Chờ “cởi trói” để phát triển lành mạnh

Dù cơ quan quản lý Nhà nước đã thực hiện quyết liệt các giải pháp ngăn chặn nguy cơ tiêu cực, rủi ro, song thị trường bất động sản vẫn còn gặp không ít vướng mắc, khó khăn.

Một mặt bằng quy hoạch tại thị trấn Bút Sơn (Hoằng Hóa) hoàn thành đấu giá đã lâu nhưng tỷ lệ xây dựng còn hạn chế.

Sau khi Luật Nhà ở năm 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và các văn bản quy phạm hướng dẫn thi hành luật được ban hành, các cấp chính quyền và ngành chức năng đã kịp thời thực hiện công tác tuyên truyền, phổ biến đến chủ đầu tư, tổ chức, cá nhân có liên quan. Đồng thời khẩn trương, quyết liệt triển khai các giải pháp tháo gỡ vướng mắc, khó khăn, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Công tác kiểm tra, giám sát việc thực hiện chính sách nhà ở và thị trường bất động sản cũng đã được tổ chức thực hiện nghiêm túc. Trong đó, Sở Xây dựng thường xuyên theo dõi, giám sát có hiệu quả tình hình thị trường bất động sản trên địa bàn tỉnh, kịp thời có biện pháp, giải pháp phù hợp nhằm ngăn chặn tình trạng thị trường phát triển “nóng” hoặc đóng băng, tung tin đồn thổi, đầu cơ thổi giá lên cao để trục lợi, làm mất cân đối cung – cầu…

Vậy nên, dù trong điều kiện kinh tế gặp nhiều khó khăn, nhưng năm 2024, UBND các huyện, thị xã, thành phố trong tỉnh đã tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất các dự án theo danh mục đã được UBND tỉnh phê duyệt, đảm bảo trình tự, thủ tục theo quy định. Báo cáo từ Sở Xây dựng cho thấy, trong năm 2024, các địa phương đã tổ chức đấu giá 316 mặt bằng quy hoạch với diện tích 130,84ha, thu được trên 10,83 nghìn tỷ đồng (bằng 47,4% kế hoạch). Số tiền này được đánh giá là cao gấp 2,4 lần so với năm 2023. Còn theo báo cáo từ các địa phương, trong năm qua chưa xuất hiện trường hợp có kết quả đấu giá cao bất thường, gấp nhiều lần giá khởi điểm. Giá trúng đấu giá có mức tăng trung bình từ 0,2% đến 3% so với giá khởi điểm. TP Thanh Hóa và các huyện: Thiệu Hóa, Hà Trung được xem là những địa phương có kết quả trúng đấu giá tăng so với giá khởi điểm cao nhất từ 28,8% đến 30%.

Theo đánh giá từ Sở Xây dựng, việc giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất đã hạn chế tình trạng tiêu cực, góp phần bổ sung nguồn thu lớn cho ngân sách địa phương và đầu tư trở lại cho hạ tầng, phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội. Việc tổ chức đấu giá cũng được thực hiện công khai, khách quan, trung thực, bình đẳng, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia theo đúng quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, trong số mặt bằng quy hoạch đã đấu giá trong nhiều năm trước thì tỷ lệ lấp đầy (hoàn thành xây dựng nhà ở và có người ở) vẫn còn khiêm tốn. Ông Nguyễn Mạnh Tuấn, Trưởng Phòng Quản lý nhà và Thị trường bất động sản, Sở Xây dựng cho biết, tỷ lệ này ở khu vực TP Thanh Hóa cũng chỉ đạt khoảng 20%. Ở các huyện, khu vực xa trung tâm đô thị thì tỷ lệ này chỉ đạt khoảng 10%. Điều này gây lãng phí rất lớn về tài nguyên đất đai.

Nguyên nhân của tình trạng trên thì nhiều, phần do người dân đầu cơ, phần do đất đã trúng đấu giá nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… Tuy nhiên, theo Trưởng Phòng Quản lý nhà và Thị trường bất động sản Nguyễn Mạnh Tuấn thì nguyên nhân chủ yếu là nhu cầu thu ngân sách từ đấu giá quyền sử dụng đất rất lớn, trong khi nhu cầu của người dân mua đất để làm tài sản tích trữ, sinh lời đang ở mức rất cao. Đây cũng là một phần nguyên nhân khiến giá đất cứ liên tục tăng, thậm chí, ở cùng một khu vực nhưng có tình trạng mặt bằng quy hoạch sau được đấu giá cao hơn mặt bằng quy hoạch đấu giá trước. Thực trạng này chẳng những khiến người nghèo, người thu nhập thấp hoặc trung bình khó tiếp cận, mua được đất ở mà các địa phương khó thu hút được tập đoàn, doanh nghiệp lớn trong và ngoài nước quan tâm, nghiên cứu để đầu tư xây dựng dự án, công trình.

Dẫu biết rằng bất động sản là hàng hóa, phải tuân theo quy luật thị trường, nhưng việc đất trúng đấu giá đã lâu nhưng không xây dựng nhà ở là một sự lãng phí. Để góp phần ngăn chặn tình trạng này, Luật Nhà ở năm 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 (đều có hiệu lực từ 1/8/2024) đã đặt ra quy định khống chế thời gian phải xây dựng công trình nhà ở sau khi đã trúng đấu giá, cùng với chế tài xử phạt. Tuy nhiên, đến thời điểm này, vẫn chưa có quy định cụ thể để luật đi vào thực tiễn.

Một tin vui khác đối với thị trường bất động sản ở phân khúc đất nền là Chính phủ đang tiến hành lấy ý kiến rộng rãi, hoàn thiện kế hoạch triển khai thực hiện Nghị quyết số 161/2024/QH15 ngày 23/11/2024 của Quốc hội về tiếp tục nâng cao hiệu lực, hiệu quả việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội. Theo đó, dự kiến Chính phủ giao UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương chủ trì, phối hợp với các bộ, ngành có phương án giải quyết phù hợp, xử lý dứt điểm các dự án bất động sản gặp khó khăn, vướng mắc pháp lý, đình trệ do quá trình triển khai thực hiện kéo dài và pháp luật qua các thời kỳ có sự thay đổi; không “hình sự hóa” các quan hệ kinh tế – dân sự… Giải pháp này đang được kỳ vọng “cởi trói” để nhiều dự án đất nền được đầu tư trở lại, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững.

Bài và ảnh: Đồng Thành