Thị trường chuyển mình, thời điểm vàng để đầu tư? Chung cư phía Nam ‘ngấm ngầm’ tăng giá, nơi giá đất cao nhất Hà Nội

Từ đầu năm đến nay, thị trường BĐS Hà Nội liên tục ghi nhận đà tăng giá của hầu hết các loại hình bất động sản. (Nguồn: DN&TT)

Thị trường thiết lập mặt bằng giá mới

Việc điều chỉnh bảng giá đất tại các đô thị lớn như Thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội đang tạo tín hiệu mạnh mẽ cho xu hướng tăng giá toàn diện. Bảng giá đất mới tại Thành phố Hồ Chí Minh đã có hiệu lực từ tháng 10/2024 với mức giá cao nhất lên đến 687,2 triệu đồng/m² tại quận 1. Trong khi đó, tại Hà Nội, bảng giá đất điều chỉnh đưa mức giá tại quận Hoàn Kiếm vượt 695 triệu đồng/m², cao hơn đáng kể so với Thành phố Hồ Chí Minh. So với bảng giá cũ, bảng giá đất điều chỉnh tại Hà Nội đã cao gấp 2 – 6 lần.

Theo Luật Đất đai sửa đổi, bảng giá đất toàn quốc dự kiến sẽ chính thức áp dụng từ đầu năm 2026. Đây là bước ngoặt quan trọng, bởi trong lịch sử, chưa từng có tiền lệ giá đất giảm sau mỗi lần bảng giá mới được công bố.

Chẳng hạn, trong giai đoạn 2015 – 2019, khi khung giá đất mới được áp dụng, giá đất tại Hà Nội đã tăng đồng loạt từ 10 – 20%. Tương tự, giai đoạn 2020 – 2024 cũng ghi nhận mức tăng trung bình khoảng 15% khi khung giá đất cả nước điều chỉnh. Xu hướng này cho thấy, bảng giá đất mới năm 2026 sẽ thiết lập mặt bằng giá cao hơn hiện tại. Điều này sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến quyết định đầu tư của nhiều người.

Trong bối cảnh thị trường chuẩn bị chuyển mình, giai đoạn hiện tại là thời điểm vàng để đầu tư BĐS. Trước khi bảng giá đất mới chính thức áp dụng, giá BĐS vẫn đang ở mức tương đối hợp lý. Đây là cơ hội lớn để các nhà đầu tư sở hữu tài sản với mức giá thấp hơn, tránh áp lực từ việc tăng giá đồng loạt khi khung giá đất mới được áp dụng.

Đầu tư ở giai đoạn này còn giúp gia tăng giá trị tài sản nhanh chóng. Thực tế, khi giá đất được điều chỉnh theo khung giá mới, giá trị tài sản của những người đầu tư sớm sẽ tăng vượt trội. Đây là lợi thế cạnh tranh rõ rệt, đặc biệt khi thị trường “nóng” dần lên do các nhà đầu tư bắt đầu nhập cuộc.

Ngoài ra, những khu vực có tiềm năng phát triển mạnh mẽ về hạ tầng và kinh tế thường sẽ là điểm đến hấp dẫn với nhà đầu tư. Ví dụ, các tỉnh thành lân cận Thành phố Hồ Chí Minh như Đồng Nai, Bình Dương hay Long An đều đang được hưởng lợi lớn từ các dự án hạ tầng trọng điểm. Những khu vực này không chỉ gia tăng giá trị BĐS mà còn tạo ra nhiều cơ hội sinh lời lớn nhờ sự bùng nổ nhu cầu nhà ở.

Chung cư phía Nam “âm thầm” tăng giá

Từ đầu năm đến nay, thị trường BĐS Hà Nội liên tục ghi nhận đà tăng giá của hầu hết các loại hình BĐS. Không “đột biến” như chung cư Hà Nội, các dự án chung cư tại Thành phố Hồ Chí Minh vẫn ghi nhận tăng giá ổn định, thậm chí một số dự án có sự tăng trưởng mạnh.

Theo báo cáo quý 3/2024 của CBRE Việt Nam, tại Thành phố Hồ Chí Minh, nguồn cung mới thấp nhưng tỷ lệ hấp thụ cải thiện. Cụ thể, trong quý 3, Thành phố Hồ Chí Minh có thêm chưa đến 130 căn chung cư mở bán mới, đến từ giai đoạn tiếp theo của các dự án đã mở bán, có vị trí tại các quận xa trung tâm.

Mặc dù nguồn cung mở bán chính thức thấp, điểm sáng thị trường Thành phố Hồ Chí Minh trong thời gian qua có thể kể đến như là thị trường có gần 300 căn hộ được chào bán lại từ các dự án đã tạm dừng bán hàng trong 1-2 năm gần đây tại thành phố Thủ Đức, Quận 7 và khoảng 2.700 căn hộ chưa mở bán chính thức đã bắt đầu nhận giữ chỗ, dự kiến mở bán trong thời gian sắp tới.

Bên cạnh đó, đa số các dự án còn hàng tồn đang bán đều ghi nhận tỷ lệ bán tích cực, với hơn 2.000 căn hộ giao dịch thành công trong quý, tăng gần gấp đôi so với quý trước. Các chủ đầu tư tiếp tục áp dụng nhiều chính sách bán hàng như chiết khấu theo phương thức thanh toán, đa dạng tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi vay, cam kết cho thuê…

Một số dự án đang trong giai đoạn nhận đặt chỗ có giá bán dự kiến cao cũng khiến người mua chuyển sang cân nhắc các dự án kề cận còn hàng sơ cấp đang bán có chất lượng tương đương nhưng giá bán thấp hơn và có thể sớm nhận nhà.

Tính đến quý 3/2024, giá bán sơ cấp chung cư tại Thành phố Hồ Chí Minh đạt 66 triệu đồng/m2 diện tích thông thủy, tăng 4% theo quý và tăng gần 8% theo năm, phần lớn do các dự án cũ điều chỉnh tăng giá bán trong giai đoạn mở bán mới, chẳng hạn như D-Homme (Q6), D-Aqua (Q8) và Lavida Plus (Q7) đều điều chỉnh tăng giá bán sơ cấp từ 10% – 30% so với giá bán giai đoạn trước.

Thị trường thứ cấp tại TP.HCM trong quý này tiếp tục đà tăng nhẹ, tăng trung bình 3% theo quý và tăng 5% theo năm, đạt bình quân 48 triệu đồng/m2 thông thủy tại quý 3. Hầu hết các phân khúc căn hộ đều ghi nhận tăng giá bán thứ cấp trong quý này.

Nổi bật trong đó là dự án Saigon Pearl có mức tăng giá ấn tượng – tăng tới 34% trong vòng 1 năm qua. Hiện tại, giá bán phổ biến đang dao động khoảng 83,2 triệu đồng/m2, dẫn theo số liệu từ Batdongsan.com.vn.

Phối cảnh khu nhà ở xã hội tại ô đất CT3 – Khu đô thị mới Kim Chung, huyện Đông Anh, Hà Nội. (Nguồn: Chủ đầu tư)

Hà Nội sắp có thêm hơn 1.000 căn nhà ở giá rẻ

Liên danh chủ đầu tư Handico và Viglacera dự kiến tổ chức khởi công công trình CT3 thuộc dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở xã hội tại ô đất CT3, CT4 – Khu đô thị mới Kim Chung, huyện Đông Anh (Hà Nội) vào đầu năm 2025.

Thông tin từ Ban quản lý dự án cho biết, UBND huyện Đông Anh đang đẩy nhanh tiến độ công tác giải phóng mặt bằng trong tháng 12/2024. Dự kiến trong tháng 1/2025, UBND TP Hà Nội có quyết định giao đất để liên danh chủ đầu tư triển khai các bước để khởi công dự án.

Theo quy hoạch được duyệt, ô đất CT3 sẽ xây dựng 3 đơn nguyên nhà ở chung cư cao tầng, mỗi toà cao 12 tầng + 1 tum. Tổng diện tích sàn xây dựng hơn 109.000 m2, với tổng số căn hộ là 1.104 căn, quy mô dân số gần 4.000 người.

Còn tại ô đất CT4, dự án nhà ở xã hội đã hoàn thành đầu tư xây dựng và đưa vào sử dụng từ quý IV/2021 với nhà ở chung cư 12 tầng + 1 tum, tổng số 484 căn hộ đáp ứng nhu cầu ở cho hơn 1.500 người.

Với dự án tại ô đất CT5, đại diện liên danh chủ đầu tư cho hay đang tích cực phối hợp với UBND huyện Đông Anh tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong công tác đền bù giải phóng mặt bằng cũng như bố trí đất tái định cư cho người dân.

Mặt khác, liên danh đang nghiên cứu báo cáo thành phố cho phép điều chỉnh từ dự án nhà ở công nhân sang nhà ở xã hội để mở rộng hơn nữa các đối tượng tiếp cận loại hình nhà ở chính sách, phù hợp với khả năng chi trả của phần lớn người dân.

Lộ diện khu đô thị có giá đất cao nhất Hà Nội

Theo bảng giá đất điều chỉnh của Hà Nội, khu đô thị Tây Hồ Tây (quận Tây Hồ) là khu đô thị có giá đất cao nhất với hơn 113 triệu đồng/m2.

Mức giá trên thuộc vị trí đẹp nhất khu đô thị (vị trí 1) mặt cắt đường 60m, phần thuộc địa phận quận Tây Hồ, tăng 225% so với bảng giá đất ban hành năm 2019 (34,8 triệu đồng/m2).

Cũng tại khu đô thị Tây Hồ Tây, vị trí mặt cắt đường 60m nhưng thuộc quận Bắc Từ Liêm có giá gần 108 triệu đồng/m2, tăng 210%.

Theo bảng giá đất điều chỉnh của Hà Nội, có 5 khu đô thị có giá đất trên 100 triệu đồng/m2 tại vị trí mặt đường lớn.

Ngoài khu đô thị Tây Hồ Tây (tên thương mại là Starlake), khu đô thị Nam Trung Yên vị trí mặt cắt đường 40m có giá 109,3 triệu đồng/m2, khu đô thị Thành phố giao lưu mặt cắt đường 50m giá gần 104,3 triệu đồng/m2, khu Đoàn Ngoại giao gần 108 triệu đồng/m2 ở mặt cắt đường 60m, khu đô thị Mỹ Đình – Mễ Trì có giá gần 101 triệu đồng/m2 ở mặt cắt đường 20-30m.

Giá đất tại các khu đô thị huyện ngoại thành cũng điều chỉnh tăng trung bình từ 175-200%. Như khu đô thị Lideco (huyện Hoài Đức) tăng từ 18,8 triệu đồng lên gần 54,7 triệu đồng/m2, tương đương mức tăng gần 190%.

Trong khi đó, giá đất khu đô thị trong bảng mới điều chỉnh thấp nhất Hà Nội là khu nhà ở Phú Thịnh, thị xã Sơn Tây với giá 11,38 triệu đồng/m2, tăng 175% so với bảng giá cũ.

Tuy nhiên, các mức giá trên vẫn thấp hơn nhiều so với giá mua bán trên thị trường thời gian qua.

Khảo sát trên thị trường và các trang mua bán BĐS, giá nhà đất tại khu đô thị Tây Hồ Tây cũng như các khu đô thị trên đều được rao bán cao gấp 3-4 lần. Như tại khu đô thị Tây Hồ Tây, giá các căn biệt thự, liền kề đang được rao bán phổ biến khoảng 350-400 triệu đồng/m2, chung cư trên 100 triệu đồng/m2. Có những căn biệt thự tại đây giá rao bán vượt 500 triệu đồng/m2.