“ตลาดแทบจะไม่มีอพาร์ทเมนท์เชิงพาณิชย์ราคาไม่แพงเลย”

อสังหาฯ ที่อยู่อาศัย “ร้อนระอุ”

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง กฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 และกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ซึ่งมีผลบังคับใช้เป็นทางการตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม พ.ศ. 2567 ซึ่งเร็วกว่าข้อบังคับก่อนหน้าถึง 5 เดือน มีส่วนช่วยทำให้ช่องทางกฎหมายสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความสมบูรณ์แบบมากขึ้น และเปิดวงจรใหม่ของตลาดในทิศทางที่ปลอดภัย สุขภาพแข็งแรง และยั่งยืนมากขึ้น กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่ที่อยู่อาศัย เชิงพาณิชย์ ไปจนถึงอุตสาหกรรม ต่างแสดงสัญญาณการเติบโตในเชิงบวก โดยมีโครงการใหม่ๆ มากมายที่เกิดขึ้น

ตลาดอสังหาฯที่อยู่อาศัยเริ่มแสดงสัญญาณ "คึกคัก"

นางสาว Pham Thi Mien รองผู้อำนวยการ VARs IRE นำเสนอรายงานตลาดอสังหาริมทรัพย์ประจำไตรมาสที่ 3 และ 9 เดือนแรกของปี 2567 ว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยเริ่มแสดงสัญญาณ "คึกคักขึ้น"

ดังนั้น การประมูลที่ดินจึง "ร้อนแรง" กว่าที่เคย โดยการประมูลจัดขึ้น "ข้ามคืน" โดยมีผู้คนหลายร้อยหรือแม้แต่หลายพันคนที่ยอม "กินและรอ" เพื่อแย่งชิงพื้นที่ ราคาที่ชนะการประมูลยังสูงเป็นประวัติการณ์ เท่ากับที่ดินโครงการที่มีโครงสร้างพื้นฐานที่ลงทุนไปมาก

ความร้อนแรงของตลาดยังคงนำโดยกลุ่มอพาร์ตเมนต์ โดยราคายังคงสร้างระดับสูงสุดใหม่อย่างต่อเนื่องทั้งในตลาดแรกและตลาดรอง ความต้องการที่สูงทำให้เจ้าของอพาร์ตเมนต์หลายพันรายได้รับโทรศัพท์ติดต่อขอขายบ้านเป็นประจำ แม้จะมีราคาขายสูง แต่โครงการอพาร์ตเมนต์ที่เพิ่งเปิดตัวใหม่ก็มีอัตราการดูดซับที่ดีมาก

นอกจากประเภทอพาร์ตเมนต์แล้ว โครงการโลว์ไรส์ที่เพิ่งเปิดตัวใหม่จากนักลงทุนรายใหญ่บางโครงการก็ทำสถิติการจองสูงสุดเช่นกัน แม้ว่าราคาจะเพิ่มขึ้นก็ตาม อพาร์ตเมนต์หลายแห่งมีทำเลที่ดี ไม่เพียงแต่ราคาจะสูงเท่านั้น แต่ลูกค้า/นักลงทุนยังต้องยอมรับส่วนต่างเพื่อซื้อด้วย

อย่างไรก็ตาม นอกเหนือจากผลลัพธ์จากอุปทานและอุปสงค์ที่แท้จริงแล้ว ตลาดยังแสดงสัญญาณของการ "ร้อนแรงขึ้น" อีกด้วย สถานการณ์ดังกล่าวสะท้อนให้เห็นในการเก็งกำไรที่ดิน การผลักดันให้ราคาที่อยู่อาศัยสูงขึ้น และการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่โปร่งใส นักลงทุนรายย่อยจำนวนมากเข้าสู่ตลาดเพื่อเก็งกำไร ส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์พุ่งสูงขึ้นอย่างไม่สมเหตุสมผล ตลาดอพาร์ตเมนท์ยังเริ่มมีสัญญาณ "ร้อนแรง" ขึ้น โดยราคาอพาร์ตเมนท์ที่โอนกรรมสิทธิ์สูงขึ้นเรื่อยๆ เนื่องมาจาก "ความช่วยเหลือ" จากกลุ่มเก็งกำไรบางกลุ่ม

สัญญาณเหล่านี้ล้วนเกิดจากการขาดแคลนแม้ว่าจะมีการปรับปรุงดีขึ้นแล้วก็ตาม

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง นางสาวเมียน กล่าวว่า ในไตรมาส 3 ปี 2567 ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยยังคงมีอุปทานเข้าสู่ตลาด 22,412 รายการ โดยมีสินค้าเปิดตัวใหม่ประมาณ 14,750 รายการ ลดลงร้อยละ 25 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า แต่เพิ่มขึ้นร้อยละ 60 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2566

ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2567 ตลาดบันทึกผลิตภัณฑ์ใหม่เสนอขายจำนวน 38,797 รายการ อุปทานยังคงบันทึกความแตกต่างที่แข็งแกร่ง ทั้งนี้ 70% ของอุปทานใหม่จึงมาจากกลุ่มอพาร์ตเมนต์ โดยสินค้าที่มีราคาขายตั้งแต่ 50 ล้านดอง/ตรม. ขึ้นไป ถือเป็นสินค้าส่วนใหญ่ ตลาดแห่งนี้แทบจะไม่มีอพาร์ทเมนท์เชิงพาณิชย์ราคาไม่แพงเลย เมื่อพิจารณาในระดับภูมิภาค ภาคเหนือมีอุปทานใหม่มากที่สุดที่ 46% รองลงมาคือภาคกลางที่ 29% และภาคใต้ที่ 25%

ข้อมูลการวิจัยของ VARS ยังแสดงให้เห็นอีกว่า แม้ว่าอุปทานส่วนใหญ่จะอยู่ในกลุ่มระดับไฮเอนด์และหรูหรา แต่ตลาดทั้งหมดบันทึกธุรกรรมสำเร็จได้ประมาณ 10,400 รายการในไตรมาสที่สาม ซึ่งเทียบเท่ากับอัตราการดูดซับ 51% สิ่งนี้สะท้อนถึงความสนใจของตลาดในผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ใหม่ๆ แม้ว่าอุปทานใหม่จำนวนมากจะเสร็จสมบูรณ์ด้วยมาตรฐานสูง และต้นทุนการลงทุน โดยเฉพาะต้นทุนที่เกี่ยวข้องกับที่ดิน กำลังเพิ่มขึ้น

ปริมาณธุรกรรมและอัตราการดูดซับลดลง 25% และ 1 จุดเปอร์เซ็นต์ตามลำดับเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า แต่เพิ่มขึ้น 80% และ 28 จุดเปอร์เซ็นต์ตามลำดับเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันในปี 2023 ซึ่งปริมาณธุรกรรมอพาร์ตเมนต์ยังคง "ล้นหลาม" คิดเป็น 71% ของธุรกรรมที่อยู่อาศัยทั้งหมดในไตรมาสที่สาม โดยโครงการอพาร์ตเมนต์ใหม่บันทึกอัตราการดูดซับเฉลี่ย 75% โครงการอพาร์ตเมนต์ในฮานอยบันทึกอัตราการดูดซับสูงถึง 90% ในเวลาไม่นานหลังจากเปิดขาย

ธุรกรรมการซื้ออพาร์ตเมนต์ยังคงเป็น "ยอดล้น" คิดเป็น 71% ของธุรกรรมการซื้อที่อยู่อาศัยทั้งหมดในไตรมาสที่สาม

แนวโน้มการพัฒนาอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กเพื่อลดมูลค่ารวมของอพาร์ตเมนต์ให้เหมาะสมกับความต้องการและความสามารถทางการเงินของคนโสดและครอบครัวที่มีเด็กเล็กนั้นชัดเจนมากขึ้น นี่เป็นรูปแบบการบันทึกสภาพคล่องที่ดีที่สุดอีกด้วย

ราคาสมอที่สูงผลักดันให้ความต้องการ "เปลี่ยนแปลง"

ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2567 ตลาดมียอดซื้อขายสำเร็จ 30,589 รายการ เพิ่มขึ้น 2.5 เท่าจากช่วงเดียวกันของปี 2566 มีการเปิดตัวโครงการใหม่จำนวนมากในช่วงปลายเดือนกันยายน เริ่มมียอดจองแล้ว และยังมียอดดอกเบี้ยและเงินฝากจำนวนมากอีกด้วย

ในด้านราคาขาย ราคาที่อยู่อาศัยยังคงสูงทั้งในตลาดแรกและตลาดรองโดยเฉพาะกลุ่มอพาร์ตเมนต์ เพราะความไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์มีความรุนแรงเพิ่มมากขึ้น เพราะแม้อุปทานจะดีขึ้นแล้วก็ตาม แต่การจะตอบสนองอุปสงค์ได้นั้นยังคงเป็นเรื่องยากมาก นอกจากนี้ อุปทานใหม่ส่วนใหญ่ยังคงเสร็จสมบูรณ์ด้วยมาตรฐานสูง โดยมีต้นทุนการลงทุนโดยเฉพาะต้นทุนที่เกี่ยวข้องกับที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้น

ราคาที่อยู่อาศัยในตลาดฮานอยยังคงสูงต่อไป

โดยเฉพาะในไตรมาสที่ 3 ระดับราคาหลักในฮานอยยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องและไม่มีทีท่าว่าจะหยุดลง ในขณะที่อุปทานค่อยๆ ปรับตัวดีขึ้น โครงการใหม่ตั้งแต่โครงการแนวราบไปจนถึงโครงการแนวสูง โดยเฉพาะในกลุ่มไฮเอนด์และลักชัวรี ยังคงได้รับความสนใจจากตลาดเป็นอย่างมาก สิ่งนี้สร้างแรงผลักดันให้ราคาอพาร์ตเมนต์รองยังคงอยู่ในระดับสูง แม้ว่าสภาพคล่องจะค่อย ๆ คงที่หลังจากช่วงที่เติบโตอย่าง "ร้อนแรง" ก็ตาม

ความต้องการอสังหาริมทรัพย์ ทั้งที่อยู่อาศัยและการลงทุน ยังคงเปลี่ยนไปสู่เขตชานเมือง จังหวัดและเมืองโดยรอบเขตเมืองพิเศษทั้งสองแห่ง และตลาดรองที่มีตัวเลือกมากมายในราคาที่สมเหตุสมผลมากขึ้น อพาร์ทเมนท์และบ้านราคาต่ำกว่า 3 พันล้านดองกำลังถูก "ตามล่า" อย่างหนักในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้ โฮจิมินห์

เล ตรัง

ที่มา: https://www.congluan.vn/vars-thi-truong-gan-nhu-vang-bong-hoan-toan-can-ho-chung-cu-thuong-mai-gia-binh-dan-post316639.html