แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรม: เติบโตอย่างต่อเนื่อง

ในปี 2566 แม้ว่าเศรษฐกิจในและต่างประเทศจะประสบปัญหา แต่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ทางอุตสาหกรรมของเวียดนามก็ยังคงเติบโตอย่างแข็งแกร่ง ในช่วงเวลาข้างหน้านี้ แม้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ทางอุตสาหกรรมของเวียดนามจะต้องเผชิญกับความท้าทายหลายประการ แต่ผู้เชี่ยวชาญส่วนใหญ่ยังคงมองเห็นแนวโน้มของตลาดนี้ในระยะกลางและระยะยาวเป็นอย่างยิ่ง

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรมของเวียดนามยังคงเติบโตค่อนข้างแข็งแกร่ง ภาพประกอบ : VNA

อัตราการเข้าพักดี

ในรายงาน “Vietnam Industrial Real Estate Spotlight: Steady Growth” ที่เผยแพร่เมื่อวันที่ 3 พฤศจิกายน Savills Vietnam ระบุว่า “หลังจากครึ่งปีแรกที่ผันผวน เวียดนามก็แสดงให้เห็นถึงการเติบโตที่มั่นคงด้วยปัจจัยขับเคลื่อนหลักของตลาด โดยปัจจัยสำคัญ ได้แก่ แรงงานหนุ่มสาวที่กระตือรือร้น ต้นทุนแรงงานที่มีการแข่งขันสูง เศรษฐกิจที่เน้นการส่งออก สภาพแวดล้อมทางธุรกิจที่มั่นคง ที่ตั้งทางภูมิศาสตร์ และการมีส่วนร่วมอย่างแข็งขันของเวียดนามในข้อตกลงการค้าเสรี (FTA)”

ตามข้อมูลของ Savills Vietnam ระบุว่าในปี 2566 จะมีการจัดตั้งเขตอุตสาหกรรม 397 แห่ง โดยมีพื้นที่รวม 122,900 เฮกตาร์ ซึ่งเขตอุตสาหกรรม 292 แห่งเปิดดำเนินการแล้ว โดยมีพื้นที่รวมกว่า 87,100 เฮกตาร์ นอกจากนี้ ยังมีเขตอุตสาหกรรมอื่นที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างอีก 106 แห่ง มีพื้นที่รวม 35,700 ไร่ เขตอุตสาหกรรมทั่วประเทศมีอัตราการเช่าพื้นที่สูงถึงกว่า 80% โดยจังหวัดสำคัญภาคเหนืออยู่ที่ 83% และจังหวัดสำคัญภาคใต้อยู่ที่ 91%

เขตเศรษฐกิจสำคัญภาคเหนือมีโครงการนิคมอุตสาหกรรมจำนวน 68 โครงการ โดยมีพื้นที่เช่ารวม 12,000 ไร่ ราคาค่าเช่าที่ดินเพิ่มขึ้น 30% เมื่อเทียบเป็นรายปี แตะที่ระดับเฉลี่ย 138 เหรียญสหรัฐต่อตารางเมตรต่อรอบการเช่า ผู้เช่าในพื้นที่นี้ส่วนใหญ่ประกอบกิจการอยู่ในสาขาอิเล็กทรอนิกส์และคอมพิวเตอร์ การประกอบยานยนต์ การผลิตเครื่องจักรและอุปกรณ์ ตลอดจนส่วนประกอบที่เกี่ยวข้องกับพลังงานแสงอาทิตย์ ธุรกิจที่โดดเด่นบางส่วนที่ดำเนินการอยู่ในภาคเหนือ ได้แก่ Samsung, LG Electronics, Canon, Hyundai, Honda และ Vinfast

เขตเศรษฐกิจสำคัญภาคใต้มีโครงการนิคมอุตสาหกรรมจำนวน 122 โครงการ มีพื้นที่เช่ารวม 24,883 ไร่ ราคาค่าเช่าที่ดินเพิ่มขึ้นร้อยละ 15 เมื่อเทียบเป็นรายปี และอยู่ที่เฉลี่ย 174 เหรียญสหรัฐต่อตารางเมตรต่อระยะเวลาการเช่า ผู้เช่าส่วนใหญ่ประกอบกิจการในอุตสาหกรรมแปรรูปอาหารและเครื่องดื่ม วัสดุก่อสร้าง สิ่งทอ และผลิตภัณฑ์ยางและพลาสติก ผู้เช่าบางรายที่มีชื่อเสียงได้แก่ LEGO, Suntory PepsiCo, Intel, Unilever, Coca-Cola และ Kumho Tires

บริษัท Knight Frank Vietnam ซึ่งมีมุมมองเดียวกันได้กล่าวไว้ในรายงานล่าสุดว่า อัตราการครอบครองพื้นที่ในเขตอุตสาหกรรมในปัจจุบันเป็นไปในเชิงบวกมาก โดยในเขตชานเมืองของฮานอยอยู่ที่ 78% และในนครโฮจิมินห์ที่ 78% โฮจิมินห์ 92% ราคาค่าเช่าที่ดินในเขตอุตสาหกรรมใน 2 เมืองใหญ่ที่สุดของประเทศจะเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในช่วงปี 2565-2566 โดยเฉพาะเพิ่มขึ้น 14% ในเขตชานเมืองฮานอย และ 58% ในเขตชานเมืองโฮจิมินห์ โฮจิมินห์

ตามข้อมูลของ Knight Frank Vietnam ตลาดโรงงานและคลังสินค้าสำเร็จรูป (RBF และ RBW) ดึงดูดทุนการลงทุนจากต่างชาติจำนวนมากตั้งแต่ปี 2561 และจำนวนนักลงทุนเพิ่มขึ้นห้าเท่าจนถึงปัจจุบัน ความท้าทายที่เกิดขึ้นจากการขยายตัวดังกล่าว โดยเฉพาะในเขตชานเมืองของตัวเมือง เมืองโฮจิมินห์ซึ่งมีคลังสินค้าสำเร็จรูปขนาด 2.1 ล้านตารางเมตร มีส่วนช่วยสร้างตลาดที่เอื้อต่อผู้เช่า โดยมีราคาค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 4.5 ดอลลาร์สหรัฐ/ตารางเมตร/เดือนในภาคใต้ และ 4.7 ดอลลาร์สหรัฐ/ตารางเมตร/เดือนในภาคเหนือ

“แนวโน้มดังกล่าวได้รับการคาดการณ์ไว้แล้วและไม่เป็นภัยคุกคามต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรม ซึ่งจะช่วยรักษาอัตราค่าเช่าที่สามารถแข่งขันได้ในอนาคตอันใกล้นี้ ขณะที่ตลาดมีความสมบูรณ์แบบและขยายตัวเพื่อแข่งขันกับประเทศอื่นๆ ในภูมิภาค โดยเฉพาะประเทศไทย ซึ่งคาดว่าอุปทานคลังสินค้าสำเร็จรูปจะเติบโตด้วยอัตราการเติบโตต่อปีแบบทบต้น (CAGR) 6.6% ตั้งแต่ปี 2021 ถึง 2024 เมื่อเทียบกับ 15% ในเวียดนาม” อเล็กซ์ เครน กรรมการผู้จัดการของไนท์แฟรงค์ เวียดนาม กล่าว

ขณะเดียวกัน ตามข้อมูลของบริษัทบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ CBR Vietnam โรงงานสำเร็จรูปและคลังสินค้าสำเร็จรูปจะเห็นอัตราการดูดซับที่เพิ่มขึ้นในไตรมาสที่ 3 ปี 2566 โดยได้รับความต้องการจากบริษัทในสหรัฐฯ ยุโรป และญี่ปุ่น ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2566 ตลาดภาคใต้มีการบันทึกโรงงานและคลังสินค้าใหม่ 450,000 ตร.ม. เนื่องจากมีอุปทานใหม่จำนวนมาก ราคาค่าเช่าทั้งสองประเภทจึงค่อนข้างคงที่ในจังหวัดและเมืองระดับ 1 (นครโฮจิมินห์ บิ่ญเซือง ด่งนาย ลองอัน) ทางภาคใต้ ราคาเช่าโกดังโดยเฉลี่ยอยู่ที่ 4.5 USD/m2/เดือน และราคาเช่าโรงงานอยู่ที่ 4.9 USD/m2/เดือน

ขณะเดียวกัน อัตราการครอบครองคลังสินค้าสำเร็จรูป (ไม่รวมคลังสินค้าบริการ) อยู่ที่ 56% ซึ่งยังคงมีแนวโน้มลดลงเนื่องมาจากมีอุปทานใหม่เข้ามา ขณะเดียวกันอัตราการเข้าใช้โรงงานสำเร็จรูปยังคงอยู่ในระดับดีแตะระดับ 91% ผู้เช่าจากจีน เวียดนาม ญี่ปุ่น สหรัฐอเมริกา และสหภาพยุโรปเป็นนักลงทุนที่กระตือรือร้นที่กำลังมองหาที่ดินอุตสาหกรรม โกดังสินค้า และโรงงานในตลาดเวียดนาม โดยคิดเป็นประมาณ 70-80% ของการค้นหาของ CBRE

“เนื่องจากเวียดนามยังคงเสริมสร้างความร่วมมือกับพันธมิตรเชิงกลยุทธ์ที่ครอบคลุม เช่น สหรัฐฯ เกาหลีใต้ และจีน ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา คาดว่าผู้เช่าจากประเทศเหล่านี้จะยังคงเป็นผู้นำความต้องการตลาดอสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรมของเวียดนามต่อไปในอนาคต” ตัวแทนของ CBR เวียดนามกล่าว

แนวโน้มระยะยาว

ตามข้อมูลของ Savills Vietnam การเพิ่มขึ้นของดัชนี PMI ภาคการผลิตและการผลิตภาคอุตสาหกรรมแสดงให้เห็นถึงแนวโน้มที่ดีของตลาดอสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรมของเวียดนาม นอกจากนี้ ที่ปรึกษา เช่น Savills ยังได้บันทึกการสอบถามและการสำรวจไซต์ที่เพิ่มมากขึ้นจากธุรกิจการผลิต โลจิสติกส์ และอีคอมเมิร์ซข้ามชาติ ซึ่งสะท้อนถึงความต้องการผลิตภัณฑ์อุตสาหกรรมที่เพิ่มขึ้น

สวนอุตสาหกรรมในเขตบั๊กทันเอวียน (บิ่ญเซือง) ภาพ : ฮ่องดัต - VNA

อย่างไรก็ตาม นายจอห์น แคมป์เบลล์ รองผู้อำนวยการ หัวหน้าฝ่ายบริการด้านอุตสาหกรรม บริษัท Savills Vietnam ยังได้ชี้ให้เห็นถึงความท้าทายบางประการสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ด้านอุตสาหกรรมของเวียดนามในอนาคตอันใกล้นี้ด้วย

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ตามที่นายแคมป์เบลล์กล่าว คุณภาพของการรับประกันการดำเนินงานที่ราบรื่นของโครงสร้างพื้นฐานด้านการขนส่งทั้งหมดในเวียดนามยังคงต่ำกว่าในประเทศอื่นๆ ในภูมิภาค แม้ว่าโครงสร้างพื้นฐานด้านการขนส่งจะขยายตัวอย่างรวดเร็ว แต่การพัฒนาไม่ทันต่อการเติบโตทางเศรษฐกิจและสังคม การเติบโตอย่างรวดเร็วของประชากรในเมืองและการขนส่งทางน้ำเป็นแรงกระตุ้นหลักของความต้องการโครงสร้างพื้นฐาน ในขณะที่ความสามารถของท่าเรือและทางเดินเรือยังไม่บรรลุศักยภาพสูงสุด

ในทางกลับกัน นายแคมป์เบลล์กล่าวว่า เนื่องจากเวียดนามให้ความสำคัญกับการดึงดูดอุตสาหกรรมที่มีมูลค่าเพิ่มสูง และเพิ่มผลผลิตให้ทัดเทียมกับประเทศเพื่อนบ้านในภูมิภาค ความต้องการแรงงานที่มีทักษะจึงเพิ่มมากขึ้น แม้ว่าต้นทุนแรงงานในเวียดนามจะมีเพียงหนึ่งในสามของในจีน แต่ประสิทธิภาพการผลิตก็ต่ำกว่าในระดับเดียวกันเช่นกัน

นอกจากนี้ กฎระเบียบป้องกันอัคคีภัยใหม่ที่เข้มงวดจะมีผลบังคับใช้ในช่วงปลายปี 2565 ซึ่งสร้างอุปสรรคให้กับผู้พัฒนาอุตสาหกรรม ผู้ผลิต และบริษัทโลจิสติกส์ นักลงทุนต่างชาติรายใหญ่ประสบปัญหาในการได้รับการรับรองที่เหมาะสม และโครงการบางโครงการต้องล่าช้าเนื่องจากปัญหานี้

เพื่อรับมือกับความท้าทายที่มีอยู่ นายแคมป์เบลล์กล่าวว่ารัฐบาลเวียดนามจำเป็นต้องลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐานและปรับปรุงทักษะแรงงานของเวียดนามต่อไปเพื่อเพิ่มผลผลิตและประสิทธิภาพ นอกจากนี้ การส่งเสริมอุตสาหกรรมสนับสนุน การเสริมสร้างห่วงโซ่อุปทาน การลดความซับซ้อนของขั้นตอนการลงทุนและการใช้ที่ดิน และการนำเทคโนโลยีดิจิทัลมาใช้ ล้วนเป็นประเด็นสำคัญของอุตสาหกรรมของเวียดนาม

ส่วนนายอเล็กซ์ เครน กรรมการผู้จัดการบริษัท ไนท์ แฟรงค์ เวียดนาม ได้ชี้ให้เห็นถึงแนวโน้มที่แตกต่างกันบางประการในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรม โดยระบุว่า อัตราการแปลงเป็นทุนของสินทรัพย์ดำเนินงานอยู่ภายใต้แรงกดดันด้านภาวะเงินฝืด เนื่องจากต้นทุนทางการเงินที่สูง ระยะเวลาการใช้ที่ดินที่สั้นลง และการแข่งขันจากตลาดอื่นในภูมิภาคเอเชียที่มีราคาค่าเช่าที่ถูกกว่าอย่างมาก อัตราการแปลงเป็นทุนในเวียดนามกำลังเพิ่มขึ้นจาก 9 - 12% เนื่องมาจากอุปทานเพิ่มเติมจากโรงงานและคลังสินค้าสำเร็จรูปคุณภาพสูง (RBF และ RBW) ทั่วประเทศ

ในการคาดการณ์ปี 2024 ในภาคอสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรม นายอเล็กซ์ เครน ตั้งข้อสังเกตว่าอัตราภาษีขั้นต่ำทั่วโลกและต้นทุนด้านโลจิสติกส์ที่สูงจะเป็นอุปสรรคในการดึงดูดผู้ผลิตให้มาลงทุนในเวียดนาม แม้ว่าเวียดนามได้ลงนามข้อตกลงการค้าเสรีทวิภาคีและพหุภาคีหลายฉบับ แต่ต้นทุนแรงงานและการก่อสร้างที่เพิ่มขึ้นก็ส่งผลกระทบต่อข้อได้เปรียบด้านต้นทุนของประเทศในระดับหนึ่งเช่นกัน

ตามข้อมูลของ Knight Frank Vietnam สามารถมองเห็นได้ชัดเจนผ่านราคาที่ดิน ตัวอย่างเช่น ราคาค่าเช่าที่ดินอุตสาหกรรมในเขตชานเมืองของกรุงเทพมหานคร (ประเทศไทย) ในปัจจุบันอยู่ที่ 82-164 เหรียญสหรัฐต่อตารางเมตรต่อระยะเวลาเช่า ซึ่งต่ำกว่าเขตชานเมืองของฮานอย (80-250 เหรียญสหรัฐต่อตารางเมตรต่อระยะเวลาเช่า) และเขตชานเมืองของนครโฮจิมินห์ (80-250 เหรียญสหรัฐต่อตารางเมตรต่อระยะเวลาเช่า) มาก เมืองโฮจิมินห์ (95-280 USD/ตร.ม./ระยะเวลาเช่า) นายอเล็กซ์ เครน เน้นย้ำว่าอสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรมและการแปรรูปยังคงเป็นตลาดสำคัญในเวียดนาม แต่จะต้องเผชิญกับความท้าทายมากมายในการดึงดูดการลงทุนและการเติมเต็มพื้นที่ที่สร้างเสร็จแล้วในปี 2567

อย่างไรก็ตาม ตัวแทนของ Knight Frank Vietnam แสดงความเชื่อมั่นในแนวโน้มการพัฒนาในระยะยาว เมื่อกองทุนการเงินระหว่างประเทศ (IMF) และธนาคาร HSBC คาดการณ์ว่าเวียดนามจะมีอัตราการเติบโตของ GDP ราว 4.7% ถึง 5% ในปี 2023 ตามที่นาย Alex Crane กล่าว ความมุ่งมั่นของเวียดนามในการใช้จ่ายและลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานถือเป็นหนึ่งในความมุ่งมั่นที่แข็งแกร่งที่สุดในภูมิภาค และตลาดศูนย์ข้อมูลก็พร้อมสำหรับการเปลี่ยนแปลงเช่นกัน ขึ้นอยู่กับการผ่อนปรนอุปสรรคทางกฎหมายและการเน้นที่โครงสร้างพื้นฐาน

ทานไฮ