Giao dịch bất động sản bằng hợp đồng vay vốn: Người mua ôm hận! (Bài 2)

Dưới danh nghĩa “hợp tác cùng có lợi”, tuy nhiên hợp đồng vay vốn là một “chiêu thức” mà chủ đầu tư rất dễ dàng chiếm dụng vốn; hoặc “vin” vào “thế” đã được tính toán từ trước để o ép khách hàng. Không chỉ khiến khách hàng ở MB 584 “đứng, ngồi” không yên mà hàng trăm khách hàng mua bất động sản đã “lỡ tay” đặt bút ký vào những bản hợp đồng vay vốn cũng đang “mắc kẹt” khi các mâu thuẫn, tranh chấp xảy ra.

Dự án khu nhà ở, công viên cây xanh thuộc khu đô thị Nam TP Thanh Hóa, đợt 2 cũng đang được triển khai xây dựng rầm rộ. Ảnh: p.V

Những “giao kèo” khiến người mua yếu thế…

Bỏ ra hơn 1 tỷ 800 triệu đồng với mong muốn mua 1 lô liền kề tại Dự án khu nhà ở, công viên cây xanh thuộc khu đô thị Nam TP Thanh Hóa, đợt 2 (thuộc MBQH 2125/QĐ-UBND, ngày 11/6/2015 của Chủ tịch UBND tỉnh) tại phường Đông Vệ, TP Thanh Hóa, chị L.D., ở TP Thanh Hóa chỉ cầm về trong tay 1 hợp đồng vay vốn với chủ đầu tư – Công ty CP Hiraku.

Theo bản hợp đồng này, chủ đầu tư ở thế “thượng phong”, khi những điều khoản gần như xoay quanh ích lợi của doanh nghiệp mà “bỏ quên” quyền lợi khách hàng. Điển hình như điều 1 thể hiện các nội dung: mục đích vay, thời hạn vay, lãi vay – trong khi thời hạn vay được “lờ” đi thì lãi suất “thống nhất là 0%/năm”. Tại điều 3 về phương thức trả tiền gốc và lãi, “chiếu” theo điều 1 thì lãi suất dĩ nhiên là 0%; tiền gốc được “bên B (chủ đầu tư) thanh toán cho bên A (khách hàng) khi kết thúc thời hạn vay; tuy nhiên “chiếu” theo điều 1 thì lại không biết thời hạn là khi nào?.

Với những điều khoản “trói mình” trên, một khi đã đặt bút ký vào hợp đồng vay vốn này, khách hàng sẽ không bao giờ dám hủy ngang. Các “thỏa thuận khác” mặc dù luôn có để “ngụy trang” trong các dạng hợp đồng này, tuy nhiên ai cũng có thể hiểu, doanh nghiệp sẽ không bao giờ “thỏa hiệp” với những bất lợi về phía mình và đây cũng không phải là điều khoản bắt buộc.

Trở lại với mặt bằng khu dân cư Đông Nam đô thị Đông Phát (MB 584), phường Quảng Thành (TP Thanh Hóa) do Công ty TNHH BNB làm chủ đầu tư. Trong các bản hợp đồng vay vốn, cùng với lãi suất 0% thì với các điều khoản về vi phạm hợp đồng, khách hàng cũng luôn yếu thế, như: Nếu bên A (chủ đầu tư) chậm hoàn trả tiền vay, chỉ bị phạt lãi suất 0,01%/ngày, nhưng bên B (khách hàng) vi phạm tiến độ giải ngân tiền vay theo tiến độ sẽ bị phạt lãi suất 0,05%/ngày. Nếu bên A đơn phương chấm dứt hợp đồng, chỉ phải chịu khoản tiền phạt 184 triệu đồng; nhưng bên B “không được đơn phương chấm dứt hợp đồng vay hoặc rút khoản vay trước hạn vì bất cứ lý do gì”. Oái ăm hơn, nếu bên A chấm dứt hợp đồng đơn phương vì lý do bên B không thực hiện giải ngân đúng tiến độ thì bên B sẽ chịu phạt khoản tiền bằng 50% giá trị mà bên B đã giải ngân.

Có thể thấy, các hợp đồng vay vốn này đã được nghiên cứu kỹ lưỡng và “bày binh bố trận” theo hướng tối ưu lợi ích của doanh nghiệp, đẩy rủi ro hoàn toàn về phía khách hàng. Khách hàng – người cho vay, có thể không đọc kỹ hợp đồng để phát hiện những thỏa thuận, điều khoản lắt léo; cũng có thể nhận thức được nhưng vẫn cố tình giao dịch bởi mong muốn của họ là giao kết hợp đồng để được quyền mua sản phẩm bất động sản, chứ không phải vì mục đích hưởng lãi suất.

Dưới một góc nhìn khác, trong những thời điểm bất động sản sôi động, thị trường có quá nhiều sự tham gia của các nhà đầu tư thứ cấp, nhiều nhà đầu tư khi ấy còn “xếp hàng” dài; thậm chí còn sử dụng nhiều mối quan hệ để được “đưa tiền” vào các dự án với mong muốn “lướt sóng” kiếm lời, hưởng chênh lệch, nên không quan tâm nhiều đến những diễn biến sau của dự án.

… bị mắc kẹt khi doanh nghiệp “lật kèo”

Giải ngân hết theo tiến độ số tiền cho chủ đầu tư vay, kèm theo là bản đăng ký nguyện vọng mua đối với từng lô đất; tuy nhiên, chính những ràng buộc lỏng lẻo về trách nhiệm của chủ đầu tư đối với loại hợp đồng này, khiến họ dễ dàng “phủi tay”, bỏ rơi quyền lợi đối với khách hàng của mình.

Tại MB 584, đến nay dự án đã hoàn thành toàn bộ các hạng mục hạ tầng kỹ thuật. Doanh nghiệp đã hoàn thành nghĩa vụ ngân sách Nhà nước đối với dự án này từ 6/8/2020 (theo Văn bản số 3419/CCT-TTTBBTK ngày 6/8/2020 của Chi cục Thuế khu vực TP Thanh Hóa – Đông Sơn). Ngày 13/4/2021, dự án cũng đã được Sở Xây dựng ra Thông báo số 2314/SXD-QLN về việc thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua (đợt 1); tuy nhiên chủ đầu tư vẫn không thực hiện việc hợp thức hóa các thỏa thuận “hứa mua, hứa bán” như các bản đăng ký nguyện vọng của khách hàng và chuyển các hợp đồng vay vốn sang hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Nhiều khách hàng ở mặt bằng này hiện đang “tiến thoái lưỡng nan”, khi không triển khai xây nhà thì bị bán đất cho người khác; mà xây nhà nhưng vẫn chỉ được sở hữu hợp đồng vay vốn thì cũng không thể yên tâm. “Chúng tôi đã kiến nghị nhiều lần về việc chuyển hợp đồng vay vốn sang hợp đồng mua bán nhưng chủ đầu tư vẫn lẩn tránh chưa giải quyết”, anh L.T.C. – một khách hàng mua đất trên MB 584 lo lắng.

Ở một diễn biến khác, do hợp đồng vay vốn không thể hiện các thông tin cụ thể về sản phẩm nhà ở, tiến độ xây dựng, bàn giao… nên nhiều khách hàng bị động và ngậm ngùi khi giờ đây nhận về sản phẩm không phù hợp công năng cũng như kế hoạch tài chính của gia đình. Và, để giữ bằng được quyền mua sản phẩm, khách hàng phải “cắn răng” chấp nhận những quy định mà chủ đầu tư mới “đẻ” ra.

Ngồi bên cạnh ngôi nhà đang phải thi công 4 tầng thuộc MBQH 2125, anh N.H., ở TP Thanh Hóa thở dài: “Do thấy khu đất đẹp, thuận tiện giao thông nên vợ chồng tìm hiểu và mua, dự định vài năm nữa tiết kiệm thêm tiền để xây nhà nhưng từ năm ngoái đến nay, công ty bắt các hộ dân phải xây dựng theo tiến độ, nếu không xây thì công ty sẽ xây dựng thô theo quy hoạch, khách hàng nộp tiền cho công ty; còn không thì công ty sẽ trả lại tiền vay vốn theo thỏa thuận trong hợp đồng”.

Điều đáng nói là lô đất anh N.H. mua hiện đã bán qua tay rất nhiều người nên giá cao hơn so với giá gốc công ty ký hợp đồng ban đầu. Giờ mà không xây dựng nhà, công ty chỉ trả lại tiền theo thỏa thuận vay vốn ban đầu với mức lãi suất 0%, thì thiệt thòi gấp bội. Do vậy, dù chưa có đủ tiền xây dựng nhà ở theo tiến độ công ty đưa ra, vợ chồng anh cũng phải tìm mọi cách vay mượn để xây phần thô theo quy định, còn khi nào có tiền thì mới hoàn thiện sau.

Tuy nhiên, khi làm thủ tục xây dựng nhà, công ty yêu cầu anh N.H. phải đặt cọc cho công ty 50 triệu đồng để giám sát xây dựng theo đúng thiết kế phê duyệt, nộp 20 triệu đồng chi phí công ty thiết kế nhà và anh H. cũng dự kiến phải mất hơn 100 triệu đồng chi phí thực hiện thủ tục hoàn công, hàng chục triệu đồng để làm sổ đỏ… Tuy nhiên, phần thiết kế bên trong ngôi nhà của công ty lại không phù hợp với công năng sử dụng của gia đình, anh H. lại phải bỏ ra gần 20 triệu đồng nữa để thuê kiến trúc sư khác thiết kế lại cho phù hợp. Các yêu cầu về điều kiện, hồ sơ và các thủ tục liên quan đến hoàn công nhà ở cũng khá phức tạp nên anh H. lại phải thuê một công ty đứng ra thực hiện.

Cũng theo tìm hiểu của chúng tôi và phản ánh của người dân, có những mặt bằng do năng lực tài chính hạn chế, chủ đầu tư đã cố tình kéo dài thời gian hoàn thiện các thủ tục pháp lý để đề nghị cơ quan quản lý Nhà nước cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất cho khách hàng như “lời hứa” khi đi… vay vốn. Thậm chí, có trường hợp, chủ đầu tư sau khi nhận được “sổ tổng” đã mang đi thế chấp tại ngân hàng và chưa thể có câu trả lời về ngày hoàn thành trách nhiệm đối với khách hàng, mặc dù đã thu đủ 100% số tiền lô đất chứ không phải 95% như quy định.

Điển hình như tại MBQH 2125, giai đoạn 1 nằm trên địa bàn phường Đông Vệ, TP Thanh Hóa, các hộ dân đã xây dựng nhà ở cách đây hơn 3 năm nhưng đến nay vẫn chưa được chủ đầu tư hoàn thiện thủ tục cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất. Chị T.A., một hộ dân sinh sống tại đây, cho biết: “Các hộ dân trong khu phố nhiều lần kiến nghị với chủ đầu tư hoàn thiện thủ tục để cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất cho dân nhưng bao năm nay đều rơi vào im lặng. Việc chưa có giấy tờ chứng minh pháp lý rõ ràng trên lô đất của gia đình khiến cho bao hộ dân bất an, hơn nữa cũng mất đi rất nhiều cơ hội khi muốn thế chấp ngân hàng để lấy tiền đầu tư sản xuất, kinh doanh”.

Hay như trường hợp anh Lê Văn H., ở TP Thanh Hóa, năm 2020 thông qua hình thức hợp đồng góp vốn, gia đình anh mua 240m2 đất tại Dự án khu đô thị sinh thái Núi Long, TP Thanh Hóa. Năm 2022, anh H. đã nộp đủ 100% số tiền lô đất cho công ty và được công ty chuyển từ hợp đồng góp vốn sang hợp đồng mua bán nhà ở, nhưng đến nay gia đình anh cũng như các hộ dân xung quanh vẫn chưa được công ty hoàn thiện các thủ tục pháp lý để đề nghị cơ quan quản lý Nhà nước cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất. Mặc dù, các hộ dân đang sinh sống trên dự án này đã nhiều lần viết đơn kiến nghị gửi lên các cơ quan chức năng nhưng đến nay sự việc vẫn chưa được giải quyết.

Từ những “giao kèo” khiến người mua “yếu thế” thông qua hình thức hợp đồng vay vốn với các chủ đầu tư “yếu vốn”, khiến cho hàng trăm khách hàng đang trong tình trạng “dở khóc, dở mếu”, “đứng, ngồi” không yên vì thiếu tiền xây dựng nhà ở, vì những biểu hiện thất hứa, hành vi “lật kèo” của chủ đầu tư. Cũng từ đây, nhiều gia đình “cơm không lành, canh không ngọt” vì “dốc” tiền vào đất, vào nhà, thậm chí phải trả nợ ngân hàng từng tháng.

Nhóm Phóng viên

Bài cuối: Hiểu rõ pháp lý, hạn chế rủi ro.