กู้ทองซื้ออสังหาฯ เสียหน้าเพราะราคาทองพุ่งสูงต่อเนื่อง

ปวดหัวเพราะต้องกู้ทองซื้ออสังหาฯ

เมื่อปลายปี 2020 ครอบครัวของนางสาว Nguyen Thuy (จาก Nam Dinh) ซื้อบ้าน 5 ชั้นในซอยพื้นที่ชั้นละ 32 ตารางเมตร ในเมือง Nam Tu Liem ( ฮานอย ) ในราคา 2.7 พันล้านดอง

นางสาวถุ้ยได้ยืมทองคำ SJC จำนวน 10 แท่งจากญาติโดยไม่ได้คิดดอกเบี้ย โดยมีเงินอยู่ราว 1.2 พันล้านดอง ส่วนเงินที่เหลือคุณทุ้ยได้กู้ยืมมาจากธนาคาร เธอบอกว่าคนส่วนใหญ่ในชนบทที่มีเงินเหลือเฟือจะซื้อทองคำเพื่อสะสมความมั่งคั่ง ดังนั้นหากท่านต้องการกู้ยืมท่านจะต้องยอมรับที่จะกู้ยืมทองคำและชำระคืนเป็นทองคำ ในช่วงเวลาที่ครอบครัวของเธอขอยืมทองคำ ราคาจะผันผวนอยู่ระหว่าง 54-55 ล้านดองต่อแท่ง โดยขายทองคำแท่งละ 10 แท่ง รายได้ประมาณ 540 ล้านดอง

เนื่องจากคิดว่าราคาทองคำจะไม่ผันผวนมากจนเกินไป ครอบครัวของนางสาวถุ้ยจึงเน้นการจ่ายหนี้ธนาคารให้หมดก่อน เธอและสามียังพูดคุยกันว่าเมื่อราคาทองคำลดลง พวกเขาจะซื้อทองคำมากขึ้นเพื่อชำระหนี้

แต่ตอนนี้ญาติๆ หันมาเสนอจะเอาทอง 4 แท่งกลับคืนไปขายเอาเงินไปทำธุรกิจ ทำให้ครอบครัวของถุ้ยต้อง “ปวดหัว” เพราะราคาทองคำพุ่งสูงมากเกินไปในช่วงนี้ เธอคำนวณว่าเมื่อพิจารณาจากราคาทองคำที่ราวๆ 82 ล้านดองต่อแท่ง (อัปเดต ณ เวลาเปิดซื้อขายวันที่ 24 กันยายน) จำนวนเงินที่ครอบครัวของเธอต้องจ่ายจะสูงกว่าตอนที่กู้ยืมถึง 50 เปอร์เซ็นต์

“เรากู้เงินมาเกือบ 4 ปีแล้ว ยอดเงินที่ต้องจ่ายเพิ่มขึ้น 50% มากกว่าเงินกู้จากธนาคาร หากราคาทองคำยังเพิ่มขึ้นอีก เราคงต้องจ่ายเพิ่ม แม้ว่าราคาบ้านของฉันจะสูงขึ้นในช่วงนี้ แต่ก็ไม่เร็วเท่ากับราคาทองคำที่เพิ่มขึ้น” เธอกล่าว

นางสาวทราน ทันห์ (เก๊ากิย ฮานอย) เล่าว่าเมื่อปลายเดือนตุลาคมปีที่แล้ว ที่ดินหลายแปลงในจังหวัดต่างๆ มีราคาลดลงอย่างมาก ในเวลานั้นครอบครัวของเธอได้พบที่ดินผืนหนึ่งที่น่าพอใจขนาดพื้นที่ 120 ตารางเมตรใน บั๊กซาง ในราคา 4 พันล้านดอง อย่างไรก็ตาม เนื่องจากเธอมีเงินเกือบ 3 พันล้านดองอยู่ในมือ เธอจึงขอให้ญาติยืมทอง 15 แท่ง

เธอยังบอกอีกว่าในบ้านเกิดของเธอ ผู้คนมักจะ "เล่นอย่างปลอดภัยและอดทน" ดังนั้นเมื่อใดก็ตามที่พวกเขามีเงินเหลือ พวกเขาก็จะซื้อทองคำและเก็บไว้จนกว่าราคาจะเพิ่มขึ้น จากนั้นจึงขายหรือเก็บไว้ให้ลูกหลานของพวกเขา คนส่วนใหญ่มักไม่มีเงินสดสำรอง ดังนั้นหากต้องการกู้ยืมก็ต้องยอมรับการกู้ยืมทองคำ ขณะนั้นราคาทองคำอยู่ที่ประมาณ 71 ล้านดองต่อตำลึง เธอคิดว่าราคานั้นถึงจุดสูงสุดแล้ว ฉะนั้นเมื่อถึงเวลาต้องชำระคืนทองก็จะเท่ากับตอนที่กู้ยืมหรือจะต่ำกว่าก็ได้

โครงการอสังหาริมทรัพย์ในฮานอย (ภาพประกอบ: Duong Tam)

ขณะที่ขายไป นางสาวถันห์ได้รับเงินเกือบ 1.1 พันล้านดอง และรีบจ่ายเงินเพื่อปิดที่ดินที่เธอดูไว้ทันที อย่างไรก็ตามในช่วงนี้ราคาทองคำพุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว ในขณะที่ที่ดินที่เธอซื้อไว้ก่อนหน้านี้กลับไม่เพิ่มขึ้นมากนัก ทำให้คุณทานห์ “ผิดหวัง”

“ตอนนี้ฉันหวังเพียงว่าราคาทองคำจะกลับมาทรงตัวอีกครั้งในเร็วๆ นี้ นี่เป็นครั้งแรกที่ฉันกู้ยืมทองคำ ดังนั้นฉันจึงไม่ได้คาดการณ์ความเสี่ยงไว้ครบถ้วน” นางสาวทานห์แสดงความเสียใจ

จำกัดการใช้เลเวอเรจทางการเงิน

คุณโว ฮ่อง ถัง ผู้อำนวยการฝ่ายบริการที่ปรึกษาและพัฒนาโครงการ กลุ่มบริษัท DKRA กล่าวว่า ธรรมชาติของการกู้ยืมทองคำเมื่อต้องชำระคืนก็ต้องรวมอยู่ในทองคำด้วย ดังนั้นหากจะกู้ยืมก็ต้องตกลงให้ชัดเจนว่าจะชำระเป็นทองคำหรือเงินสดตามมูลค่าในขณะที่กู้ยืม

ที่จริงแล้วในช่วงนี้ราคาทองคำปรับเพิ่มขึ้นอย่างมาก แต่ราคาอสังหาริมทรัพย์ในใจกลางเมืองก็ปรับเพิ่มขึ้นเช่นกัน แม้แต่ราคาบ้านในเมืองอย่างฮานอยก็ยังเพิ่มขึ้นสูงกว่าราคาทองคำมากในช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมา ในทางกลับกัน มีบางกรณีที่ราคาบ้านยังไม่เพิ่มขึ้นมากนัก แต่ราคาทองคำกลับเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วมาก

อย่างไรก็ตาม นายทัง กล่าวว่า การกู้ยืมทองคำเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่เรื่องปกติ หากอสังหาริมทรัพย์ถูกกฎหมายผู้คนควรเลือกกู้ยืมจากธนาคารซึ่งจะมีประโยชน์มากกว่า อย่างไรก็ตาม การใช้เลเวอเรจทางการเงินยังต้องมีการคำนวณความสามารถในการชำระหนี้อย่างรอบคอบด้วย ผู้ซื้อควรกู้ยืมเพียงประมาณ 50% ของมูลค่าทรัพย์สินเพื่อความปลอดภัย

นายเล ดินห์ จุง สมาชิกคณะทำงานตลาดของสมาคมนายหน้าค้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) กล่าวว่า คนส่วนใหญ่ที่กู้ยืมทองคำเพื่อซื้อบ้านหรือลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้เข้าใจความเสี่ยงจากความผันผวนของสินทรัพย์ประเภทนี้เป็นอย่างดี สำหรับอสังหาฯ ที่มีสถานะทางกฎหมายชัดเจน หากจำเป็นต้องมีแหล่งเงินทุน คุณจุง กล่าวว่า สามารถกู้ยืมจากธนาคารได้ในระดับหนึ่ง

“หากซื้อในใจกลางกรุงฮานอย อัตราการเพิ่มขึ้นของราคาบ้านในช่วงหลังนี้ถือว่าไม่เลวร้ายเกินไปเมื่อเทียบกับทองคำ แต่สำหรับผู้ที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดและกู้ยืมทองคำ พวกเขาจะเสียเปรียบอย่างแน่นอน” นายจุงกล่าว

ตามที่เขากล่าวไว้ ผู้ซื้อบ้านควรใช้เลเวอเรจทางการเงินเพียงประมาณ 50% ของมูลค่าผลิตภัณฑ์ในช่วงเวลาใดก็ตามในตลาดเพื่อให้มั่นใจถึงความสามารถในการซื้อ ในปัจจุบัน ผู้ซื้อควรพิจารณาใช้การกู้ยืมทางการเงิน เนื่องจากราคาบ้านมีราคาสูงขึ้น ในขณะเดียวกันตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็ยังไม่มีความชัดเจนเกี่ยวกับแนวโน้มต่อไป

ผู้เชี่ยวชาญหลายรายยังแนะนำว่าผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ควรจำกัดการใช้การกู้ยืมทางการเงิน เพราะขณะนี้ตลาดอสังหาฯ ยังไม่ชัดเจนว่าราคาจะขึ้นต่อไปหรือปรับตัว

ที่มา: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/vay-vang-mua-bat-dong-san-meo-mat-vi-gia-vang-lien-tuc-lap-dinh-20240923164725293.htm