Thị trường bất động sản tái cơ cấu, cơ hội cho ai?

Thị trường trong chu kỳ mới

Thị trường bất động sản đang ở chu kỳ thứ 5 từ năm 2021-2026.

Ở chu kỳ này, nền kinh tế đã tạo vùng đáy và đang dần hồi phục từ tháng 6/2023. Nhóm tài sản tăng trưởng (cổ phiếu, trái phiếu, quỹ đầu tư cổ phiếu) dự báo có triển vọng tích cực trong những năm tới. Đối với nhóm tài sản là bất động sản, thường sẽ hồi phục sau thị trường cổ phiếu khoảng 12 – 18 tháng, dự báo sẽ bắt đầu hồi phục và tăng trưởng trong giai đoạn 2025 – 2026.

Hiện tại, các số liệu thống kê cho thấy, số lượng dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư, tháo gỡ pháp lý để đưa nguồn cung ra thị trường trong thời gian qua rất hạn chế. Thậm chí, các doanh nghiệp rất khó tìm quỹ đất tại TP.HCM để phát triển dự án, nên tình trạng thiếu nguồn cung vẫn còn dai dẳng.

Báo cáo thị trường mới đây của CBRE cũng đưa ra nhận định, các chủ đầu tư tại thị trường TP.HCM thận trọng hơn trong việc tung ra rổ hàng mới giai đoạn này. Nguồn cung mới khan hiếm, lượng giao dịch chủ yếu tại TP.HCM đến từ hàng tồn giai đoạn trước. Khoảng 2.000 căn hộ tồn đã được bán ra trong quý III tăng gần gấp đôi so với quý II năm nay. Hiện tại, các chủ đầu tư vẫn đang cân nhắc và đánh giá tình hình để chọn thời điểm thích hợp ra mắt giỏ hàng mới, bởi quý IV là thời điểm mang yếu tố quyết định trong giai đoạn tiếp theo.

Trong khi đó, dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) có điểm tương đồng, lượng giao dịch và tỷ lệ hấp thụ trong quý III lần lượt giảm 25% và một điểm phần trăm so với quý trước. Trong đó, lượng giao dịch căn hộ chung cư vẫn áp đảo, chiếm 71% tổng lượng giao dịch nhà ở trong quý 3, với các dự án căn hộ chung mới ghi nhận tỷ lệ hấp thụ trung bình đạt 75%.

Mặt bằng giá nhà ở tiếp tục neo ở mức cao ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp, nhất là tại phân khúc căn hộ. Bởi tình trạng mất cân đối cung cầu đang ngày càng nghiêm trọng do nguồn cung dù đã được cải thiện nhưng vẫn rất khó đáp ứng đủ nhu cầu. 

Đối với TP.HCM, mặt bằng giá sơ cấp duy trì ổn định ở mức cao do nguồn cung chủ yếu đến từ các dự án đang triển khai. Trong khi đó, mặt bằng giá sơ cấp tại các tỉnh thành vùng ven TP.HCM tăng nhẹ, dao động từ 3-5%, với nguồn cung mới có giá bán cao hơn.

Chỉ số giá căn hộ của VARS cũng có sự chuyển biến, tính đến quý 3/2024, giá bán trung bình của cụm mẫu dự án ở Hà Nội gần tiệm cận mức 60 triệu đồng/m2, tăng 64,0% so với quý II/2019. Trong khi đó cũng trong khoảng thời gian này, giá bán bình quân cụm mẫu dự án ở TP.HCM tăng từ 49,2 triệu đồng/m2 lên 64,2 triệu đồng/m2, phản ánh mức tăng 30,6% so với kỳ gốc.

Nguồn cung những năm tới dự báo sẽ khan hiếm dẫn đến giá bất động sản tăng vì các luật sửa đổi có hiêu lực tạo nên môi trường pháp lý minh bạch để bảo vệ nhà đầu tư. Đây cũng là yếu tố giúp thị trường lựa chọn ra được những chủ đầu tư có năng lực tài chính thật sự trong việc triển khai và phát triển dự án. 

Thị trường sàng lọc, cơ hội cho ai?

Thị trường bất động sản TP.HCM đã vượt qua khỏi vùng đáy khó khăn nhất. Từ mức tăng trưởng âm của năm 2023, trong 9 tháng đầu năm 2024, doanh thu lĩnh vực bất động sản từng bước phục hồi với mức tăng khoảng 7% so với cùng kỳ, ước đạt 199.156 tỷ đồng. Phục hồi là xu thế sẽ không bị đảo ngược, song còn quá sớm để nói về sự phát triển.

Theo báo cáo của Sở Xây dựng TP.HCM, trong 8 tháng đầu năm, thành phố chỉ có 9 dự án nhà ở thương mại được chấp thuận chủ trương đầu tư nhưng ở quy mô nhỏ; chỉ 4 dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện huy động vốn, nhưng 100% số căn hộ đều thuộc phân khúc cao cấp và vượt quá khả năng chi trả của người có nhu cầu. 

Với vấn đề này, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, muốn giải quyết bài toán kéo giảm giá nhà, trước hết cần giải quyết bài toán cung – cầu. Muốn tăng nguồn cung nhà ở phải tháo gỡ nguồn cung nhà ở thương mại đang ách tắc, cụ thể là hiện nay thành phố có hơn 148 dự án đang vướng mắc về pháp lý. Khan hiếm nguồn cung trong khi nhu cầu tăng cao khiến giá nhà ở tăng 15 – 20% trong thời gian qua. 

Cơ hội thu hút sức cầu sẽ mở ra cho những dự án nhà ở đang hoàn thiện và có hạ tầng giao thông kết nối tốt với trung tâm.

Trong bối cảnh các luật mới có hiệu lực và đang triển khai trên thực tế có thể khiến giá nhà sơ cấp của năm sau sẽ đội lên. Do vậy, ở thời điểm này, cơ hội thu hút sức cầu sẽ mở ra cho những dự án nhà ở đang hoàn thiện và có hạ tầng giao thông kết nối tốt với trung tâm. Trong đó, khu đông TP.HCM đang chứng minh hiệu quả việc giải quyết vấn đề giao thông và cung cấp nhà ở.

Không chỉ là tuyến Metro sắp vận hành mà các dự án đường vành đai, dự án mở rộng Quốc lộ 13 cũng đang mở ra cơ hội lớn cho các dự án dọc theo trục này. Là tâm điểm kết nối của các dự án hạ tầng khu vực, dự án căn hộ Urban Green của chủ đầu tư Kusto Home đang sở hữu những giá trị vượt trội để tạo lực “hấp dẫn” cho phía cầu.