Thu nhập của người dân Hà Nội, TP.HCM ‘hụt hơi’ khó đuổi kịp giá nhà

Trong tọa đàm “Tiêu điểm đầu tư bất động sản trong bối cảnh mới” diễn ra vào chiều 30/7, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cao cấp CBRE Việt Nam cho biết: Thời gian gần đây, giá chung cư tại Hà Nội liên tục tăng, thậm chí tăng mạnh. Trong khi giá chung cư tại TP.HCM có xu hướng chững lại, điều này khiến khoảng cách giữa 2 thị trường này đang thu hẹp lại.

Phân tích rõ hơn về điều này, bà Hoài An cho biết: Nếu như năm 2019, giá chung cư (nguồn cung sơ cấp) tại TP.HCM cao hơn Hà Nội khoảng 30%, thì tới năm 2024 đã giảm xuống còn 5% – 7%.  Tương tự, về thị trường thứ cấp, chênh lệch giá cũng lùi từ 30% về khoảng 10%.

Trên thị trường thứ cấp, về khu vực và quy mô tại Hà Nội, cho thấy tăng giá diễn ra ở hầu khắp khu vực từ trung tâm đến ngoại thành, mức tăng từ 20-25%. Ở khu vực xung quanh vành đai 3 chứng kiến tốc độ tăng giá rõ hơn những khu vực xa trung tâm.

Tại TP.HCM, so sánh tương quan cũng ghi nhận tăng giá ở thị trường thứ cấp ở biên độ tương đối vừa phải. Trừ những khu vực trung tâm, hầu hết chỉ tăng 1-2%.

Theo các chỉ số, nguồn cung sản phẩm này đang rất hạn chế ở cả Hà Nội và TP.HCM. Nhất là với Hà Nội, sau khi trải qua biến động mạnh vào năm 2022, nguồn cung tới nay đang chậm lại. Giá bán của bất động sản thấp tầng tương ứng với tăng trưởng nguồn cung, có diễn biến tăng giá thấp hơn so với chung cư.

Trên thị trường thứ cấp, tại TP. HCM và Hà Nội, tăng trưởng theo năm chỉ 3-4%, thậm chí với TP. HCM giá trung bình đã điều chỉnh giảm. Diễn biến giá bất động sản thấp tầng phản ánh sự tập trung của thị trường hiện đang dành cho phân khúc chung cư.

Trước thực trạng này, bà Hoài An cho rằng: Người dân Hà Nội và TP.HCM ngày càng khó mua nhà.

Bà Hoài An lấy dẫn chứng: Giá nhà tại Hà Nội và TP.HCM đang ngang với Kuala Lumpur (Malaysia), tuy nhiên, thu nhập của người dân Kuala Lumpur cao hơn Hà Nội và TP.HCM 4 lần. Như vậy.  khả năng chi trả của người dân tại Kuala Lumpur cao hơn các thành phố tại Việt nam rất nhiều.

“Nhìn tổng quan, dường như mức tăng thu nhập của người dân chưa theo kịp mức tăng giá nhà/chung cư ở các thành phố lớn như TP.HCM, Hà Nội”, bà Hoài An nhấn mạnh.

Về triển vọng, trong tương lai, nguồn cung chung cư tại Hà Nội sẽ tương đối dồi dào. Tiếp sau, nguồn cung về đất nền (bất động sản gắn liền với đất) dự báo sẽ được cải thiện, khi các dự án khu đô thị lớn được mở bán thời gian tới đây.

Nguồn cung bất động sản mới mở bán đến từ 55 nghìn sản phẩm từ nay đến năm 2026 sẽ phân bố tập trung hướng tới đường vành đai 3, mở rộng ra Đông Bắc và phía Tây thành phố, bên ngoài vành đai 3.

Tỷ trọng của bất động sản Hà Nội từ 20 năm qua, chủ yếu nằm ngoài khu vực vành đai 3 vẫn tiếp tục gia tăng. Năm 2025, tỷ trọng này sẽ tiến tới khoảng 60% và tiếp tục gia tăng trong thời gian tới.

Dự báo nguồn cung bất động sản chung cư và bất động sản gắn liền với đất tại Hà Nội vẫn tiếp tục gia tăng và được cải thiện từ nay đến 2026. Giá dự báo, cho cả thị trường sơ cấp và thứ cấp chung cư Hà Nội tiếp tục đi lên. Mức tăng trưởng giá này, là khoảng trên 20%/năm – một con số chưa từng được ghi nhận từ trước tới nay.

Từ năm 2026, mức tăng trưởng này có thể ổn định, khi đã tạo mặt bằng giá mới.

“Trong khi đó, TP.HCM ghi nhận tăng trưởng giá ổn định 5-6%/năm. Chúng ta có thể lý giải vì sao thị trường giá bất động sản ở TP.HCM gần như không tăng trong 2 năm qua, trong khi khu vực Hà Nội diễn biến tăng mạnh, bằng cách nhìn lại mặt bằng giá đã tạo lập tại khu vực này từ những năm 2015-2019 với mức tăng 15%/năm và tạm dừng”, bà Hoài An nói.