phải công chứng hoặc chứng thực, nếu không sẽ bị vô hiệu.