ซูเปอร์โปรเจ็กต์ตรงข้ามตลาดเบนถันหลุดมือ Bitexco: การเปลี่ยนเจ้าของจะเปลี่ยนแปลงโชคชะตาได้หรือไม่?

เพราะเหตุใด Bitexco จึงเลือกขาย Saigon Glory?

Bitexco Group LLC เพิ่งตกลงที่จะโอนเงินลงทุน 100% ที่ Saigon Glory LLC ไปยัง Hanoi Phuong Dong Real Estate LLC

Saigon Glory เป็นผู้ลงทุนโครงการโรงแรมระดับ 6 ดาว The Spirit of Saigon (Ben Thanh Quadrangle) ซึ่งตั้งอยู่ในทำเลทองตรงข้ามตลาด Ben Thanh (เขต 1 โฮจิมินห์ซิตี้) การออกแบบโครงการประกอบด้วยอาคาร 2 อาคารเชื่อมต่อกันด้วยบล็อกฐานและจัดวางห่างกัน 46-55 ชั้น มูลค่าเงินลงทุนโครงการรวม 14,400 พันล้านดอง (2563)

สำหรับโครงการนี้ ไซง่อน กลอรี ได้ออกพันธบัตรมูลค่า 10,000 พันล้านดองตั้งแต่ปี 2020 โดยมีหลักประกันเป็นอาคาร A ของโครงการและเงินทุนสนับสนุนของไซง่อน กลอรี

ปัญหาทางการเงินและแรงกดดันในการชำระคืนพันธบัตรอาจเป็นหนึ่งในปัญหาที่ทำให้ Bitexco ตัดสินใจขายหุ้นทั้งหมดใน Saigon Glory

ตามข้อมูลล่าสุดที่บริษัทประกาศต่อตลาดหลักทรัพย์ฮานอย (HNX) ระบุว่าในปี 2022 Saigon Glory ขาดทุนมากกว่า 152.3 พันล้านดอง ในขณะที่ปีที่แล้วมีกำไรเกือบ 290.5 พันล้านดอง มูลค่าสินทรัพย์สุทธิลดลงเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันเหลือมากกว่า 6,847 พันล้านดอง บริษัทมีอัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้นอยู่ที่ 3.99 เท่า ทั้งนี้ บริษัทมีหนี้สินมากกว่า 27,300 พันล้านดอง

ในปี 2566 และงวด 6 เดือนแรกของปีนี้ บริษัทฯ ไม่ได้ประกาศสถานะทางการเงินให้ HNX ทราบตามที่จำเป็น บริษัทได้กระทำการละเมิดทางปกครองเกี่ยวกับการเปิดเผยข้อมูลและถูกปรับเป็นเงิน 92.5 ล้านดองในเดือนพฤษภาคมของปีนี้

ในบริบทของการขาดทุนทางธุรกิจ ในเดือนตุลาคม 2022 หลังจากเกิด "เรื่องอื้อฉาว" เกี่ยวกับความสามารถในการชำระหนี้พันธบัตรในตลาดการเงินที่เกี่ยวข้องกับการจับกุมผู้นำกลุ่ม Van Thinh Phat บริษัท Saigon Glory ได้ตกลงที่จะซื้อคืนพันธบัตรทั้งหมดมูลค่า 10,000 พันล้านดองก่อนครบกำหนดใน 2 ระยะ ในระยะที่ 1 บริษัทจะซื้อพันธบัตรมูลค่า 5,000 พันล้านดองก่อนครบกำหนดไม่เกินวันที่ 12 มิถุนายน 2566 และในระยะที่ 2 ไม่เกินวันที่ 12 มิถุนายน 2567

อย่างไรก็ตาม พันธกรณีเหล่านี้ไม่ได้รับการดำเนินการ บริษัทไซง่อน กลอรี ประสบปัญหาชำระเงินต้นพันธบัตรล่าช้า ทำให้คู่กรณีต้องหารือกันเรื่องการจัดการทรัพย์สินที่มีหลักประกัน

จากนั้นบริษัทประสบความสำเร็จในการขยายระยะเวลาชำระหนี้พันธบัตรคงค้างมูลค่า 10,000 พันล้านดองออกไปอีก 1-2 ปี ในปี 2568-2569 อัตราดอกเบี้ยก็ลดลงเหลือ 8% ต่อปี ต่ำกว่าการผูกมัดเริ่มแรก 11% ต่อปี

ในข้อตกลงการขายหุ้น Saigon Glory ทั้งหมดให้กับพันธมิตร Bitexco มุ่งมั่นที่จะชำระเงินต้นและดอกเบี้ยของพันธบัตร 10 ล็อตตั้งแต่วันที่ 1 กันยายน 2024 ถึงวันที่ 12 มิถุนายน 2025 และดอกเบี้ยของงวดการชำระเงินในวันที่ 18 มิถุนายน 2025 ในขณะเดียวกัน บริษัท Hanoi Phuong Dong Real Estate จะยังคงชำระเงินต้นของงวดการชำระเงินในวันที่ 18 มิถุนายน 2025 และเงินต้นและดอกเบี้ยหลังจากงวดนี้

ไซง่อน กลอรี คือผู้ลงทุนโครงการที่อยู่ตรงข้ามตลาดเบ๊นถัน (ภาพ: ไห่หลง)

ภาพเจ้าของใหม่ของโครงการซุปเปอร์

หลังจากบรรลุข้อตกลงและดำเนินการโอนตามที่มุ่งมั่น บริษัท Hanoi Phuong Dong Real Estate Company Limited จะเป็นเจ้าของใหม่ของโครงการซูเปอร์โปรเจ็กต์ The Spirit of Saigon

ตามข้อมูลการจดทะเบียนธุรกิจ บริษัท Phuong Dong Hanoi Real Estate ก่อตั้งขึ้นในเดือนพฤษภาคม 2019 มีสำนักงานใหญ่อยู่ที่ชั้น 10 อาคาร Pacific Place เลขที่ 83 Ly Thuong Kiet ฮานอย สายธุรกิจหลักได้แก่ การลงทุน ก่อสร้าง และธุรกิจในเขตอุตสาหกรรมและเขตเมือง ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์; พื้นที่ให้เช่า; การลงทุนและธุรกิจในพื้นที่ ท่องเที่ยว เชิงนิเวศ

บริษัทมีทุนจดทะเบียนเริ่มแรกมากกว่า 517 พันล้านดอง โดยบริษัท Phuong Dong Real Estate Investment and Trading Company Limited ถือครองทุนร้อยละ 50 และมีนาย Pham Quoc Nhat (ดำรงตำแหน่งกรรมการผู้จัดการใหญ่) ถือครองทุนร้อยละ 50

หนึ่งเดือนหลังจากก่อตั้ง บริษัทได้เพิ่มทุนเป็น 1,200 พันล้านดอง ซึ่งมากกว่าทุนก่อตั้งเริ่มแรกถึงสองเท่า ในขณะนี้ อัตราส่วนการเป็นเจ้าของของนาย Nhat ลดลงเหลือ 41.34% ขณะที่บริษัท Phuong Dong เพิ่มขึ้นเป็นมากกว่า 58.65%

ในเดือนเมษายนนี้ โครงสร้างผู้ถือหุ้นของบริษัทยังคงมีการเปลี่ยนแปลงต่อไป นายนัทได้โอนทุนให้กับนางสาวทราน ทิ มินห์ ฮิเออ เพื่อถือครอง และไม่ได้ดำรงตำแหน่งผู้อำนวยการทั่วไปอีกต่อไป บริษัท Phuong Dong Real Estate ยังได้โอนหุ้นให้กับบริษัท Eastern Real Investment Company Limited อีกด้วย ปัจจุบัน คุณ Tran Thi Minh Hieu ดำรงตำแหน่งผู้อำนวยการทั่วไปและตัวแทนทางกฎหมายของบริษัท Phuong Dong Hanoi Real Estate

บริษัท Eastern Real Investment Company Limited ซึ่งเป็นเจ้าของหุ้นร้อยละ 58.65 ของบริษัท Phuong Dong Hanoi Real Estate Company เพิ่งก่อตั้งขึ้นเมื่อต้นปีนี้ที่เมือง Thu Duc เมืองโฮจิมินห์ บริษัท Eastern Real ดำเนินธุรกิจหลักในด้านอสังหาริมทรัพย์ และมีทุนจดทะเบียนมากกว่า 1,522 พันล้านดอง

โครงการที่มีปัญหาได้ผ่านมือของ Masterise และ Viva Land แล้ว

กองทุนที่ดินใจกลางเมืองโฮจิมินห์ประเมินว่าจะจำกัดลงอย่างต่อเนื่อง การที่จะสามารถพัฒนาโครงการสูงในทำเลทองโดยเฉพาะ The Spirit of Saigon ถือเป็นเรื่องหายากมาก โครงการมีพื้นที่ด้านหน้าถนน 4 เส้น คือ ถนน Pham Ngu Lao - Calmette - Le Thi Hong Gam - Pho Duc Chinh ใจกลางเขต 1 และอยู่ใกล้สถานที่สำคัญที่มีชื่อเสียง เช่น พิพิธภัณฑ์ศิลปะ สถานี Ben Thanh และสวนสาธารณะ 23/9

จุดเด่นทางสถาปัตยกรรมของโครงการนี้อยู่ที่หอคอยสองหลัง ซึ่งตามคำกล่าวของนักลงทุน Bitexco Group หอคอยทั้งสองหลังมีรูปร่างเหมือนมังกรสองตัวที่คาบไข่มุกสองเม็ดไว้ในปาก ซึ่งสื่อถึงความมีชีวิตชีวาและการพัฒนาครั้งใหม่

โครงการนี้ได้รับการอนุมัติให้ลงทุนโดย Bitexco Group เมื่อปี 2013 ซึ่งเป็นเวลา 11 ปีที่ผ่านมา ในขณะนั้นโครงการได้เริ่มดำเนินการโดยผู้รับเหมา Coteccons และคาดว่าจะแล้วเสร็จในปี 2560

แต่ในปี 2018 โครงการนี้ได้วางเสาเข็มและห้องใต้ดิน 6 ห้องเสร็จเรียบร้อยแล้วและได้รับการอนุมัติ ตามข้อมูลของ Bitexco นี่เป็นโครงการแรกที่สร้างห้องใต้ดินถึง 6 ห้อง และมีโครงการเพียงไม่กี่โครงการในโลก ที่มีห้องใต้ดินจำนวนมากขนาดนี้ ด้วยเหตุนี้ โครงการจึงต้องเผชิญกับความยากลำบากที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ ซับซ้อน ยาวนาน และเป็นปัญหาเชิงอัตนัย ซึ่งรวมถึงสาเหตุทั้งเชิงรูปธรรมและเชิงอัตนัย เพื่อให้ก่อสร้างห้องใต้ดินทั้ง 6 ห้องสำเร็จ

The Spirit of Saigon ยังคงสร้างไม่เสร็จหลังจากผ่านไปหลายปี (ภาพ: Hai Long)

ประมาณปี 2561-2562 โครงการมีการระงับการก่อสร้างชั่วคราว ในช่วงเวลาดังกล่าว นิติบุคคลในใบรับรองโครงการได้มีการเปลี่ยนแปลงจาก Bitexco Group (บริษัทแม่) เป็นบริษัท Saigon Glory Company Limited (บริษัทในเครือที่ Bitexco Group ถือหุ้น 100%)

ต่อมา Bitexco ยังได้ชี้แจงด้วยว่า การก่อสร้างได้หยุดชะงักลงเพื่อปรับโครงสร้างจากบริษัทแม่ไปเป็นบริษัทลูก ดังนั้นจึงต้องใช้เวลาพอสมควรสำหรับหน่วยงานบริหารของรัฐ ธนาคาร ฯลฯ ในการประเมินและดำเนินการตามกระบวนการและขั้นตอนตามกฎหมาย

ในช่วงปลายปี 2562 โครงการดังกล่าวได้รับการเริ่มต้นใหม่อีกครั้งโดยผู้รับเหมา Coteccons โดยก่อสร้างฐานโครงการจำนวน 10 ชั้น คาดว่าโครงการจะส่งมอบภายใน 10 เดือน (สิงหาคม 2563)

ในช่วงต้นปี 2563 กรมก่อสร้างของนครโฮจิมินห์ได้ออกเอกสารยืนยันว่าอพาร์ทเมนต์ 214 แห่งในโครงการมีสิทธิ์ขายหรือให้เช่าเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยในอนาคต อย่างไรก็ตาม Bitexco ได้ประกาศว่ายังไม่ได้เปิดขายอพาร์ตเมนต์เหล่านี้ (มีนาคม 2020)

นักลงทุนยังวางแผนที่จะเริ่มก่อสร้างอาคารชุดตั้งแต่ปลายปี 2020 และมุ่งมั่นที่จะทำให้โครงการเสร็จสิ้นภายในต้นปี 2023 แม้ว่าจะได้รับอนุญาตให้ดำเนินการได้จนถึงปี 2024 ก็ตาม อย่างไรก็ตาม จนถึงขณะนี้ โครงการได้หยุดการก่อสร้างไปหลายเดือนแล้ว และไม่มีทีท่าว่าจะเริ่มดำเนินการใหม่

ในช่วงต้นปี 2021 ป้ายชื่อ Masterise Homes ปรากฏบนรั้วรอบบริเวณโครงการ นอกจากนี้ ผู้รับเหมา Newtecons ยังได้ "แทนที่" Coteccons เพื่อสร้างโครงการสุดยอดนี้ด้วย

อย่างไรก็ตาม การก่อสร้างโครงการไม่มีการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญมากนักนับตั้งแต่ Masterise Homes เปิดตัว แม้กระทั่งในช่วงต้นปี 2022 ชื่อ Masterise Homes ก็หายไปจากป้ายโฆษณา และโครงการก็หยุดการก่อสร้าง

Viva Land (ในระบบนิเวศกลุ่ม Van Thinh Phat) ถูกแทนที่บนรั้วในฐานะผู้พัฒนาโครงการ ในเวลานั้น Viva Land ได้เปิดตัวโครงการนี้ในพอร์ตโฟลิโอการพัฒนาภายใต้ชื่อใหม่ว่า Pearl หลังจากที่ Viva Land ออกมาแล้ว โครงการก็ยังคงดำเนินการก่อสร้างต่อไป

อย่างไรก็ตาม ในเดือนตุลาคม 2022 ผู้นำของกลุ่ม Van Thinh Phat ถูกจับกุม และโครงการก็ถูก "ระงับ" เช่นกัน โลโก้ Viva Land ด้านนอกรั้วรอบโครงการถูกถอดออกทั้งหมด โครงการนี้ถูกตากแดดตากฝนมานานหลายเดือน

ขณะนี้ ภายใต้ข้อตกลงการแปลงทุนของ Bitexco คาดว่าโครงการจะเปลี่ยนเจ้าของอย่างเป็นทางการคือ บริษัท Hanoi Phuong Dong Real Estate Company Limited บริษัทนี้ปรากฏในตลาดในปี 2562 เมื่อได้รับการถ่ายโอนส่วนหนึ่งของโครงการพื้นที่เมืองใหม่ Tay Mo - Dai Mo - Vinhomes Park จากบริษัท Thai Son Construction Investment Joint Stock Company (ภายใต้ Vingroup) โครงการนี้ได้รับการพัฒนาโดย Masteri Homes ภายใต้ชื่อ Masteri West Heights

ในอนาคตอันใกล้นี้ เมื่อเปลี่ยนเจ้าของ ซุปเปอร์โปรเจกต์ The Spirit of Saigon จะมีเสื้อโค้ตใหม่หรือไม่?

ที่มา: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/sieu-du-an-doi-dien-cho-ben-thanh-roi-tay-bitexco-doi-chu-co-doi-van-20240924091904036.htm