Cần làm rõ việc không hợp thức hóa các vi phạm về bất động sản   

Ngày 28/10, tại Nhà Quốc hội, tiếp tục Chương trình Kỳ họp thứ 8, dưới sự chủ trì của Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn, Quốc hội tiến hành thảo luận tại hội trường về Báo cáo của Đoàn Giám sát và dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về kết quả giám sát chuyên đề “việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội từ năm 2015 đến hết năm 2023”.

Tham gia góp ý, về cơ bản, ĐBQH Lê Thanh Hoàn đánh giá cao Báo cáo của Đoàn giám sát. Báo cáo đã khái quát và đưa ra được bức tranh tổng thể về thị trường bất động sản và nhà ở xã hội trong thời gian qua.

Để làm rõ hơn, đại biểu Lê Thanh Hoàn có một số ý kiến đó là: Trong dự thảo Nghị quyết giám sát giao Chính phủ có cơ chế giải quyết phù hợp, xử lý dứt điểm đối với các dự án bất động sản gặp khó khăn, vướng mắc pháp lý, trên cơ sở xem xét toàn diện các yếu tố thực tiễn khách quan, hoàn cảnh lịch sử cụ thể, đánh giá đầy đủ lợi ích – chi phí và tính khả thi của phương án giải quyết để thị trường bất động sản bảo đảm quyền lợi chính đáng của người dân, doanh nghiệp, vì lợi ích chung, giải phóng nguồn lực cho thị trường bất động sản, tạo động lực phát triển kinh tế – xã hội; hướng dẫn rõ nội hàm “không hợp thức hóa các vi phạm” để nâng cao hiệu quả công tác xây dựng và thực thi pháp luật.

Đại biểu Lê Thanh Hoàn thể hiện sự đồng tình và thấy cần làm rõ thêm về quan điểm “không hợp thức hóa các vi phạm” để có cơ sở giải quyết dứt điểm những vướng mắc, tồn đọng đối với các các dự án bất động sản. Đây cũng là khó khăn mà Tổ công tác được thành lập theo Quyết định số 153 tháng 1/2022 của Thủ tướng Chính phủ đang gặp phải mà chưa có giải pháp hữu hiệu tháo gỡ.

Trên thế giới, khái niệm “chính thức hóa những thứ không chính thức” hoặc tệ hơn là “hợp pháp hóa những thứ bất hợp pháp” thường là một lập luận khó khăn về mặt chính trị, vì có vẻ như Chính phủ đang thiên vị hay ưu ái đối với những người không tôn trọng pháp luật. Do vậy, sự phản đối thường rất mạnh mẽ, nhưng thường đi kèm với việc chưa xét đến lợi ích toàn diện của việc chính thức hóa hoặc chi phí của việc không làm gì cả. Ví dụ, thuế bất động sản, thuế chuyển nhượng sẽ được thu nếu các công trình vi phạm được hoàn thành, được đăng ký và được đưa vào sử dụng. Việc chính thức hóa các công trình xây dựng không chính thức sẽ đưa chúng trở lại nền kinh tế, trên cơ sở đó, các giao dịch bất động sản như cho thuê, mua bán, thừa kế, sử dụng và thế chấp sẽ được hỗ trợ về mặt pháp lý, kỹ thuật và tài chính.

Đối với các dự án, công trình xây dựng vi phạm chỉ có hai lựa chọn khả thi: thu hồi dự án, phá bỏ công trình vi phạm hoặc chính thức hóa. Không làm gì cả hoặc “giải cứu trong một thời gian giới hạn” không phải là hợp lý trừ khi các vấn đề các dự án đó chỉ có tác động không đáng kể đến thị trường bất động sản và nhà ở.

Khi phá dỡ các công trình xây dựng vi phạm thường lãng phí nguồn lực xã hội, với chi phí đáng kể về kinh tế, chi phí pháp lý, hành chính, tòa án, xã hội, lượng khí thải carbon và ảnh hưởng đến môi trường. Những chi phí này hiếm khi xứng đáng so với lợi ích của việc phá dỡ. Ngoài ra, trong một số trường hợp phải bố trí tái định cư khi người ở đó không có nơi cư trú nào khác.

Một biến thể khác là hợp thức hóa hành vi vi phạm trong một thời gian giới hạn và áp dụng các hình thức xử phạt đối với hành vi không tuân thủ hay còn gọi là “giải cứu trong một thời gian giới hạn”. Điều này có nghĩa là cho phép nhà nước cứu vãn các công trình xây dựng không chính thức trong một thời gian giới hạn. Và trong tương lai, nhà nước sẽ cung cấp một khuôn khổ pháp lý chặt chẽ hơn để trật tự xây dựng được đảm bảo. Cách tiếp cận này không được các quốc gia trên thế giới khuyến khích vì nó ảnh hưởng đến tính tuân thủ pháp luật, chi phí xã hội và có nguy cơ cao là hành vi vi phạm sẽ không được tiếp tục chấp nhận.

Theo quy định của pháp luật Việt Nam về xây dựng, có trường hợp vi phạm điều cấm, như xây dựng công trình không đúng quy hoạch, vi phạm chỉ giới xây dựng, cốt xây dựng; xây dựng công trình không đúng với giấy phép xây dựng được cấp thì cũng đã có quy định về tạm đình chỉ và cho phép người vi phạm thực hiện việc xin giấy phép xây dựng hoặc điều chỉnh giấy phép xây dựng trong một thời hạn nhất định. Theo Nghị định 16 năm 2022 tại Điều 81, trường hợp vi phạm pháp luật về xây dựng nếu thuộc trường hợp đủ điều kiện cấp phép xây dựng hoặc điều chỉnh giấy phép xây dựng hoặc điều chỉnh thiết kế xây dựng mà đang thi công thì xử lý như sau: Người có thẩm quyền có trách nhiệm lập biên bản vi phạm hành chính và yêu cầu tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm dừng thi công xây dựng công trình. Trong thời hạn 90 ngày đối với dự án đầu tư xây dựng, 30 ngày đối với nhà ở riêng lẻ kể từ ngày ban hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính, tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm phải hoàn thành hồ sơ đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng, điều chỉnh giấy phép xây dựng. Trường hợp này có là biến thể của hợp thức hóa vi phạm pháp luật về xây dựng đã xảy ra trên thực tế hay không?

Hay như theo Luật Đất đai năm 2024, tại điểm d khoản 2 Điều 152 quy định Nhà nước thu hồi giấy chứng nhận đã cấp trong trường hợp giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất… Tuy nhiên, tại khoản 4 Điều này có quy định loại trừ và theo đó, Nhà nước không thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp, mặc dù Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất… đối với trường hợp đã chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật. Như vậy, để bảo vệ người thứ ba ngay tình, Luật Đất đai cũng đã chấp nhận hợp pháp hóa quyền sử dụng đất cho dù mảnh đất đó có nguồn gốc ban đầu xuất phát từ hành vi vi phạm pháp luật.

Qua giám sát đã cho thấy thực trạng vướng mắc, khó khăn của các dự án bất động sản và dự án nhà ở xã hội. Tuy nhiên, nếu chúng ta không quyết liệt để rà soát từng dự án, có giải pháp tháo gỡ với từng dự án trên quan điểm, nội dung nào cần phải sửa đổi, bổ sung quy định của pháp luật, nội dung nào cần xử lý bằng bản án, bằng quyết định của cơ quan có thẩm quyền… thì bản chất là chúng ta “không làm gì cả” và cuối cùng vẫn là những dự án tiếp tục để cỏ mọc, công trình dở dang nằm phơi nắng mưa, nguồn lực xã hội vẫn “đắp chiếu” để đó. Do vậy, việc “không hợp thức hóa sai phạm” cần phải được làm rõ nội hàm, và đây là một vấn đề rất phức tạp, bởi khó có thể có một quy định chung đúng cho tất cả các trường hợp. Với tinh thần “không hợp thức hóa sai phạm” và phải tìm cơ chế, chính sách giải quyết việc này để giải phóng nguồn lực nhưng phải đảm bảo thực hiện nghiêm túc Quy định 178 của Bộ Chính trị về kiểm soát quyền lực, phòng, chống tham nhũng, tiêu cực trong công tác xây dựng pháp luật là một vấn đề khó, cần phải được cụ thể hóa và sớm có chủ trương của cơ quan có thẩm quyền. Cần xác định là nếu hành vi vi phạm pháp luật là nghiêm trọng, qua xem xét, tổng kết thi hành pháp luật thấy không có vấn đề vướng mắc đã phù hợp với thực tiễn, thì phải triệt để thi hành cưỡng chế, khắc phục vi phạm, chế tài mạnh như tịch thu, sung công hay là phá dỡ triệt để. Còn nếu thực sự do pháp luật không phù hợp mà cần sự chỉnh sửa, bổ sung và được các cơ quan có thẩm quyền chấp thuận thì nên hồi tố để miễn trừ trách nhiệm, nhưng cũng cần có giải pháp để hài hòa lợi ích, đặc biệt chú trọng đến lợi ích của người dân, của cộng đồng, của Nhà nước.

Do đó, với tinh thần không sợ khó, dám nghĩ, dám làm, dám chịu nhiệm, vì lợi ích của Nhà nước, lợi ích của Nhân dân, lợi ích của doanh nghiệp và thực hiện phát biểu chỉ đạo của đồng chí Tổng Bí thư Tô Lâm là “Khó đến đâu gỡ đến đó, nhìn từng cái để gỡ, không để tình trạng, quy định mà đến Nhà nước còn không làm được thì doanh nghiệp sao làm được”, đề nghị Chính phủ và chính quyền địa phương các cấp cần quyết liệt vào cuộc, rà soát từng dự án, đưa ra giải pháp xử lý đối với từng dự án để chấm dứt tình trạng này.

Quốc Hương