ตลาดอสังหาฯรีสอร์ทภาคใต้ “ถอยหลัง” จริงหรือ?

โครงการ “หยุดนิ่ง”

ในปีที่ผ่านมา หากเอ่ยถึงกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ท วิลล่าริมทะเล อพาร์ทเมนท์ คอนโดเทล... หลายคนคงแปลกใจกับการพัฒนาที่รวดเร็วนี้ นักลงทุนแข่งขันกันขาย แนะนำผลิตภัณฑ์ มุ่งมั่นเพื่อผลกำไร และบรรลุความก้าวหน้าสำหรับนักลงทุน

กลุ่มธุรกิจนี้ช่วยผลักดันสภาพคล่องในตลาดให้เพิ่มขึ้น และทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในรีสอร์ทเป็นตัวเลือกการลงทุนที่น่าสนใจ

อย่างไรก็ตาม นับตั้งแต่ปี 2022 เป็นต้นมา โครงการอสังหาริมทรัพย์ในรีสอร์ทต่างๆ ชะลอตัวลง และโครงการต่างๆ จำนวนมากถึงขั้น "ถดถอย" เนื่องมาจากผลกระทบจาก เศรษฐกิจ ตลาด การเข้มงวดทางกฎหมายของทางการ และความยากลำบากของลูกค้าในการกู้ยืมเงินจากสถาบันสินเชื่อ

ตามรายงานการประเมินของ DKRA Vietnam (หน่วยวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์) ปัจจุบันอสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ทมีบันทึกการลดลงอย่างรวดเร็วในด้านอุปทานและการบริโภคเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันในปี 2566 ในส่วนใหญ่

โดยเฉพาะในกลุ่มวิลล่ารีสอร์ท อุปทานหลักลดลงร้อยละ 8 ในช่วงเวลาเดียวกัน โดยส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในภาคกลางและภาคใต้ ความต้องการตลาดโดยรวมอยู่ในระดับต่ำ โดยการบริโภคลดลงร้อยละ 15 เมื่อเทียบกับไตรมาสแรกของปี 2566 ซึ่งเป็นระดับต่ำสุดในรอบ 10 ปี

ระดับราคาขายขั้นต้นยังคงมีแนวโน้มเคลื่อนตัวด้านข้าง ตลาดรองบันทึกราคาลดลงเฉลี่ย 15% – 20% เมื่อเทียบกับราคาสัญญา นโยบายการแบ่งปันผลกำไร/รายได้/การมุ่งมั่น การสนับสนุนอัตราดอกเบี้ย และระยะผ่อนผันเงินต้น ยังคงถูกนำมาใช้กันอย่างแพร่หลายเพื่อเพิ่มสภาพคล่อง แต่ก็ยังไม่มีประสิทธิภาพเท่าที่คาดไว้

กลุ่มทาวน์เฮาส์/อาคารพาณิชย์มียอดขายลดลงอย่างต่อเนื่อง โดยกว่า 97% ของยอดขายหลักในไตรมาสนี้มาจากโครงการเก่า

ตลาดยังไม่หลุดพ้นจาก “โซนมืด” ได้ แม้ว่าอุตสาหกรรม การท่องเที่ยว จะมีการพัฒนาไปมากก็ตาม ราคาขายขั้นต้นไม่ได้ผันผวนมากนักและยังคงมีแนวโน้มไปทางด้านข้าง ตลาดยังคงเผชิญกับความยากลำบากหลายประการในเรื่องสภาพคล่องและศักยภาพในการเพิ่มขึ้นของราคา เนื่องจากความเชื่อมั่นของนักลงทุนและการฟื้นตัวของกลุ่มนี้ยังคงอยู่ในระดับต่ำมาก

โครงการอสังหาริมทรัพย์รีสอร์ทระดับ 5 ดาวริมชายฝั่ง

กลุ่มคอนโดเทล อุปทานหลักในไตรมาส 1 ปี 2567 เพิ่มขึ้นเพียงเล็กน้อยเพียง 6% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยสินค้าหลักยังคงมาจากสต๊อกของโครงการเก่า

โดยรวมความต้องการของตลาดบันทึกระดับต่ำสุดในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา ราคาหลักไม่ผันผวนเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันและยังคงอยู่ในระดับสูงเนื่องจากต้นทุนปัจจัยการผลิตที่สูง นโยบายการขายที่เน้นสนับสนุนกระแสเงินสด เช่น การขยายกำหนดการชำระเงิน, ระยะเวลาผ่อนผันเงินต้น, การสนับสนุนอัตราดอกเบี้ย ฯลฯ ยังคงได้รับการใช้กันอย่างแพร่หลายเพื่อกระตุ้นความต้องการของตลาด

ตลาดกำลัง “จำศีล”

จากข้อมูลของบริษัทนายหน้าและช่องทางการขายหลายแห่ง พบว่าตั้งแต่ปลายปี 2566 กลุ่มอสังหาริมทรัพย์รีสอร์ทในตลาดภาคใต้ เช่น บ่าเรีย-วุงเต่า ; บิ่ญถ่วน…แทบไม่มีนักลงทุนรายใดที่ดำเนินการขายหรือโฆษณาสินค้าเลย

ส่วนใหญ่แล้ว ธุรกิจจะมุ่งเน้นไปที่การดำเนินการตามขั้นตอนทางกฎหมาย การสร้างโครงการเพื่อส่งมอบให้ลูกค้าตรงเวลา หรือการดำเนินการแบ่งพื้นที่ชั่วคราวเพื่อให้เช่าแบบมีกำไร

ตามบันทึก ในจังหวัดบ่าเรีย-วุงเต่า มีโครงการต่างๆ เช่น Charm Ho Tram ซึ่งประกอบด้วยผลิตภัณฑ์อพาร์ทเมนท์รีสอร์ท คอนโดเทล วิลล่ารีสอร์ท โรงแรม ซึ่งเปิดขายตั้งแต่ปี 2564 และคาดว่าจะส่งมอบได้ในช่วงปลายปี 2567

อย่างไรก็ตาม ณ ขณะนี้ โครงการได้เสร็จสิ้นเพียงการก่อสร้างคร่าวๆ ของบางรายการเท่านั้น และยังไม่เสร็จสมบูรณ์และไม่สามารถส่งมอบให้ลูกค้าหรือเริ่มดำเนินการได้

เป็นโครงการที่ยังไม่ได้ส่งมอบให้ลูกค้าใช้งาน ภายในยังมีการก่อสร้างแบบคร่าวๆ มากมาย

ในจังหวัดบิ่ญถ่วน โครงการอ่าวทานลองที่มีพื้นที่ประมาณ 90 เฮกตาร์ก็ได้รับการเสนอขายตั้งแต่ปี 2562 อย่างไรก็ตาม ผู้ลงทุนได้สร้างโครงการย่อยเพียงไม่กี่โครงการและยังไม่ได้กำหนดวันส่งมอบให้กับลูกค้า

นอกจากนี้ ในจังหวัดบิ่ญถ่วน โครงการ Sumerland Mui Ne ของ Hung Loc Phat ได้รับการโฆษณาในปี 2019 ว่าเป็นรีสอร์ทระดับ 5 ดาว ความบันเทิง ทาวน์เฮาส์ โรงแรม ฯลฯ อย่างไรก็ตาม ปัจจุบัน ผู้ลงทุนยังคงอยู่ในระหว่างการก่อสร้างและยังไม่ได้ส่งมอบโครงการ

นายเล ดินห์ ลาง กรรมการบริหาร บริษัท ซ่งหลง เรียลเอสเตท อินเวสเมนท์ คอนสตรัคชั่น แอนด์ ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด เปิดเผยว่า “หลังจากคอนโดเทลถูก “ทำลาย” โดยทางการที่มีกฎหมายเข้มงวดขึ้น นักลงทุนไม่มีอำนาจชำระคืนกำไรตามที่ตกลงกันไว้ ประกอบกับความคืบหน้าของการลงทุนที่ล่าช้า ลูกค้าจึงไม่สนใจซื้อวิลล่าตากอากาศอีกต่อไป ดังนั้น ปัจจุบันสภาพคล่องในตลาดจึงไม่ดี ไม่มีผู้ซื้อและผู้ขาย เพราะลูกค้าไม่ต้องการเสี่ยง โดยเฉพาะโครงการที่เปิดขายมา 4-5 ปีแล้วแต่ยังไม่แล้วเสร็จและยังไม่ส่งมอบให้กับลูกค้า”

คุณหลาง กล่าวว่า กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันถือเป็นสิ่งสำคัญมาก ก่อนหน้านี้นักลงทุนบางรายไม่มีเวลาในการเตรียมเอกสารทางกฎหมายก่อนเปิดตัวผลิตภัณฑ์สู่ตลาด เมื่อถูก "รัดกุม" ขึ้นเท่านั้นจึงเห็นผลที่ตามมา ลูกค้าก็ประสบปัญหาเช่นกันเพราะทุนของพวกเขาถูกฝังอยู่ในผลิตภัณฑ์

โครงการอสังหาริมทรัพย์รีสอร์ทใน Ba Ria - จังหวัด Vung Tau

นายฮา วัน เทียน รองกรรมการผู้จัดการ บริษัท ทราน อันห์ เรียลเอสเตท ให้ความเห็นว่า จนถึงขณะนี้ แม้ว่ากลุ่มธุรกิจอื่นๆ จะมีสัญญาณฟื้นตัวหลายประการ แต่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ตก็ยังไม่หลุดพ้นจากภาวะ "หดหู่" ได้

ธุรกิจที่พัฒนาในกลุ่มนี้จะต้องใช้เวลาในการดำเนินการทางกฎหมาย เตรียมทรัพยากรทางการเงินเพื่อเร่งความคืบหน้า ดำเนินโครงการโครงสร้างพื้นฐาน ฯลฯ เป็นเวลานาน จากนั้นอีก 3-4 ปีข้างหน้า กลุ่มอสังหาริมทรัพย์รีสอร์ทจะกลับมาอีกครั้ง

คาดการณ์อุปทานจะเพิ่มขึ้นเล็กน้อย สภาพคล่องไม่ดี

ตามการคาดการณ์ของ DKRA ในอนาคตอันใกล้นี้ คาดว่าอุปทานคอนโดเทลสำหรับอสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ทจะเพิ่มขึ้นเล็กน้อยเมื่อเทียบกับไตรมาสแรกของปี 2567 โดยมีการผันผวนอยู่ที่ประมาณ 100 - 200 ยูนิต โดยส่วนใหญ่จะกระจุกตัวอยู่ในบ่าเรีย - หวุงเต่า ในขณะเดียวกัน อุปทานของวิลล่ารีสอร์ทและทาวน์เฮาส์/ตึกแถวรีสอร์ทไม่ได้ผันผวนมากนักเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า โดยคาดว่าจะส่งมอบอุปทานหลักสู่ตลาดเป็นวิลล่ารีสอร์ทจำนวน 100 - 150 หลัง และทาวน์เฮาส์/ตึกแถวรีสอร์ทจำนวน 80 - 100 หลัง ตามลำดับ

อุปสงค์ของตลาดโดยรวมยังคงอยู่ในระดับต่ำ โดยแนวโน้มขาลงคาดว่าจะคงอยู่ไปจนถึงสิ้นปี 2567 ราคาหลักยังคงมีเสถียรภาพและไม่น่าจะผันผวนชัดเจนในระยะสั้น นโยบายส่วนลด การสนับสนุนอัตราดอกเบี้ย ระยะปลอดการชำระคืนเงินต้น ข้อผูกพันสัญญาเช่า ฯลฯ จะยังคงได้รับการใช้กันอย่างแพร่หลายในไตรมาสหน้า

ที่มา: https://www.nguoiduatin.vn/thi-truong-bat-dong-san-nghi-duong-phia-nam-cai-so-lui-a669641.html