Thị trường khủng hoảng niềm tin, Chính phủ ban hành ‘cẩm nang cầm tay chỉ việc’, sửa chung cư cần xin phép cơ quan nào?

Bất động sản mới nhất: Phối cảnh Dự án cao tốc Gia Nghĩa – Chơn Thành. (Nguồn: VGP).

Phó Thủ tướng yêu cầu thẩm định cao tốc Gia Nghĩa – Chơn Thành trước 30/9

Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà vừa có văn bản chỉ đạo liên quan đến tiến độ triển khai dự án cao tốc Gia Nghĩa – Chơn Thành.

Cụ thể, Phó Thủ tướng yêu cầu Bộ Kế hoạch và Đầu tư chủ động phối hợp với các bộ liên quan, đẩy nhanh tiến độ thẩm định Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi dự án cao tốc Gia Nghĩa – Chơn Thành, hoàn thành báo cáo thẩm định, trình Chính phủ trước ngày 30/9.

Phó Thủ tướng cũng giao chủ tịch UBND tỉnh Bình Phước chỉ đạo hoàn thành hồ sơ bổ sung, hoàn thiện dự án theo đề nghị của Bộ Kế hoạch và Đầu tư.

Sau khi báo cáo thẩm định dự án, giao Bộ Giao thông Vận tải chủ trì, phối hợp với Bộ Kế hoạch và Đầu tư dự thảo Tờ trình của Chính phủ trình Quốc hội về chủ trương đầu tư Dự án, hoàn thành trước ngày 3/10.

Dự án đầu tư xây dựng đường cao tốc Bắc – Nam phía Tây đoạn Gia Nghĩa – Chơn Thành có chiều dài khoảng 128,8 km, đi qua địa phận tỉnh Bình Phước (101 km) và tỉnh Đắk Nông (27,8 km).

Cao tốc này có quy mô đầu tư 4 làn xe hoàn chỉnh, chiều rộng nền đường 24,75m, thực hiện giải phóng mặt bằng một lần theo quy mô quy hoạch được duyệt với quy mô 6 làn xe, chiều rộng nền đường 32,25m.

Điểm cuối tuyến từ điểm giao với cao tốc TPHCM – Thủ Dầu Một – Chơn Thành, xây dựng đoạn tuyến mở mới dài khoảng 2km kết nối với đường Hồ Chí Minh đoạn Chơn Thành – Đức Hòa.

Theo tính toán của UBND tỉnh Bình Phước, cao tốc Gia Nghĩa – Chơn Thành có tổng mức đầu tư sơ bộ khoảng 25.540 tỷ đồng.

Trong đó, chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khoảng 4.640 tỷ đồng; chi phí xây dựng và thiết bị khoảng 16.608 tỷ đồng; chi phí quản lý dự án, tư vấn và chi phí khác 996 tỷ đồng; chi phí dự phòng 2.484 tỷ đồng; chi phí lãi vay trong thời gian xây dựng.

Việc lựa chọn nhà đầu tư cho Dự án thành phần 1 được UBND tỉnh Bình Phước kiến nghị áp dụng hình thức đấu thầu rộng rãi trong nước.

Nhà đầu tư lập đề xuất dự án gồm liên danh gồm 2 ông lớn Vingroup và Techcombank đã có văn bản gửi UBND tỉnh Bình Phước đề nghị thẩm định Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi của dự án theo phương thức PPP.

Thị trường bị khủng hoảng niềm tin

Phát biểu tại Diễn đàn BĐS mùa Thu lần I do Viện Nghiên cứu BĐS Việt Nam và Tạp chí điện tử BĐS Việt Nam tổ chức hôm 28/9, các chuyên gia tập trung và ưu tiên phân tích, chỉ rõ những tiềm năng, động lực và dự báo thời điểm phục hồi thị trường BĐS, một số khuyến nghị đầu tư trong bối cảnh mới.

Theo ông Nguyễn Văn Khôi – Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam (VNREA) – khảo sát của hiệp hội này cho thấy, trong gần 2 năm qua, thị trường BĐS đã xuất hiện những nút thắt lớn khiến doanh nghiệp và các nhà đầu tư bị suy giảm mạnh.

Đặc biệt, từ nửa cuối năm 2022, các doanh nghiệp BĐS rơi vào cảnh “tiến thoái lưỡng nan” khi dự án đình trệ, dòng tiền tắc nghẽn và áp lực trả nợ đè nặng.

Tuy nhiên, theo ông Khôi, những doanh nghiệp BĐS còn bám trụ trên thị trường đã tái cấu trúc mạnh mẽ. “Đến thời điểm tháng 9 này, những điểm sáng tích cực trên thị trường đã dần xuất hiện. Tâm lý của các nhà đầu tư có dấu hiệu khôi phục tốt hơn giai đoạn trước”, ông Khôi nói.

Còn theo TS Cấn Văn Lực – chuyên gia tài chính tiền tệ – thị trường BĐS hiện nay không hề khủng hoảng mà đây là khó khăn chung của thế giới. Nếu có thì chỉ “khủng hoảng niềm tin” chứ không phải “khủng hoảng thị trường”.

Theo ông Lực, đúng một năm vừa qua, thị trường BĐS rất khó khăn. Và thời điểm này là thời điểm rất thuận lợi để bàn thảo những vấn đề về hồi phục thị trường bởi các cơ sở để khẳng định điều này đã dần xuất hiện.

Cụ thể, thứ nhất, về kinh tế vĩ mô, kinh tế thế giới và Việt Nam đang có dấu hiệu phục hồi, năm 2024-2025 sẽ tốt hơn.

Thứ hai, lạm phát và lãi suất không còn tăng và đang giảm dần. Tính đến tháng 8, lạm phát đã duy trì được mức 4,57%. Về lãi suất, tính đến ngày 1/9, lãi suất qua đêm giảm gần bằng thời điểm đầu năm 2021, dưới 1%; lãi suất tái chiết khấu là 3%; lãi suất tái cấp vốn 4,5%.

Thứ ba, là các vướng mắc về pháp lý, thể chế cũng đang dần được tháo gỡ và thực thi.

Thứ tư, quy hoạch các cấp đang hoàn thiện; đầu tư công, phát triển cơ sở hạ tầng được đẩy mạnh. 8 tháng đầu năm, giải ngân đầu tư công đã đạt hơn 352.000 tỷ đồng.

Thứ năm, nghĩa vụ tài chính trong tầm kiểm soát và tiếp cận vốn được duy trì. Cuối cùng là cung – cầu giảm và giá tiến tới cân bằng hơn, phù hợp hơn.

Ở góc độ quản lý Nhà nước, ông Hoàng Hải – Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), cho biết, sau khi nhận diện được các vấn đề khó khăn của thị trường, Chính phủ đã có Nghị quyết 33 như “cẩm nang cầm tay chỉ việc” cho doanh nghiệp, cơ quan quản lý để tháo gỡ khó khăn, phát triển thị trường lành mạnh an toàn.

Về kết quả thực hiện, Chính phủ đã có dự thảo trình Quốc hội Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS. Chính phủ đã có Nghị định 08 về chào bán trái phiếu, Nghị định 10 về sổ hồng cho căn hộ khách sạn (condotel).

Trong thẩm quyền các bộ, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư 03, Ngân hàng Nhà nước cũng ban hành loạt văn bản, đã giảm lãi suất 4 lần, giảm từ 1,5-2%, Bộ Tài nguyên Môi trường cũng ra Thông tư 02 liên quan đến chứng nhận quyền sử dụng đất.

Về nguồn vốn, kiểm soát lạm phát, dư nợ kinh doanh BĐS 6 tháng đầu năm tăng, dư nợ tiêu dùng giảm, cho thấy những giải pháp đã bắt đầu phát huy tác dụng, nhưng nhu cầu mua lại giảm.

Về hoạt động của Tổ công tác tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS của Thủ tướng, đã nhận được 130 văn bản báo cáo khó khăn liên quan đến 180 dự án trên cả nước, đã xử lý 119 văn bản và Bộ Xây dựng đã có 35 văn bản hướng dẫn.

Về đề án xây dựng 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội, ông Hải cho biết, thị trường BĐS thiếu phân khúc này, nhà ở xã hội là giải pháp quan trọng để bổ sung nguồn cung phù hợp cũng như điều tiết thị trường. Kết quả là đã hoàn thành 41 dự án với quy mô 9.416 căn, đang tiếp tục triển khai 294 dự án, quy mô 288.499 căn.

Bên cạnh đó về gói giải ngân 120.000 tỷ đồng, lãnh đạo Bộ Xây dựng cho biết, UBND tỉnh đang xem xét công bố 40 dự án, tổng nhu cầu vay 18.000 tỷ đồng. Hiện nay Sở Xây dựng đã xem xét xong 24 dự án với nhu cầu 12.000 tỷ đồng, còn quyết định có được vay hay không sẽ qua Ngân hàng Nhà nước xem xét thêm.

Nhu cầu tìm kiếm mặt bằng bán lẻ đắc địa luôn ở mức cao

Việt Nam luôn là điểm đến rất hấp dẫn đối với các nhà bán lẻ. Không chỉ đối với các nhãn hàng cao cấp, các lĩnh vực bán lẻ về thời trang, hoặc các hoạt động giải trí, ăn uống vẫn ghi nhận nhu cầu lớn nhờ đặc điểm nhân khẩu học tại Việt Nam.

Savills Việt Nam cho biết, tại khu vực châu Á-Thái Bình Dương, mặt bằng bán lẻ hạng sang đồng thời cho thấy sự phục hồi mạnh mẽ trong nửa đầu năm 2023 nhờ sự quay trở lại của làn sóng du lịch và các nhà bán lẻ đồng thời tìm kiếm các mặt bằng kinh doanh khác. Tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, giá thuê bán lẻ cao cấp được ghi nhận ở mức cạnh tranh so với các thị trường khác tại châu Á-Thái Bình Dương.

Theo đó, giá thuê trung bình mặt bằng bán lẻ cao cấp tại Hà Nội đạt mức 75 USD/m2/tháng và tại Thành phố Hồ Chí Minh là 152,8 USD/m2/tháng, thấp hơn các thị trường khác như Seoul (152,8 USD/m2/tháng), Singapore (365 USD/m2/tháng) và thị trường đứng đầu là Hong Kong (787,8 USD/m2/tháng).

Đánh giá về thị trường bán lẻ tại Việt Nam, Giám đốc Savills Hà Nội Matthew Powell cho biết, Việt Nam luôn là điểm đến rất hấp dẫn đối với các nhà bán lẻ. Không chỉ đối với các nhãn hàng cao cấp, các lĩnh vực bán lẻ về thời trang, hoặc các hoạt động giải trí, ăn uống vẫn ghi nhận nhu cầu lớn nhờ đặc điểm nhân khẩu học tại Việt Nam.

Bên cạnh đó, tầng lớp trung lưu và dân số trẻ đang thúc đẩy nhu cầu về các chủng loại sản phẩm mới hoặc thương hiệu mới gia nhập thị trường.

Ở phân khúc bán lẻ cao cấp, các cửa hàng và thương hiệu trên các con phố lớn tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh ghi nhận hoạt động kinh doanh sôi động. Thậm chí, một số cửa hàng đã hiệu suất hoạt động cao, kéo theo nhu cầu lớn về việc mở thêm cửa hàng của các nhà bán lẻ cao cấp xung quanh các tuyến phố như Tràng Tiền và Ngô Quyền tại Hà Nội.

Theo đánh giá của Giám đốc Savills Hà Nội, nhu cầu tìm kiếm các mặt bằng bán lẻ đắc địa tại khu vực trung tâm luôn được ghi nhận ở mức cao. Tình trạng trả mặt bằng bán lẻ tại các tuyến phố trung tâm tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh có thể lý giải bằng việc mặt bằng tuy sở hữu vị trí đắc địa nhưng chưa thực sự đáp ứng được các yêu cầu ngày càng cao của các nhãn hàng về thiết kế, kỹ thuật cũng như pháp lý.

Savills Việt Nam dự báo, trong những tháng cuối năm 2023, bán lẻ cao cấp được kỳ vọng sẽ tiếp tục phục hồi tại hầu hết các thị trường châu Á-Thái Bình Dương.

Muốn sửa chữa chung cư cần xin phép cơ quan nào?

Việc sửa chữa nhà chung cư sẽ tùy thuộc vào nhu cầu của chủ sở hữu cũng như hiện trạng của nhà chung cư. Tuy nhiên, trong một số trường hợp, pháp luật yêu cầu trước khi sửa chữa nhà chung cư phải thực hiện thủ tục xin cấp phép.

Chủ nhà không được tự ý sửa chữa làm thay đổi kết cấu chịu lực hoặc thay đổi thiết kế phần sở hữu riêng trong nhà chung cư. (Nguồn: Báo XD)

Căn cứ tại Điều 6 Luật Nhà ở 2014 nêu rõ các hành vi bị nghiêm cấm, trong đó quy định: Chiếm dụng diện tích nhà ở trái pháp luật; lấn chiếm không gian và các phần thuộc sở hữu chung hoặc của các chủ sở hữu khác dưới mọi hình thức; tự ý thay đổi kết cấu chịu lực hoặc thay đổi thiết kế phần sở hữu riêng trong nhà chung cư.

Ngoài ra, tại Khoản 2 Điều 87 Luật Nhà ở cũng quy định việc cải tạo nhà ở phải thực hiện theo quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng. Trường hợp pháp luật quy định phải lập dự án để cải tạo nhà ở thì phải thực hiện theo dự án được phê duyệt.

Như vậy, chủ nhà không được tự ý sửa chữa làm thay đổi kết cấu chịu lực hoặc thay đổi thiết kế phần sở hữu riêng trong nhà chung cư. Điều này cũng có nghĩa, trong trường hợp muốn sửa chữa nhà chung cư nhưng việc sửa chữa gây ra thay đổi kết cấu chịu lực hoặc thay đổi thiết kế phần sở hữu riêng trong nhà thì chủ nhà phải tiến hành xin cấp phép trước khi sửa chữa.

Mặt khác, theo khoản 1 và khoản 2 Điều 4 Phụ lục 02 ban hành kèm theo Thông tư 28/2016/TT-BXD quy định:

Trường hợp căn hộ hoặc phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng có hư hỏng thì chủ sở hữu hoặc người sử dụng được quyền sửa chữa, thay thế nhưng không được làm hư hỏng phần sở hữu chung và ảnh hưởng đến các chủ sở hữu khác.

Trường hợp thay thế, sửa chữa hoặc lắp đặt thiết bị thêm thì phải bảo đảm không làm thay đổi, biến dạng hoặc làm hư hỏng kết cấu của nhà chung cư.

Đối chiếu quy định trên, có thể thấy trường hợp sửa chữa chung cư không cần phải xin giấy phép khi đảm bảo không làm hư hỏng phần sở hữu chung và ảnh hưởng đến các chủ sở hữu khác, đảm bảo không làm thay đổi, biến dạng hoặc làm hư hỏng kết cấu của nhà chung cư. Các trường hợp cải tạo, sửa chữa nhà chung cư như lát nền, sơn lại nhà chung cư… thì không cần xin giấy phép xây dựng.

Căn cứ theo Điều 103 Luật Xây dựng 2014 sửa đổi bởi khoản 37 Điều 1 Luật sửa đổi 2020, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép sửa chữa nhà chung cư gồm:

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh: Cấp giấy phép xây dựng trên địa bàn tỉnh trừ công trình thuộc UBND cấp huyện cấp.

Ủy ban nhân dân cấp huyện: Công trình cấp III, cấp IV và nhà ở riêng lẻ.

Như vậy, chủ nhà sẽ tới cơ quan có thẩm quyền nêu trên để xin cấp giấy phép xây dựng khi có nhu cầu sửa chữa nhà chung cư.