“ตลาดแทบจะไม่มีอพาร์ทเมนท์เชิงพาณิชย์ราคาไม่แพงเลย”

อสังหาฯ ที่อยู่อาศัย “ร้อนระอุ”

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง กฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 และกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ซึ่งมีผลบังคับใช้เป็นทางการตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม พ.ศ. 2567 ซึ่งเร็วกว่าข้อบังคับก่อนหน้าถึง 5 เดือน มีส่วนช่วยทำให้ช่องทางกฎหมายสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความสมบูรณ์แบบมากขึ้น และเปิดวงจรใหม่ของตลาดในทิศทางที่ปลอดภัย สุขภาพแข็งแรง และยั่งยืนมากขึ้น กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่ที่อยู่อาศัย เชิงพาณิชย์ ไปจนถึงอุตสาหกรรม ต่างแสดงสัญญาณการเติบโตในเชิงบวก โดยมีโครงการใหม่ๆ มากมายที่เกิดขึ้น

ตลาดอสังหาฯที่อยู่อาศัยเริ่มแสดงสัญญาณ "คึกคัก"

นางสาว Pham Thi Mien รองผู้อำนวยการ VARs IRE นำเสนอรายงานตลาดอสังหาริมทรัพย์ประจำไตรมาสที่ 3 และ 9 เดือนแรกของปี 2567 ว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยเริ่มแสดงสัญญาณ "คึกคักขึ้น"

ด้วยเหตุนี้ เรื่องราวการประมูลที่ดินจึง "ร้อนแรง" มากกว่าที่เคย โดยมีการประมูลที่จัดขึ้น "ชั่วข้ามคืน" และมีคนนับร้อยหรือแม้แต่นับพันคนที่ยอม "กินข้าวและรอ" เพื่อแข่งขันกันเพื่อแย่งชิงพื้นที่ ราคาที่ชนะการประมูลยังถือเป็นราคาสูงเป็นประวัติการณ์ เท่ากับที่ดินโครงการที่มีโครงสร้างพื้นฐานที่มีการลงทุนอย่างดี

ความร้อนแรงของตลาดยังคงนำโดยกลุ่มอพาร์ตเมนต์ โดยราคายังคงสร้างระดับสูงสุดใหม่อย่างต่อเนื่องทั้งในตลาดแรกและตลาดรอง ความต้องการที่สูงทำให้เจ้าของอพาร์ทเมนต์หลายพันรายได้รับโทรศัพท์แจ้งขอขายบ้านของตนเป็นประจำ โครงการอพาร์ตเมนต์ที่เปิดตัวใหม่กลับมีอัตราการดูดซับที่ดีมากแม้ว่าจะมีราคาขายสูง

นอกจากประเภทอพาร์ตเมนต์แล้ว โครงการแนวราบที่เพิ่งเปิดตัวใหม่ของนักลงทุนรายใหญ่บางโครงการก็บันทึกยอดจอง "เป็นประวัติการณ์" เช่นกัน แม้ว่าราคาจะสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องก็ตาม อพาร์ทเม้นท์หลายแห่งมีทำเลที่ดี ไม่เพียงแต่ราคาจะสูงเท่านั้น แต่เพื่อที่จะซื้อได้ ลูกค้า/นักลงทุนยังต้องยอมรับส่วนต่างด้วย

อย่างไรก็ตาม นอกเหนือจากผลลัพธ์จากอุปทานและอุปสงค์ที่แท้จริงแล้ว ตลาดยังแสดงสัญญาณของการ "ร้อนแรงขึ้น" อีกด้วย สถานการณ์ดังกล่าวสะท้อนให้เห็นในการเก็งกำไรที่ดิน การผลักดันให้ราคาที่อยู่อาศัยสูงขึ้น และการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่โปร่งใส นักลงทุนรายย่อยจำนวนมากเข้ามาในตลาดเพื่อเก็งกำไร ส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์พุ่งขึ้นอย่างไม่สมเหตุสมผล ตลาดอพาร์ตเมนท์ยังเริ่มมีสัญญาณ "ร้อนแรง" ขึ้น โดยราคาอพาร์ตเมนท์ที่โอนกรรมสิทธิ์สูงขึ้นเรื่อยๆ เนื่องมาจาก "ความช่วยเหลือ" จากกลุ่มเก็งกำไรบางกลุ่ม

สัญญาณเหล่านี้ล้วนเกิดจากการขาดแคลนแม้ว่าจะมีการปรับปรุงดีขึ้นแล้วก็ตาม

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง นางสาวเมียน กล่าวว่า ในไตรมาสที่ 3 ปี 2567 ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยยังคงมีอุปทานเข้าสู่ตลาดจำนวน 22,412 รายการ โดยมีสินค้าเปิดตัวใหม่ประมาณ 14,750 รายการ ลดลงร้อยละ 25 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า แต่เพิ่มขึ้นร้อยละ 60 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2566

ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2567 ตลาดบันทึกผลิตภัณฑ์ใหม่เสนอขายจำนวน 38,797 รายการ อุปทานยังคงบันทึกความแตกต่างที่แข็งแกร่ง ทั้งนี้ 70% ของอุปทานใหม่จึงมาจากกลุ่มอพาร์ตเมนต์ โดยสินค้าที่มีราคาขายตั้งแต่ 50 ล้านดอง/ตรม. ขึ้นไป ถือเป็นสินค้าส่วนใหญ่ ตลาดแห่งนี้แทบจะไม่มีอพาร์ทเมนท์เชิงพาณิชย์ราคาไม่แพงเลย เมื่อพิจารณาในระดับภูมิภาค ภาคเหนือมีอุปทานใหม่มากที่สุดที่ 46% รองลงมาคือภาคกลางที่ 29% และภาคใต้ที่ 25%

ข้อมูลการวิจัยของ VARS ยังแสดงให้เห็นอีกว่า แม้ว่าอุปทานส่วนใหญ่จะอยู่ในกลุ่มระดับไฮเอนด์และหรูหรา แต่ตลาดทั้งหมดบันทึกธุรกรรมสำเร็จได้ประมาณ 10,400 รายการในไตรมาสที่สาม ซึ่งเทียบเท่ากับอัตราการดูดซับ 51% สิ่งนี้สะท้อนถึงความสนใจของตลาดในผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ใหม่ๆ แม้ว่าอุปทานใหม่จำนวนมากจะเสร็จสมบูรณ์ด้วยมาตรฐานสูง และต้นทุนการลงทุน โดยเฉพาะต้นทุนที่เกี่ยวข้องกับที่ดิน กำลังเพิ่มขึ้น

ปริมาณธุรกรรมและอัตราการดูดซับลดลง 25% และ 1 จุดเปอร์เซ็นต์ตามลำดับ เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า แต่เพิ่มขึ้น 80% และ 28 จุดเปอร์เซ็นต์ตามลำดับ เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันในปี 2566 ซึ่งปริมาณธุรกรรมอพาร์ตเมนต์ยังคงอยู่ในระดับ "ล้นหลาม" คิดเป็น 71% ของธุรกรรมที่อยู่อาศัยทั้งหมดในไตรมาสที่ 3 โดยโครงการอพาร์ตเมนต์ใหม่บันทึกอัตราการดูดซับโดยเฉลี่ยที่ 75% แม้แต่โครงการอพาร์ทเมนท์ใน ฮานอย ก็มีอัตราการดูดซึมสูงถึง 90% ในเวลาไม่นานหลังจากเปิดขาย

ธุรกรรมการซื้ออพาร์ตเมนต์ยังคง "ล้นหลาม" คิดเป็น 71% ของธุรกรรมการซื้อที่อยู่อาศัยทั้งหมดในไตรมาสที่สาม

แนวโน้มการพัฒนาอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กเพื่อลดมูลค่ารวมของอพาร์ตเมนต์ให้เหมาะสมกับความต้องการและความสามารถทางการเงินของคนโสดและครอบครัวที่มีเด็กเล็กนั้นชัดเจนมากขึ้น นี่เป็นรูปแบบการบันทึกสภาพคล่องที่ดีที่สุดอีกด้วย

ราคาสมอที่สูงผลักดันให้อุปสงค์ "เปลี่ยนแปลง"

ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2567 ตลาดมียอดซื้อขายสำเร็จ 30,589 รายการ เพิ่มขึ้น 2.5 เท่าจากช่วงเดียวกันของปี 2566 มีการเปิดตัวโครงการใหม่จำนวนมากในช่วงปลายเดือนกันยายน เริ่มมียอดจองแล้ว และยังมียอดดอกเบี้ยและเงินฝากจำนวนมากอีกด้วย

ในด้านราคาขาย ราคาที่อยู่อาศัยยังคงสูงทั้งในตลาดแรกและตลาดรองโดยเฉพาะกลุ่มอพาร์ตเมนต์ เนื่องจากความไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์มีความรุนแรงเพิ่มมากขึ้น เนื่องจากแม้อุปทานจะดีขึ้นแล้ว แต่การจะตอบสนองความต้องการยังคงเป็นเรื่องยาก นอกจากนี้ อุปทานใหม่ส่วนใหญ่ยังคงเสร็จสมบูรณ์ด้วยมาตรฐานสูง โดยมีต้นทุนการลงทุนโดยเฉพาะต้นทุนที่เกี่ยวข้องกับที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้น

ราคาที่อยู่อาศัยในตลาดฮานอยยังคงสูงต่อไป

โดยเฉพาะในไตรมาสที่ 3 ระดับราคาหลักในฮานอยยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องและไม่มีทีท่าว่าจะหยุดลง ในขณะที่อุปทานค่อยๆ ปรับตัวดีขึ้น โครงการใหม่ตั้งแต่โครงการแนวราบไปจนถึงโครงการแนวสูง โดยเฉพาะในกลุ่มไฮเอนด์และลักชัวรี ยังคงได้รับความสนใจจากตลาดเป็นอย่างมาก สิ่งนี้สร้างแรงผลักดันให้ราคาอพาร์ตเมนต์รองยังคงอยู่ในระดับสูง แม้ว่าสภาพคล่องจะค่อย ๆ คงที่หลังจากช่วงที่เติบโตอย่าง "ร้อนแรง" ก็ตาม

ความต้องการอสังหาริมทรัพย์ ทั้งที่อยู่อาศัยและการลงทุน ยังคงเปลี่ยนไปสู่เขตชานเมือง จังหวัดและเมืองโดยรอบเขตเมืองพิเศษทั้งสองแห่ง และตลาดรองที่มีตัวเลือกมากมายในราคาที่สมเหตุสมผลมากขึ้น อพาร์ทเมนท์และบ้านราคาต่ำกว่า 3 พันล้านดองกำลังถูก "ตามล่า" อย่างหนักในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้ โฮจิมินห์

เล ตรัง

ที่มา: https://www.congluan.vn/vars-thi-truong-gan-nhu-vang-bong-hoan-toan-can-ho-chung-cu-thuong-mai-gia-binh-dan-post316639.html