แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรม: เติบโตอย่างต่อเนื่อง

ในปี 2566 แม้ว่าเศรษฐกิจในและต่างประเทศจะประสบปัญหา แต่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ทางอุตสาหกรรมของเวียดนามก็ยังคงเติบโตอย่างแข็งแกร่ง ในช่วงเวลาข้างหน้านี้ แม้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ทางอุตสาหกรรมของเวียดนามจะต้องเผชิญกับความท้าทายหลายประการ แต่ผู้เชี่ยวชาญส่วนใหญ่ยังคงมองเห็นแนวโน้มของตลาดนี้ในระยะกลางและระยะยาวเป็นอย่างยิ่ง

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรมของเวียดนามยังคงเติบโตค่อนข้างแข็งแกร่ง ภาพประกอบ : VNA

อัตราการเข้าพักอยู่ในเกณฑ์ดี

ในรายงาน “Vietnam Industrial Real Estate Spotlight: Steady Growth” ที่เผยแพร่เมื่อวันที่ 3 พฤศจิกายน Savills Vietnam ระบุว่า “หลังจากช่วงครึ่งปีแรกที่ผันผวน เวียดนามก็แสดงให้เห็นถึงการเติบโตที่มั่นคงโดยต้องยกความดีความชอบให้กับปัจจัยขับเคลื่อนหลักของตลาด โดยแรงงานเหล่านี้มีจำนวนน้อยและมีพลวัต ต้นทุนแรงงานที่มีการแข่งขัน เศรษฐกิจที่มุ่งเน้นการส่งออก สภาพแวดล้อมทางธุรกิจที่มั่นคง ที่ตั้งทางภูมิศาสตร์ และการมีส่วนร่วมของเวียดนามในข้อตกลงการค้าเสรี (FTA) ถือเป็นปัจจัยสำคัญ

ตามข้อมูลของ Savills Vietnam ระบุว่าในปี 2566 จะมีการจัดตั้งเขตอุตสาหกรรม 397 แห่ง โดยมีพื้นที่รวม 122,900 เฮกตาร์ ซึ่งเขตอุตสาหกรรม 292 แห่งเปิดดำเนินการแล้ว โดยมีพื้นที่รวมกว่า 87,100 เฮกตาร์ นอกจากนี้ ยังมีเขตอุตสาหกรรมอื่นที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างอีก 106 แห่ง มีพื้นที่รวม 35,700 ไร่ เขตอุตสาหกรรมทั่วประเทศมีอัตราการเช่าพื้นที่สูงถึงกว่า 80% โดยจังหวัดสำคัญภาคเหนืออยู่ที่ 83% และจังหวัดสำคัญภาคใต้อยู่ที่ 91%

เขตเศรษฐกิจสำคัญภาคเหนือมีโครงการนิคมอุตสาหกรรมจำนวน 68 โครงการ โดยมีพื้นที่เช่ารวม 12,000 ไร่ ราคาค่าเช่าที่ดินเพิ่มขึ้น 30% เมื่อเทียบเป็นรายปี แตะที่ระดับเฉลี่ย 138 เหรียญสหรัฐต่อตารางเมตรต่อรอบการเช่า ผู้เช่าในพื้นที่นี้ส่วนใหญ่ประกอบกิจการอยู่ในสาขาอิเล็กทรอนิกส์และคอมพิวเตอร์ การประกอบยานยนต์ การผลิตเครื่องจักรและอุปกรณ์ ตลอดจนส่วนประกอบที่เกี่ยวข้องกับพลังงานแสงอาทิตย์ ธุรกิจที่โดดเด่นบางส่วนที่ดำเนินการอยู่ในภาคเหนือ ได้แก่ Samsung, LG Electronics, Canon, Hyundai, Honda และ Vinfast

เขตเศรษฐกิจสำคัญภาคใต้มีโครงการนิคมอุตสาหกรรมจำนวน 122 โครงการ มีพื้นที่เช่ารวม 24,883 ไร่ ราคาค่าเช่าที่ดินเพิ่มขึ้นร้อยละ 15 เมื่อเทียบเป็นรายปี และอยู่ที่เฉลี่ย 174 เหรียญสหรัฐต่อตารางเมตรต่อระยะเวลาการเช่า ผู้เช่าส่วนใหญ่ประกอบกิจการในอุตสาหกรรมแปรรูปอาหารและเครื่องดื่ม วัสดุก่อสร้าง สิ่งทอ และผลิตภัณฑ์ยางและพลาสติก ผู้เช่าบางรายที่มีชื่อเสียงได้แก่ LEGO, Suntory PepsiCo, Intel, Unilever, Coca-Cola และ Kumho Tires

บริษัท Knight Frank Vietnam ซึ่งมีมุมมองเดียวกันได้กล่าวไว้ในรายงานล่าสุดว่า อัตราการครอบครองพื้นที่ในเขตอุตสาหกรรมในปัจจุบันเป็นไปในเชิงบวกมาก โดยอยู่ในเขตชานเมืองของฮานอยที่ 78% และในตัวเมือง โฮจิมินห์ 92% ราคาค่าเช่าที่ดินในเขตอุตสาหกรรมใน 2 เมืองใหญ่ที่สุดของประเทศจะเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในช่วงปี 2565-2566 โดยเฉพาะเพิ่มขึ้น 14% ในเขตชานเมืองฮานอย และ 58% ในเขตชานเมืองโฮจิมินห์ โฮจิมินห์

ตามข้อมูลของ Knight Frank Vietnam ตลาดโรงงานและคลังสินค้าสำเร็จรูป (RBF และ RBW) ดึงดูดทุนการลงทุนจากต่างชาติจำนวนมากตั้งแต่ปี 2561 และจำนวนนักลงทุนเพิ่มขึ้นห้าเท่าจนถึงปัจจุบัน ความท้าทายที่เกิดขึ้นจากการขยายตัวดังกล่าว โดยเฉพาะในเขตชานเมืองของตัวเมือง เมืองโฮจิมินห์ซึ่งมีคลังสินค้าสำเร็จรูปขนาด 2.1 ล้านตารางเมตร มีส่วนช่วยสร้างตลาดที่เอื้อต่อผู้เช่า โดยมีราคาค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 4.5 ดอลลาร์สหรัฐ/ตารางเมตร/เดือนในภาคใต้ และ 4.7 ดอลลาร์สหรัฐ/ตารางเมตร/เดือนในภาคเหนือ

“แนวโน้มดังกล่าวได้รับการคาดการณ์ไว้แล้วและไม่ก่อให้เกิดความเสี่ยงต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรม” ซึ่งจะช่วยรักษาอัตราค่าเช่าที่สามารถแข่งขันได้ในอนาคตอันใกล้ ขณะที่ตลาดมีความสมบูรณ์แบบและขยายตัวเพื่อแข่งขันกับประเทศอื่นๆ ในภูมิภาค โดยเฉพาะประเทศไทย ซึ่งอุปทานคลังสินค้าสำเร็จรูปมีอัตราการเติบโตต่อปีแบบทบต้น (CAGR) ตั้งแต่ปี 2564 ถึง 2567 อยู่ที่ 6.6% เมื่อเทียบกับ 15% ในเวียดนาม” อเล็กซ์ เครน กรรมการผู้จัดการไนท์แฟรงค์ เวียดนาม กล่าว

ขณะเดียวกัน ตามข้อมูลของบริษัทบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ CBR Vietnam โรงงานสำเร็จรูปและคลังสินค้าสำเร็จรูปจะเห็นอัตราการดูดซับที่เพิ่มขึ้นในไตรมาสที่ 3 ปี 2566 โดยได้รับความต้องการจากบริษัทในสหรัฐฯ ยุโรป และญี่ปุ่น ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2566 ตลาดภาคใต้มีการบันทึกโรงงานและคลังสินค้าใหม่ 450,000 ตร.ม. เนื่องจากมีอุปทานใหม่จำนวนมาก ราคาค่าเช่าทั้งสองประเภทจึงค่อนข้างคงที่ในจังหวัดและเมืองระดับ 1 (นครโฮจิมินห์ บิ่ญเซือง ด่งนาย ลองอัน) ทางภาคใต้ ราคาเช่าโกดังโดยเฉลี่ยอยู่ที่ 4.5 USD/m2/เดือน และราคาเช่าโรงงานอยู่ที่ 4.9 USD/m2/เดือน

ขณะเดียวกัน อัตราการครอบครองคลังสินค้าสำเร็จรูป (ไม่รวมคลังสินค้าบริการ) อยู่ที่ 56% ซึ่งยังคงมีแนวโน้มลดลงเนื่องมาจากมีอุปทานใหม่เข้ามา ขณะเดียวกัน อัตราการเข้าใช้พื้นที่โรงงานสำเร็จรูปยังคงอยู่ในระดับที่ดี โดยอยู่ที่ 91% ผู้เช่าจากจีน เวียดนาม ญี่ปุ่น สหรัฐอเมริกา และสหภาพยุโรป ถือเป็นนักลงทุนที่กระตือรือร้นที่กำลังมองหาที่ดินอุตสาหกรรม โกดังสินค้า และโรงงานในตลาดเวียดนาม โดยคิดเป็นประมาณ 70-80% ของการค้นหาของ CBRE

“เนื่องจากเวียดนามยังคงเสริมสร้างความร่วมมือกับพันธมิตรเชิงกลยุทธ์ที่ครอบคลุม เช่น สหรัฐฯ เกาหลีใต้ และจีน ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา คาดว่าผู้เช่าจากประเทศเหล่านี้จะยังคงเป็นผู้นำความต้องการตลาดอสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรมของเวียดนามต่อไปในอนาคต” ตัวแทนของ CBR เวียดนามกล่าว

แนวโน้มระยะยาว

ตามข้อมูลของ Savills Vietnam การเพิ่มขึ้นของดัชนี PMI ภาคการผลิตและการผลิตภาคอุตสาหกรรมแสดงให้เห็นถึงแนวโน้มที่ดีของตลาดอสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรมของเวียดนาม นอกจากนี้ ที่ปรึกษา เช่น Savills ยังได้บันทึกการสอบถามและการสำรวจไซต์ที่เพิ่มมากขึ้นจากธุรกิจการผลิต โลจิสติกส์ และอีคอมเมิร์ซข้ามชาติ ซึ่งสะท้อนถึงความต้องการผลิตภัณฑ์อุตสาหกรรมที่เพิ่มขึ้น

สวนอุตสาหกรรมในเขตบั๊กทันเอวียน (บิ่ญเซือง) ภาพ : ฮ่องดัต - VNA

อย่างไรก็ตาม นายจอห์น แคมป์เบลล์ รองผู้อำนวยการ หัวหน้าฝ่ายบริการด้านอุตสาหกรรม บริษัท Savills Vietnam ยังได้ชี้ให้เห็นถึงความท้าทายบางประการสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ด้านอุตสาหกรรมของเวียดนามในอนาคตอันใกล้นี้ด้วย

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ตามที่นายแคมป์เบลล์กล่าว คุณภาพของการรับประกันการดำเนินงานที่ราบรื่นของโครงสร้างพื้นฐานด้านการขนส่งทั้งหมดในเวียดนามยังคงต่ำกว่าในประเทศอื่นๆ ในภูมิภาค แม้ว่าโครงสร้างพื้นฐานด้านการขนส่งจะขยายตัวอย่างรวดเร็ว แต่การพัฒนาไม่ทันต่อการเติบโตทางเศรษฐกิจและสังคม การเติบโตอย่างรวดเร็วของประชากรในเมืองและการขนส่งทางน้ำเป็นแรงกระตุ้นหลักของความต้องการโครงสร้างพื้นฐาน ในขณะที่ความสามารถของท่าเรือและทางเดินเรือยังไม่บรรลุศักยภาพสูงสุด

ในทางกลับกัน นายแคมป์เบลล์กล่าวว่า เนื่องจากเวียดนามให้ความสำคัญกับการดึงดูดอุตสาหกรรมที่มีมูลค่าเพิ่มสูง และเพิ่มผลผลิตให้ทัดเทียมกับประเทศเพื่อนบ้านในภูมิภาค ความต้องการแรงงานที่มีทักษะจึงเพิ่มมากขึ้น แม้ว่าต้นทุนแรงงานในเวียดนามจะมีเพียงหนึ่งในสามของในจีน แต่ประสิทธิภาพการผลิตก็ต่ำกว่าในระดับเดียวกันเช่นกัน

นอกจากนี้ กฎระเบียบป้องกันอัคคีภัยใหม่ที่เข้มงวดจะมีผลบังคับใช้ในช่วงปลายปี 2565 ซึ่งสร้างอุปสรรคให้กับผู้พัฒนาอุตสาหกรรม ผู้ผลิต และบริษัทผู้ให้บริการด้านโลจิสติกส์ นักลงทุนต่างชาติรายใหญ่ประสบปัญหาในการได้รับการรับรองที่เหมาะสม และโครงการบางโครงการต้องล่าช้าเนื่องจากปัญหานี้

เพื่อรับมือกับความท้าทายที่มีอยู่ นายแคมป์เบลล์กล่าวว่ารัฐบาลเวียดนามจำเป็นต้องลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐานและปรับปรุงทักษะแรงงานของเวียดนามต่อไปเพื่อเพิ่มผลผลิตและประสิทธิภาพ นอกจากนี้ การส่งเสริมอุตสาหกรรมสนับสนุน การเสริมสร้างห่วงโซ่อุปทาน การลดความซับซ้อนของขั้นตอนการลงทุนและการใช้ที่ดิน และการนำเทคโนโลยีดิจิทัลมาใช้ ล้วนเป็นประเด็นสำคัญของอุตสาหกรรมของเวียดนาม

ส่วนนายอเล็กซ์ เครน กรรมการผู้จัดการบริษัท ไนท์ แฟรงค์ เวียดนาม ได้ชี้ให้เห็นถึงแนวโน้มที่แตกต่างกันบางประการในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรม โดยระบุว่า อัตราการแปลงเป็นทุนของสินทรัพย์ดำเนินงานอยู่ภายใต้แรงกดดันด้านภาวะเงินฝืด เนื่องจากต้นทุนทางการเงินที่สูง ระยะเวลาการใช้ที่ดินที่สั้นลง และการแข่งขันจากตลาดอื่นในภูมิภาคเอเชียที่มีราคาค่าเช่าที่ถูกกว่าอย่างมาก อัตราการแปลงเป็นทุนในเวียดนามกำลังเพิ่มขึ้นจาก 9 - 12% เนื่องมาจากอุปทานเพิ่มเติมจากโรงงานและคลังสินค้าสำเร็จรูปคุณภาพสูง (RBF และ RBW) ทั่วประเทศ

ในการคาดการณ์ปี 2024 ในภาคอสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรม นายอเล็กซ์ เครน ตั้งข้อสังเกตว่าอัตราภาษีขั้นต่ำทั่วโลกและต้นทุนด้านโลจิสติกส์ที่สูงจะเป็นอุปสรรคในการดึงดูดผู้ผลิตให้มาลงทุนในเวียดนาม แม้ว่าเวียดนามได้ลงนามข้อตกลงการค้าเสรีทวิภาคีและพหุภาคีหลายฉบับ แต่ต้นทุนแรงงานและการก่อสร้างที่เพิ่มขึ้นก็ส่งผลกระทบต่อข้อได้เปรียบด้านต้นทุนของประเทศในระดับหนึ่งเช่นกัน

ตามข้อมูลของ Knight Frank Vietnam สามารถมองเห็นได้ชัดเจนผ่านราคาที่ดิน ตัวอย่างเช่น ราคาค่าเช่าที่ดินอุตสาหกรรมในเขตชานเมืองของกรุงเทพมหานคร (ประเทศไทย) ในปัจจุบันอยู่ที่ 82-164 เหรียญสหรัฐต่อตารางเมตรต่อระยะเวลาเช่า ซึ่งต่ำกว่าเขตชานเมืองของฮานอย (80-250 เหรียญสหรัฐต่อตารางเมตรต่อระยะเวลาเช่า) และเขตชานเมืองของนครโฮจิมินห์ (80-250 เหรียญสหรัฐต่อตารางเมตรต่อระยะเวลาเช่า) มาก เมืองโฮจิมินห์ (95-280 USD/ตร.ม./ระยะเวลาเช่า) นายอเล็กซ์ เครน เน้นย้ำว่าอสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรมและการแปรรูปยังคงเป็นตลาดสำคัญในเวียดนาม แต่จะต้องเผชิญกับความท้าทายมากมายในการดึงดูดการลงทุนและการเติมเต็มพื้นที่ที่สร้างเสร็จแล้วในปี 2567

อย่างไรก็ตาม ตัวแทนของ Knight Frank Vietnam แสดงความเชื่อมั่นในแนวโน้มการพัฒนาในระยะยาว เมื่อกองทุนการเงินระหว่างประเทศ (IMF) และธนาคาร HSBC คาดการณ์ว่าเวียดนามจะมีอัตราการเติบโตของ GDP ราว 4.7% ถึง 5% ในปี 2023 ตามคำกล่าวของนาย Alex Crane ความมุ่งมั่นของเวียดนามในการใช้จ่ายและลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานถือเป็นหนึ่งในความมุ่งมั่นที่แข็งแกร่งที่สุดในภูมิภาค และตลาดศูนย์ข้อมูลก็พร้อมสำหรับการเปลี่ยนแปลงเช่นกัน ขึ้นอยู่กับการผ่อนปรนอุปสรรคทางกฎหมายและการมุ่งเน้นไปที่โครงสร้างพื้นฐาน

ทานไฮ