ลดความเสี่ยงจากการฉ้อโกงและการหลอกลวง
ต่อเนื่องจากการประชุมสมัยที่ 6 ทั้ง 2 สมัย ในช่วงบ่ายของวันที่ 16 พ.ย. ที่ผ่านมา คณะกรรมาธิการสามัญสภานิติบัญญัติแห่งชาติ (กสม.) ได้ให้ความเห็นเกี่ยวกับร่าง พ.ร.บ. ที่อยู่อาศัย (แก้ไข) และร่าง พ.ร.บ. ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไข)
นายหวู่ ฮ่อง ถัน ประธานคณะกรรมการเศรษฐกิจสภาแห่งชาติ รายงานปัญหาสำคัญหลายประการในการอธิบาย ยอมรับ และแก้ไขร่างกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไข) โดยกล่าวว่า เกี่ยวกับเงื่อนไขสำหรับองค์กรและบุคคลในการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คณะกรรมการเศรษฐกิจถาวรรายงานว่า ในความเป็นจริง การกำหนดจุดประสงค์ในการแสวงหากำไรในแนวคิดการดำเนินธุรกิจในมาตรา 21 มาตรา 4 ของกฎหมายการประกอบการปี 2020 และแนวคิดเกี่ยวกับการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในมาตรา 1 มาตรา 3 ของร่างกฎหมายนั้น เป็นเรื่องยากที่จะนำไปปฏิบัติ
ดังนั้นหากไม่มีการกำหนดหลักเกณฑ์การจำแนกตามมาตราส่วนก็จะส่งผลให้กิจกรรมต่างๆ เกี่ยวกับการซื้อ การขาย การเช่า การเช่าซื้อบ้านและงานก่อสร้างต่างๆ ที่ต้องจัดตั้งเป็นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไม่สามารถปฏิบัติได้ในทางปฏิบัติ
ดังนั้นร่างกฎหมายดังกล่าวจึงได้มีการแก้ไขเพิ่มเติมในมาตรา 3 และ 6 โดยเพิ่มมาตรา 4 แห่งมาตรา 9 ในแนวทางที่ว่า องค์กรและบุคคลที่จำหน่ายบ้านและงานก่อสร้างที่มิใช่เพื่อวัตถุประสงค์ทางธุรกิจ หรือขาย เช่า หรือเช่าซื้อบ้านและงานก่อสร้างในปริมาณน้อย ไม่ต้องปฏิบัติตามบทบัญญัติของร่างกฎหมายดังกล่าว แต่ต้องประกาศและเสียภาษี
ประธานคณะกรรมการเศรษฐกิจสภาแห่งชาติ หวู่ ฮ่อง ถัน (ภาพ: Quochoi.vn)
กรณีการซื้อขายหรือเช่าซื้อบ้านหรืองานก่อสร้างระหว่างบุคคล ต้องมีสัญญาที่รับรองโดยสำนักงานทนายความหรือผู้รับรองความถูกต้องตามบทบัญญัติในมาตรา 5 ข้อ 43 เพื่อให้เกิดความปลอดภัยทางกฎหมายในการทำธุรกรรม จำกัดความเสี่ยงจากการฉ้อโกง หลอกลวง และเป็นการเสริมข้อมูลในฐานข้อมูลการทำธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์
บุคคลที่ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์รายย่อยไม่จำเป็นต้องจัดตั้งบริษัทธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ แต่จะต้องอยู่ภายใต้ขอบเขตของร่างกฎหมาย ต้องประกาศและชำระภาษีและปฏิบัติตามบทบัญญัติอื่นๆ ของร่างกฎหมาย กฎเกณฑ์นี้ไม่ใช้กับองค์กรที่ทำหน้าที่ด้านความเป็นมืออาชีพและอำนวยความสะดวกในการบริหารงานของรัฐ
ในกรณีอื่น ๆ องค์กรและบุคคลจะต้องจัดตั้งธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ รัฐบาลจะต้องกำหนดรายละเอียดปริมาณและมูลค่าอสังหาริมทรัพย์แต่ละประเภทเพื่อกำหนดธุรกิจอสังหาริมทรัพย์รายย่อย
นอกจากนี้ เงื่อนไขสำหรับบุคคลที่ทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในข้อ b วรรค 3 มาตรา 9 ของร่างกฎหมายที่ส่งไปยังรัฐสภาเพื่อขอความเห็นในการประชุมสมัยที่ 6 นั้นอิงตามเงื่อนไขสำหรับองค์กรและบุคคลที่มีสิทธิจัดตั้งและบริหารจัดการวิสาหกิจในเวียดนามในข้อ 1 และข้อ e วรรค 2 มาตรา 17 ของกฎหมายวิสาหกิจปี 2020
จากการตรวจสอบ คณะกรรมการถาวรแห่งคณะกรรมการเศรษฐกิจพบว่า ในความเป็นจริง มีกรณีที่บุคคลไม่ตรงตามเงื่อนไขในการเป็นผู้ก่อตั้งและผู้จัดการธุรกิจตามบทบัญญัติของกฎหมายวิสาหกิจ แต่ยังคงมีสิทธิทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และดำเนินธุรกรรมทางแพ่งที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์
ดังนั้นร่างกฎหมายจึงได้มีการแก้ไขเพิ่มเติมเป็นมาตรา 9 วรรค 3 เพื่อไม่ให้เป็นการจำกัดสิทธิอันชอบธรรมและถูกต้องตามกฎหมายขององค์กรและบุคคล
สามารถเก็บเงินมัดจำได้ไม่เกิน 5% ของราคาขาย
ส่วนการวางเงินมัดจำในกิจการบ้านจัดสรรและโครงการก่อสร้างในอนาคต (ข้อ 5 มาตรา 23) มีความเห็นบางส่วนเห็นด้วยกับข้อ 1 โดยบางความเห็นเห็นด้วยกับข้อ 1 และเสนอให้กำหนดเงินมัดจำสูงสุดร้อยละ 5 ของราคาขายหรือราคาเช่าซื้อ มีความเห็นสอดคล้องกับทางเลือกที่ 1 และมีข้อเสนอให้กำหนดระดับเงินฝากสูงสุดตามที่รัฐบาลกำหนดแต่ต้องไม่เกิน 10% มีฉันทามติเกี่ยวกับตัวเลือกที่ 1 และข้อเสนอให้กำหนดเงินฝากสูงสุดไว้ที่ 15% มีข้อตกลงกับตัวเลือก 1 และขอให้มีกฎระเบียบที่เฉพาะเจาะจงมากขึ้น
มีความคิดเห็นบางส่วนเห็นด้วยกับตัวเลือกที่ 2 และมีข้อเสนอแนะให้ลดอัตราดอกเบี้ยเงินฝากสูงสุดลงเหลือ 5%
เพื่อให้แน่ใจถึงสภาพที่แท้จริงของการวางเงินมัดจำและจำกัดความเสี่ยงของผู้ซื้อและผู้เช่าซึ่งมักจะเป็นฝ่ายที่อ่อนแอกว่าในเวลาเดียวกัน จึงได้แก้ไขร่างกฎหมายในมาตรา 23 วรรค 5 ดังต่อไปนี้ “ผู้ลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์จะเรียกเก็บเงินมัดจำได้ไม่เกินร้อยละ 5 ของราคาขายหรือราคาเช่าซื้อบ้านและงานก่อสร้างจากลูกค้าได้ก็ต่อเมื่อบ้านและงานก่อสร้างนั้นได้ผ่านเงื่อนไขในการเปิดดำเนินการทั้งหมดตามบทบัญญัติของกฎหมายฉบับนี้แล้ว” สัญญาการวางเงินมัดจำจะต้องระบุราคาขาย ราคาเช่าซื้อบ้าน หรือ โครงการก่อสร้างอย่างชัดเจน
นักลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์สามารถเก็บเงินมัดจำได้ไม่เกิน 5% ของราคาขาย (ภาพ: Huu Thang)
ส่วนเรื่องการชำระค่าซื้อ เช่าซื้อบ้านและค่าก่อสร้างในอนาคต (มาตรา 25 วรรค 3) โดยคำนึงถึงความเห็นของสมาชิกสภานิติบัญญัติแห่งชาติ (สนช.) ร่างกฎหมายแก้ไขเพิ่มเติมในมาตรา 25 วรรค 3 ตาม 2 ตัวเลือก ดังต่อไปนี้
ตัวเลือกที่ 1: “หากผู้ซื้อหรือผู้เช่าไม่ได้รับใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน สิทธิความเป็นเจ้าของบ้าน และทรัพย์สินอื่น ๆ ที่ติดอยู่กับที่ดิน ผู้ขายหรือผู้ให้เช่าจะเรียกเก็บเงินได้ไม่เกินร้อยละ 95 ของมูลค่าสัญญา” มูลค่าคงเหลือของสัญญาต้องชำระเมื่อหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน สิทธิความเป็นเจ้าของบ้าน และทรัพย์สินอื่นที่ติดมากับที่ดินให้กับผู้ซื้อหรือผู้เช่าซื้อแล้ว
ตัวเลือกนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อให้แน่ใจว่านโยบายปัจจุบันมีเสถียรภาพ ลูกค้าสามารถคงมูลค่าสัญญาส่วนหนึ่งไว้ได้ในขณะที่รอการออกใบรับรอง ข้อจำกัดของตัวเลือกนี้คือเมื่อลูกค้าต้องรับความเสี่ยงในการไม่จ่ายเงิน 100% ของมูลค่าสัญญา ไม่สามารถพิสูจน์ความเป็นเจ้าของได้ ในบางกรณี ลูกค้าอาจล่าช้าในการปฏิบัติตามภาระผูกพันการชำระเงิน เนื่องจากพวกเขาไม่จำเป็นต้องรับใบรับรองทันที ถึงแม้ว่าผู้ลงทุนจะปฏิบัติตามภาระผูกพันและหน่วยงานรัฐที่เกี่ยวข้องได้ออกใบรับรองให้แล้วก็ตาม
ตัวเลือกที่ 2: “หากผู้ซื้อหรือผู้เช่าไม่ได้รับใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน สิทธิความเป็นเจ้าของบ้าน และทรัพย์สินอื่น ๆ ที่ติดอยู่กับที่ดิน ผู้ขายหรือผู้ให้เช่าจะเรียกเก็บเงินได้ไม่เกินร้อยละ 95 ของมูลค่าสัญญา” มูลค่าที่เหลือของสัญญาจะถูกโอนโดยลูกค้าไปยังบัญชีของผู้ลงทุนที่เปิดไว้ที่สถาบันสินเชื่อเพื่อการบริหารจัดการและผู้ลงทุนยังไม่ได้ใช้เงินจำนวนนี้ ลูกค้ามีสิทธิได้รับรายได้จากจำนวนนี้ ผู้ลงทุนจะใช้เงินจำนวนดังกล่าวจากลูกค้าแต่ละรายก็ได้เมื่อหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน สิทธิการเป็นเจ้าของบ้าน และทรัพย์สินอื่นที่ติดอยู่กับที่ดินให้กับผู้ซื้อหรือผู้เช่าบ้านหรืองานก่อสร้าง
แผนดังกล่าวมีวัตถุประสงค์เพื่อให้เกิดความสอดคล้องและสอดคล้องกับข้อกำหนดเกี่ยวกับระยะเวลาการจัดตั้งสิทธิความเป็นเจ้าของในร่างกฎหมายและร่างกฎหมายที่อยู่อาศัย (แก้ไขเพิ่มเติม) และข้อกำหนดเกี่ยวกับการปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินตามบทบัญญัติของร่างกฎหมายที่ดิน (แก้ไขเพิ่มเติม) เพื่อให้มั่นใจถึงภาระการชำระเงินของลูกค้า
ข้อจำกัดของตัวเลือกนี้คือลูกค้าต้องชำระเงิน 5% ที่เหลือของมูลค่าสัญญาในขณะที่ยังไม่ได้ออกใบรับรอง อย่างไรก็ตาม แผนดังกล่าวนี้เมื่อพิจารณาตามความเห็นของสมาชิกสภานิติบัญญัติแห่งชาติ ระบุว่ารายได้ที่เกิดจากเงินจำนวนนี้จะเป็นของลูกค้า
นอกจากนี้ มาตรา 80 วรรค 5 แห่งร่างกฎหมาย ยังได้เพิ่มบทบัญญัติเกี่ยวกับความรับผิดชอบของธนาคารแห่งรัฐในการชี้นำการบริหารจัดการและการจ่ายผลกำไร ตามที่ได้กำหนดไว้ในมาตรา 25 วรรค 3 ไว้ด้วย
คณะกรรมการถาวรของคณะกรรมการเศรษฐกิจได้เสนอให้คงทางเลือกไว้สองทางและลงคะแนนเสียงเพื่อขอความเห็นจากสมาชิกสภานิติบัญญัติแห่งชาติเป็นพื้นฐานให้คณะกรรมการถาวรของสภานิติบัญญัติแห่งชาติพิจารณาและตัดสินใจในประเด็น นี้
แหล่งที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)