Thị trường bất động sản chuẩn bị cho thời kỳ phục hồi

Lượng giao dịch tăng gấp đôi đầu năm

Theo dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), thanh khoản trên thị trường bất động sản đang dần được cải thiện, nhất là so với giai đoạn khó khăn cuối năm trước và những tháng đầu năm nay. Đặc biệt là tại những địa phương có kinh tế phát triển, được quan tâm, chú trọng thúc đẩy đầu tư hạ tầng, giao thông, có nhiều nguồn cung phù hợp với nhu cầu như Hà Nội, Hải Phòng, Lào Cai, Đà Nẵng, TP.HCM… Theo bà Phạm Thị Miền – Phó ban Nghiên cứu thị trường và tư vấn xúc tiến đầu tư bất động sản (VARS), kết quả trên là nhờ có sự nỗ lực, liên kết, phối hợp chặt chẽ giữa cơ quan quản lý Nhà nước và doanh nghiệp. Đặc biệt là nhờ những động thái quyết liệt của Chính phủ cùng các cơ quan, bộ ngành nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững.

Chuyên gia kỳ vọng thị trường bất động sản sẽ phục hồi vào khoảng đầu năm sau

Cụ thể, gần 20 động thái, văn bản dưới luật liên quan được phát đi từ Chính phủ một cách liên tục và dồn dập, nội dung ngày càng sát hơn với nhu cầu thực tế của thị trường, doanh nghiệp trên tinh thần tiếp thu các ý kiến đóng góp, sửa đổi, bổ sung theo hướng phù hợp với chiến lược nhà ở của quốc gia.

Thông tin về hàng trăm dự án được tháo gỡ, tái khởi động trở lại góp phần tạo thêm niềm tin và sức mạnh cho thị trường cũng như các chủ thể tham gia. Qua đó, giúp thị trường tháng sau tốt hơn tháng trước, quý sau tốt hơn quý trước. Đại diện VARS cho rằng, tuy thị trường chưa đủ lực để có thể “vượt dốc” nhưng phần nào đã thoát khỏi nguy cơ “mất phanh”.

Theo đó, lượng giao dịch tăng dần theo thời gian với nhiều hơn các sản phẩm phù hợp với nhu cầu của người dân được đưa vào thị trường. Trong quý II-2023 thị trường ghi nhận 3.700 giao dịch, tăng 37% so với mức 2.700 ở quý I. Đến quý III, thị trường đã ghi nhận gần 6.000 giao dịch, gấp 1,5 lần quý II và hơn 2 lần so với quý I.

Tuy nhiên, tính chung 9 tháng đầu năm, lượng giao dịch cũng mới chỉ bằng khoảng 50% so với cùng kỳ năm trước và bằng khoảng 20% so với giai đoạn sốt đất. Nguyên nhân do thị trường vẫn thiếu vắng nguồn cung phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở giá bình dân do giá nhà tăng liên tục và chưa có tín hiệu dừng lại. Trong đó, gần 90% tổng lượng giao dịch là căn hộ chung cư từ các dự án được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín, các đại đô thị như TP.HCM, Hà Nội, Hải Phòng, Đà Nẵng. Đây là sản phẩm luôn đứng đầu về lực cầu, đáp ứng cả nhu cầu ở thực và nhu cầu đầu tư trong bối cảnh nguồn cung phân khúc này đang ngày càng khan hiếm.

Thị trường bất động sản đang thiếu vắng nguồn cung phân khúc phù hợp với nhu cầu thực

Nhiều phân khúc, khu vực đã vượt “đáy”

Dự báo về thị trường bất động sản thời gian tới, các chuyên gia đưa ra nhiều nhận định khác nhau, tuy nhiên điểm chung là các nhận định đều cho rằng, một số phân khúc ở rất nhiều địa phương đã có dấu hiệu vượt “đáy”. Các dấu hiệu nhận biết như: Không còn giảm giá sâu, dừng giảm giá hay giá bắt đầu tăng lên, tâm lý nhà đầu tư phục hồi tích cực…

“Theo quan sát của tôi, thị trường bất động sản nhà ở các thành phố lớn đã có dấu hiệu vượt “đáy”, tập trung ở phân khúc chung cư, nhà ở giá dưới 10 tỷ đồng tại khu vực lõi trung tâm. Phân khúc đất nền chưa có tín hiệu tích cực nhưng đã có dấu hiệu vượt “đáy” ở loại hình đất đấu giá, ở khu vực xung quanh Hà Nội, mức giá quanh 2 tỷ đồng, có tỷ lệ hấp thụ 70 – 80% với mức giá đấu cao hơn khoảng 5% mức giá khởi điểm, có thể chuyển nhượng ngay với mức chênh lệch từ 30 – 50 triệu đồng/nền. Trong khi đó, phân khúc bất động sản du lịch nghỉ dưỡng vẫn ảm đạm”, ông Lê Đình Chung – Tổng Giám đốc SGO Homes nhận định.

Tuy nhiên, để đảm bảo chu kỳ tăng trưởng của các phân khúc trên đạt như kỳ vọng cũng như thúc đẩy tiến trình phục hồi ở các phân khúc, khu vực khác, theo các chuyên gia, cần có các cơ chế, chính sách cải thiện nguồn cung cho thị trường.

Ông Nguyễn Đình Cương – Trưởng ban Nghiên cứu thị trường và tư vấn (VARS) cho biết, hiện tại nguồn cung vẫn bế tắc, mới chỉ có khoảng 10% dự án được tháo gỡ. Mặc dù đã có nhiều hơn sự góp mặt của một số doanh nghiệp lớn trong việc triển khai các dự án nhà ở xã hội và nhà ở thương mại, tuy nhiên ông Cương nhận định, thị trường bất động sản quý IV-2023 sẽ khó ghi nhận sự thay đổi đột biến trong ngắn hạn do nguồn cung vẫn chưa thể đột phá. Nguyên nhân do các dự án cần một khoảng thời gian tương đối để có thể triển khai, đủ điều kiện mở bán. Số lượng các dự án nhà ở xã hội sắp mở bán trong thời gian tới vẫn còn rất ít so với nhu cầu.

Ông Trần Văn Bình – Tổng Thư ký kiêm Phó Chủ tịch VARS cho rằng, cùng với các nút thắt về pháp lý, nguồn vốn, thì niềm tin của khách hàng, nhà đầu tư chính là “chốt chặn cuối cùng” cần giải tỏa để thị trường bất động sản thực sự trở về “trạng thái bình thường”. “Thị trường bất động sản quý IV-2023 sẽ là bước đệm cho sự chuyển mình vào năm 2024. Bức tranh toàn cảnh thị trường chắc chắn sẽ có thêm nhiều điểm sáng mới. Đặc biệt là những khu vực đang còn nhiều dư địa phát triển, có quy hoạch đồng bộ, hiện đại, hạ tầng được quan tâm, chú trọng đầu tư, mặt bằng giá chưa cao” – ông Bình nhận định.

Tương tự, ông Nguyễn Văn Khôi – Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA) cũng cho rằng từ quý III vừa qua đến hai quý đầu của năm 2024 sẽ thấy nhiều hơn các điểm sáng tích cực. Trong đó, phân khúc nhà ở xã hội, bất động sản công nghiệp sẽ có nhiều dấu hiệu tích cực nhất. Theo đó, từ quý II, III năm sau, thị trường bất động sản sẽ chính thức bước vào chu kỳ phục hồi, các dự án được triển khai mạnh mẽ hơn, tạo ra nguồn cung lớn cho thị trường. Trong đó, mảng nhà ở xã hội và bất động sản công nghiệp vẫn chiếm ưu thế. Với các dự án nhà ở thương mại mới thì hy vọng việc hoàn thiện luật tới đây sẽ giúp các dự án dễ dàng hơn trong việc phát triển.