Một là, mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp, tạo điều kiện tích tụ, tập trung đất nông nghiệp. Điều 177 quy định hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân không quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của cá nhân. Quy định này tạo điều kiện để nông nghiệp phát triển nhanh, bền vững, hiệu quả, thúc đẩy sản xuất nông sản hàng hóa ngày càng lớn. Đồng thời, tác động tích cực đến cả nền kinh tế và thị trường bất động sản trong quá trình đô thị hóa, phát triển các khu dân cư nông thôn.
Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ có hiệu lực từ ngày 1.1.2025, như vậy là còn một năm để làm những công việc cần thiết đưa Luật vào thực tiễn cuộc sống. Đó là việc xây dựng, ban hành các văn bản quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện Luật, như Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ đã nêu trong phát biểu bế mạc Kỳ họp bất thường lần thứ Năm vừa qua: Chính phủ bố trí nguồn lực, chuẩn bị ngay các điều kiện bảo đảm, ban hành và triển khai kế hoạch cụ thể để nhanh chóng đưa Luật Đất đai (sửa đổi) vào cuộc sống. Khẩn trương xây dựng, ban hành theo thẩm quyền và chỉ đạo các bộ, cơ quan ngang bộ ban hành các văn bản quy định chi tiết. Hướng dẫn việc chuyển tiếp đúng quy định, bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của Nhà nước, người dân và doanh nghiệp.
Hai là, quy định cụ thể trường hợp Nhà nước thu hồi đất, khắc phục được tình trạng có một số trường hợp địa phương thu hồi đất tràn lan như đã xảy ra trước đây. Điều 79 Luật Đất đai (sửa đổi) quy định cụ thể 32 trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng: “Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp thật cần thiết để thực hiện dự án phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng nhằm phát huy nguồn lực đất đai, nâng cao hiệu quả sử dụng đất, phát triển hạ tầng kinh tế – xã hội theo hướng hiện đại, thực hiện chính sách an sinh xã hội, bảo vệ môi trường và bảo tồn di sản văn hóa.
Ba là, quy định chặt chẽ về công tác “bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất” để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người có đất bị thu hồi. Đặc biệt, đã xác định các nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, trong đó có nguyên tắc “khu tái định cư phải hoàn thiện các điều kiện về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ…” và “việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và việc bố trí tái định cư phải được hoàn thành trước khi có quyết định thu hồi đất” (Điều 91).
Bốn là, Luật đã bỏ “khung giá đất” và quy định “bảng giá đất” (Điều 159). Theo đó, “bảng giá đất” được xây dựng hằng năm và “bảng giá đất lần đầu” được công bố và áp dụng từ ngày 1.1.2026 và được điều chỉnh từ ngày 1.1 của năm tiếp theo sẽ giúp cho “bảng giá đất” tiệm cận giá đất thị trường. Đồng thời, Luật quy định rõ 4 phương pháp định giá đất gồm: “phương pháp so sánh”, “phương pháp thu nhập”, “phương pháp thặng dư”, “phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất” để xác định “giá đất cụ thể” (Điều 158 và Điều 160) và trong trường hợp cần thiết phải do Chính phủ đề xuất và được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, để bảo đảm vận hành thông suốt công tác định giá đất để phát triển kinh tế – xã hội.
Luật Đất đai 2013 không quy định phương pháp định giá đất. Phương pháp định giá đất được quy định tại Điều 4 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP gồm: phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.
Năm là, bảo đảm hài hòa lợi ích của người sử dụng đất bị thu hồi, nhà đầu tư, Nhà nước. Luật đã bổ sung quy định về “phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất”, quy định “nguyên tắc phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất”. Qua đó, Tổ chức phát triển quỹ đất của Nhà nước sẽ trở thành nhà cung cấp quỹ đất lớn nhất trên “thị trường sơ cấp đất đai”, phục vụ đầu tư phát triển kinh tế – xã hội và thông qua việc thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất thì toàn bộ “địa tô chênh lệch” sẽ thu vào ngân sách nhà nước phục vụ lợi ích công cộng, sẽ được sự ủng hộ, đồng thuận của người có đất bị thu hồi và xã hội.
Sáu là, Luật đã quy định cụ thể việc “giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất” (Điều 125) đối với “đất sạch” do Nhà nước tạo lập, hoặc “giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất” (Điều 126) đối với “đất chưa giải phóng mặt bằng” mà “nhà đầu tư trúng đấu thầu có trách nhiệm ứng vốn để thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”. Trong thời hạn 36 tháng kể từ ngày ban hành quyết định công nhận kết quả trúng đấu thầu hoặc thời hạn khác theo hợp đồng đã ký kết với cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thực hiện xong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để giao đất, cho thuê đất đối với nhà đầu tư trúng đấu thầu.
Quy định mới (Điều 126) về thực hiện “đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư” bảo đảm được hài hòa lợi ích của 3 chủ thể liên quan là người sử dụng đất bị thu hồi, nhà đầu tư và Nhà nước. Trong điều kiện thực tiễn hiện nay, kỳ vọng các cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nhất là cấp tỉnh khẩn trương thực thi hiệu quả “đấu giá quyền sử dụng đất” và “đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư” để lựa chọn nhà đầu tư dự án nhà ở thương mại và đáp ứng kịp thời nhu cầu nhà ở thương mại của xã hội.
Bảy là, quy định về việc “sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế – xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất” (Điều 127) hoặc “đang có quyền sử dụng đất” đối với hầu hết các dự án phát triển kinh tế – xã hội, bao gồm cả dự án nhà ở xã hội. Có thể thấy, đây là một quy định rất “thông thoáng”, sẽ tạo điều kiện sử dụng đất rất thuận lợi để thúc đẩy phát triển sản xuất kinh doanh như phát triển các dự án khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao, khu nông nghiệp công nghệ cao, cụm công nghiệp, cơ sở sản xuất kinh doanh, thương mại, dịch vụ, du lịch, y tế, giáo dục, nghiên cứu khoa học, công viên, khu vui chơi giải trí…
Tám là, cũng một hình thức “thông thoáng” khác nữa, là quy định người sử dụng đất có “quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất”, hoặc “trả tiền thuê đất hằng năm” hoặc “trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê” (Điều 30). Quy định này tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư thuê đất, giảm áp lực về vốn đầu tư khi khởi động dự án.
Đặc biệt, Quốc hội cho phép áp dụng ngay một số quy định của Luật Đất đai (sửa đổi) như các quy định về định giá đất hoặc các quy định về sử dụng đất để thực hiện dự án lấn biển để tháo gỡ các vướng mắc từ thực tiễn, nhất là việc cho phép áp dụng ngay các quy định về định giá đất sẽ tạo điều kiện cho Chính phủ xây dựng và ban hành “Nghị định quy định về giá đất” thực hiện Luật Đất đai (sửa đổi).
Ngoài ra, Quốc hội đã cho phép trường hợp xét thấy cần thiết thì Chính phủ nghiên cứu, xây dựng đề án thí điểm trình cấp có thẩm quyền để trình Quốc hội xem xét ban hành nghị quyết cho phép thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất khác quy định của Luật Đất đai (sửa đổi).
