ตลาดเปลี่ยน เวลาทองแห่งการลงทุน? อพาร์ตเมนต์ทางภาคใต้ขึ้นราคาแบบ 'ลับๆ' โดยราคาที่ดินสูงที่สุดในฮานอย

ในบริบทที่ตลาดเตรียมเปลี่ยนแปลง ช่วงเวลาปัจจุบันคือช่วงเวลาทองของการลงทุน อพาร์ตเมนท์ทางภาคใต้มีราคาเพิ่มขึ้น "อย่างเงียบ ๆ" เผยพื้นที่เมืองที่มีราคาที่ดินสูงที่สุดในฮานอย... คือข่าวอสังหาริมทรัพย์ล่าสุด

นับตั้งแต่ต้นปี ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในฮานอยมีการบันทึกการปรับราคาอย่างต่อเนื่องสำหรับอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่างๆ ส่วนใหญ่ (ที่มา : DN&TT)

ตลาดกำหนดระดับราคาใหม่

การปรับราคาที่ดินในเมืองใหญ่ เช่น นครโฮจิมินห์ และฮานอย เป็นสัญญาณที่ชัดเจนว่าราคาจะปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างครอบคลุม รายการราคาที่ดินใหม่ในนครโฮจิมินห์มีผลบังคับใช้ตั้งแต่เดือนตุลาคม 2024 โดยราคาสูงสุดอยู่ที่ 687.2 ล้านดองเวียดนาม/ตร.ม. ในเขต 1 ในขณะเดียวกัน ในฮานอย รายการราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้วทำให้ราคาในเขตฮว่านเกี๋ยมสูงกว่า 695 ล้านดองเวียดนาม/ตร.ม. ซึ่งสูงกว่าในนครโฮจิมินห์อย่างมาก หากเทียบกับราคาเดิม ราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้วในฮานอยจะสูงกว่า 2-6 เท่า

ตามกฎหมายที่ดินฉบับแก้ไข คาดว่ารายการราคาที่ดินระดับชาติจะเริ่มใช้เป็นทางการตั้งแต่ต้นปี 2569 ถือเป็นจุดเปลี่ยนที่สำคัญ เพราะในประวัติศาสตร์ไม่เคยมีเหตุการณ์ที่ราคาที่ดินลดลงเลยหลังจากมีการประกาศรายการราคาใหม่

ตัวอย่างเช่น ในช่วงปี 2558 - 2562 เมื่อมีการนำกรอบราคาที่ดินใหม่มาใช้ ราคาที่ดินในฮานอยก็เพิ่มขึ้น 10 - 20% ในทำนองเดียวกัน ช่วงปี 2563-2567 ก็บันทึกการเพิ่มขึ้นเฉลี่ยประมาณ 15% เมื่อมีการปรับกรอบราคาที่ดินแห่งชาติ แนวโน้มดังกล่าวแสดงให้เห็นว่ารายการราคาที่ดินใหม่ในปี 2569 จะมีระดับราคาที่สูงกว่ารายการปัจจุบัน สิ่งนี้จะส่งผลต่อการตัดสินใจลงทุนของหลายๆ คนอย่างมาก

ในบริบทที่ตลาดกำลังเตรียมเปลี่ยนแปลง ช่วงเวลาปัจจุบันถือเป็นช่วงเวลาทองสำหรับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ก่อนที่จะมีการประกาศใช้รายการราคาที่ดินใหม่เป็นทางการ ราคาอสังหาริมทรัพย์ยังคงอยู่ในระดับที่สมเหตุสมผล ถือเป็นโอกาสที่ดีสำหรับนักลงทุนที่จะเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในราคาที่ต่ำกว่า โดยหลีกเลี่ยงแรงกดดันจากการขึ้นราคาเมื่อมีการนำกรอบราคาที่ดินใหม่มาใช้

การลงทุนในระยะนี้ยังช่วยเพิ่มมูลค่าสินทรัพย์ได้อย่างรวดเร็วอีกด้วย ในความเป็นจริง เมื่อราคาที่ดินมีการปรับตามกรอบราคาใหม่ มูลค่าสินทรัพย์ของนักลงทุนในช่วงแรกจะเพิ่มขึ้นอย่างมาก นี่เป็นข้อได้เปรียบทางการแข่งขันที่ชัดเจน โดยเฉพาะเมื่อตลาดกำลังร้อนแรงขึ้นเนื่องจากนักลงทุนเริ่มเข้าสู่ตลาด

นอกจากนี้ พื้นที่ที่มีศักยภาพด้านโครงสร้างพื้นฐานและการพัฒนาเศรษฐกิจที่แข็งแกร่งมักจะเป็นจุดหมายปลายทางที่น่าดึงดูดสำหรับนักลงทุน ตัวอย่างเช่น จังหวัดใกล้เคียงของนครโฮจิมินห์ เช่น ด่งนาย, บิ่ญเซือง หรือ ลองอัน ต่างก็ได้รับประโยชน์อย่างมากจากโครงการโครงสร้างพื้นฐานที่สำคัญ พื้นที่เหล่านี้ไม่เพียงแต่เพิ่มมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น แต่ยังสร้างโอกาสในการทำกำไรมากมายอีกด้วยเนื่องจากความต้องการที่อยู่อาศัยที่เพิ่มสูงขึ้น

อพาร์ทเม้นท์ภาคใต้ขึ้นราคา “เงียบๆ”

นับตั้งแต่ต้นปี ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในฮานอยมีการบันทึกการปรับราคาอย่างต่อเนื่องสำหรับอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่างๆ ส่วนใหญ่ โครงการอพาร์ตเมนต์ในนครโฮจิมินห์ยังคงมีราคาเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ไม่เหมือนกับอพาร์ตเมนต์ในฮานอย และบางโครงการยังมีการเติบโตอย่างแข็งแกร่งอีกด้วย

ตามรายงานไตรมาส 3/2024 ของ CBR Vietnam ระบุว่าในนครโฮจิมินห์ มีอุปทานใหม่ต่ำ แต่อัตราการดูดซับกำลังปรับปรุงขึ้น โดยเฉพาะในไตรมาสที่ 3 นครโฮจิมินห์มีอพาร์ทเมนท์ใหม่สำหรับขายไม่ถึง 130 ยูนิต ซึ่งมาจากโครงการในระยะต่อไปที่เปิดขายซึ่งตั้งอยู่ในเขตที่ไกลจากใจกลางเมือง

แม้ว่าอุปทานที่ประกาศขายอย่างเป็นทางการจะยังน้อย แต่จุดเด่นของตลาดนครโฮจิมินห์ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาสามารถกล่าวถึงได้ เนื่องจากตลาดมีอพาร์ตเมนต์เกือบ 300 ห้องที่ถูกนำกลับมาเสนอขายใหม่จากโครงการที่หยุดขายชั่วคราวในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมาในนครทูดึ๊ก เขต 7 และอพาร์ตเมนต์ประมาณ 2,700 ห้องที่ยังไม่ได้เปิดขายอย่างเป็นทางการก็ได้เริ่มรับการจองแล้ว โดยคาดว่าจะเปิดขายในอนาคตอันใกล้นี้

นอกจากนี้ โครงการส่วนใหญ่ที่ยังมีสินค้าคงเหลือเพื่อการขายยังมีอัตราการขายเป็นบวก โดยมียอดขายสำเร็จมากกว่า 2,000 ยูนิตในไตรมาสนี้ ซึ่งเกือบสองเท่าจากไตรมาสก่อนหน้า นักลงทุนยังคงใช้นโยบายการขายต่างๆ มากมาย เช่น การให้ส่วนลดตามวิธีการชำระเงิน กำหนดการชำระเงินที่หลากหลาย การสนับสนุนดอกเบี้ยเงินกู้ การผูกมัดการเช่า เป็นต้น

โครงการบางโครงการที่อยู่ในขั้นการจองซึ่งมีราคาขายที่คาดว่าจะสูงยังทำให้ผู้ซื้อพิจารณาโครงการข้างเคียงที่มีผลิตภัณฑ์หลักสำหรับการขายที่มีคุณภาพใกล้เคียงกันแต่มีราคาขายต่ำกว่าและมีการส่งมอบก่อนกำหนดอีกด้วย

ณ ไตรมาส 3/2567 ราคาขายหลักของอพาร์ตเมนต์ในนครโฮจิมินห์อยู่ที่ 66 ล้านดองต่อตารางเมตรของพื้นที่สุทธิ เพิ่มขึ้น 4% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน และเกือบ 8% เมื่อเทียบกับปีก่อน ซึ่งส่วนใหญ่เป็นผลมาจากโครงการเก่าที่ปรับราคาขายในช่วงเปิดตัวใหม่ เช่น D-Homme (เขต 6) D-Aqua (เขต 8) และ Lavida Plus (เขต 7) ซึ่งต่างก็ปรับราคาขายหลักของทั้ง 2 โครงการขึ้น 10% - 30% เมื่อเทียบกับราคาขายในเฟสก่อนหน้า

ตลาดรองในนครโฮจิมินห์ยังคงเติบโตเล็กน้อยในไตรมาสนี้ โดยเติบโตเฉลี่ย 3% ในไตรมาสต่อไตรมาส และ 5% เมื่อเทียบกับปีก่อน ส่งผลให้มีพื้นที่สุทธิเฉลี่ย 48 ล้านดองต่อตารางเมตรในไตรมาสที่ 3 โดยกลุ่มอพาร์ตเมนต์ส่วนใหญ่มียอดขายรองเพิ่มขึ้นในไตรมาสนี้

โครงการที่น่าจับตามองคือโครงการไซง่อนเพิร์ลซึ่งมีราคาเพิ่มขึ้นอย่างน่าประทับใจถึงร้อยละ 34 ในปีที่ผ่านมา ขณะนี้ราคาขายทั่วไปมีการผันผวนอยู่ที่ประมาณ 83.2 ล้านดอง/ตร.ม. ตามข้อมูลจาก Batdongsan.com.vn

มุมมองของพื้นที่บ้านพักอาศัยสังคมที่แปลง CT3 - พื้นที่เมืองใหม่คิมจุง เขตด่งอันห์ ฮานอย (ที่มา : นักลงทุน)

ฮานอยกำลังจะมีหน่วยที่อยู่อาศัยราคาประหยัดมากกว่า 1,000 หน่วย

บริษัทร่วมทุนระหว่างนักลงทุน Handico และ Viglacera วางแผนที่จะเริ่มก่อสร้างโครงการ CT3 ภายใต้โครงการลงทุนก่อสร้างที่อยู่อาศัยทางสังคมในแปลง CT3 และ CT4 - เขตเมืองใหม่ Kim Chung เขตด่งอันห์ (ฮานอย) ในต้นปี 2568

ข้อมูลจากคณะกรรมการบริหารโครงการระบุว่าคณะกรรมการประชาชนเขตด่งอันห์กำลังเร่งดำเนินการเคลียร์พื้นที่ให้แล้วเสร็จภายในเดือนธันวาคม พ.ศ. 2567 คาดว่าในเดือนมกราคม พ.ศ. 2568 คณะกรรมการประชาชนฮานอยจะตัดสินใจจัดสรรที่ดินให้กับนักลงทุนร่วมทุนเพื่อดำเนินการตามขั้นตอนในการเริ่มโครงการ

ตามแผนที่ได้รับอนุมัติแปลงที่ดิน CT3 จะสร้างอาคารอพาร์ตเมนต์สูง 3 อาคาร โดยแต่ละอาคารสูง 12 ชั้น + 1 ห้องใต้หลังคา พื้นที่ก่อสร้างรวมกว่า 109,000 ตร.ม. โดยมีจำนวนยูนิตทั้งหมด 1,104 ยูนิต สามารถรองรับประชากรได้เกือบ 4,000 คน

โครงการบ้านจัดสรร CT4 ก่อสร้างแล้วเสร็จพร้อมลงทุนและเปิดใช้ตั้งแต่ไตรมาสที่ 4 ปี 2564 ประกอบด้วยอาคารชุด 12 ชั้น + ห้องใต้หลังคา 1 ห้อง รวม 484 ยูนิต ตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยของผู้คนกว่า 1,500 คน

เกี่ยวกับโครงการที่ดินแปลง CT5 ตัวแทนผู้ร่วมลงทุนกล่าวว่า พวกเขากำลังประสานงานอย่างแข็งขันกับคณะกรรมการประชาชนเขตด่งอันห์ เพื่อขจัดปัญหาและอุปสรรคในการชดเชยและการเคลียร์พื้นที่ รวมถึงการจัดเตรียมที่ดินสำหรับการตั้งถิ่นฐานใหม่ให้กับประชาชน

ในทางกลับกัน กลุ่มภาคีกำลังศึกษารายงานจากเมืองเพื่ออนุมัติการปรับเปลี่ยนจากโครงการบ้านพักคนทำงานไปเป็นบ้านพักสังคมเพื่อขยายขอบเขตการเข้าถึงนโยบายที่อยู่อาศัยประเภทนี้ให้มากขึ้น ซึ่งเหมาะสมกับความสามารถในการซื้อของคนส่วนใหญ่

เผยพื้นที่เมืองที่มีราคาที่ดินสูงที่สุดในฮานอย

ตามรายการราคาที่ดินที่ปรับแล้วของฮานอย พื้นที่เขตเมือง Tây Ho Tay (เขต Tây Ho) เป็นพื้นที่เขตเมืองที่มีราคาที่ดินสูงที่สุด โดยสูงกว่า 113 ล้านดองต่อตารางเมตร

ราคาข้างต้นจัดอยู่ในทำเลที่สวยที่สุดในเขตเมือง (ทำเล 1) ช่วงถนนกว้าง 60 ม. ส่วนหนึ่งของอำเภอเตยโฮ เพิ่มขึ้น 225% เมื่อเทียบกับรายการราคาที่ดินที่ออกในปี 2562 (34.8 ล้านดอง/ตร.ม.)

นอกจากนี้ ในพื้นที่เขตเมือง Tây Ho Tay ซึ่งเป็นทำเลที่มีถนนด้านหน้ากว้าง 60 เมตร แต่ในเขต Bac Tu Liem มีราคาเกือบ 108 ล้านดองต่อตารางเมตร เพิ่มขึ้น 210%

ตามรายการราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้วของฮานอย มี 5 พื้นที่ในเมืองที่มีราคาที่ดินเกิน 100 ล้านดองต่อตารางเมตรบนถนนสายหลัก

นอกจากเขตเมือง Tay Ho Tay (ชื่อทางการค้าคือ Starlake) แล้ว เขตเมือง Nam Trung Yen ที่มีถนนยาว 40 ม. มีราคาอยู่ที่ 109.3 ล้านดองเวียดนามต่อตร.ม. เขตเมือง Thanh Pho Giao Luu ที่มีถนนยาว 50 ม. มีราคาอยู่ที่เกือบ 104.3 ล้านดองเวียดนามต่อตร.ม. เขตกองทูตมีราคาอยู่ที่เกือบ 108 ล้านดองเวียดนามต่อตร.ม. สำหรับถนนยาว 60 ม. และพื้นที่เมือง My Dinh - Me Tri มีราคาอยู่ที่เกือบ 101 ล้านดองเวียดนามต่อตร.ม. สำหรับถนนยาว 20-30 ม.

ราคาที่ดินในเขตชานเมืองก็เพิ่มขึ้นเฉลี่ย 175-200% เช่นกัน ตัวอย่างเช่น พื้นที่เขตเมืองลีเดโก (เขตหว่ายดึ๊ก) เพิ่มขึ้นจาก 18.8 ล้านดอง เป็นเกือบ 54.7 ล้านดอง/ตร.ม. เทียบเท่ากับการเพิ่มขึ้นเกือบ 190%

ขณะเดียวกันราคาที่ดินในเขตเมืองที่ต่ำที่สุดในตารางที่ปรับปรุงใหม่ในฮานอยคือ พื้นที่ที่อยู่อาศัยฟู้ทิงห์ เมืองซอนเตย์ โดยมีราคา 11.38 ล้านดองต่อตารางเมตร เพิ่มขึ้น 175% เมื่อเปรียบเทียบกับรายการราคาเดิม

อย่างไรก็ตามราคาข้างต้นยังต่ำกว่าราคาซื้อและราคาขายในตลาดล่าสุดมาก

จากการสำรวจตลาดและสถานที่ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ พบว่าราคาอสังหาริมทรัพย์ในเขตเมืองเตยโฮเตย รวมถึงเขตเมืองอื่นๆ มีการประกาศขายสูงกว่าราคาปกติถึง 3-4 เท่า ตัวอย่างเช่น ในเขตเมือง Tây Ho Tay ราคาของวิลล่าและทาวน์เฮาส์ที่โฆษณาขายโดยทั่วไปอยู่ที่ประมาณ 350-400 ล้านดองต่อตรม. และอพาร์ทเมนท์มีราคาสูงกว่า 100 ล้านดองต่อตรม. ที่นี่มีวิลล่าราคาเกิน 500 ล้านดอง/ตรม.

ที่มา: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-thi-truong-chuyen-minh-thoi-diem-vang-de-dau-tu-chung-cu-phia-nam-ngam-ngam-tang-gia-noi-gia-dat-cao-nhat-ha-noi-298873.html