กฎเกณฑ์เงื่อนไขการโอนโครงการอสังหาริมทรัพย์

ต่อเนื่องในการประชุมสมัยที่ 6 เมื่อเช้าวันที่ 31 ต.ค. สภานิติบัญญัติแห่งชาติ (NA) ได้พิจารณาเนื้อหาหลายประการโดยมีความเห็นแตกต่างกันเกี่ยวกับร่างกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไข)

ประธานคณะกรรมการเศรษฐกิจสภาแห่งชาติ หวู่ ฮ่อง ถันห์ นำเสนอรายงาน

นายหวู่ ฮ่อง ถัน ประธานคณะกรรมการเศรษฐกิจสภาแห่งชาติ ได้รายงานสรุปประเด็นสำคัญบางประการเกี่ยวกับการยอมรับ การชี้แจง และการแก้ไขร่างกฎหมาย โดยกล่าวว่า เกี่ยวกับเงื่อนไขในการดำเนินกิจการโครงการที่อยู่อาศัยและก่อสร้างในอนาคต (มาตรา 24) คณะกรรมการถาวรของสภาแห่งชาติ (NASC) ได้ยอมรับและแก้ไขดังนี้: กิจการโครงการที่อยู่อาศัยและก่อสร้างที่มีอยู่ในโครงการอสังหาริมทรัพย์ ต้องมีใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดินสำหรับพื้นที่ดินสำหรับก่อสร้างที่แนบมากับโครงการที่อยู่อาศัยและก่อสร้างที่นำเข้าสู่กิจการ

การประกอบธุรกิจโครงการบ้านพักอาศัยและก่อสร้างที่จะเกิดขึ้นในอนาคตไม่จำเป็นต้องมีหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน แต่จำเป็นต้องปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินที่เกี่ยวข้องกับที่ดินสำหรับพื้นที่ดินที่ติดกับโครงการบ้านพักอาศัยและก่อสร้างที่นำมาประกอบธุรกิจ

ส่วนเรื่องการชำระค่าเช่าซื้อและงานสร้างบ้านและก่อสร้างในอนาคต (มาตรา 25) มีความเห็นบางส่วนว่าผู้ซื้อและผู้เช่าซื้อจะต้องชำระเงินร้อยละ 5 ของมูลค่าสัญญาเข้าบัญชีอายัดของธนาคาร บางฝ่ายก็เห็นชอบให้คงกฎเกณฑ์เดิมไว้

ตามความคิดเห็นของรัฐบาล ผู้แทนสภานิติบัญญัติแห่งชาติในการประชุมสมัยที่ 5 คณะผู้แทนสภานิติบัญญัติแห่งชาติ หน่วยงานรัฐสภา และคณะกรรมาธิการสามัญสภานิติบัญญัติแห่งชาติ เสนอทางเลือก 2 ประการ คือ

ตัวเลือกที่ 1: “หากผู้ซื้อหรือผู้เช่าไม่ได้รับหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน สิทธิความเป็นเจ้าของบ้าน และทรัพย์สินอื่นที่ติดมากับที่ดิน ผู้ขายหรือผู้ให้เช่าจะเรียกเก็บเงินได้ไม่เกินร้อยละ 95 ของมูลค่าสัญญา ส่วนมูลค่าสัญญาที่เหลือจะต้องชำระเมื่อหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจหน้าที่ได้ออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน สิทธิความเป็นเจ้าของบ้าน และทรัพย์สินอื่นที่ติดมากับที่ดินให้กับผู้ซื้อหรือผู้เช่าแล้ว”

ตัวเลือกนี้ได้รับเลือกจากความคิดเห็น 13/40 ของคณะผู้แทนรัฐสภาและหน่วยงานรัฐสภา

ตัวเลือกที่ 2: “หากผู้ซื้อหรือผู้เช่าไม่ได้รับใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน สิทธิการเป็นเจ้าของบ้าน และสินทรัพย์อื่นๆ ที่ติดมากับที่ดิน ผู้ขายหรือผู้ให้เช่าจะเรียกเก็บเงินได้ไม่เกิน 95% ของมูลค่าสัญญา มูลค่าที่เหลือของสัญญาจะถูกโอนโดยลูกค้าไปยังบัญชีของผู้ลงทุนที่เปิดไว้ในสถาบันสินเชื่อเพื่อการบริหารจัดการ และผู้ลงทุนไม่สามารถใช้เงินจำนวนนี้ได้ รูปแบบการจัดการ ค่าใช้จ่าย และผลกำไรที่เกิดจากเงินจำนวนนี้จะต้องตกลงกันระหว่างผู้ลงทุนและธนาคาร ผู้ลงทุนจะใช้เงินจำนวนนี้ร่วมกับผลกำไร (ถ้ามี) ได้ก็ต่อเมื่อหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจหน้าที่ได้ออกใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน สิทธิการเป็นเจ้าของบ้าน และสินทรัพย์อื่นๆ ที่ติดมากับที่ดินให้กับผู้ซื้อหรือผู้เช่าบ้านหรือโครงการก่อสร้าง”

รัฐบาลได้เลือกตัวเลือกนี้ และความเห็น 11/40 ของคณะผู้แทนรัฐสภา และหน่วยงานของรัฐสภา

ตามกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2557 มาตรา 57 กำหนดให้การชำระเงินในการซื้อ-ขาย เช่า-ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในอนาคตต้องแบ่งชำระเป็นหลายงวด โดยงวดแรกต้องไม่เกิน 30% ของมูลค่าสัญญา ส่วนงวดต่อๆ ไปต้องสอดคล้องกับความคืบหน้าในการก่อสร้างอสังหาริมทรัพย์ แต่รวมกันต้องไม่เกิน 70% ของมูลค่าสัญญา เมื่อยังไม่ได้ส่งมอบบ้านหรืองานก่อสร้างให้กับลูกค้า

กรณีผู้ซื้อหรือผู้เช่าไม่ได้รับหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน สิทธิความเป็นเจ้าของบ้าน และทรัพย์สินอื่นที่ติดมากับที่ดิน ผู้ขายหรือผู้ให้เช่าจะเรียกเก็บเงินได้ไม่เกินร้อยละ 95 ของมูลค่าสัญญา มูลค่าสัญญาคงเหลือชำระเมื่อหน่วยงานรัฐที่มีอำนาจออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน สิทธิความเป็นเจ้าของบ้าน และทรัพย์สินอื่นที่ยึดติดมากับที่ดินให้แก่ผู้ซื้อหรือผู้เช่าซื้อ

ส่วนเงื่อนไขการโอนโครงการอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดหรือบางส่วน (มาตรา 39) ผู้ลงทุนโอนต้องปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินที่เกี่ยวข้องกับที่ดินของโครงการ ได้แก่ ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดิน ภาษี ค่าธรรมเนียม และค่าบริการที่เกี่ยวข้องกับที่ดิน (ถ้ามี) กับรัฐสำหรับโครงการและส่วนโครงการที่โอน

ที่มา: https://nld.com.vn/thoi-su/quy-dinh-ve-dieu-kien-chuyen-nhuong-du-an-bat-dong-san-20231031092118339.htm