Thị trường liên tục thiết lập mặt bằng giá mới, tư duy ‘tấc đất tấc vàng’, thổ cư Hà Nội lọt điểm ngắm người mua

Bất động sản thổ cư đang trở thành một lựa chọn khác khi mức tăng giá không bị đẩy “loạn xạ” như chung cư. (Ảnh: Linh An)

Giá BĐS liên tục tăng cao

Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam (Hội Môi giới BĐS Việt Nam) cho biết, giá BĐS đang liên tục thiết lập mặt bằng mới, ở ngưỡng cao, vượt xa tốc độ tăng trưởng thu nhập của đại đa số người dân.

Cụ thể, chỉ số giá BĐS là căn hộ chung cư trong quý II/2024 tại Hà Nội, TP.HCM đã tăng lần lượt 58%; 27% so với quý II/2019. Các dự án căn hộ thương mại bình dân đã hoàn toàn vắng bóng tại các đô thị. Thậm chí, loại hình căn hộ trung cấp ngày càng khan hiếm, dần bị “chiếm sóng” bởi phân khúc cao cấp, hạng sang khi hơn 80% nguồn cung căn hộ mở bán tại Hà Nội và TP. HCM trong năm 2024 có giá từ 50 triệu đồng/m2 trở lên. Nhiều dự án chung cư mới ra mắt có mức giá hàng chục nghìn USD trên 1m2.

Mức giá BĐS sơ cấp căn hộ neo cao kéo theo giá chung cư cũ “tăng vọt”, nhiều căn hộ đã sử dụng hàng thập kỷ được giao dịch với mức giá cao gấp đôi, gấp ba so với lúc bàn giao. “Ăn theo” cơn sốt giá chung cư, giá bán nhà ở gắn liền với đất, bao gồm biệt thự, liền kề cũng “được đà” tăng cao, trong đó bao gồm cả một số dự án tại các quận/huyện xa trung tâm Hà Nội khi nguồn cung nội đô ngày càng khan hiếm.

Nếu như trước đây, đơn giá hàng trăm triệu trên 1m2 đối với biệt thự được cho là cao, thì giờ đây có những căn biệt thự được rao bán với mức giá lên tới 1 tỷ đồng trên 1m2 vẫn được coi là bình thường. Giá bán đất nền cũng liên tục tăng cao. Nhiều tỉnh, thành ghi nhận hiện tượng đất nền pháp lý sạch “sốt nóng” cục bộ do hoạt động đầu tư trở lại hay do một số nhóm nhà đầu tư tạo cung, cẩu giả để đẩy giá. Một số tỉnh thành như Hải Dương, mức giá đã vượt “đỉnh sốt” năm 2022.

Bà Miền cho rằng, trong ngắn hạn, giá BĐS sơ cấp sẽ khó giảm, nhất là phân khúc căn hộ – loại hình đáp ứng nhu cầu nhà ở chủ yếu tại các đô thị. Bởi trong bối cảnh cầu về nhà đất, nhất là nhu cầu đầu tư không ngừng tăng, chủ đầu tư sẽ ưu tiên phát triển phân khúc cao cấp để tối đa hóa lợi nhuận khi quỹ đất ngày càng khan hiếm, chi phí xây dựng tăng cao cùng với hạ tầng, tiện ích được đầu tư ngày càng chất lượng.

Hành lang pháp lý mới loại bỏ các chủ đầu tư yếu kém về năng lực tài chính, buộc các chủ đầu tư còn lại trong “sân chơi” phải phát triển các đại đô thị đồng bộ hạ tầng, tiện ích, có sức lan tỏa lớn, đồng nghĩa với việc chi phí tăng cao, cũng khiến giá BĐS khó hạ.

Đồng thời, việc thị trường chỉ còn lại các chủ đầu tư có tiềm lực tài chính tốt, năng lực mạnh sẵn có hay có lợi thế tạo lập quỹ đất sẽ tiếp tục duy trì hiện tượng độc quyền nguồn cung, các chủ đầu tư lớn sẽ tiếp tục quyết định mức giá của thị trường, theo hướng cao hơn để tối đa hóa lợi nhuận.

Đất thổ cư Hà Nội đắt khách

BĐS thổ cư đang trở thành một lựa chọn khác khi mức tăng giá không bị đẩy “loạn xạ” như chung cư. Một khảo sát thực tế của Batdongsan.com.vn cho thấy, giá nhà riêng các quận nội thành Đống Đa, Ba Đình, Thanh Xuân, Cầu Giấy, Nam Từ Liêm, Hà Đông, Hoàng Mai… ghi nhận mức tăng giá trung bình 10-20% từ đầu năm đến nay. Lượng giao dịch tại các sàn chuyên bán thổ cư ở Hà Nội tăng trung bình 10-30% trong 3 tháng gần đây, cùng thời điểm khi giá chung cư liên tục nhảy múa.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cũng cho biết, dữ liệu thị trường BĐS của Batdongsan.com.vn ghi nhận nhà riêng, nhà phố đang duy trì mức độ quan tâm ổn định. Ba tháng đầu năm 2024, loại hình nhà riêng, nhà phố có xu hướng đi lên về lượng giao dịch và mức độ quan tâm ở tất cả các khoảng giá. Đặc biệt, mức độ quan tâm tăng mạnh ở hầu khắp các quận, huyện Hà Nội.

Cụ thể, so với đầu năm 2023, mức độ quan tâm nhà riêng quận Nam Từ Liêm tăng 43%, nhà riêng Hoàng Mai tăng 28%, Đống Đa tăng 21%, Hà Đông tăng 26%, Thanh Xuân tăng 12%. Về mức giá, giá nhà riêng Hà Nội từ mức trung bình 95 triệu đồng/m2 ở quý I/2021 đã tăng lên mức 164 triệu đồng/m2 ở quý II/2024.

Như vậy tốc độ tăng giá trung bình của nhà riêng khá ổn định, đạt trung bình 15-20%năm tùy từng khu vực. Chính sự ổn định, không loạn giá, loạn mức tăng khiến lượng giao dịch nhà riêng, nhà phố duy trì sự ổn định, đều đặn, lọt điểm ngắm của người mua thực và giới đầu tư trong bối cảnh giá chung cư Hà Nội liên tục nhảy múa.

Chuyên gia BĐS Trần Hữu Xiêm, Chủ tịch Hệ thống MSP Land cho biết, có nhiều yếu tố đảm bảo cho sự tăng trưởng của BĐS thổ cư trong tương lai khiến dòng tiền đang chuyển hướng mạnh mẽ vào phân khúc này.

Cụ thể, những thay đổi về pháp lý của các Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS mới được thông qua đang thúc đẩy thị trường BĐS phát triển theo hướng minh bạch và lành mạnh. Trong đó, giá BĐS thổ cư tương lai dự kiến tăng theo các thay đổi về tần suất cập nhập giá khi bỏ khung giá đất, bảng giá đất cập nhật hàng năm.

Bên cạnh đó, giá đất nền, nhà phố, nhà riêng ở những sản phẩm rõ ràng pháp lý cũng sẽ có sự đi lên về giá khi các điều kiện chi tiết để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đất đang sử dụng không tranh chấp; độ chính xác định giá ngày càng khắt khe, minh bạch, rõ ràng hơn.

Ngoài ra, Chủ tịch Hệ thống MSP Land cho rằng, gắn với tư duy “tấc đất tấc vàng” của cha ông, BĐS thổ cư luôn có sức hút bởi nhu cầu sở hữu nhà đất, nhu cầu tích sản của người Việt Nam rất lớn. Sự khan hiếm quỹ đất ở khu vực nội đô trong khi lực cầu không ngừng tăng cũng sẽ thúc đẩy sự đi lên của giá bán và giao dịch. Do đó, phân khúc này này luôn được coi là kênh trú ẩn của dòng tiền, thu hút người mua ở thực và giới đầu tư.

Bắc Giang ra quy định mới nhất về tách thửa

UBND tỉnh Bắc Giang vừa ban hành quyết định số 24 quy định chi tiết về hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận đất ở; diện tích tối thiểu và điều kiện tách thửa, hợp thửa đất; hạn mức giao đất nông nghiệp; hạn mức giao đất chưa sử dụng cho cá nhân đưa vào sử dụng; hạn mức nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp; tiêu chí, điều kiện chuyển mục đích sử dụng đối với đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất sang mục đích khác; các loại giấy tờ khác của người sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 áp dụng trên địa bàn tỉnh.

Theo đó quy định nêu rõ, điều kiện tách thửa đất, đối với đất ở phải có diện tích đất ở tối thiểu 32m2, kích thước mặt tiền tối thiểu 4m, chiều sâu so với chỉ giới xây dựng (nếu có) tối thiểu 5,5m đối với thửa đất gốc có chiều sâu hiện hữu từ 5,5m trở lên.

Trường hợp thửa đất sau khi Nhà nước thu hồi đất, thửa đất có chiều sâu hiện hữu nhỏ hơn 5,5m thì chiều sâu tối thiểu phải đảm bảo 3m.

Về hạn mức giao đất ở cho cá nhân, theo quy định mới, đối với đất ở tại đô thị thuộc các phường của TP Bắc Giang (trừ trường hợp các xã thuộc địa giới hành chính các huyện, thị xã chuyển thành phường, thị trấn do thành lập mới, chia tách, sáp nhập địa giới hành chính) tối đa 100m2.

Đất ở đô thị tại các thị trấn, đất ở tại các thị trấn chuyển thành phường; đất ở tại các phường thuộc thị xã Việt Yên; đất ở tại các xã: Dĩnh Trì, Song Khê, Tân Tiến, Đồng Sơn, Tân Mỹ, Song Mai thuộc TP Bắc Giang; đất ở tại các xã thuộc địa giới TP Bắc Giang chuyển thành phường; đất ở tại nông thôn bám đường gom cao tốc, quốc lộ, tỉnh lộ tối đa 120m2.

Đất ở tại các xã thuộc địa giới hành chính các huyện, thị xã chuyển thành phường, thị trấn do thành lập mới, chia tách, sáp nhập địa giới hành chính (sau khi Nghị quyết của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về thành lập mới, chia tách, sáp nhập địa hành chính có hiệu lực) tối đa 200m2.

Đất ở tại xã trung du thuộc các huyện, thành phố, thị xã tối đa 300m2. Đất ở tại xã miền núi thuộc các huyện, thị xã tối đa 360m2.

Trường hợp thửa đất được hình thành trước ngày 18/12/1980 thì diện tích đất ở được xác định bằng 5 lần hạn mức giao đất ở tương ứng với từng vùng, khu vực quy định nhưng không vượt quá diện tích thửa đất đang sử dụng và tối đa 800m2.

Trường hợp thửa đất được hình thành từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993 thì hạn mức công nhận đất ở được xác định bằng 3 lần hạn mức giao đất đất ở tương ứng với từng vùng, khu vực quy định nhưng tổng diện tích không vượt quá diện tích thửa đất đang sử dụng và tối đa là 600m2.

Quyết định này có hiệu lực từ ngày 21/9 và thay thế quyết định số 40 năm 2021, quyết định số 44 năm 2023 của UBND tỉnh.

Các điều kiện của người sử dụng đất được thế chấp quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 45 Luật Đất đai 2024. (Ảnh: Hà Phong)

Những quy định quan trọng về thế chấp sổ đỏ

Các điều kiện của người sử dụng đất được thế chấp quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 45 Luật Đất đai 2024.

Điều kiện thực hiện quyền thế chấp sổ đỏ

Căn cứ khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định người sử dụng đất được thế chấp quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp: (1) Thừa kế quyền sử dụng đất; (2) Chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư; (3) Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư của nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án bất động sản; (4) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nhưng đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án.

Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật.

Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự. Trong thời hạn sử dụng đất. Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

Hợp đồng thế chấp sổ đỏ có phải công chứng không?

Theo khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này.

Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.

Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự. Việc công chứng, chứng thực thực hiện theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực. Như vậy, khi thế chấp sổ đỏ thì hợp đồng thế chấp đó buộc phải công chứng, chứng thực.

Hồ sơ thế chấp sổ đỏ gồm những gì?

Cụ thể tại Điều 27 Nghị định 99/2022/NĐ-CP, người yêu cầu đăng ký thế chấp nộp 1 bộ hồ sơ, gồm các giấy tờ sau: Bản chính phiếu yêu cầu theo mẫu số 01a; Hợp đồng bảo đảm hoặc hợp đồng bảo đảm có công chứng, chứng thực (1 bản chính hoặc 1 bản sao có chứng thực);

Bản gốc giấy chứng nhận (sổ đỏ, sổ hồng) trừ trường hợp nộp đồng thời hồ sơ đăng ký biện pháp bảo đảm với: (1) Hồ sơ đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất; hoặc; (2) Hồ sơ chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Đất đang thế chấp có quyền bán không?

Căn cứ khoản 8 Điều 320 và khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015, bên thế chấp không được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp bên nhận thế chấp đồng ý. Như vậy, bên thế chấp chỉ được quyền bán đất nếu bên nhận thế chấp đồng ý.