องค์กรและบุคคลธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จะต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขอะไรบ้าง?

ลดความเสี่ยงจากการฉ้อโกงและการหลอกลวง

ต่อเนื่องจากการประชุมสมัยที่ 6 ทั้ง 2 สมัย ในช่วงบ่ายของวันที่ 16 พ.ย. ที่ผ่านมา คณะกรรมาธิการสามัญ สภานิติบัญญัติแห่งชาติ (กสม.) ได้ให้ความเห็นเกี่ยวกับร่าง พ.ร.บ. ที่อยู่อาศัย (แก้ไข) และร่าง พ.ร.บ. ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไข)

นายหวู่ ฮ่อง ถัน ประธานคณะกรรมการ เศรษฐกิจ สภาแห่งชาติ รายงานปัญหาสำคัญหลายประการในการอธิบาย ยอมรับ และแก้ไขร่างกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไข) โดยกล่าวว่า เกี่ยวกับเงื่อนไขสำหรับองค์กรและบุคคลในการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คณะกรรมการเศรษฐกิจถาวรรายงานว่า ในความเป็นจริง การกำหนดจุดประสงค์ในการแสวงหากำไรในแนวคิดการดำเนินธุรกิจในมาตรา 21 มาตรา 4 ของกฎหมายการประกอบการปี 2020 และแนวคิดเกี่ยวกับการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในมาตรา 1 มาตรา 3 ของร่างกฎหมายนั้น เป็นเรื่องยากที่จะนำไปปฏิบัติ

ดังนั้นหากไม่มีการกำหนดหลักเกณฑ์การจำแนกตามมาตราส่วนก็จะส่งผลให้กิจกรรมต่างๆ เกี่ยวกับการซื้อ การขาย การเช่า การให้เช่า และการซื้อบ้านและงานก่อสร้างต่างๆ ที่ต้องจัดตั้งเป็นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กลายเป็นสิ่งที่ไม่สามารถทำได้ในทางปฏิบัติ

ดังนั้นร่างกฎหมายดังกล่าวจึงได้มีการแก้ไขเพิ่มเติมมาตรา 3 และมาตรา 6 โดยเพิ่มมาตรา 4 แห่งมาตรา 9 ในแนวทางที่ว่า องค์กรและบุคคลที่จำหน่ายบ้านและงานก่อสร้างที่มิใช่เพื่อวัตถุประสงค์ทางธุรกิจ หรือขาย เช่า หรือเช่าซื้อบ้านและงานก่อสร้างในปริมาณน้อย ไม่ต้องปฏิบัติตามบทบัญญัติของร่างกฎหมายดังกล่าว แต่ต้องประกาศและเสียภาษี

บทสนทนา – องค์กรและบุคคลธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขอะไรบ้าง? — ประธานคณะกรรมการเศรษฐกิจสภาแห่งชาติ หวู่ ฮ่อง ถัน (ภาพ: Quochoi.vn)

กรณีการซื้อขายหรือเช่าซื้อบ้านหรืองานก่อสร้างระหว่างบุคคล สัญญาต้องมีการรับรองจากสำนักงานทนายความหรือผู้รับรองความถูกต้องตามบทบัญญัติในมาตรา 43 วรรค 5 เพื่อให้มั่นใจถึงความปลอดภัยทางกฎหมายของการทำธุรกรรม จำกัดความเสี่ยงจากการฉ้อโกง หลอกลวง และฉ้อโกง และเป็นข้อมูลเสริมในฐานข้อมูลการทำธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์

บุคคลที่ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์รายย่อยไม่จำเป็นต้องจัดตั้งบริษัทธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ แต่จะต้องอยู่ภายใต้ขอบเขตของร่างกฎหมาย ต้องประกาศและชำระภาษี และปฏิบัติตามบทบัญญัติอื่นๆ ของร่างกฎหมาย กฎเกณฑ์นี้ไม่ใช้กับองค์กรที่ทำเพื่อการรับรองความเป็นมืออาชีพและอำนวยความสะดวกในการบริหารจัดการของรัฐ

ในกรณีอื่น ๆ องค์กรและบุคคลจะต้องจัดตั้งธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ รัฐบาล จะต้องกำหนดรายละเอียดปริมาณและมูลค่าอสังหาริมทรัพย์แต่ละประเภทเพื่อกำหนดธุรกิจอสังหาริมทรัพย์รายย่อย

นอกจากนี้ เงื่อนไขสำหรับบุคคลที่ทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในข้อ b วรรค 3 มาตรา 9 ของร่างกฎหมายที่ส่งไปยังรัฐสภาเพื่อขอความเห็นในการประชุมสมัยที่ 6 นั้นสร้างขึ้นบนพื้นฐานของเงื่อนไขสำหรับองค์กรและบุคคลที่มีสิทธิจัดตั้งและบริหารจัดการองค์กรในเวียดนามในข้อ 1 และข้อ e วรรค 2 มาตรา 17 ของกฎหมายองค์กรปี 2020

จากการตรวจสอบ คณะกรรมการถาวรแห่งคณะกรรมการเศรษฐกิจพบว่า ในความเป็นจริง มีกรณีที่บุคคลไม่ตรงตามเงื่อนไขในการเป็นผู้ก่อตั้งและผู้จัดการธุรกิจตามบทบัญญัติของกฎหมายวิสาหกิจ แต่ยังคงมีสิทธิทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และดำเนินธุรกรรมทางแพ่งที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์

ดังนั้นร่างกฎหมายจึงได้มีการแก้ไขเพิ่มเติมในมาตรา 9 วรรค 3 เพื่อไม่ให้เป็นการจำกัดสิทธิอันชอบธรรมและถูกต้องตามกฎหมายขององค์กรและบุคคล

สามารถเก็บเงินมัดจำได้ไม่เกิน 5% ของราคาขาย

ส่วนการวางเงินมัดจำในกิจการบ้านจัดสรรและโครงการก่อสร้างในอนาคต (ข้อ 5 มาตรา 23) มีความเห็นบางส่วนเห็นด้วยกับข้อ 1 โดยบางความเห็นเห็นด้วยกับข้อ 1 และเสนอให้กำหนดเงินมัดจำสูงสุดร้อยละ 5 ของราคาขายหรือราคาเช่าซื้อ มีความเห็นสอดคล้องกับทางเลือกที่ 1 และมีข้อเสนอให้กำหนดระดับเงินฝากสูงสุดตามที่รัฐบาลกำหนดแต่ต้องไม่เกิน 10% มีฉันทามติเกี่ยวกับตัวเลือกที่ 1 และข้อเสนอให้กำหนดเงินฝากสูงสุดไว้ที่ 15% มีข้อตกลงกับตัวเลือกที่ 1 และขอให้มีกฎระเบียบที่เฉพาะเจาะจงมากขึ้น

มีความคิดเห็นบางส่วนเห็นด้วยกับตัวเลือกที่ 2 และมีข้อเสนอแนะให้ลดอัตราดอกเบี้ยเงินฝากสูงสุดลงเหลือ 5%

เพื่อให้แน่ใจถึงลักษณะที่แท้จริงของการวางเงินมัดจำและในขณะเดียวกันก็จำกัดความเสี่ยงของผู้ซื้อและผู้เช่าซึ่งมักจะเป็นฝ่ายที่อ่อนแอกว่า ร่างกฎหมายจึงได้รับการแก้ไขในมาตรา 5 มาตรา 23 ดังต่อไปนี้: “นักลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์จะได้รับอนุญาตให้เรียกเก็บเงินมัดจำได้ไม่เกินร้อยละ 5 ของราคาขายหรือราคาเช่าซื้อบ้านและงานก่อสร้างจากลูกค้าได้ก็ต่อเมื่อบ้านและงานก่อสร้างนั้นได้ผ่านเงื่อนไขการเริ่มประกอบกิจการทั้งหมดตามบทบัญญัติของกฎหมายนี้แล้วเท่านั้น ข้อตกลงการวางเงินมัดจำจะต้องระบุราคาขายหรือราคาเช่าซื้อบ้านและงานก่อสร้างอย่างชัดเจน”

บทสนทนา – องค์กรและบุคคลธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขอะไรบ้าง? (รูปที่ 2) — นักลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์สามารถเก็บเงินมัดจำได้ไม่เกิน 5% ของราคาขาย (ภาพ: Huu Thang)

ส่วนการชำระค่าซื้อ เช่าซื้อบ้านและค่าก่อสร้างในอนาคต (มาตรา 25 วรรค 3) โดยคำนึงถึงความเห็นของสมาชิกสภานิติบัญญัติแห่งชาติ (สนช.) ร่างกฎหมายแก้ไขเพิ่มเติมในมาตรา 25 วรรค 3 ตาม 2 ตัวเลือก ดังต่อไปนี้

ตัวเลือกที่ 1: “หากผู้ซื้อหรือผู้เช่าไม่ได้รับหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน สิทธิความเป็นเจ้าของบ้าน และทรัพย์สินอื่นที่ติดมากับที่ดิน ผู้ขายหรือผู้ให้เช่าจะเรียกเก็บเงินได้ไม่เกินร้อยละ 95 ของมูลค่าสัญญา ส่วนมูลค่าสัญญาที่เหลือจะต้องชำระเมื่อหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจได้ออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน สิทธิความเป็นเจ้าของบ้าน และทรัพย์สินอื่นที่ติดมากับที่ดินให้กับผู้ซื้อหรือผู้เช่าแล้ว”

ตัวเลือกนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อให้แน่ใจว่านโยบายปัจจุบันมีเสถียรภาพ ลูกค้าสามารถคงมูลค่าสัญญาส่วนหนึ่งไว้ได้ในขณะที่รอการออกใบรับรอง ข้อจำกัดของตัวเลือกนี้คือเมื่อลูกค้าต้องรับความเสี่ยงในการไม่จ่ายเงิน 100% ของมูลค่าสัญญา ไม่สามารถพิสูจน์ความเป็นเจ้าของได้ ในบางกรณี ลูกค้าอาจล่าช้าในการปฏิบัติตามภาระผูกพันการชำระเงิน เนื่องจากพวกเขาไม่จำเป็นต้องรับใบรับรองทันที ถึงแม้ว่าผู้ลงทุนจะปฏิบัติตามภาระผูกพันและหน่วยงานรัฐที่เกี่ยวข้องได้ออกใบรับรองให้แล้วก็ตาม

ตัวเลือกที่ 2: “หากผู้ซื้อหรือผู้เช่าไม่ได้รับหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน สิทธิการเป็นเจ้าของบ้าน และสินทรัพย์อื่นๆ ที่ติดมากับที่ดิน ผู้ขายหรือผู้ให้เช่าจะเรียกเก็บเงินได้ไม่เกิน 95% ของมูลค่าสัญญา มูลค่าที่เหลือของสัญญาจะถูกโอนโดยลูกค้าไปยังบัญชีของผู้ลงทุนที่เปิดไว้ในสถาบันสินเชื่อเพื่อการจัดการ และผู้ลงทุนไม่สามารถใช้เงินจำนวนนี้ ลูกค้าจะได้รับรายได้จากเงินจำนวนนี้ ผู้ลงทุนจะใช้เงินจำนวนนี้ของลูกค้าแต่ละรายเมื่อหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจได้ออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน สิทธิการเป็นเจ้าของบ้าน และสินทรัพย์อื่นๆ ที่ติดมากับที่ดินให้กับผู้ซื้อหรือผู้เช่าบ้านหรือโครงการก่อสร้าง”

แผนดังกล่าวมีวัตถุประสงค์เพื่อให้เกิดความสอดคล้องและสอดคล้องกับข้อกำหนดเกี่ยวกับระยะเวลาการจัดตั้งสิทธิความเป็นเจ้าของในร่างกฎหมายและร่างกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัย (แก้ไขเพิ่มเติม) และข้อกำหนดเกี่ยวกับการปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินตามบทบัญญัติของร่างกฎหมายว่าด้วยที่ดิน (แก้ไขเพิ่มเติม) เพื่อให้มั่นใจถึงภาระการชำระเงินของลูกค้า

ข้อจำกัดของตัวเลือกนี้คือลูกค้าต้องชำระเงิน 5% ที่เหลือของมูลค่าสัญญาในขณะที่ยังไม่ได้ออกใบรับรอง อย่างไรก็ตาม แผนดังกล่าวนี้เมื่อพิจารณาตามความเห็นของสมาชิกสภานิติบัญญัติแห่งชาติ ระบุว่ารายได้ที่เกิดจากเงินจำนวนนี้จะเป็นของลูกค้า

นอกจากนี้ มาตรา 80 วรรค 5 แห่งร่างกฎหมายดังกล่าว ยังได้เพิ่มบทบัญญัติเกี่ยวกับความรับผิดชอบของธนาคารแห่งรัฐในการกำกับดูแลการบริหารจัดการและการจ่ายผลกำไร ตามที่ได้กำหนดไว้ในมาตรา 25 วรรค 3 ไว้ด้วย

คณะกรรมการถาวรของคณะกรรมการเศรษฐกิจได้เสนอให้คงทางเลือกไว้สองทางและลงคะแนนเสียงเพื่อขอความเห็นจากสมาชิกสภานิติบัญญัติแห่งชาติเป็นพื้นฐานให้คณะกรรมการถาวรของสภานิติบัญญัติแห่งชาติพิจารณาและตัดสินใจในประเด็น นี้

แหล่งที่มา