ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่มีอพาร์ทเมนท์ราคาไม่แพงเลย

ตลาดอสังหาริมทรัพย์นำโดยกลุ่มอพาร์ทเมนท์

ตามรายงานตลาดอสังหาริมทรัพย์ประจำไตรมาสที่ 3 และ 9 เดือนแรกของปี 2567 ที่เผยแพร่โดยสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) VARS ประเมินว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามโดยเฉพาะในไตรมาสที่ 3 และโดยทั่วไปในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2567 แสดงให้เห็นการฟื้นตัวในเชิงบวกหลังจากช่วงเวลาที่ยากลำบาก โดยได้รับแรงหนุนจากเสถียรภาพของเศรษฐกิจและนโยบายสนับสนุนของรัฐบาล

นางสาว Pham Thi Mien รองผู้อำนวยการ VARS กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยเริ่มแสดงสัญญาณ "คึกคัก" มากขึ้น

ด้วยเหตุนี้ เรื่องราวการประมูลที่ดินจึง "ร้อนแรง" มากกว่าที่เคย เนื่องจากมีการประมูลเกิดขึ้นในช่วงข้ามคืน และมีคนหลายร้อยหรือหลายพันคนที่ยอมกินและนอนเพื่อแข่งขันกันแย่งชิงพื้นที่ ราคาที่ชนะการประมูลยังถือเป็นราคาสูงเป็นประวัติการณ์ เท่ากับที่ดินโครงการที่มีโครงสร้างพื้นฐานที่มีการลงทุนอย่างดี

ความร้อนแรงของตลาดยังคงนำโดยกลุ่มอพาร์ตเมนต์ โดยราคายังคงสร้างระดับสูงสุดใหม่อย่างต่อเนื่องทั้งในตลาดแรกและตลาดรอง

นอกจากประเภทอพาร์ตเมนต์แล้ว โครงการแนวราบที่เพิ่งเปิดตัวใหม่ของนักลงทุนรายใหญ่บางโครงการก็ยังมียอดจองสูงเป็นประวัติการณ์เช่นกัน แม้ว่าราคาจะสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องก็ตาม

นางสาว Pham Thi Mien รองผู้อำนวยการ VARS กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยเริ่มแสดงสัญญาณ "คึกคัก" มากขึ้น

อย่างไรก็ตาม นอกเหนือจากผลลัพธ์จากอุปทานและอุปสงค์ที่แท้จริงแล้ว ตลาดยังแสดงสัญญาณของการ "ร้อนแรงขึ้น" อีกด้วย

สถานการณ์ดังกล่าวสะท้อนให้เห็นในการเก็งกำไรที่ดิน การผลักดันให้ราคาที่อยู่อาศัยสูงขึ้น และการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่โปร่งใส นักลงทุนรายย่อยจำนวนมากเข้ามาในตลาดเพื่อเก็งกำไร ส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์พุ่งขึ้นอย่างไม่สมเหตุสมผล

ตลาดอพาร์ตเมนท์ยังเริ่มมีสัญญาณ "ร้อนแรง" ขึ้น โดยราคาอพาร์ตเมนท์ที่โอนกรรมสิทธิ์สูงขึ้นเรื่อยๆ เนื่องมาจากการสนับสนุนจากกลุ่มเก็งกำไรบางกลุ่ม

สัญญาณเหล่านี้ล้วนเกิดจากการขาดแคลนแม้ว่าจะมีการปรับปรุงดีขึ้นแล้วก็ตาม

ปริมาณธุรกรรมอพาร์ตเมนต์ล้นหลาม

รายงานตลาดของ VARS ระบุว่าในไตรมาสที่ 3 ปี 2567 ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยยังคงมีสินค้าเข้าสู่ตลาดจำนวน 22,412 รายการ โดยมีสินค้าเปิดตัวใหม่ประมาณ 14,750 รายการ ลดลงร้อยละ 25 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า แต่เพิ่มขึ้นร้อยละ 60 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันในปี 2566

แม้ว่าปริมาณจะลดลงตามสถิติ แต่ในไตรมาสที่ 3 ปี 2567 อุปทานยังคงเติบโตขึ้นเมื่อมีโครงการใหม่เกิดขึ้นจำนวนมาก ทำให้ตลาดมีความน่าสนใจมากขึ้น

ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2567 ตลาดบันทึกผลิตภัณฑ์ใหม่เสนอขายจำนวน 38,797 รายการ อุปทานยังคงบันทึกความแตกต่างที่แข็งแกร่ง

ทั้งนี้ 70% ของอุปทานใหม่จึงมาจากกลุ่มอพาร์ตเมนต์ โดยสินค้าที่มีราคาขายตั้งแต่ 50 ล้านดอง/ตรม. ขึ้นไป ถือเป็นสินค้าส่วนใหญ่

ตลาดแห่งนี้แทบจะไม่มีอพาร์ทเมนท์เชิงพาณิชย์ราคาไม่แพงเลย เมื่อพิจารณาในระดับภูมิภาค ภาคเหนือมีอุปทานใหม่มากที่สุดที่ 46% รองลงมาคือภาคกลางที่ 29% และภาคใต้ที่ 25%

ตลาดแห่งนี้แทบจะไม่มีอพาร์ทเมนท์เชิงพาณิชย์ราคาไม่แพงเลย

ข้อมูลการวิจัยของ VARS ยังแสดงให้เห็นอีกว่า แม้ว่าอุปทานส่วนใหญ่จะอยู่ในกลุ่มระดับไฮเอนด์และหรูหรา แต่ตลาดทั้งหมดบันทึกธุรกรรมสำเร็จได้ประมาณ 10,400 รายการในไตรมาสที่ 3 ปี 2567 ซึ่งเทียบเท่ากับ อัตรา การดูดซับ 51%

ปริมาณธุรกรรมและ อัตรา การดูดซับลดลง 25% และ 1 จุดเปอร์เซ็นต์ตามลำดับ เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า แต่เพิ่มขึ้น 80% และ 28 จุดเปอร์เซ็นต์ตามลำดับ เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันในปี 2566

ซึ่งปริมาณการซื้อขายคอนโดมิเนียมยังคงล้นหลาม คิดเป็น 71% ของการซื้อขายที่อยู่อาศัยทั้งหมดในไตรมาส 3 ปี 2567 โดยโครงการคอนโดมิเนียมใหม่มี อัตรา การดูดซึมเฉลี่ยที่ 75%

แม้แต่โครงการอพาร์ทเมนท์ในฮานอยก็มี อัตรา การดูดซึมสูงถึง 90% ในเวลาไม่นานหลังจากเปิดขาย

ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2567 ตลาดมียอดซื้อขายสำเร็จ 30,589 รายการ เพิ่มขึ้น 2.5 เท่าจากช่วงเดียวกันของปี 2566 มีการเปิดตัวโครงการใหม่จำนวนมากในช่วงปลายเดือนกันยายน เริ่มมียอดจองแล้ว และยังมียอดดอกเบี้ยและเงินฝากจำนวนมากอีกด้วย

โครงการในฮานอยราคาใกล้แตะ 60 ล้านดอง/ตรม.

เมื่อพิจารณาถึงราคาขาย ราคาที่อยู่อาศัยยังคง “ทรงตัว” อยู่ในระดับสูงทั้งในตลาดแรกและตลาดรอง โดยเฉพาะในกลุ่มอพาร์ตเมนต์ เนื่องจากความไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์มีความรุนแรงเพิ่มมากขึ้น เนื่องจากแม้อุปทานจะดีขึ้นแล้ว แต่การจะตอบสนองอุปสงค์ได้นั้นยังคงเป็นเรื่องยากมาก

นอกจากนี้ อุปทานใหม่ส่วนใหญ่ยังคงเสร็จสมบูรณ์ด้วยมาตรฐานสูง โดยมีต้นทุนการลงทุนโดยเฉพาะต้นทุนที่เกี่ยวข้องกับที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้น

โดยเฉพาะในไตรมาสที่ 3 ของปี 2567 ระดับราคาหลักในฮานอยยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องและไม่มีทีท่าว่าจะหยุดลง ในขณะที่อุปทานค่อยๆ ปรับตัวดีขึ้น

โครงการใหม่ตั้งแต่โครงการแนวราบไปจนถึงโครงการแนวสูง โดยเฉพาะในกลุ่มไฮเอนด์และลักชัวรี ยังคงได้รับความสนใจจากตลาดเป็นอย่างมาก

สิ่งนี้สร้างแรงผลักดันให้ราคาอพาร์ตเมนต์รองยังคงอยู่ในระดับสูง แม้ว่าสภาพคล่องจะค่อย ๆ คงที่หลังจากช่วงที่เติบโตอย่าง "ร้อนแรง" ก็ตาม

ในเมืองดานัง ระดับราคาหลักของอพาร์ทเมนท์ก็บันทึกการปรับเพิ่มขึ้นเป็นประวัติการณ์เช่นกัน โดยมีอุปทานใหม่มากกว่า 50% ที่มีราคาสูงกว่า 80 ล้านดองต่อตารางเมตร

อย่างไรก็ตาม ตลาดยังคงถูกดูดซับได้ดีเนื่องจากความต้องการการลงทุนจากผู้ซื้อจากต่างจังหวัด โดยเฉพาะนักลงทุนจากฮานอย

นอกจากนี้ ราคาในตลาดรองยังปรับตัวดีขึ้นทั่วกระดาน โดยราคาที่ดินเพื่ออยู่อาศัยในบางพื้นที่เพิ่มขึ้น 10-25% ในช่วงเวลาเดียวกัน

อพาร์ทเมนท์และบ้านราคาต่ำกว่า 3 พันล้านดองกำลังถูก "ตามล่า" อย่างหนักในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้

สำหรับ นครโฮจิมินห์ ระดับราคาหลักยังคงมีเสถียรภาพในระดับสูง เนื่องจากอุปทานส่วนใหญ่มาจากโครงการที่กำลังดำเนินอยู่ ในขณะเดียวกัน ราคาหลักในจังหวัดและเมืองรอบนอก นครโฮจิมินห์ ก็เพิ่มขึ้นเล็กน้อย อยู่ที่ 3-5% โดยที่อุปทานใหม่จะมีราคาขายที่สูงกว่า

ผลการวิจัยดัชนีราคาอพาร์ตเมนต์ ซึ่งสะท้อนความผันผวนของราคาขายเฉลี่ยของโครงการในกลุ่มตัวอย่างจำนวน 150 โครงการที่คัดเลือกและสังเกตการณ์โดย VARS ยังแสดงให้เห็นอีกด้วยว่า ณ ไตรมาสที่ 3 ปี 2567 ราคาขายเฉลี่ยของกลุ่มโครงการตัวอย่างในฮานอยอยู่ที่ประมาณ 60 ล้านดอง/ตร.ม. เพิ่มขึ้น 64.0% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ 2 ปี 2562

ราคาขายเฉลี่ยของคลัสเตอร์โครงการในนครโฮจิมินห์เพิ่มขึ้นจาก 49.2 ล้านดองเวียดนาม/ตร.ม. เป็น 64.2 ล้านดองเวียดนาม/ตร.ม. ซึ่งเพิ่มขึ้น 30.6% เมื่อเปรียบเทียบกับช่วงฐาน ในเมืองดานัง ดัชนีราคาตลาดดานังแสดงให้เห็นการเพิ่มขึ้น 46.2% ในไตรมาสที่ 3 ปี 2024 สูงกว่าการเพิ่มขึ้นในนครโฮจิมินห์

ความต้องการอสังหาริมทรัพย์ทั้งด้านที่อยู่อาศัยและการลงทุนยังคงเปลี่ยนไปสู่เขตชานเมือง จังหวัด/เมืองโดยรอบเขตเมืองพิเศษทั้งสองแห่ง และตลาดรองที่มีตัวเลือกมากมายในราคาที่สมเหตุสมผลมากขึ้น อพาร์ทเมนท์และบ้านราคาต่ำกว่า 3 พันล้านดองกำลังถูก "ตามล่า" อย่างหนักในฮานอยและ โฮจิมินห์

ที่มา: https://www.nguoiduatin.vn/thi-truong-bds-vang-bong-hoan-toan-can-ho-chung-cu-gia-binh-dan-204241014145959475.htm