ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ราคาบ้านในเวียดนามเพิ่มขึ้นหลายสิบเท่า

อุปทานที่มีจำกัดดันให้ราคาบ้านสูงขึ้น

ตั้งแต่ปี 2561 นโยบายที่เกี่ยวข้องกับแหล่งเงินทุนและการตัดสินใจของหน่วยงานและแผนกในการควบคุมตลาดอสังหาริมทรัพย์ส่งผลให้อุปทานอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยลดลงอย่างรุนแรง

ความต้องการที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้เกิดความกดดันต่ออุปทาน ส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ปรับสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง

ข้อมูลจากสมาคมนายหน้าค้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VAR) ระบุว่าในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นหลายสิบเท่า เฉพาะในปี 2564 ราคาบ้านเฉลี่ยเพิ่มขึ้นสองหลักหลายเท่าในช่วงเวลาเดียวกัน

ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ราคาบ้านในเวียดนามเพิ่มขึ้นหลายสิบเท่า — ราคาอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มที่จะเพิ่มขึ้นในตลาดที่มีอุปทานขาดแคลน โดยเฉพาะในประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่มีความต้องการสูง (ภาพ : ล.ด.)

อัตราดอกเบี้ยที่ต่ำและอัตราเงินเฟ้อที่สูงเป็นประวัติการณ์เป็นปัจจัยหนึ่งที่ทำให้ราคาบ้านพุ่งสูงขึ้น แต่แก่นของปัญหาคือการขาดแคลนอุปทาน

ตามข้อมูล ของกระทรวงก่อสร้าง เมื่อพิจารณาจากอัตราการเติบโตของประชากรและความต้องการที่อยู่อาศัยในปัจจุบัน จำเป็นต้องเพิ่มที่อยู่อาศัยในเขตเมืองประมาณ 70 ล้านตารางเมตรทุกปี ดังนั้น จากสถานการณ์การพัฒนาอุปทานในปัจจุบัน ตามการประมาณการของ VARS เวียดนามจะมีหน่วยที่อยู่อาศัยขาดแคลนประมาณ 300,000 หน่วยต่อปี เนื่องมาจากมีครัวเรือนในเมืองใหม่เกิดขึ้น โดยเฉพาะจากความจำเป็นในการ "อยู่แยกจากกัน" ของคนรุ่นใหม่ที่แยกตัวจากครอบครัวใหญ่

การขาดแคลนอย่างรุนแรงนี้จะผลักดันให้ราคาบ้านสูงขึ้นอย่างแน่นอน อย่างไรก็ตาม การขาดแคลนนี้ไม่ได้เกิดขึ้นในทุกกลุ่ม ซึ่งหมายความว่าราคาทรัพย์สินไม่ได้รับผลกระทบทั้งหมดในลักษณะเดียวกัน

ในความเป็นจริงการขาดแคลนอุปทานเกิดขึ้นเฉพาะในบางพื้นที่และบางกลุ่มเท่านั้น

ดังนั้น ในขณะที่พื้นที่ชนบท เขตชานเมืองของเมืองชั้นนำ หรือในเมืองประเภท 3 และ 4 มีอุปทานเพียงพอหรือเกินความต้องการ พื้นที่ในเมืองกลับต้องเผชิญกับแรงกดดันด้านอุปทานเกินเนื่องจากความต้องการที่อยู่อาศัยที่เพิ่มมากขึ้น

เมื่อพิจารณาภาพรวม แม้ว่าอุปทานอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย โดยเฉพาะบ้านราคาประหยัดจะมีอยู่และน่าจะยังคงมีอยู่อย่างจำกัดในอนาคต แต่อสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ทที่มีมูลค่าสูงกลับมีอยู่ในพอร์ตโฟลิโอของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ยักษ์ใหญ่ส่วนใหญ่

ราคาจะยังคงเพิ่มขึ้นในอัตราที่ช้าลง

นายเหงียน วัน ดิงห์ ประธาน VAR กล่าวว่า เนื่องจากเป็นผลิตภัณฑ์ในท้องถิ่น ราคาอสังหาริมทรัพย์จะเพิ่มขึ้นในอัตราที่แตกต่างกันในแต่ละภูมิภาคและตลาด โดยส่วนใหญ่ขึ้นอยู่กับความสมดุลของอุปทานและอุปสงค์ อย่างไรก็ตาม ราคาบ้านโดยรวมไม่น่าจะเพิ่มขึ้นมากนักภายในปี 2567

ในความเป็นจริง การแก้ปัญหาอย่างเด็ดขาดเพื่อขจัดความยากลำบากให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์นั้นมีประสิทธิผล ฝั่งอุปทานของตลาดสามารถเข้าถึงกระแสสินเชื่อได้ อย่างไรก็ตาม การปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มลดลง

เพราะในบริบทของความยากลำบาก ทางเศรษฐกิจ การกู้ยืมเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อตอบสนองความต้องการที่พักอาศัยจริงๆ ไม่ได้เป็นเรื่องสำคัญอันดับต้นๆ ของประชาชนในปัจจุบัน นอกจากนี้ ปริมาณอุปทานที่มีอยู่ในตลาดไม่ตรงกับความต้องการและความสามารถทางการเงินของคนส่วนใหญ่

ขณะเดียวกันเงื่อนไขการกู้ยืมที่ “เข้มงวด” และยากต่อการตอบสนอง ประกอบกับการลงทุนและสภาพแวดล้อมทางธุรกิจที่มีความเสี่ยง ทำให้ผู้ลงทุนต้องระมัดระวังมากขึ้น ส่งผลให้จำนวนลูกค้าที่มีศักยภาพที่จะเข้าร่วมในตลาดลดลงไปด้วย ความยากลำบากในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยทางสังคม รวมไปถึงการจัดการขั้นตอนการลงทุน การเข้าถึงทุน การขาย ฯลฯ จะส่งผลโดยตรงต่อราคาที่อยู่อาศัยด้วยเช่นกัน เพราะจะส่งผลกระทบต่อความคืบหน้าในการส่งมอบและการก่อสร้างที่อยู่อาศัย

“ยิ่งใช้เวลานานในการแก้ไขปัญหาอินพุตข้างต้น โอกาสที่ราคาบ้านจะยังคงเพิ่มขึ้นก็ยิ่งมีมากขึ้น” นายดิงห์กล่าว

ล่าสุดความเสี่ยงหนี้เสียมีเพิ่มมากขึ้น ทำให้ธนาคารต้องขายผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์จำนวนหลายพันรายการอย่างต่อเนื่องเพื่อเรียกเก็บหนี้ คาดว่าสินเชื่อที่ได้รับหลักประกันเป็นอสังหาริมทรัพย์จำนวนหลายล้านรายการจะครบกำหนดในช่วงข้างหน้านี้

ผลลัพธ์ของการกู้ยืมและวิธีที่ “ลูกหนี้” เลือกจัดการการเงินเหล่านี้อาจส่งผลกระทบต่อราคาบ้านได้ ไม่ว่าผู้กู้จะเลือกขายบ้านหรือให้บ้านถูกยึดก็ตาม การเพิ่มอุปทานบ้านจะทำให้ราคาบ้านเพิ่มขึ้น ส่งผลให้ราคาในตลาดเพิ่มขึ้นช้าลง

ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ราคาบ้านในเวียดนามเพิ่มขึ้นหลายสิบเท่า ภาพที่ 2 — VAR แนะนำนโยบายสินเชื่อที่จำกัดการเก็งกำไร (ภาพ : DM)

อย่างไรก็ตาม VARS คาดการณ์ว่ากลุ่มอพาร์ตเมนต์ในเมืองใหญ่จะยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง เนื่องจากอุปทานยังไม่ทันต่อความต้องการของลูกค้าและนักลงทุน

ในเวลาเดียวกัน โครงการที่กำลังจะเกิดขึ้นใน กรุงฮานอย และนครโฮจิมินห์ส่วนใหญ่ตั้งอยู่ในเขตที่ห่างไกลจากใจกลางเมือง ซึ่งกองทุนที่ดินยังคงมีอยู่มากมาย โครงสร้างพื้นฐานที่พัฒนาอย่างต่อเนื่องจะผลักดันให้ระดับราคาของโครงการเหล่านี้สูงขึ้นในอนาคต

เพื่อเพิ่มการเข้าถึงที่อยู่อาศัยที่ปลอดภัยและราคาไม่แพงสำหรับประชาชนในบริบทของการเติบโตของประชากรและการขยายตัวของเมือง นายดิงห์กล่าวว่าเวียดนามจำเป็นต้องแก้ไขปัญหาที่สำคัญที่สุดในห่วงโซ่ของราคาอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มขึ้น นั่นก็คือ การขาดแคลนอุปทานอันเนื่องมาจากที่ดินไม่ได้ถูกใช้ให้เกิดประโยชน์สูงสุด

พร้อมกันนี้จำเป็นต้องใช้เครื่องมือในการควบคุมอุปทานและอุปสงค์ให้ตลาดพัฒนาอย่างมีนัยสำคัญอีกด้วย

ตาม VARS ประการแรก จำเป็นต้องเข้มงวดวินัยในการวางแผน การประเมินผล การอนุมัติ และการดำเนินการ หน่วยงานที่มีอำนาจต้องใช้เครื่องมืออย่างมีประสิทธิภาพเพื่อจัดทำและปรับแผนการวางแผนและการใช้ที่ดิน และควบคุมอุปทานโดยจัดสรรกองทุนที่ดินเพื่อการพัฒนาที่อยู่อาศัยทันทีเมื่อมีการวางแผน

ในเวลาเดียวกัน ผู้คนต้องมีโอกาสในการรู้จักและมีส่วนร่วมในการเสนอแนวคิดในการวางแผนและการใช้ที่ดิน เพื่อใช้ที่ดินตามวัตถุประสงค์ที่ถูกต้อง คุ้มค่าทางเศรษฐกิจ และเพิ่ม “มูลค่าการใช้ประโยชน์” ให้ได้มากที่สุด

ประการที่สอง จำเป็นต้องยกเลิกการวางแผนที่ "ระงับ" และสร้างทางเดินทางกฎหมายแยกต่างหากสำหรับการซื้อขายที่ดินในพื้นที่ที่วางแผนไว้ ในเวลาเดียวกัน จำเป็นต้องควบคุมประสบการณ์การจัดการและความสามารถทางการเงินของผู้รับเหมาอย่างเคร่งครัด เพื่อให้มั่นใจถึงความคืบหน้าของโครงการ หลีกเลี่ยงการสูญเสียทางการเงินและการสิ้นเปลืองทรัพยากร

ยิ่งมีความต้องการเก็งกำไรมากเท่าไร ก็ยิ่งควบคุมไม่ได้ ราคาอสังหาริมทรัพย์ก็จะยิ่งสูงขึ้น ผันผวนอย่างกว้างขวาง ส่งผลให้ผู้คนเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้น้อยลง จึงจำเป็นต้องศึกษาทางเลือกในการใช้อัตราภาษีให้เหมาะสมกับทรัพย์สินสะสมตามปริมาณและขนาดของอสังหาริมทรัพย์ที่ถือครองเพื่อลดแรงจูงใจในการเก็งกำไร

นอกจากนี้ ควรมีนโยบายสินเชื่อเพื่อจำกัดการเก็งกำไร เช่น การใช้อัตราดอกเบี้ยที่สูงกว่าเมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ลำดับที่สอง สาม ฯลฯ

แหล่งที่มา