เหตุใดผู้ซื้อบ้านจึงระมัดระวังและไม่กล้าที่จะ "ดาวน์" ขณะที่อัตราดอกเบี้ยธนาคารลดลงอย่างมาก?

สินเชื่อที่อยู่อาศัยซบเซา เติบโตช้า

คาดการณ์ว่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยจะเป็นแรงผลักดันให้สินเชื่อของธนาคารเร่งตัวขึ้นในช่วงหลายเดือนสุดท้ายของปี แต่กลับอยู่ในภาวะซบเซาและฟื้นตัวช้ากว่าที่คาดไว้

ราคาที่อยู่อาศัยสูงเกินไป ในขณะที่สภาพคล่องต่ำ ประกอบกับอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ก็เพิ่มขึ้น ทำให้ผู้ลงทุนและผู้ซื้อบ้านเกิดความระมัดระวังและไม่กล้าที่จะดาวน์เงิน

นางสาวเหงียน ดึ๊ก แถช เดียม กรรมการผู้จัดการใหญ่ ธนาคารซาคอมแบงก์ กล่าวว่าสินเชื่อธนาคารในช่วง 9 เดือนแรกของปีนี้ไม่เป็นไปตามที่คาดหวัง สาเหตุประการหนึ่งของสถานการณ์ดังกล่าวคือรายได้ของผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ลดลง ในขณะที่อุปทานที่อยู่อาศัยในราคาที่เหมาะสมยังไม่เพียงพอต่อความต้องการ ตามที่ หนังสือพิมพ์ Dau Tu รายงาน

ตามที่นักวิเคราะห์ของบริษัทหลักทรัพย์ VCBS ระบุ ความต้องการซื้อบ้านยังไม่ฟื้นตัวเนื่องจากอุปทานบ้านมีจำกัด นอกจากนี้ราคาที่อยู่อาศัย (โดยเฉพาะอพาร์ตเมนต์ในใจกลางเมือง) เพิ่มสูงขึ้นอย่างรวดเร็วในช่วงที่ผ่านมา ส่งผลให้ผู้ลงทุนและผู้ซื้อบ้านเกิดความกังวล ในช่วงครึ่งปีแรกนี้ สินเชื่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นมากกว่า 10% ขณะที่สินเชื่อสินเชื่อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคเพิ่มขึ้นเพียงมากกว่า 1% เท่านั้น

ความต้องการสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ลดลงส่งผลให้การเติบโตของสินเชื่อในระบบชะลอตัวลง

คาดว่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยจะเป็นแรงกระตุ้นการเติบโตหลักของสินเชื่อค้าปลีกในอนาคต ท่ามกลางอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำและความต้องการที่อยู่อาศัยและการลงทุนที่สูง

“เราเชื่อว่าสินเชื่อด้านอสังหาริมทรัพย์และการก่อสร้างจะเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วต่อไปในช่วงเวลาข้างหน้านี้เมื่ออุปทานมีมากขึ้น โดยโครงการต่างๆ ยังคงเร่งดำเนินการต่อไปหลังจากความพยายามในการสนับสนุนอัตราดอกเบี้ยและปัญหาทางกฎหมาย โดยเฉพาะอย่างยิ่งหลังจากที่กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ฉบับใหม่มีผลบังคับใช้” ในเวลาเดียวกัน อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่ต่ำยังกระตุ้นความต้องการกู้ยืมจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงผู้ซื้อบ้านอีกด้วย" นักวิเคราะห์ของ VCBS กล่าว

อย่างไรก็ตาม นาย Phan Le Thanh Long ประธานเจ้าหน้าที่บริหารของ AFA Group กล่าวบน เว็บไซต์ Vnexpress ว่าความเป็นจริงไม่ได้เป็นไปตามที่คาดหวัง นายหน้าอสังหาริมทรัพย์หลายรายเชื่อว่าอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำจะกระตุ้นกระแสเงินสดเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ แต่ในความเป็นจริงแล้ว เงินสดที่ไม่ได้ใช้งานไม่ได้ไหลเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ แต่กลับไหลกลับเข้าบัญชีออมทรัพย์ในธนาคารแทน “ราคาที่อยู่อาศัยสูงเกินไป ตลาดอยู่ในภาวะ ‘ซื้อยาก ขายยาก’ ส่งผลให้ธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ลดลง ไม่ดึงดูดกระแสเงินสด” นายลองกล่าว

สินเชื่อที่อยู่อาศัยส่วนบุคคลเป็นกลุ่มสินเชื่อที่ทำกำไรให้กับธนาคารมากที่สุดในปัจจุบัน นี่เป็นภาคส่วนที่มีสัดส่วนหนี้คงค้างในพอร์ตสินเชื่อของธนาคารเป็นจำนวนมาก ดังนั้นธนาคารจึงกระตือรือร้นที่จะให้สินเชื่อของกลุ่มนี้ฟื้นตัวในเร็วๆ นี้

อย่างไรก็ตาม นาย Pham Duc Toan กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท อีแซด เรียลเอสเตท อินเวสเมนท์ แอนด์ ดีเวลลอปเมนท์ คอมมูนิตี้ (EZ Property) เปิดเผยว่า ปัจจุบันผู้ซื้อบ้านจำนวนมาก “กลัว” ที่จะกู้ยืมเงินจากธนาคาร ส่วนหนึ่งเป็นเพราะพวกเขาเคยประสบกับความเจ็บปวดจากการติดอยู่ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566

ผู้คนพบว่ามันยากที่จะบรรลุ "ความฝันเกี่ยวกับบ้านไร่" ของพวกเขา

สินเชื่อที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในปี 2564 และ 2565 ซึ่งส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากธนาคารใช้อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่ถูกในช่วงโควิด-19 อย่างไรก็ตาม อัตราดอกเบี้ยลอยตัวกลับเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในเวลาต่อมา ประกอบกับการที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ตกอยู่ในวิกฤตสภาพคล่อง ส่งผลให้ผู้ลงทุนจำนวนมากต้องขายหุ้นและลดการขาดทุนเพื่อลดภาระดอกเบี้ย

อสังหาฯ ทางตะวันตกของนครโฮจิมินห์ พร้อมพื้นที่ตั้งถิ่นฐาน อพาร์ทเมนท์ ทาวน์เฮาส์ และที่ดิน ในเขตบิ่ญจันห์ สิงหาคม 2567 ภาพโดย: Quynh Tran

ปัจจุบันแม้อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยจะลดลงแล้ว แต่ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยยังคงกังวลเกี่ยวกับอัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัวหลังจากสิ้นสุดโครงการส่งเสริมการลงทุน นอกจากนี้ราคาบ้านที่สูงเกินไปเมื่อเทียบกับรายได้ทำให้ผู้คนยังคงระมัดระวังและไม่กล้ากู้เงินเพื่อซื้อบ้าน

ตามคำบอกเล่าของนางสาวฟอง (หัวหน้าพยาบาลโรงพยาบาลในเขต 1 นครโฮจิมินห์) งบประมาณในการซื้อบ้านของเธออยู่ที่ประมาณ 3,000 ล้านดอง โดยเป็นเงินออมประมาณ 2,000 ล้านดอง และอีก 1,000 ล้านดองเป็นเงินที่กู้ยืมจากธนาคาร เธอต้องการซื้ออพาร์ทเมนต์ 2 ห้องนอนในบริเวณรอบ ๆ เขต 7 หลังจากสำรวจเป็นเวลา 1 สัปดาห์ เธอพบอพาร์ทเมนต์หลายแห่งที่ตรงตามเกณฑ์ของเธอ แต่เธอลังเลเพราะคิดว่าราคายังคงสูงเมื่อเทียบกับมูลค่าที่แท้จริงของอพาร์ทเมนต์

“บางทีอาจเป็นเพราะอุปทานที่ขาดแคลนในปัจจุบัน ทำให้ราคาบ้านถูกดันขึ้น ฉันอยากรอให้ตลาดดีขึ้นและให้อุปทานที่หลากหลายกว่านี้มีตัวเลือกมากขึ้น” เธอกล่าวถึงเหตุผลที่ไม่ปิดการซื้อขายในเวลานี้ ตามรายงานของ Vnexpress

ในความเป็นจริงราคาที่อยู่อาศัยมีการปรับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วงไม่นานมานี้โดยเฉพาะในกลุ่มอพาร์ตเมนต์ สมาคมนายหน้าค้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) กล่าวว่าดัชนีราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้ในไตรมาสที่ 2 เพิ่มขึ้น 58% และ 27% ตามลำดับเมื่อเทียบกับปี 2562 โดยมากกว่า 80% ของอุปทานที่เปิดขายในปีนี้มีราคาตั้งแต่ 50 ล้านดองต่อตารางเมตรขึ้นไป ราคาอสังหาริมทรัพย์ในเขตชานเมืองอยู่ที่ 40-80 ล้านดองต่อตารางเมตร ในขณะที่ใจกลางเมืองอยู่ที่มากกว่า 100 ล้านดองต่อตารางเมตร

ตามข้อมูลของ VARS การกู้เงินเพื่อซื้ออพาร์ทเมนท์ราคาประหยัดราคาไม่เกิน 2 พันล้านดองนั้น แต่ละครอบครัวจะต้องมีรายได้อย่างน้อย 35-40 ล้านดองต่อเดือน เพื่อให้สามารถชำระหนี้และจ่ายค่าครองชีพรายเดือนได้ ขณะที่รายได้ของครอบครัวในเมืองขณะนี้เพียง 10-20 ล้านดองต่อเดือนเท่านั้น ราคาที่ต่ำและสภาพคล่องเป็นอุปสรรคที่ทำให้กระแสเงินสดไม่สามารถไหลเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ตามที่คาดหวัง

นายเหงียน วัน ดิงห์ ประธาน VARS วิเคราะห์เพิ่มเติมว่าแรงผลักดันการเติบโตของสินเชื่อขึ้นอยู่กับอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะความต้องการสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ดังนั้นเพื่อกระตุ้นการปล่อยสินเชื่อในสาขานี้ จำเป็นต้องมีนโยบายควบคุมราคาอสังหาริมทรัพย์ให้เหมาะสมกับระดับรายได้ของประชาชน นอกจากนี้ ยังจำเป็นต้องลบอุปสรรคทางกฎหมายสำหรับธุรกิจเพื่อลดต้นทุนและมีความยืดหยุ่นมากขึ้นในเงื่อนไขสินเชื่อเพื่อกระตุ้นการไหลเข้าของเงินทุนสู่ภาคอสังหาริมทรัพย์

ทางด้านผู้กู้ ผู้เชี่ยวชาญด้านเศรษฐศาสตร์ยังแนะนำให้คำนวณอย่างรอบคอบเมื่อใช้จ่ายเงินเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ในระยะนี้ ตามที่ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ส่วนบุคคล Le Quoc Kien เปิดเผยว่า เมื่อขอกู้เงินเพื่อซื้อบ้าน สิ่งแรกที่ผู้กู้ต้องมีรายได้ที่มั่นคงจากเงินเดือน และมีเงินทุนของตัวเองอย่างน้อย 40-50% ส่วนที่เหลือจะต้องได้รับการสนับสนุนทางการเงินจากธนาคาร เพื่อให้สามารถชำระหนี้ได้และหลีกเลี่ยงหนี้เสีย

นายเคียน เปิดเผยว่าโดยปกติผู้ซื้อบ้านควรใช้จ่ายเงินสำหรับที่อยู่อาศัยเพียงไม่เกินร้อยละ 40 ของรายได้รวมต่อเดือนเท่านั้น จึงจะสามารถครอบคลุมค่าใช้จ่ายด้านความต้องการพื้นฐานอื่นๆ ในชีวิตประจำวันได้ ดังนั้นนอกเหนือจากการเปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยระหว่างธนาคารเพื่อเลือกแพ็คเกจสินเชื่อที่เหมาะสมแล้ว ผู้ซื้อบ้านจะต้องพิจารณาถึงกระแสเงินสดและความสามารถในการชำระหนี้อย่างรอบคอบด้วย การจ่ายดอกเบี้ยและเงินต้นรายเดือนหากไม่ได้มีการวางแผนอย่างรอบคอบและสมเหตุสมผลอาจสร้างภาระทางการเงินและความกดดันต่อชีวิตได้

ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่สูงเกินไปในขณะที่สภาพคล่องต่ำ ซึ่งไม่เพียงแต่ทำให้ผู้ซื้อไม่สามารถเก็งกำไรและต้องฝังทุนไว้เป็นเวลานานเท่านั้น แต่ยังทำให้ผู้ซื้อไม่สามารถคาดหวังอัตรากำไรสูงได้อีกด้วย ราคาที่อยู่อาศัยที่สูงยังทำให้กำไรจากการเช่าอสังหาริมทรัพย์ลดลง (คิดเป็นเพียงประมาณ 3% ของมูลค่าการลงทุนทั้งหมด ต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ยธนาคารมาก) นี่เป็นเหตุผลว่าทำไมเงินจึงไหลเข้าบัญชีออมทรัพย์ แทนที่จะไหลเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ตามที่หนังสือพิมพ์ Dau Tu รายงาน

นักวิเคราะห์จากบริษัท VPBank Securities กล่าวว่าอัตราส่วนราคาที่อยู่อาศัยต่อรายได้ของคนเวียดนามเพิ่มขึ้น และสูงกว่าอัตราส่วนที่แนะนำประมาณ 4-5 เท่า ดังนั้น แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ซื้อบ้านจะลดลงอย่างมากในช่วงปีที่ผ่านมา แต่ราคาบ้านก็ยังคงสูงอยู่ ทำให้หลายคนประสบความยากลำบากในการบรรลุ "ความฝันในการเป็นเจ้าของบ้าน" ของตนเอง

ขันห์ ลินห์ (ตัน/ชม.)

ที่มา: https://www.nguoiduatin.vn/vi-sao-nguoi-mua-nha-than-trong-chua-dam-xuong-tien-trong-khi-lai-ngan-hang-da-giam-dang-ke-204241008145745643.htm